Diagnostic immobilier : état de l'installation intérieure d'électricité

Vue d'ensemble

Ce qu'il faut retenir avant de réaliser ou de recevoir un diagnostic électricité : logements concernés, rôle du diagnostiqueur, moment de la remise et durée de validité.

Cette synthèse reprend les éléments essentiels de la fiche. Les détails — périmètre d'inspection, caractéristiques relevées, sanctions propres à chaque intervenant — sont traités dans les sections suivantes.

Quels logements sont concernés ?

Le diagnostic électricité s'applique aux appartements et aux maisons individuelles mis en location ou en vente, à condition que l'installation intérieure d'électricité ait plus de 15 ans.

Le diagnostic électricité est obligatoire dès lors que l'installation intérieure d'électricité du logement a plus de 15 ans, que le bien soit proposé à la location ou à la vente.

• Logement en location : le bailleur doit remettre le diagnostic électricité au futur locataire, intégré au dossier de diagnostic technique (DDT), à la signature du bail.
• Logement en vente : le vendeur doit remettre le diagnostic électricité au futur acquéreur, intégré au DDT, à la signature de la promesse de vente ou de l'acte authentique.
• Installation de plus de 15 ans : le seuil d'ancienneté déclenche l'obligation ; en deçà de 15 ans, aucun diagnostic n'est exigé par la réglementation.
• Parties privatives uniquement : le diagnostic ne porte pas sur les parties communes de l'immeuble, ni sur l'installation électrique commune.

Si le logement a moins de 15 ans, le diagnostic n'est pas exigé. Toutefois, le propriétaire peut toujours décider de le faire réaliser volontairement, par exemple pour rassurer un acquéreur ou un locataire.

Qui doit réaliser le diagnostic ?

Le diagnostic électricité doit être réalisé par un diagnostiqueur immobilier certifié, dont la certification atteste de la maîtrise des compétences requises.

Le diagnostic doit être confié à un diagnostiqueur répondant à des critères réglementaires, notamment de certification. Cette certification garantit que le professionnel est habilité à réaliser le diagnostic conformément aux exigences de sécurité.

Le choix du diagnostiqueur n'est pas soumis à une obligation de recours à un organisme particulier : tout diagnostiqueur certifié peut réaliser le diagnostic, y compris un professionnel indépendant. La seule exigence est la validité de la certification au moment de la réalisation.

Que porte le diagnostic ?

Le diagnostic électricité évalue les risques susceptibles de mettre en danger la sécurité des personnes et leurs biens. Il est réalisé dans les parties privatives du logement et ses dépendances.

Le diagnostic électricité est réalisé dans les parties privatives du logement et ses dépendances, en aval de l'appareil général de commande et de protection de l'installation électrique propre à chaque logement, jusqu'aux bornes d'alimentation ou jusqu'aux socles des prises de courant.

Le diagnostic identifie également les matériels électriques inadaptés à l'usage, ceux présentant des risques de contacts directs avec des éléments sous tension, ainsi que les conducteurs non protégés mécaniquement. La réalisation du diagnostic doit être conforme à une méthodologie et un modèle réglementés, fixés par arrêté.

• Appareil général de commande et de protection : existence et accessibilité de l'appareil de coupure général.
• Dispositif différentiel : au moins un dispositif de sensibilité appropriée aux conditions de mise à la terre, à l'origine de l'installation.
• Protection contre les surintensités : un dispositif adapté à la section des conducteurs, sur chaque circuit.
• Liaison équipotentielle : installation adaptée aux conditions particulières des locaux contenant une baignoire ou une douche.
• Matériels inadaptés : identification des matériels électriques présentant un risque ou inadaptés à l'usage.
• Conducteurs non protégés : détection des conducteurs non protégés mécaniquement.

Quand le diagnostic est-il remis ?

Le diagnostic électricité doit être intégré au dossier de diagnostic technique (DDT) et remis au futur locataire ou acquéreur à un moment précis, variable selon qu'il s'agit d'une location ou d'une vente.

En location, le diagnostic est remis au futur locataire au moment de la signature du bail. En vente, il est remis au futur acquéreur au moment de la signature de la promesse de vente ou de l'acte authentique de vente.

Le bailleur peut être sanctionné s'il fournit des informations inexactes dans l'annonce de location, induisant le futur locataire en erreur. De même, le vendeur qui ne transmet pas le diagnostic engage sa responsabilité et ne peut pas être exonéré de la garantie des vices cachés.

Durée de validité

La durée de validité du diagnostic électricité diffère selon qu'il est destiné à une location (6 ans) ou à une vente (3 ans).

En location, le diagnostic doit avoir été réalisé depuis moins de 6 ans à la date de la signature du bail. En vente, il doit avoir été réalisé depuis moins de 3 ans à la date de la promesse de vente ou de l'acte authentique de vente.

Toutefois, une attestation de conformité du comité national pour la sécurité des usagers de l'électricité (Consuel), généralement remise par l'installateur, peut remplacer le diagnostic électricité si l'attestation a été faite depuis moins de 6 ans. Cette attestation atteste de la conformité de l'installation aux règles de sécurité en vigueur au moment de sa délivrance.

Sanctions en cas de non-respect

Les sanctions varient selon les personnes impliquées : bailleur, vendeur ou diagnostiqueur. Elles couvrent à la fois la responsabilité civile (dommages et intérêts) et le risque pénal (amende).

En cas de non-respect des obligations relatives au diagnostic électricité, la responsabilité du bailleur, du vendeur ou du diagnostiqueur peut être engagée, selon la nature du manquement.

• Bailleur : responsabilité engagée si le diagnostic n'est pas transmis ou si l'annonce de location contient des informations inexactes. Amende de 1 500 € (3 000 € en cas de récidive) pour recours à un diagnostiqueur non certifié.
• Vendeur : responsabilité engagée si le diagnostic n'est pas transmis ; pas d'exonération de la garantie des vices cachés. Amende de 1 500 € (3 000 € en cas de récidive) pour recours à un diagnostiqueur non certifié.
• Diagnostiqueur : sanctionné d'une amende de 1 500 € (3 000 € en cas de récidive) s'il exerce sans certification. En cas de faute (par exemple diagnostic erroné), le locataire ou l'acquéreur peut saisir le tribunal judiciaire du lieu de situation du bien pour demander des dommages et intérêts.

Les sanctions varient selon les personnes impliquées. Le recours au tribunal judiciaire du lieu de situation du bien est ouvert au locataire (contre le diagnostiqueur) comme à l'acquéreur (contre le diagnostiqueur) en cas de diagnostic erroné.

Suivi, recours et interlocuteurs

En cas de litige relatif au diagnostic électricité, plusieurs voies de recours et interlocuteurs sont à la disposition du locataire ou de l'acquéreur.

Le tribunal judiciaire du lieu de situation du bien est compétent pour connaître des litiges relatifs au diagnostic électricité. Le locataire ou l'acquéreur peut y saisir le tribunal pour demander des dommages et intérêts en cas de diagnostic erroné ou de manquement du diagnostiqueur à ses obligations réglementaires.

L'agence départementale pour l'information sur le logement (Adil) peut accompagner le locataire ou l'acquéreur dans ses démarches. Un annuaire permet de trouver l'interlocuteur Adil le plus proche. Cette ressource est gratuite et ouverte à tous.

Cas particuliers

Certaines situations appellent des précisions complémentaires : attestation Consuel, logements neufs, et rapport entre le diagnostic et les autres diagnostics immobiliers.

Une attestation de conformité Consuel de moins de 6 ans peut se substituer au diagnostic électricité en location. Cette attestation, délivrée par le comité national pour la sécurité des usagers de l'électricité, certifie la conformité de l'installation aux règles de sécurité applicables.

Le diagnostic électricité est un document distinct des autres diagnostics immobiliers (DPE, amiante, plomb, etc.) qui composent le dossier de diagnostic technique. Chaque diagnostic obéit à ses propres règles de réalisation et de validité. Il convient de s'assurer que l'ensemble des diagnostics obligatoires applicables au logement est bien réuni dans le DDT avant la signature du bail ou de l'acte de vente.