Crédit immobilier refusé : ce que devient la vente

En bref : la vente ne se fait pas, mais le coût dépend du contrat

Lorsque l'acheteur n'obtient pas le prêt immobilier qui devait financer l'achat, la vente n'a pas lieu. Le bien reste au vendeur, l'acheteur ne devient pas propriétaire, et le notaire ne publie pas l'acte.

Cette issue ne signifie pas pour autant que l'acheteur s'en sort sans conséquence financière. Tout dépend de ce que prévoient le contrat de réservation ou le compromis de vente, que l'on appelle aussi promesse de vente. Deux grandes hypothèses existent : le contrat prévoit que l'achat sera financé par un ou plusieurs prêts, ou il prévoit que l'achat se fera sans prêt.

Dans le premier cas, le financement par prêt est une condition suspensive. Si le prêt est refusé, la vente ne se réalise pas et l'acheteur n'a rien à payer au vendeur. S'il avait déjà versé des sommes, le vendeur doit les lui rembourser, sans retenue ni indemnité.

Dans le second cas, la situation est plus nuancée. Elle dépend de la présence et de la complétude d'une mention manuscrite par laquelle l'acheteur reconnaît que, s'il demande un prêt puis renonce à l'achat, il aura des frais à payer. Sans mention, ou avec une mention incomplète, l'acheteur peut renoncer sans frais. Avec une mention complète, il doit payer les frais prévus au contrat.

La fiche officielle de référence est Que devient la vente lorsque le crédit immobilier est refusé ?. Le cadre juridique figure aux articles L313-40 à L313-45 du code de la consommation.

Le principe : pas de prêt, pas de vente

Le financement d'un achat immobilier repose souvent sur un prêt. Lorsque l'acheteur ne peut pas emprunter, il ne peut pas payer le prix. Le vendeur ne peut pas transférer la propriété sans paiement. La vente est donc privée d'effet.

Cette logique explique pourquoi le législateur a organisé deux régimes distincts. Le premier protège l'acheteur qui a conditionné son engagement à l'obtention d'un prêt. Le second s'applique lorsque l'acheteur s'est engagé sans condition de prêt, en connaissance de cause.

La distinction ne porte pas sur l'intention réelle de l'acheteur, mais sur ce qui est écrit dans le contrat. Un acheteur qui savait qu'il devrait emprunter, mais qui a signé un compromis sans condition suspensive, ne peut pas se prévaloir après coup d'une condition qui n'a pas été stipulée. C'est pourquoi la rédaction du compromis est un moment décisif.

Le contrat de réservation, utilisé dans la vente d'immeubles à construire, et le compromis de vente, utilisé dans la vente d'un bien existant, obéissent à la même logique sur ce point. Les deux peuvent prévoir ou non un financement par prêt.

Premier cas : le financement par prêt est prévu

Lorsque le contrat de réservation ou le compromis indique que l'achat sera financé par un prêt et précise le délai accordé à l'acheteur pour l'obtenir, cette indication constitue une condition suspensive.

La condition suspensive est un mécanisme juridique : l'engagement existe, mais ses effets sont suspendus à la réalisation d'un événement. Si l'événement se réalise, le contrat produit ses effets. S'il ne se réalise pas, le contrat est anéanti, sans que l'on puisse reprocher à l'acheteur de ne pas avoir exécuté une obligation qui n'était pas encore née.

Dans ce cadre, le refus de prêt suffit à faire tomber la vente. L'acheteur n'a rien à payer au vendeur. Si des sommes avaient déjà été versées, le vendeur doit les rembourser, sans retenue ni indemnité. Cette solution est protectrice : elle évite que l'acheteur perde son dépôt de garantie alors qu'il a fait ce qu'il devait faire, c'est-à-dire demander un prêt dans le délai convenu.

Le délai d'au moins un mois

Le délai accordé à l'acheteur pour obtenir le prêt ne doit pas être inférieur à un mois. Un délai plus long est possible. Cette règle protège l'acheteur : un délai trop court le priverait d'une chance réelle d'obtenir un financement.

Le délai court à partir de la signature du contrat, selon les modalités qu'il prévoit. Il faut vérifier ce point avec le notaire ou l'agent immobilier, car un délai mal calculé peut faire perdre le bénéfice de la condition suspensive.

Le délai d'un mois est un minimum légal. Rien n'interdit de négocier deux ou trois mois, surtout lorsque le dossier bancaire est complexe, que l'acheteur est indépendant, qu'il a des revenus variables ou qu'il sollicite plusieurs prêts. Le vendeur peut refuser, mais l'acheteur doit savoir que le minimum légal ne couvre pas toujours les délais réels d'instruction.

Le remboursement des sommes versées

Le remboursement porte sur les sommes que l'acheteur avait déjà versées au vendeur. Il doit être effectué sans retenue ni indemnité. Le vendeur ne peut pas conserver une partie au titre de frais de dossier, de déplacement ou de remise en vente.

Cette règle ne règle pas la question des frais engagés par l'acheteur lui-même : frais de dossier bancaire, frais d'évaluation, frais de notaire déjà réglés, frais d'agence. Ces sommes ne sont pas remboursées par le vendeur au titre de la condition suspensive. Elles restent à la charge de l'acheteur, sauf clause contractuelle contraire ou faute du vendeur.

Deuxième cas : le financement sans prêt est prévu

Lorsque le contrat indique que l'achat sera financé sans l'aide d'un prêt, la protection change de nature. L'acheteur s'engage sur ses fonds propres. S'il demande néanmoins un prêt et que ce prêt est refusé, les conséquences dépendent de la mention manuscrite.

Trois situations doivent être distinguées.

La mention manuscrite complète

Le contrat indique que l'achat sera financé sans l'aide d'un prêt. L'acheteur a écrit de sa main une mention par laquelle il reconnaît être informé que, s'il demande un prêt et renonce ensuite à l'achat, il aura des frais à payer. Le montant de ces frais est indiqué dans le contrat.

Dans cette situation, si le prêt est refusé, l'acheteur qui renonce à la vente doit payer les frais au vendeur. Le montant est celui prévu au contrat. La mention manuscrite est la preuve que l'acheteur a été informé du risque et qu'il l'a accepté.

Cette solution peut surprendre : l'acheteur est protégé lorsqu'il a conditionné son achat à un prêt, mais il ne l'est plus lorsqu'il a déclaré acheter sans prêt tout en sachant qu'il en demanderait un. La différence tient à l'information donnée et à l'acceptation du risque.

La mention manuscrite incomplète

Le contrat indique que l'achat sera financé sans l'aide d'un prêt, mais le passage écrit de la main de l'acheteur n'indique pas que, s'il demande un prêt et qu'il renonce ensuite à l'achat, il aura des frais à payer.

Dans ce cas, si le prêt est refusé, l'acheteur peut renoncer à la vente sans avoir de frais à payer au vendeur. La mention est incomplète : elle ne couvre pas l'information exigée. Le vendeur ne peut donc pas se prévaloir d'un accord éclairé sur ce point.

La différence entre une mention complète et une mention incomplète peut tenir à quelques mots. C'est dire l'importance de la rédaction et de la relecture avant signature.

L'absence de mention manuscrite

Le contrat indique que l'achat sera financé sans l'aide d'un prêt, mais il ne comporte aucun passage écrit de la main de l'acheteur.

Dans ce cas également, si le prêt est refusé, l'acheteur peut renoncer à la vente sans avoir de frais à payer au vendeur. L'absence de mention manuscrite prive le vendeur du fondement lui permettant de réclamer des frais.

Ces deux dernières situations montrent que le formalisme protège l'acheteur. Une clause dactylographiée ne suffit pas : c'est l'écrit de la main de l'acheteur qui atteste de l'information et de l'acceptation.

Ce que doit contenir le compromis ou le contrat de réservation

Le contrat doit permettre de savoir, sans ambiguïté, dans quel régime on se trouve.

S'il prévoit un financement par prêt, il doit indiquer que l'achat sera financé par un ou plusieurs prêts et préciser le délai accordé pour les obtenir. Ce délai ne peut pas être inférieur à un mois. Il doit aussi permettre d'identifier les prêts concernés, leur montant ou leurs caractéristiques, afin que la condition suspensive soit opposable.

S'il prévoit un financement sans prêt, il doit comporter la mention manuscrite de l'acheteur, complète, et indiquer le montant des frais dus en cas de demande de prêt suivie d'une renonciation. Une clause préimprimée ne remplace pas la mention manuscrite.

Le contrat doit également préciser les sommes versées, leur nature et leurs modalités de restitution. Il peut s'agir d'un dépôt de garantie, d'un acompte ou d'indemnités d'immobilisation. La qualification exacte compte, car elle détermine les règles de restitution en cas de défaillance.

Enfin, le contrat doit être relu avec attention avant signature. Les mentions relatives au financement figurent souvent dans des conditions particulières, parfois longues. Un notaire ou un avocat peut vérifier la cohérence entre les clauses et la situation réelle de l'acheteur.

Les sommes en jeu

Trois catégories de sommes doivent être distinguées.

Les sommes versées au vendeur. Elles peuvent prendre la forme d'un dépôt de garantie, d'un acompte ou d'une indemnité. En présence d'une condition suspensive d'obtention de prêt, elles doivent être restituées sans retenue ni indemnité si le prêt est refusé.

Les frais engagés par l'acheteur. Frais de dossier bancaire, frais d'évaluation du bien, honoraires d'agence, frais de notaire, frais de diagnostic. Ces frais ne sont pas restitués par le vendeur au titre de la condition suspensive. Ils peuvent représenter des sommes importantes, surtout si le dossier bancaire a été instruit plusieurs fois.

Les frais prévus au contrat en cas de mention manuscrite complète. Ils sont dus au vendeur si le prêt est refusé et que l'acheteur renonce. Leur montant est fixé au contrat. Ils ne se confondent pas avec les sommes versées : ils s'y ajoutent ou s'en déduisent selon les clauses.

Il faut donc lire le contrat en distinguant ce qui est restituable, ce qui est perdu et ce qui est dû. Un même montant peut relever de catégories différentes selon la clause qui le prévoit.

Les recours en cas de refus abusif

Le refus de prêt peut être légitime ou abusif. Un établissement peut refuser un prêt pour des motifs objectifs : revenus insuffisants, endettement excessif, garanties insuffisantes, absence de justificatifs, opération hors de sa politique de crédit.

Un refus peut aussi être contesté lorsqu'il repose sur des motifs discriminatoires, sur une erreur manifeste d'appréciation ou sur un manquement aux obligations d'information et de conseil. Dans ce cas, l'acheteur peut saisir le médiateur de l'établissement, puis éventuellement le juge.

Le contentieux est toutefois délicat. La banque n'a pas d'obligation de prêter. Elle doit motiver son refus et respecter ses obligations, mais elle conserve une liberté d'appréciation. Il faut donc distinguer le refus discrétionnaire, qui est licite, du refus fautif, qui ne l'est pas.

En pratique, l'acheteur a intérêt à demander par écrit les motifs du refus, à conserver les échanges et à solliciter plusieurs établissements. La comparaison des réponses permet de déceler une éventuelle anomalie. En cas de doute, un avocat ou une association de consommateurs peut aider.

Les erreurs fréquentes

La première erreur est de signer un compromis sans vérifier la clause de financement. Un acheteur qui croit être protégé par une condition suspensive alors que le contrat prévoit un achat sans prêt peut perdre son dépôt de garantie ou devoir des frais.

La deuxième erreur est de laisser un délai trop court. Le minimum légal est d'un mois, mais un dossier complexe peut nécessiter deux ou trois mois. Un délai trop court peut empêcher l'acheteur d'obtenir une réponse bancaire et faire échouer la condition suspensive.

La troisième erreur est de ne pas demander de prêt dans le délai. La condition suspensive suppose que l'acheteur accomplisse les démarches nécessaires. Une demande tardive ou incomplète peut être considérée comme un manquement.

La quatrième erreur est de confondre refus de prêt et renonciation à l'achat. Le refus doit être établi. Une simple hésitation ou un changement d'avis ne suffit pas à déclencher la condition suspensive.

La cinquième erreur est d'oublier les frais non remboursables. Frais de dossier, frais d'évaluation, frais d'agence et frais de notaire restent souvent à la charge de l'acheteur, même lorsque la vente échoue.

La sixième erreur est de signer une mention manuscrite sans en comprendre la portée. La mention complète engage l'acheteur à payer des frais. Elle doit être lue, comprise et, si nécessaire, discutée avant signature.

Le rôle du notaire et de l'agent immobilier

Le compromis de vente est souvent préparé par l'agent immobilier, puis transmis au notaire. Le contrat de réservation d'un logement neuf est généralement rédigé par le promoteur, avec l'intervention du notaire pour l'acte définitif. Dans les deux cas, la clause de financement doit être vérifiée avant signature.

Le notaire a un devoir de conseil. Il doit éclairer les parties sur la portée de leurs engagements, notamment sur la condition suspensive et sur la mention manuscrite. Il ne choisit pas à la place de l'acheteur, mais il doit signaler une incohérence entre la situation déclarée et les clauses du contrat.

L'agent immobilier, lorsqu'il intervient, doit également informer les parties. Il ne peut pas garantir l'obtention d'un prêt. Son rôle se limite à la mise en relation et à la rédaction de l'acte, sous le contrôle du notaire pour la partie juridique.

En pratique, l'acheteur doit poser trois questions avant de signer. Le contrat prévoit-il un financement par prêt ou sans prêt ? Quel est le délai accordé pour obtenir le prêt ? Quelles sommes sont versées, et à quel titre ? Les réponses doivent figurer noir sur blanc dans le contrat, pas seulement dans un courriel ou une conversation.

Un acheteur qui n'est pas sûr de sa situation peut demander une seconde lecture à un avocat. Le coût de cette vérification est faible au regard de l'enjeu : un dépôt de garantie perdu ou des frais contractuels peuvent représenter plusieurs milliers d'euros.

Un calendrier type pour un achat avec prêt

Le calendrier n'est pas identique dans toutes les ventes, mais un enchaînement classique permet de comprendre où se situent les risques.

Avant la signature, l'acheteur vérifie sa capacité d'emprunt, réunit ses justificatifs et sollicite une ou plusieurs banques. Il peut obtenir un accord de principe, qui n'est pas une offre de prêt et n'engage pas l'établissement.

À la signature du compromis, la clause de financement est arrêtée. Si le contrat prévoit un prêt, le délai court. L'acheteur doit déposer son dossier dans les meilleurs délais, car les banques demandent des pièces complémentaires et les délais d'instruction varient.

Pendant le délai, l'acheteur reçoit une offre de prêt. Cette offre est soumise à un délai de réflexion légal avant acceptation. Ce délai s'ajoute au délai d'instruction et doit être intégré au calendrier.

Si le prêt est refusé, l'acheteur informe le vendeur et le notaire, produit les justificatifs et demande la restitution des sommes versées. Si le prêt est accepté, la vente se poursuit jusqu'à l'acte authentique et à la publication foncière.

Ce calendrier montre que le délai d'un mois peut être très court. Un dossier complet, déposé rapidement, augmente les chances d'aboutir. Un dossier incomplet, déposé à la fin du délai, expose à un échec.

Les clauses à vérifier ligne par ligne

Cinq clauses méritent une lecture attentive.

La clause relative au financement. Elle doit indiquer si l'achat est financé par un prêt ou sans prêt, et dans le premier cas, le délai accordé. Une formulation vague, comme « sous réserve d'obtention d'un financement », peut être source de difficultés.

La clause relative aux sommes versées. Elle doit préciser le montant, la date, la nature et les conditions de restitution. Un dépôt de garantie n'a pas le même régime qu'un acompte.

La clause relative à la mention manuscrite. Si l'achat est prévu sans prêt, la mention doit être écrite de la main de l'acheteur et indiquer clairement les frais dus en cas de demande de prêt suivie d'une renonciation.

La clause relative aux frais et honoraires. Elle doit indiquer qui paie l'agence, le notaire, les diagnostics et les frais de dossier. Ces frais ne sont pas nécessairement restitués en cas d'échec.

La clause relative à la date de signature de l'acte authentique. Elle doit tenir compte du délai d'obtention du prêt et du délai de réflexion. Une date trop proche peut contraindre à demander une prorogation.

Cas particuliers

Le premier cas est celui de l'achat en l'état futur d'achèvement. Le contrat de réservation joue un rôle central. Il doit prévoir les modalités de financement et le délai d'obtention du prêt. Le promoteur peut proposer ses propres partenaires bancaires, mais l'acheteur reste libre de solliciter un autre établissement.

Le deuxième cas est celui de l'achat avec plusieurs prêts. Le PTZ, le prêt conventionné, le PAS et un prêt bancaire classique peuvent se combiner. La condition suspensive doit viser l'ensemble des prêts, pas seulement le prêt principal. Un refus du PTZ peut suffire à faire échouer le montage si le contrat le prévoit.

Le troisième cas est celui de l'acheteur qui obtient un prêt d'un montant inférieur à celui demandé. La condition suspensive est-elle réalisée ? La réponse dépend de la rédaction du contrat. Si le contrat exige un prêt d'un montant déterminé, une offre inférieure peut ne pas satisfaire la condition. Il faut vérifier les termes exacts avec le notaire.

Le quatrième cas est celui du vendeur qui refuse de restituer les sommes. L'acheteur peut le mettre en demeure, puis saisir le juge. La condition suspensive lui donne un fondement solide, mais la procédure peut prendre du temps.

Le cinquième cas est celui de l'achat entre particuliers. Le compromis est souvent rédigé par un agent immobilier ou un notaire. Les mêmes règles s'appliquent, mais la vigilance est d'autant plus nécessaire que les clauses sont parfois moins détaillées.

FAQ

Le vendeur peut-il conserver le dépôt de garantie si le prêt est refusé ? Non, lorsque le contrat prévoit une condition suspensive d'obtention de prêt. Les sommes versées doivent être restituées sans retenue ni indemnité.

Quel est le délai minimum pour obtenir le prêt ? Le contrat doit accorder au moins un mois à l'acheteur. Un délai plus long est possible et souvent recommandé.

Que se passe-t-il si le contrat ne prévoit pas de prêt ? Les conséquences dépendent de la mention manuscrite. Complète, elle oblige l'acheteur à payer les frais prévus. Incomplète ou absente, elle permet de renoncer sans frais.

La mention manuscrite doit-elle être écrite par l'acheteur ? Oui. C'est l'écrit de la main de l'acheteur qui atteste de l'information et de l'acceptation. Une clause dactylographiée ne suffit pas.

Puis-je récupérer les frais de dossier bancaire ? En principe non. Ces frais restent à la charge de l'acheteur, sauf clause contraire ou faute d'une partie.

Que faire si la banque refuse le prêt ? Demandez les motifs par écrit, conservez les justificatifs et informez le vendeur ou le notaire dans les délais. Si le refus vous paraît fautif, consultez un avocat ou une association de consommateurs.

Le refus de prêt doit-il être écrit ? Le contrat et le notaire précisent les justificatifs attendus. En pratique, une attestation de refus ou une réponse écrite de la banque est indispensable pour établir la réalisation de la condition.