Vue d'ensemble
Ce qu'il faut retenir sur la livraison d'un logement en Vefa : déroulement, conditions d'achèvement, conséquences financières et juridiques, garanties en cas de défaillance du promoteur.
Ce qu'il faut savoir
- La livraison correspond à la prise de possession du bien par l'acheteur, matérialisée par la remise des clés et la signature d'un procès-verbal pouvant contenir des réserves.
- Le vendeur doit convoquer l'acheteur en vue de la livraison par lettre recommandée avec accusé de réception.
- La livraison est effectuée lorsque le logement est achevé : ouvrages essentiels réalisés, logement alimenté en eau, gaz, électricité et chauffable, immeuble accessible.
- Les imperfections mineures (salissures de peintures, défauts de réglage de portes…) ne font pas obstacle à la livraison : elles peuvent faire l'objet de réserves.
- La livraison rend le solde du prix (5 % du prix global) exigible ; en cas de malfaçons constatées, l'acheteur peut consigner ce solde auprès d'un tiers ou à la Caisse des Dépôts et Consignations.
- La livraison entraîne le transfert de la garde du logement : l'acheteur en devient responsable au quotidien.
- L'action pour vices apparents doit être exercée dans un délai de 1 an à compter de la réception ou de 13 mois à compter de la prise de possession, selon l'événement le plus tardif.
- En cas de défaillance financière du promoteur, le vendeur doit avoir souscrit une garantie financière d'achèvement (GFA) ou une garantie financière de remboursement (GFR).
Conditions essentielles
- Le logement doit être achevé : ouvrages essentiels et équipements indispensables réalisés et installés.
- Le vendeur a convoqué l'acheteur par lettre recommandée avec accusé de réception.
- Un procès-verbal de livraison est établi contradictoirement entre le promoteur et l'acheteur.
- Les réserves éventuelles (défauts apparents, finitions à reprendre) sont notées dans le procès-verbal.
Les étapes
- Le vendeur convoque l'acheteur à la livraison par lettre recommandée avec accusé de réception.
- L'acheteur se présente au rendez-vous, éventuellement accompagné d'un professionnel du bâtiment ou d'un commissaire de justice.
- L'acheteur inspecte le logement et constate les éventuels défauts ou malfaçons.
- Le promoteur et l'acheteur signent le procès-verbal de livraison, avec ou sans réserves.
- Les clés sont remises à l'acheteur : le transfert de la garde opère.
- Si des désordres sont constatés, l'acheteur peut consigner le solde du prix (5 %) auprès d'un notaire ou à la Caisse des Dépôts et Consignations.
- L'acheteur règle le solde du prix dans les délais contractuels, ou consigne en cas de réserves.
La livraison ne doit pas être confondue avec la réception des travaux, qui intervient avant, entre le maître d'ouvrage (promoteur-vendeur) et les entreprises. Cette étape n'implique pas les acheteurs en Vefa.
Cette synthèse ne remplace pas la fiche
Pour le détail des conditions d'achèvement, voir « Quand la livraison du logement en Vefa peut-elle être effectuée ? ». Pour les conséquences financières et le transfert de garde, voir « Quels sont les conséquences de la livraison ? ». Pour les recours en cas de retard, voir « Quelles conséquences en cas de retard de livraison ? ».
Qu'est-ce que la livraison d'un logement en Vefa ?
La livraison consiste en la prise de possession du bien par l'acheteur, matérialisée par la remise des clés et la signature d'un procès-verbal établi contradictoirement avec le promoteur.
La livraison consiste en la prise de possession du bien — appartement ou maison — par l'acheteur. Elle est matérialisée par la remise des clés du logement et la signature d'un procès-verbal ou d'un document d'état des lieux et de remise des clés, établi contradictoirement entre le promoteur et l'acheteur.
Le procès-verbal de livraison peut contenir des réserves — par exemple des défauts apparents, des finitions à reprendre ou toute autre non-conformité constatée par l'acheteur lors de son inspection. Le vendeur doit convoquer l'acheteur en vue de la livraison du logement par lettre recommandée avec accusé de réception. Lors du rendez-vous de livraison, l'acheteur peut se faire accompagner par un professionnel du bâtiment ou par un commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire priseur).
Règle
La livraison produit plusieurs conséquences juridiques importantes entre le vendeur et l'acheteur : exigibilité du solde du prix, possibilité de consignation, transfert de la garde, ouverture du délai d'action pour vices apparents. Ces conséquences sont détaillées dans les sections suivantes.
La livraison ne doit pas être confondue avec la réception des travaux, qui intervient avant la livraison, entre le maître d'ouvrage — le promoteur-vendeur — et les entreprises qui ont réalisé les travaux. La réception n'implique pas les acheteurs en Vefa : elle est un acte technique entre professionnels du bâtiment.
Quand la livraison du logement en Vefa peut-elle être effectuée ?
La livraison est effectuée lorsque le logement est achevé, c'est-à-dire lorsque les ouvrages essentiels et les équipements indispensables à son utilisation normale ont été réalisés et installés.
La livraison est effectuée lorsque le logement est achevé. Il est considéré comme achevé lorsque les ouvrages essentiels et les équipements indispensables à son utilisation normale, conformément à sa destination, ont été réalisés et installés.
En pratique, pour être considéré comme achevé : le logement doit être alimenté en eau, gaz, électricité et équipé pour pouvoir être chauffé ; l'immeuble doit avoir des escaliers accessibles, un ascenseur qui fonctionne, des parties communes éclairées et une antenne collective posée. Les imperfections mineures — par exemple les salissures des peintures ou de petits défauts de réglage de portes — qui n'affectent pas l'habitabilité du logement et n'empêchent pas l'utilisation des ouvrages et des éléments d'équipement, ne font pas obstacle à la livraison. Ces défauts pourront faire l'objet de réserves.
Règle
Les travaux que l'acheteur a décidé d'exécuter lui-même — les travaux réservés — ne sont pas pris en compte pour apprécier l'achèvement du logement ou de l'immeuble. Ces travaux sont mentionnés dans l'acte de vente signé avec le vendeur. Ils peuvent être de toute nature : installation des équipements sanitaires de la cuisine, de la salle de bain ou des toilettes, installation de mobilier, pose de carrelage mural ou d'un revêtement de sol (à l'exclusion de l'isolation), décoration des murs, etc.
La distinction entre imperfections mineures et désordres bloquants est essentielle : un logement peut être livré même s'il présente de petits défauts de finition, à condition d'être habitable et utilisable conformément à sa destination. L'acheteur doit alors formuler des réserves dans le procès-verbal pour se préserver, faute de quoi les défauts mineurs pourront être considérés comme acceptés.
Quels sont les conséquences de la livraison ?
La livraison emporte trois conséquences principales : l'exigibilité du solde du prix, la possibilité de consigner ce solde en cas de malfaçons, et le transfert de la garde du logement à l'acheteur.
Exigibilité du solde du prix. La livraison du logement est le moment où le solde du prix de vente du bien — correspondant à 5 % du prix global — devient exigible. En pratique, le promoteur envoie à l'acheteur le dernier appel de fonds que celui-ci doit acquitter dans les délais contractuellement convenus. Pour que la livraison intervienne et que le vendeur puisse exiger le solde du prix, il faut que le bien soit achevé.
Consignation du solde du prix. Lors de la livraison, des malfaçons ou des défauts de conformité peuvent être constatés. Ils font l'objet de réserves notées dans le procès-verbal de livraison signé par l'acheteur et le promoteur. Dans ce cas, l'acheteur est autorisé à consigner le solde du prix : il ne paie pas directement au promoteur la partie restante du prix de vente mais la dépose entre les mains d'un tiers — par exemple un notaire. La consignation permet à l'acheteur de suspendre le paiement direct du prix au vendeur tout en obtenant la délivrance du bien : le promoteur ne peut pas refuser de livrer le logement au motif que le solde est consigné et non versé entre ses mains. En l'absence d'accord des parties sur le lieu et les conditions de la consignation, celle-ci doit être réalisée à la Caisse des Dépôts et Consignations.
Règle
Transfert de la garde. En Vefa, la livraison entraîne le transfert de la garde du logement du promoteur à l'acheteur, qui en devient le gardien. À partir de cette date, l'acheteur est responsable de son bien au quotidien et doit veiller à son usage, à son entretien et à sa sécurité. Si le logement cause un dommage à un tiers — par exemple une tuile qui se détache et blesse un passant, ou une fuite d'eau qui endommage l'appartement du voisin — la responsabilité délictuelle de l'acheteur peut être recherchée.
Le contrat de vente peut prévoir que l'acheteur se charge lui-même de certains travaux de finition ou d'aménagement après la livraison — pose de certains revêtements, installation d'une cuisine équipée ou autres aménagements autorisés. Il en accepte alors les coûts de réalisation et les responsabilités. Si ces travaux occasionnent un dommage — à lui-même, à un tiers ou aux parties communes de l'immeuble — il ne pourra pas se retourner contre le promoteur.
Conformité du logement, vices apparents et vices cachés
Le vendeur en Vefa est tenu de délivrer un logement conforme aux documents contractuels, aux normes techniques et aux exigences de solidité et de sécurité. En cas de désordres, la livraison joue un rôle essentiel pour les vices apparents.
Le vendeur en Vefa est tenu de délivrer un logement conforme : aux documents contractuels — plans, devis, descriptif, règlement de copropriété, documents publicitaires ayant valeur contractuelle ; aux techniques, normes et usages admis par les professionnels du bâtiment ; aux prescriptions techniques applicables au moment des travaux (DTU, normes NF, avis techniques) ; et aux exigences de solidité, de sécurité, d'étanchéité, de durabilité et de fonctionnalité attendues d'un professionnel compétent.
Lorsque le logement livré présente des désordres — malfaçons, vice de construction, défaut de conformité —, on distingue les vices apparents des vices cachés. Un vice est considéré comme apparent lorsqu'il peut être constaté par un acheteur non professionnel, lors de vérifications simples, sans investigations techniques particulières ni intervention d'un expert : en pratique, est apparent le désordre dont les manifestations et conséquences sont tout de suite visibles. À l'inverse, les vices cachés sont ceux qui sont découverts à l'usage du logement ou après des examens particuliers — études de sol, investigations dans la structure, etc.
Règle
La livraison du logement a une importance particulière pour les vices apparents. Lorsque la livraison intervient après la réception des travaux entre le promoteur et les entreprises, l'acheteur dispose d'un délai d'un an à compter de l'expiration du mois suivant la prise de possession pour agir contre le vendeur au titre de la garantie des vices apparents. Concrètement, cette action doit être exercée avant l'expiration du délai le plus tardif des deux : soit de 1 an à compter de la réception, soit de 13 mois à compter de la prise de possession. Passé ce délai, la responsabilité du vendeur ne peut plus être recherchée au titre des vices apparents.
Les réserves formulées dans le procès-verbal de livraison permettent de conserver ses droits sur les défauts constatés. Un désordre constaté le jour de la livraison et réservé dans le procès-verbal demeure une action possible même après l'expiration des délais, dans la mesure où l'acheteur en a conservé la preuve écrite. Pour les vices cachés, les délais d'action relèvent des règles générales de la garantie des vices cachés et ne suivent pas le régime propre à la livraison.
Quelles conséquences en cas de retard de livraison ?
Le retard de livraison constitue un manquement du promoteur à son obligation contractuelle. L'acheteur dispose de plusieurs recours : exception d'inexécution, pénalités de retard, résolution de la vente et dommages-intérêts.
Dans une vente en l'état futur d'achèvement, le vendeur a l'obligation de construire et de livrer le bien dans un délai déterminé contractuellement avec l'acheteur. Le retard de livraison constitue un manquement à cette obligation qui peut engager la responsabilité contractuelle du promoteur.
En cas de retard, l'acheteur peut exercer quatre recours. (1) Refuser de payer le solde du prix tant que le vendeur n'a pas exécuté son obligation de livraison — c'est l'exception d'inexécution ; toutefois, si le contrat contient une clause résolutoire pour absence de paiement, le vendeur peut adresser un commandement de payer, et dans le délai d'un mois à compter de la réception de l'acte, l'acheteur doit régulariser le paiement ou saisir le juge pour demander la suspension de la clause — il est recommandé de se faire accompagner par un avocat. (2) Solliciter l'application automatique des pénalités de retard : cette possibilité concerne uniquement les contrats comportant une clause pénale, en présence d'un retard réel non justifié par une cause de suspension valable. (3) Demander la résolution de la vente — c'est-à-dire l'annulation du contrat — lorsque le retard est suffisamment grave, soit en application d'une clause du contrat, soit sur décision du juge ; cette résolution est appréciée au cas par cas par les tribunaux et l'accompagnement par un avocat est nécessaire. (4) Demander des dommages-intérêts, indépendamment ou en complément des autres sanctions.
Règle
Tous les préjudices justifiés peuvent être indemnisés sur décision du juge. Il peut s'agir de frais de relogement (loyers ou charges d'un autre logement), de perte de chance de percevoir des loyers lorsque le bien était destiné à la location — par exemple résidence de tourisme, location saisonnière —, de frais de garde-meubles, d'intérêts intercalaires du prêt immobilier, de cotisations d'assurances inutiles pendant la période de retard ou d'un préjudice moral. Le versement de dommages-intérêts peut être obtenu par un accord à l'amiable. Si le vendeur refuse, il est possible de saisir le tribunal de proximité (montant des demandes inférieur ou égal à 10 000 €) ou le tribunal judiciaire (montant des demandes supérieur à 10 000 €). Le recours à un avocat peut être obligatoire selon le type de procédure et le montant du litige.
Il est courant que les contrats de Vefa prévoient des clauses de suspension ou de prolongation du délai de livraison, souvent qualifiées de clauses de retard légitime. Ces clauses permettent de reporter la date de livraison sans engager la responsabilité du vendeur ni ouvrir droit à indemnisation. Elles se fondent sur plusieurs catégories d'événements : les intempéries — jours de gel, de neige, de pluie intense ou de vent violent rendant le chantier dangereux ou techniquement impossible —, les grèves, la faillite d'entreprise — cas d'un sous-traitant faisant l'objet d'une procédure collective — ou la force majeure.
Que faire si le logement en Vefa n'est pas livré ?
En cas de défaillance financière du promoteur empêchant l'achèvement de l'immeuble, deux garanties financières protègent l'acheteur : la garantie financière d'achèvement (GFA) et la garantie financière de remboursement (GFR).
En Vefa, le vendeur doit souscrire soit une garantie financière d'achèvement des travaux (GFA), soit une garantie financière de remboursement (GFR).
La garantie d'achèvement peut être mobilisée en cas de défaillance financière du vendeur — c'est-à-dire lorsqu'il ne dispose plus des fonds nécessaires pour achever l'immeuble. Dans ce cas, le garant financier peut faire désigner un administrateur ad hoc ayant les pouvoirs du maître d'ouvrage — le promoteur — pour faire réaliser les travaux nécessaires à l'achèvement du logement et procéder à la réception du chantier avec les entreprises. Lorsque la garantie choisie est une garantie de remboursement, la caution s'engage à rembourser les versements effectués par l'acheteur en cas de résolution amiable ou judiciaire de la vente en raison du défaut d'achèvement du bien.
Règle
La GFA assure donc la poursuite du chantier et la livraison du logement, tandis que la GFR protège l'acheteur financièrement en lui permettant de récupérer ses versements si le bien n'est jamais livré. Le choix entre les deux garanties est fait par le vendeur, mais dans les deux cas l'acheteur est protégé contre la défaillance du promoteur.
Pour tout renseignement complémentaire concernant les garanties financières, il est possible de contacter Assurance Banque Épargne Info Service, service d'information de la Banque de France.
Qui peut aider ?
Plusieurs services accompagnent l'acheteur en Vefa : les Agences départementales pour l'information sur le logement (Adil), Assurance Banque Épargne Info Service et les notaires.
L'Agence départementale pour l'information sur le logement (Adil) offre un accompagnement gratuit et neutre sur les questions de logement, y compris les ventes en l'état futur d'achèvement.
Assurance Banque Épargne Info Service — service d'information de la Banque de France — répond aux questions sur les garanties financières en Vefa (GFA, GFR) et plus généralement sur le financement de l'immobilier neuf. Le notaire, officier public, peut intervenir comme tiers de consignation du solde du prix de vente et accompagner l'acheteur dans ses démarches.
Règle
L'annuaire officiel permet de trouver l'Adil du département et son interlocuteur le plus proche. Le répertoire des notaires est consultable en ligne.
En cas de litige avec le promoteur — retard de livraison, malfaçons, refus de consignation —, l'accompagnement par un avocat est recommandé, voire obligatoire selon le type de procédure et le montant des demandes. Un recours à l'amiable, via un accord négocié, est souvent possible avant toute saisine du tribunal.
Textes applicables
- Code civil : articles 1217 et 1218Texte légal
- Code de la construction et de l'habitation : article L261-5 (garantie de parfait achèvement)Texte légal
- Code de la construction et de l'habitation : articles L261-1 à L261-22Texte légal
- Code de la construction et de l'habitation : articles R261-1 à R261-7Texte réglementaire
- Arrêté du 28 octobre 2019 fixant la liste limitative et les caractéristiques des travaux réservés par l'acquéreur d'un immeuble vendu en l'état futur d'achèvementTexte réglementaire
- Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtisLégifrance
- Code civil : articles 388 à 388-2Légifrance
Sources officielles
- OuvrirService-Public.fr
Livraison d'un logement vendu en état futur d'achèvement (Vefa)
Vérifiée le 2026-10-04
Voir aussi
- Acte de vente d'un logement en l'état futur d'achèvement (Vefa)
- Contrat de réservation d'un logement en vente en l'état futur d'achèvement (Vefa)
- Vente en l'état futur d'achèvement (Vefa) — vue d'ensemble
- Notaire
- Accord amiable pour éviter un procès civil
- Consigner le solde du prix de vente d'un logement Vefa — téléprocédure Caisse des Dépôts
- Adil — trouver votre interlocuteur près de chez vous
- Assurance Banque Épargne Info Service — Banque de France
La vente en l'état futur d'achèvement et ses garanties financières sont régies par le code de la construction et de l'habitation (articles L261-1 à L261-22). Les délais d'action pour vices apparents et les conséquences de la livraison relèvent du droit commun des contrats. En cas de litige avec un promoteur, consulter un avocat ou une Adil.