Achat ou vente en viager : quelles sont les règles ?

Vue d'ensemble

Ce qu'il faut retenir sur la vente en viager : principe, viager occupé ou libre, fixation du prix (bouquet et rente), répartition des charges, fiscalité et effets du décès du vendeur.

Cette synthèse couvre les règles générales de la vente en viager. Les distinctions entre viager occupé et libre, la fixation du prix, la répartition des charges, la fiscalité et les effets du décès du vendeur sont détaillés dans les sections suivantes.

Qu'est-ce qu'une vente en viager ?

Le viager est une forme de vente immobilière. Il consiste à vendre un bien en échange du versement d'une rente viagère périodique. Cette rente peut s'accompagner d'une somme payée comptant à la signature de l'acte de vente, le bouquet.

Au décès du crédirentier, le viager cesse et le débirentier entre en possession du bien sans faire aucune démarche. Comme pour toutes les ventes de biens immobiliers, un acte authentique de vente est obligatoirement établi par un notaire.

Le notaire calcule le montant de la rente en fonction de barèmes. On peut les consulter auprès d'une compagnie d'assurance ou d'un notaire.

Qu'est-ce qu'un viager occupé ?

Avec un viager occupé, le vendeur conserve jusqu'à son décès l'usufruit ou un droit d'usage du bien vendu. Ce type de viager permet au vendeur de rester dans son logement tout en percevant une rente.

Usufruit

L'usufruit permet au vendeur d'habiter dans le logement ou de le louer et de percevoir les loyers.

Droit d'usage

Le droit d'usage permet au vendeur de conserver l'usage personnel du logement en y habitant sans pouvoir le louer.

Dès la signature de la vente, sans avoir à attendre le décès du vendeur, l'acheteur utilise librement du bien. Il peut l'occuper ou le louer et percevoir les loyers.

• Usufruit : le vendeur habite le logement ou le loue et perçoit les loyers.
• Droit d'usage : le vendeur habite le logement sans pouvoir le louer.
• Durée : le vendeur conserve l'usufruit ou le droit d'usage jusqu'à son décès.
• Acheteur : l'acheteur utilise librement du bien dès la signature (occupation ou location avec perception des loyers).

Le choix entre usufruit et droit d'usage figure dans l'acte de vente. L'usufruit est plus étendu (il permet de louer et de percevoir les loyers) que le droit d'usage (usage personnel uniquement).

Qu'est-ce qu'un viager libre ?

Dans un viager libre, l'acheteur dispose pleinement du bien dès la signature de la vente : il peut l'occuper ou le louer et percevoir les loyers, sans que le vendeur ne conserve de droit d'usage ou d'usufruit.

Dès la signature de la vente, sans avoir à attendre le décès du vendeur, l'acheteur utilise librement du bien. Il peut l'occuper ou le louer et percevoir les loyers.

Le viager libre transfère la pleine jouissance du bien à l'acheteur dès la signature, à charge pour lui d'assumer l'ensemble des charges et réparations.

Comment est fixé le prix de la vente en viager ?

Le prix de la vente en viager est généralement constitué du bouquet et d'une rente viagère. Le bouquet n'est pas obligatoire et est librement fixé ; le montant de la rente est calculé par le notaire selon des barèmes.

Le bouquet, payé comptant à la signature du contrat de vente, n'est pas obligatoire. Il est librement fixé. En général, il représente 30 % de la valeur totale du bien.

• Bouquet : somme payée comptant à la signature ; pas obligatoire ; librement fixé ; en général 30 % de la valeur totale du bien.
• Rente viagère : versée à une ou plusieurs personnes physiques (époux ou indivisaires) ; mensuelle, trimestrielle ou annuelle ; payable au début ou à la fin de chaque période.
• Rente réversible : quand la rente est versée à plusieurs crédirentiers et que l'un décède, elle est reversée intégralement au survivant.
• Rente réductible : quand la rente est versée à plusieurs crédirentiers et que l'un décède, elle est réduite proportionnellement.
• Critères de calcul : âge et espérance de vie du crédirentier, valeur du bien, montant du bouquet, loyers que pourrait percevoir le crédirentier si le logement était loué.
• Barèmes : le notaire calcule le montant de la rente en fonction de barèmes ; on peut les consulter auprès d'une compagnie d'assurance ou d'un notaire.
• Clause d'indexation : les parties peuvent insérer dans l'acte de vente une clause permettant la révision automatique du montant de la rente suivant, par exemple, l'indice des prix à la consommation publié par l'Insee.

La valeur totale de la rente est incertaine car elle dépend de la durée de vie du vendeur : c'est le principe même du viager. Le notaire est le professionnel qui calcule la rente selon les barèmes en vigueur.

Entretien, travaux, impôts : qui paye quoi ?

En principe, la répartition des frais d'entretien du logement et des réparations est définie dans l'acte de vente. En l'absence de précision, des règles légales s'appliquent, différemment selon le type de viager.

La répartition des frais d'entretien du logement et des réparations est en principe définie dans l'acte de vente. En l'absence de précision dans l'acte, ce sont les règles légales ci-dessus qui s'appliquent (viager occupé : charges courantes pour le vendeur, grosses réparations pour l'acheteur).

Quelle fiscalité pour la rente viagère et le bouquet ?

Les rentes viagères sont soumises à l'impôt sur le revenu, mais elles bénéficient d'un abattement dont le montant varie selon l'âge du vendeur au moment du 1ᵉʳ versement de la rente. Le bouquet n'est pas considéré comme un revenu mais est soumis au régime de la plus-value immobilière.

Les rentes viagères sont soumises à l'impôt sur le revenu. Cependant, elles bénéficient d'un abattement : seule une fraction de la rente viagère est imposée, selon l'âge du vendeur au moment du 1ᵉʳ versement.

• Rente viagère : soumise à l'impôt sur le revenu, avec abattement selon l'âge du vendeur au 1ᵉʳ versement (70 %, 50 %, 40 % ou 30 % imposable).
• Bouquet : n'est pas considéré comme un revenu, mais il est soumis au régime de la plus-value immobilière.
• Plus-value immobilière : peut être exonérée, notamment lorsque le logement vendu en viager est la résidence principale du vendeur.

L'abattement sur la rente viagère s'apprécie selon l'âge du vendeur (crédirentier) au moment du premier versement de la rente. La plus-value sur le bouquet peut être exonérée si le bien vendu constitue la résidence principale du vendeur.

Que se passe-t-il au décès du vendeur ?

Le décès du crédirentier met fin au viager : le débirentier entre en possession du bien sans démarche. Toutefois, le caractère imprévisible du décès est une condition de validité de la vente.

Au décès du crédirentier, le viager cesse et le débirentier entre en possession du bien sans faire aucune démarche.

• Le décès du vendeur doit être imprévisible.
• L'acheteur ne doit pas avoir eu connaissance d'une maladie dont était atteint le vendeur au moment de la signature de l'acte de vente.
• Si le vendeur décède dans les 20 jours qui suivent la signature de l'acte de vente, l'événement est considéré comme prévisible et la vente n'est pas valable.

La règle des 20 jours protège le vendeur et ses héritiers contre les viagers conclus dans des circonstances où le décès était imminent : la vente est alors nulle et peut être annulée à la demande des héritiers.

Où s'adresser ?

Le notaire est le professionnel incontournable de la vente en viager : il établit l'acte authentique et calcule le montant de la rente selon les barèmes. L'Adil et la chambre départementale des notaires sont également des interlocuteurs utiles.

Pour plus de détails sur vos droits et la procédure, consultez la fiche officielle Service-Public et les textes de loi applicables listés ci-dessous.