Diagnostic immobilier : état des risques (information des acquéreurs et locataires - IAL)

Vue d'ensemble

Ce qu'il faut retenir sur l'état des risques : biens et zones concernés, moment de la remise, validité et conséquences du défaut de délivrance.

L'état des risques ne remplace pas les autres diagnostics immobiliers (DPE, amiante, plomb, etc.) : il est un document distinct, complémentaire du dossier de diagnostic technique (DDT).

Dans quels cas remettre un état des risques ?

L'état des risques doit être remis en cas de vente ou de location de tout bien immobilier — construction ou terrain — situé dans l'une des zones réglementées listées par le code de l'environnement.

Le propriétaire doit fournir au futur locataire, et le vendeur au futur acquéreur, un état des risques si le bien est situé dans l'un des secteurs suivants : périmètre d'exposition aux risques délimité par un plan de prévention des risques technologiques (PPRT) approuvé et rendu public ; zone délimitée par un plan de prévention des risques naturels prévisibles (PPRNP) approuvé et rendu public, ou dont certaines dispositions ont été rendues immédiatement opposables ; zone exposée aux risques délimitée par un plan de prévention des risques miniers (PPRM) approuvé et rendu public, ou dont certaines dispositions ont été rendues immédiatement opposables ; périmètre mis à l'étude dans le cadre de l'élaboration d'un PPRT, PPRNP ou PPRM prescrit ; zone de sismicité de niveau 2 (faible), 3 (modérée), 4 (moyenne) ou 5 (forte) ; zone à potentiel radon (gaz radioactif) significatif, dite de niveau 3 (le plus élevé) ; zone exposée au recul du trait de côte délimitée par un PLU, un document tenant lieu de PLU ou une carte communale, ou déterminée par une carte de préfiguration adoptée ; zone concernée par les obligations de débroussaillement et de maintien en l'état débroussaillé.

La consultation du site Géorisques (www.georisques.gouv.fr) permet de vérifier gratuitement si un bien est situé dans une zone concernée par l'obligation d'information. Le service en ligne de réalisation de l'état des risques est accessible sur errial.georisques.gouv.fr. Même lorsque le bien n'est situé dans aucune zone réglementée, il est utile de consulter Géorisques pour connaître l'historique des risques de la commune — arrêtés de catastrophe naturelle, zonage sismique — et mesurer l'exposition réelle du bien avant de s'engager.

Quel est le contenu de l'état des risques ?

L'état des risques doit mentionner la date d'élaboration, le numéro des parcelles et les zones ou périmètres concernés. Selon le cas, il comprend des extraits de plans, des fiches d'information et la liste des arrêtés de catastrophe naturelle.

L'état des risques doit mentionner les informations suivantes : date de son élaboration, numéro de la ou des parcelles concernées, et zones ou périmètres dans lesquels se situe le bien.

Le service en ligne Géorisques génère automatiquement l'ensemble de ces mentions à partir du numéro de parcelle. Si vous réalisez le document par vos propres moyens, veillez à inclure toutes les mentions de l'article R125-24, sous peine de voir votre responsabilité engagée. Les fiches d'information sur le risque sismique et sur le radon sont téléchargeables gratuitement ; elles expliquent au locataire ou à l'acquéreur la nature du risque et les mesures de précaution à prendre.

Quand et comment transmettre l'état des risques ?

L'état des risques doit être remis lors de la première visite du bien, puis annexé au bail (location) ou à la promesse de vente / acte de vente (vente). Le document doit être daté et signé par le locataire ou l'acquéreur.

Location : l'état des risques doit être remis au potentiel locataire lors de la première visite du bien, lorsque cette visite a lieu. Il doit ensuite être annexé au bail lors de sa conclusion. Vente : l'état des risques doit être remis au potentiel acquéreur par le vendeur lors de la première visite du bien, lorsque cette visite a lieu. Il doit ensuite être annexé à la promesse de vente ou à l'acte de vente, ou au contrat préliminaire en cas de vente en l'état futur d'achèvement (Vefa).

Effets sur les délais : lorsque l'état des risques n'est pas remis à l'acquéreur au plus tard à la date de signature de la promesse de vente ou du contrat préliminaire, le délai de rétractation ne commence qu'à partir du lendemain de la communication de ce document. Lorsque l'acte de vente n'est pas précédé d'une promesse de vente ou d'un contrat préliminaire et que l'état des risques n'est pas joint à l'acte de vente, le délai de réflexion ne commence qu'à partir du lendemain de la communication du document. La remise tardive reporte donc le point de départ des délais de protection de l'acquéreur.

Quelle est la durée de validité de l'état des risques ?

L'état des risques doit être réalisé depuis moins de 6 mois et actualisé si les informations ne sont plus exactes au moment de la signature du bail, de la promesse de vente ou de l'acte de vente.

L'état des risques doit être réalisé depuis moins de 6 mois. Il doit être actualisé si les informations qu'il contient ne sont plus exactes à la date de signature du bail (location) ou de la promesse de vente, de l'acte de vente ou du contrat préliminaire (vente).

Le propriétaire/vendeur qui remet un état des risques périmé ou inexact s'expose aux mêmes sanctions que s'il ne l'avait pas délivré : sa responsabilité peut être engagée et le locataire ou l'acquéreur peut exercer les recours prévus par la loi. Un nouveau document doit donc être établi si, entre la date d'élaboration et la date de signature, un arrêté de catastrophe naturelle a été pris, si le zonage sismique a été modifié ou si une modification réglementaire affecte le périmètre des plans de prévention des risques applicables au bien.

Quelles obligations en cas d'annonce de vente ou de location ?

Toute annonce de vente ou de location d'un bien immobilier devant faire l'objet d'un état des risques doit comporter une mention obligatoire renvoyant au site Géorisques.

Toute annonce de vente ou de location d'un bien immobilier — quel que soit le support de diffusion — devant faire l'objet d'un état des risques doit comprendre la mention suivante : « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr ».

La mention Géorisques est indépendante de la remise de l'état des risques lui-même : même si le document est remis lors de la première visite, l'annonce doit comporter cette mention. Inversement, la présence de la mention dans l'annonce ne dispense pas de la remise effective du document. Le non-respect de cette obligation publicitaire constitue un manquement autonome, distinct du défaut de remise du document, et peut fonder un recours du locataire ou de l'acquéreur qui se prévaut d'une information incomplète.

Quelles sanctions si l'état des risques n'est pas délivré ou s'il est erroné ?

La responsabilité du propriétaire ou du vendeur peut être engagée s'il ne transmet pas l'état des risques ou s'il fournit des informations inexactes, induisant le locataire ou l'acquéreur en erreur.

La responsabilité du propriétaire (location) ou du vendeur (vente) peut être engagée s'il ne transmet pas l'état des risques ou s'il fournit des informations inexactes dans l'annonce de location ou de vente, induisant le futur locataire ou acquéreur en erreur.

Le propriétaire/vendeur qui a conservé une copie de l'état des risques daté et signé par le locataire/l'acquéreur peut prouver la bonne foi de la remise du document. À l'inverse, l'absence de copie constitue un élément défavorable en cas de litige. L'annulation du bail ou de la vente et la réduction du loyer ou du prix sont des sanctions proportionnées à la gravité du manquement : elles visent à replacer le locataire ou l'acquéreur dans la situation où il se serait trouvé s'il avait été correctement informé des risques.

Qui peut aider ?

Les Agences départementales pour l'information sur le logement (Adil) accompagnent gratuitement propriétaires, vendeurs et locataires dans la réalisation et la compréhension de l'état des risques.

L'Agence départementale pour l'information sur le logement (Adil) offre un accompagnement gratuit et neutre sur les questions de logement, y compris la réalisation de l'état des risques et l'interprétation des zonages réglementaires.

Pour toute question relative à un litige sur un état des risques — défaut de remise, inexactitudes, conséquences sur le bail ou la vente —, il est recommandé de se faire assister par un avocat ou de contacter une Maison de justice et du droit.