Vente en l'état futur d'achèvement (Vefa)

Avant de s'engager, l'acheteur doit recevoir les informations importantes sur le logement et sur l'opération immobilière. Le vendeur, appelé promoteur, doit ainsi lui communiquer les éléments utiles pour comprendre ce qu'il achète : les caractéristiques du logement, l'état du projet, les diagnostics techniques, les risques éventuels, les performances énergétiques, et tout autre élément susceptible d'influencer la décision d'acheter. Par exemple, si le promoteur sait que le terrain est situé en zone inondable ou qu'un projet d'infrastructure est prévu à proximité, il doit en informer l'acheteur. Ensuite, l'acheteur et le promoteur peuvent signer un contrat de réservation. Bien qu'il ne soit pas obligatoire, la signature de ce contrat préliminaire est fortement recommandée : il permet de réserver le logement avant la signature de l'acte de vente définitif. Le projet d'acte de vente définitif doit ensuite être notifié à l'acheteur au moins 1 mois avant le rendez-vous de signature. Ce délai permet à l'acheteur d'en prendre connaissance et de vérifier les conditions de la vente. Une fois le délai d'un mois expiré, les parties ont rendez-vous chez le notaire afin de signer l'acte de vente définitif. Après la signature de l'acte définitif de vente et lorsque les travaux de construction sont achevés, le promoteur livre le logement à l'acheteur. La livraison correspond à la remise des clés. C'est à ce moment que l'acheteur peut vérifier l'état du logement et signaler les éventuels défauts ou réserves.

Avant de s'engager, l'acheteur doit recevoir les informations importantes sur le logement et sur l'opération immobilière. Le vendeur (promoteur) doit lui communiquer les éléments utiles pour comprendre ce qu'il achète : caractéristiques du logement, état du projet, diagnostics techniques, risques éventuels, performances énergétiques, etc. Par exemple, si le promoteur sait que le terrain est situé en zone inondable ou qu'un projet d'infrastructure est prévu à proximité, il doit en informer l'acheteur. Ensuite, l'acheteur et le promoteur peuvent signer un contrat de réservation. Bien qu'il ne soit pas obligatoire, la signature de ce contrat préliminaire est fortement recommandée : il permet de réserver le logement avant la signature de l'acte de vente définitif. Le projet d'acte de vente définitif doit être notifié à l'acheteur au moins 1 mois avant le rendez-vous de signature. Ce délai permet à l'acheteur d'en prendre connaissance et de vérifier les conditions de la vente. Une fois le délai d'un mois expiré, les parties ont rendez-vous chez le notaire afin de signer l'acte de vente définitif. Après la signature de l'acte définitif de vente et lorsque les travaux de construction sont achevés, le promoteur livre le logement à l'acheteur. La livraison correspond à la remise des clés. C'est à ce moment que l'acheteur peut vérifier l'état du logement et signaler les éventuels défauts ou réserves.

Le vendeur en Vefa est tenu d'une obligation d'information et de conseil à l'égard de l'acheteur, notamment sur les caractéristiques du bien (surface, nombre de pièces, emplacement dans l'immeuble, présence d'un balcon, d'une terrasse ou d'un jardin, matériaux et équipements prévus, performances énergétiques du logement ou conditions d'accès aux parties communes et aux stationnements), sur les risques économiques (par exemple en cas de montage de défiscalisation) et sur les garanties et les délais. Le vendeur s'engage à faire édifier (construire) le logement et à mener les travaux jusqu'à leur achèvement dans le délai prévu au contrat. Il a une obligation de délivrance conforme : il doit livrer un logement conforme à ce qui a été prévu dans le contrat. La conformité s'apprécie notamment par rapport à l'acte de vente, aux plans, aux devis, à la notice descriptive et, dans certains cas, aux documents commerciaux remis à l'acheteur. Il peut y avoir un défaut de conformité si le logement livré ne correspond pas à la surface prévue, si un garage est plus petit que ce qui était annoncé, si des placards intégrés prévus ne sont pas installés, si une terrasse ou un jardin promis n'existe pas, ou si certains matériaux ou équipements ne correspondent pas à ce qui avait été convenu. Le logement doit aussi être conforme aux normes techniques et aux règles administratives applicables (autorisation d'urbanisme, permis, normes thermiques, sécurité, accessibilité, etc.), même si ces règles ne sont pas rappelées en détail dans le contrat. Le vendeur a l'obligation de fournir à l'acheteur une garantie de bonne fin. Il peut s'agir soit d'une garantie d'achèvement de l'immeuble, qui permet de financer la fin des travaux si le promoteur ne peut pas les terminer, soit d'une garantie de remboursement des sommes versées si la vente est annulée parce que l'immeuble n'est pas achevé. Ces garanties sont fournies par une banque, un établissement financier, une entreprise d'assurance ou une société de caution mutuelle. L'acheteur doit payer le prix du logement selon l'échéancier prévu au contrat. Il doit donc s'acquitter des appels de fonds qui lui sont envoyés par le vendeur au fur et à mesure de l'avancement des travaux. Lors de la livraison, l'acheteur doit vérifier que le logement correspond à ce qui était prévu dans le contrat et qu'il ne présente pas de défaut apparent. Il est recommandé de comparer le logement livré avec les plans, la notice descriptive et les équipements annoncés afin de s'assurer que les prestations convenues ont bien été réalisées. Si l'acheteur constate des défauts, des malfaçons ou des éléments non conformes, il peut les signaler en formulant des réserves.

Par exemple, si l'immeuble n'en est qu'au stade des fondations au moment de la vente, l'acheteur deviendra ensuite propriétaire des murs, de la toiture puis des aménagements intérieurs à mesure qu'ils seront réalisés. L'acheteur échelonne le paiement du prix de vente suivant l'avancement des travaux et selon l'échéancier prévu par le contrat de vente. Lors d'un achat en Vefa, l'acheteur bénéficie de frais d'acquisition réduits. Ces frais incluent notamment la rémunération du notaire, les formalités, les sommes avancées par le notaire pour le compte de l'acheteur, la contribution de sécurité immobilière et les taxes reversées à l'État ou aux collectivités. Dans une vente immobilière classique portant sur un logement ancien, ces frais représentent généralement environ 7 à 8 % du prix d'achat. Dans une vente en Vefa, ils représentent généralement environ 2 à 3 % du prix d'achat. Cette différence s'explique par le fait que la vente d'un logement neuf est soumise à la TVA immobilière. En contrepartie, certaines taxes dues lors de la vente, notamment la taxe de publicité foncière, sont réduites.

L'acheteur peut demander notamment l'exécution forcée des travaux nécessaires pour achever le logement ou obtenir sa mise en conformité, une réduction du prix de la vente, le versement de dommages et intérêts pour réparer le préjudice subi, ou, dans les cas les plus graves, l'annulation de la vente. Il est recommandé de se faire accompagner par un avocat pour ces procédures. En cas de retard ou d'absence de paiement des appels de fonds par l'acheteur, le vendeur peut réclamer des pénalités ou des intérêts de retard, si le contrat le prévoit, ou demander l'annulation de la vente.

Les Adil sont présentes dans chaque département et offrent un accompagnement gratuit aux particuliers sur les questions relatives au logement : achat, location, construction, rénovation, aides financières. Elles peuvent aider l'acheteur à comprendre les engagements du contrat de Vefa, les garanties souscrites par le promoteur et les recours possibles en cas de litige.