Qu'est-ce qu'une offre d'achat d'un bien immobilier ?

Vue d'ensemble

Ce qu'il faut retenir sur l'offre d'achat d'un bien immobilier : sa nature, son contenu, sa durée de validité et les réponses possibles du vendeur.

Cette synthèse reprend l'essentiel de la fiche. Le contenu détaillé de l'offre, la réponse du vendeur et les conséquences d'un refus de vente sont traités dans les sections suivantes.

Qu'est-ce qu'une offre d'achat ?

L'offre d'achat est une proposition d'achat que le candidat acquéreur adresse au vendeur après avoir visité un bien immobilier. Elle exprime l'intention d'acheter à des conditions que l'acheteur fixe lui-même.

L'offre d'achat doit être ferme : l'acheteur doit exprimer sa volonté d'acheter le bien en cas d'acceptation de l'offre par le vendeur. Une offre non ferme, ou assortie de réserves non exprimées, n'a pas la même portée et n'engage pas l'acheteur de la même manière.

L'offre d'achat n'a pas de forme légale imposée. En pratique, elle prend la forme d'une lettre adressée au vendeur ou à l'agent immobilier, par courrier recommandé avec accusé de réception (RAR) ou par mail. Le choix du RAR permet de conserver la preuve de la date d'envoi et donc du point de départ du délai de validité.

Que contient une offre d'achat ?

L'offre d'achat contient au minimum un certain nombre d'informations. L'acheteur peut y ajouter, pour permettre au vendeur de décider plus facilement, des informations complémentaires, notamment sur son financement.

• Mentions obligatoires : désignation du bien, superficie, date de l'offre, prix fixé par l'acheteur et durée de validité de l'offre.
• Mentions facultatives de financement : plan de financement (apport personnel, prêts, prêt relais, vente d'un bien pour financer l'achat), condition suspensive d'obtention d'un crédit immobilier, montant du dépôt de garantie remis au notaire à la signature du compromis.
• Mentions facultatives de calendrier : condition suspensive d'obtention d'une autorisation d'urbanisme et date d'entrée dans les lieux souhaitée.

Il est interdit de verser un acompte au vendeur. Le versement d'une somme d'argent rend l'offre d'achat nulle. Le dépôt de garantie mentionné dans l'offre n'est remis au notaire qu'à la signature du compromis de vente, pas au stade de l'offre.

Quelle est la durée de validité de l'offre ?

La durée de validité de l'offre est en général de quelques jours, soit 1 à 2 semaines. Passé ce délai, si le vendeur n'a pas accepté l'offre, elle est « caduque », c'est-à-dire qu'elle n'est plus valable.

L'acheteur fixe lui-même la durée de validité de son offre. Cette durée doit figurer dans l'offre. Tant qu'elle n'est pas expirée, le vendeur peut accepter. Une fois le délai écoulé sans acceptation, l'offre ne produit plus d'effet.

Si l'acheteur n'a pas indiqué la durée de sa proposition d'achat, cette durée sera déterminée par le juge en cas de litige. Il est donc recommandé de la mentionner expressément dans la lettre d'offre, de préférence par écrit.

Peut-on se rétracter après une offre d'achat ?

L'acheteur dispose de deux temps pour revenir sur sa décision : avant que le vendeur ait reçu l'offre, puis, après la signature du compromis de vente, pendant un délai de 10 jours calendaires.

Le droit de rétractation ne s'applique pas au vendeur. Quand il a accepté l'offre d'achat, le vendeur a l'obligation de céder son bien à l'acheteur. Le délai de rétractation de l'acheteur après le compromis se décompte en jours calendaires.

Comment le vendeur répond-il à une offre d'achat ?

Le vendeur doit répondre par écrit à l'offre d'achat, de préférence par lettre RAR. Pendant la durée de validité de l'offre, il dispose de plusieurs possibilités.

Le vendeur n'est pas tenu d'accepter l'offre. Tant que l'offre est valable, il peut l'accepter, proposer une contre-proposition ou ne pas répondre. Sa réponse doit être écrite.

La réponse écrite du vendeur est recommandée pour conserver une preuve des conditions acceptées et de la date d'acceptation. L'acceptation doit porter sur l'ensemble des conditions de l'offre pour former un accord ferme. Une acceptation partielle ou assortie de réserves n'équivaut pas à une acceptation pure et simple.

Que se passe-t-il en cas de refus de vente ?

Quand le vendeur a accepté une offre d'achat, il s'engage à vendre le bien. S'il refuse ensuite de vendre, l'acquéreur dispose de voies de recours devant le juge.

En cas de refus de vente après acceptation, l'acquéreur peut saisir le juge pour demander l'exécution forcée de la vente. L'acheteur peut également demander des dommages et intérêts.

L'engagement du vendeur naît de l'acceptation de l'offre. Avant cette acceptation, le vendeur reste libre de refuser l'offre ou de proposer une autre solution, sans que l'acheteur puisse lui reprocher un refus. Une contre-proposition écrite rend l'offre initiale caduque.

Quelle capacité juridique faut-il pour offrir ?

Pour rédiger une offre d'achat, l'acheteur doit avoir la capacité juridique de signer un contrat.

• Personne capable : elle peut rédiger et signer une offre d'achat sans représentation.
• Personne ne disposant pas de la capacité juridique : l'offre qu'elle formulerait n'est pas valable.
• Représentation : la question de la capacité se pose au moment de la formulation de l'offre et au regard du futur acte de vente.

Si l'acheteur n'a pas la capacité juridique de signer un contrat (le futur acte de vente), l'offre n'est pas valable. Cette exigence s'apprécie au moment où l'offre est formulée et conditionne la validité de l'engagement.

De l'offre acceptée au compromis de vente

Lorsque le vendeur a accepté l'offre d'achat, la vente se formalise ensuite par un compromis de vente signé chez le notaire. C'est à cette étape, et non au stade de l'offre, que l'acheteur peut exercer son droit de rétractation de 10 jours calendaires.

L'offre d'achat prépare la vente : elle fixe le prix et les conditions. Le compromis de vente, ou promesse de vente, constitue l'accord contractuel qui précède l'acte authentique. Le dépôt de garantie mentionné dans l'offre est remis au notaire à la signature du compromis.

L'offre d'achat ne se confond pas avec le compromis : le versement d'une somme d'argent au vendeur au stade de l'offre rend l'offre nulle. La séquence habituelle est donc : offre d'achat, acceptation écrite du vendeur, puis signature du compromis chez le notaire.

Où s'informer et se faire accompagner ?

Avant de rédiger une offre d'achat ou d'en accepter une, il est possible de se faire accompagner gratuitement par une structure spécialisée dans l'information sur le logement.

• Agence départementale pour l'information sur le logement (Adil) : structure d'information gratuite sur les questions relatives au logement, accessible partout en France.
• L'Adil propose un site officiel permettant de trouver l'antenne compétente près de chez soi.
• Service-Public.gouv.fr met également à disposition un service pour trouver l'interlocuteur Adil le plus proche.
• Le vendeur ou l'agent immobilier peut préciser la forme de réponse attendue à l'offre (écrit, mention « bon pour accord », signature).

L'accompagnement de l'Adil porte sur l'information générale relative au logement. Il ne remplace pas le conseil d'un notaire ou d'un avocat pour la rédaction d'un acte. Pour toute situation particulière, il est conseillé de vérifier les règles applicables auprès de l'organisme compétent avant de s'engager dans une offre d'achat ou de signer un compromis de vente.