Diagnostics immobiliers obligatoires à fournir au locataire (DDT)

Vue d'ensemble

Ce qu'il faut retenir sur les diagnostics immobiliers à fournir au locataire : les diagnostics concernés pour un appartement et pour une maison, leur regroupement dans le DDT et les règles d'annexion au bail.

Cette synthèse ne détaille pas les modalités techniques de chaque diagnostic. Le contenu de chacun et les exclusions du DPE sont traités dans les sections suivantes.

Principe : l'obligation du bailleur

Le bailleur a l'obligation de fournir des diagnostics immobiliers au futur locataire pour l'informer sur certains aspects du logement qu'il projette de louer.

L'obligation d'information du futur locataire passe par la fourniture de diagnostics immobiliers.

La source rappelle que les informations présentées sont issues de sources officielles et qu'il convient de vérifier auprès de l'organisme compétent en cas de doute.

Le dossier de diagnostic technique (DDT)

Les diagnostics sont regroupés dans un dossier appelé dossier de diagnostic technique (DDT).

Le DDT rassemble les diagnostics dus ; il constitue le document remis au futur locataire.

• Le DDT regroupe les diagnostics.
• Il est annexé au bail à la signature.
• Il est également annexé en cas de renouvellement.

Le diagnostic amiante fait partie du DDT, mais il n'a pas à être annexé au bail, comme précisé plus bas.

Appartement (vide ou meublé)

Pour la location d'un appartement (vide ou meublé), le bailleur doit remettre au futur locataire les diagnostics immobiliers listés par la source.

La liste des diagnostics dus pour un appartement dépend de la date de construction, de l'ancienneté des installations et de la localisation.

• Diagnostic de performance énergétique (DPE), non exigé si le logement est destiné à être occupé moins de 4 mois par an ou s'il se trouve dans un bâtiment classé ou inscrit comme monument historique.
• Constat de risque d'exposition au plomb (Crep) si le logement a été construit avant le 1ᵉʳ janvier 1949.
• État de l'installation intérieure de l'électricité si l'installation électrique a plus de 15 ans.
• État de l'installation intérieure du gaz si l'installation de gaz a plus de 15 ans.
• État des risques (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon…) si le logement est situé dans une zone ou périmètre à risques.
• Diagnostic bruit si le logement est situé dans une zone d'exposition au bruit des aéroports.

Les exclusions du DPE sont propres à la situation du logement (occupation de moins de 4 mois par an ou bâtiment classé ou inscrit comme monument historique).

Maison (vide ou meublée)

Pour la location d'une maison (vide ou meublée), le bailleur doit remettre au futur locataire les diagnostics immobiliers listés par la source.

La liste est largement comparable à celle de l'appartement, avec une exclusion supplémentaire propre au DPE pour certaines maisons.

• Diagnostic de performance énergétique (DPE), non exigé si la maison est destinée à être occupée moins de 4 mois par an, s'il s'agit d'une maison indépendante (individuelle) avec une surface de plancher inférieure à 50 m², ou si la maison est classée ou inscrite comme monument historique.
• Constat de risque d'exposition au plomb (Crep) si la maison a été construite avant le 1ᵉʳ janvier 1949.
• État de l'installation intérieure de l'électricité si l'installation a plus de 15 ans.
• État de l'installation intérieure du gaz si l'installation de gaz a plus de 15 ans.
• État des risques (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon…) si la maison est située dans une zone ou périmètre à risques.
• Diagnostic bruit si la maison est située dans une zone d'exposition au bruit des aéroports.

Pour la maison, la source ajoute une exclusion du DPE pour les maisons indépendantes de surface de plancher inférieure à 50 m².

Le DPE et ses exclusions

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) figure parmi les diagnostics à fournir. Il n'est toutefois pas exigé dans les situations prévues par la source.

Le DPE est un diagnostic de droit commun, sous réserve des exclusions liées à l'usage du logement, à sa nature ou à son classement.

• Pour un appartement : pas de DPE si le logement est destiné à être occupé moins de 4 mois par an ou s'il se trouve dans un bâtiment classé ou inscrit comme monument historique.
• Pour une maison : pas de DPE si la maison est destinée à être occupée moins de 4 mois par an, s'il s'agit d'une maison indépendante avec une surface de plancher inférieure à 50 m², ou si elle est classée ou inscrite comme monument historique.

La différence entre appartement et maison tient à l'exclusion supplémentaire prévue pour les maisons indépendantes de moins de 50 m² de surface de plancher.

Le constat de risque d'exposition au plomb (CREP)

Le constat de risque d'exposition au plomb (Crep) est dû si le logement (appartement ou maison) a été construit avant le 1ᵉʳ janvier 1949.

L'obligation du CREP est déclenchée par la date de construction du logement.

Le critère est identique pour l'appartement et pour la maison.

Les états des installations d'électricité et de gaz

Deux états relatifs aux installations intérieures sont exigés selon leur ancienneté : l'électricité et le gaz.

Ces états sont dus lorsque l'installation concernée a plus de 15 ans.

• État de l'installation intérieure d'électricité si l'installation électrique du logement a plus de 15 ans.
• État de l'installation intérieure du gaz si l'installation de gaz du logement a plus de 15 ans.

Ces deux états obéissent à la même condition d'ancienneté, applicable à l'appartement comme à la maison.

L'état des risques

L'état des risques (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon…) est dû si le logement est situé dans une zone ou périmètre à risques.

L'obligation de l'état des risques dépend de la localisation du logement.

La source précise que l'état des risques (naturels, miniers…) peut être établi directement par le bailleur avant la mise en location.

Le diagnostic bruit

Le diagnostic bruit est dû si le logement est situé dans une zone d'exposition au bruit des aéroports.

L'obligation du diagnostic bruit dépend de la localisation du logement par rapport aux aéroports.

Comme l'état des risques, le diagnostic bruit des aéroports peut être établi par le bailleur lui-même.

Le dossier amiante

Le diagnostic amiante fait partie du DDT, mais il n'a pas à être annexé au bail.

Le dossier amiante bénéficie d'un régime particulier : il figure dans le DDT sans être annexé au bail.

• Le diagnostic amiante fait partie du DDT.
• Il n'est pas annexé au bail.
• Il est tenu à la disposition du locataire, sur demande.

Cette exception distingue le dossier amiante des autres diagnostics, qui sont annexés au bail avec le DDT.

Le diagnostiqueur certifié

Les diagnostics doivent être réalisés par un diagnostiqueur certifié avant la mise en location.

La réalisation des diagnostics est confiée à un professionnel certifié, sous réserve des exceptions prévues par la source.

• Diagnostics réalisés par un diagnostiqueur certifié avant la mise en location.
• Diagnostic bruit des aéroports : peut être établi par le bailleur.
• État des risques (naturels, miniers…) : peut être établi par le bailleur.

Les deux exceptions (bruit des aéroports et état des risques) permettent au bailleur d'établir lui-même ces deux documents.

Annexion au bail et délais

Le bailleur doit annexer le DDT au bail au moment de la signature du bail et en cas de renouvellement.

L'annexion au bail obéit à des moments déterminés : la signature et le renouvellement.

• Annexion au bail à la signature du bail.
• Annexion en cas de renouvellement.
• Transmission par voie dématérialisée, sauf opposition.
• Il est recommandé de disposer de l'ensemble des diagnostics avant la publication de l'annonce de mise en location.

La source indique que les diagnostics doivent être fournis avant la signature du bail ou le renouvellement, et recommande de les détenir avant la publication de l'annonce.

Récapitulatif des diagnostics

Le tableau ci-dessous récapitule les diagnostics dus et les critères qui les déclenchent.

Ce récapitulatif ne fait que regrouper les diagnostics exposés par la source ; il n'en ajoute aucun.

Questions fréquentes

Quelques questions reviennent fréquemment au sujet des diagnostics immobiliers à fournir au locataire.

Les questions portent sur le moment de la fourniture, le cas de l'amiante et l'auteur des diagnostics.

Ces réponses n'ajoutent aucune condition : elles reformulent les informations de la source pour une lecture par question.

Définitions

Les termes employés par la source sont repris ci-dessous pour faciliter la lecture de la fiche.

Dossier de diagnostic technique (DDT)

Dossier regroupant les diagnostics immobiliers dus, annexé au bail à la signature et en cas de renouvellement.

DPE

Diagnostic de performance énergétique, mentionné en premier par la source, non exigé dans les cas prévus.

CREP

Constat de risque d'exposition au plomb, dû pour les logements construits avant le 1ᵉʳ janvier 1949.

État des risques

Diagnostic portant sur les risques naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon, pouvant être établi par le bailleur.

Diagnostic bruit

État des nuisances sonores aériennes, dû en zone d'exposition au bruit des aéroports, pouvant être établi par le bailleur.

Diagnostiqueur certifié

Professionnel habilité à réaliser les diagnostics immobiliers avant la mise en location.

Ces définitions reprennent les notions utilisées dans la liste des diagnostics et les règles d'annexion.

Les termes techniques sont ainsi clarifiés à partir des seuls éléments de la fiche source officielle.

Où s'adresser

L'interlocuteur identifié par la source est l'agence départementale pour l'information sur le logement (Adil).

L'Adil est le service d'information sur le logement mentionné par la source pour cette démarche.

• Agence départementale pour l'information sur le logement (Adil) : interlocuteur désigné.
• Un site officiel permet de trouver votre Adil.
• Une recherche permet de trouver votre interlocuteur près de chez vous.

Les coordonnées et l'annuaire figurent dans les liens de la fiche source officielle ; il est recommandé de vérifier auprès du service concerné.