Vue d'ensemble
Ce qu'il faut retenir sur la priorité d'achat d'un bien en copropriété : la distinction selon que la vente porte sur un logement ou une place de parking, le droit de préemption du locataire en cas de congé pour vendre et le droit de priorité des copropriétaires pour un stationnement.
Ce qu'il faut savoir
- L'analyse dépend de la nature du bien : logement ou place de parking.
- En dehors de la vente d'un bien situé dans une zone de préemption, les règles varient selon que le logement mis en vente est loué ou libre de toute occupation.
- La vente du logement vide suppose de donner congé pour vendre au locataire ; ce congé lui donne un droit de préemption sur l'achat.
- Cette offre est valable pendant les 2 premiers mois du délai de préavis.
- En cas de baisse du prix de vente, le locataire redevient prioritaire pour acheter le logement pendant 1 mois.
- En cas de vente du logement occupé, le locataire ne dispose pas d'un droit de préemption, sauf si le logement vient d'être mis en copropriété et qu'il s'agit d'une 1ʳᵉ vente.
- Pour une place de parking, le règlement de copropriété peut prévoir un droit de priorité (droit de préférence) aux copropriétaires.
Conditions essentielles
- La vente ne relève pas d'une zone de préemption.
- Pour le droit de préemption du locataire, un congé pour vendre a été délivré.
- Le congé précise le prix et les conditions de la vente.
- Pour le droit de priorité sur une place de parking, un droit de préférence est prévu par le règlement de copropriété.
- Pour la vente d'un logement non loué, le règlement de copropriété ne comporte pas de clauses restrictives justifiées par la destination de l'immeuble.
Les étapes
- Déterminer si la vente porte sur un logement ou une place de parking.
- Pour un logement loué, décider de vendre vide ou occupé.
- En cas de vente du logement vide, donner congé pour vendre au locataire en précisant le prix et les conditions.
- Laisser courir l'offre de vente pendant les 2 premiers mois du délai de préavis.
- En cas de baisse du prix, en informer le locataire (directement ou par le notaire) ; il redevient prioritaire pendant 1 mois.
- Pour une place de parking, prévenir le syndic par lettre recommandée avec avis de réception si un droit de priorité existe.
- Attendre la réponse des copropriétaires, qui disposent de 2 mois à compter de la réception du courrier.
Cette synthèse présente l'essentiel. Le droit de préemption du locataire, ses exceptions et le droit de priorité sur une place de parking sont détaillés dans les sections suivantes.
Cette synthèse ne remplace pas la fiche
Cette synthèse ne couvre pas toutes les situations : les exceptions au droit de préemption du locataire, la vente du logement occupé et la procédure applicable à une place de parking sont développées dans les sections suivantes.
Le principe : logement ou place de parking
Tout dépend si la vente concerne un logement ou une place de parking.
Tout dépend si la vente concerne un logement ou une place de parking. En dehors de la vente d'un bien situé dans une zone de préemption, les règles applicables varient selon que le logement mis en vente est loué ou libre de toute occupation.
La zone de préemption est un périmètre dans lequel la vente d'un bien est soumise à des règles spécifiques. La présente fiche traite des situations hors de ce cas.
Règle
La première distinction porte sur la nature du bien : logement ou place de parking. Pour le logement, une seconde distinction porte sur son occupation : loué ou libre.
À savoir
- La règle dépend de la nature du bien : logement ou place de parking.
- La situation traitée est hors zone de préemption.
- Pour un logement, la règle varie selon qu'il est loué ou libre.
La fiche source traite la vente d'un bien en copropriété en dehors de l'hypothèse de la zone de préemption.
Le cas du logement loué
Il est possible de vendre le bien vide ou occupé par votre locataire. Les règles applicables varient selon cette situation.
Il est possible de vendre le bien vide ou occupé par votre locataire. Les règles applicables varient selon cette situation : la vente du logement vide fait jouer le droit de préemption du locataire, tandis que la vente du logement occupé n'ouvre pas ce droit, sauf exception.
Le logement loué est un logement faisant l'objet d'un bail. La vente peut intervenir vide (avec congé pour vendre au locataire) ou occupé (le bail se poursuivant avec le nouveau propriétaire).
Règle
Dans le cas du logement loué, deux voies sont possibles : la vente du logement vide, qui suppose un congé pour vendre ouvrant au locataire un droit de préemption, et la vente du logement occupé, pour laquelle le locataire ne dispose pas d'un droit de préemption.
À savoir
- Un logement loué peut être vendu vide ou occupé.
- La vente du logement vide ouvre le droit de préemption du locataire.
- La vente du logement occupé n'ouvre pas ce droit, sauf exception.
La distinction entre vente vide et vente occupée commande l'application du droit de préemption.
La vente du logement vide
Si vous voulez vendre votre logement vide, vous devez donner congé pour vendre à votre locataire. Ce congé lui donne droit à une priorité sur l'achat du logement.
Si vous voulez vendre votre logement vide, vous devez donner congé pour vendre à votre locataire. Ce congé lui donne droit à une priorité, appelé droit de préemption, sur l'achat du logement par rapport à d'autres acquéreurs potentiels.
Le congé pour vendre est l'acte par lequel le bailleur met fin au bail pour vendre le logement. Il doit préciser le prix et les conditions de la vente. Ce congé vaut ainsi offre de vente à votre locataire.
Règle
Le congé doit préciser le prix et les conditions de la vente. En l'absence de réponse ou en cas de refus de votre locataire, vous êtes libre de proposer votre logement à une autre personne.
À savoir
- Pour vendre le logement vide, il faut donner congé pour vendre.
- Le congé ouvre au locataire un droit de préemption.
- Le congé doit préciser le prix et les conditions de la vente.
- En l'absence de réponse ou en cas de refus, le bien peut être proposé à un autre acquéreur.
Le congé pour vendre vaut offre de vente au locataire ; il doit indiquer le prix et les conditions de la vente.
Le congé valant offre de vente
Le congé pour vendre vaut offre de vente à votre locataire. Cette offre est valable pendant les 2 premiers mois du délai de préavis.
Ce congé vaut ainsi offre de vente à votre locataire. Cette offre est valable pendant les 2 premiers mois du délai de préavis.
L'offre de vente résulte du congé pour vendre : elle porte sur le logement, à un prix et selon des conditions déterminés. Sa validité est limitée aux 2 premiers mois du délai de préavis.
Règle
En l'absence de réponse ou d'un refus de votre locataire, vous êtes libre de proposer votre logement à une autre personne.
- Donner congé pour vendre au locataire, en précisant le prix et les conditions.
- Considérer que le congé vaut offre de vente.
- Laisser l'offre valable pendant les 2 premiers mois du délai de préavis.
- En l'absence de réponse ou en cas de refus, proposer le bien à un autre acquéreur.
La durée de validité de l'offre correspond aux 2 premiers mois du délai de préavis.
Le cas de la baisse du prix de vente
Si vous décidez de baisser le prix de vente, vous devez en informer le locataire. Il redevient alors prioritaire pour acheter le logement pendant 1 mois.
Si vous décidez de baisser le prix de vente de votre logement, vous devez en informer le locataire directement ou par l'intermédiaire de votre notaire. Votre locataire redevient alors prioritaire pour acheter le logement pendant 1 mois.
La baisse du prix de vente ouvre au locataire une nouvelle période de priorité, d'une durée de 1 mois. L'information peut être donnée directement ou par l'intermédiaire du notaire.
Règle
L'information du locataire en cas de baisse du prix est requise ; elle peut être transmise directement ou par le notaire. La priorité du locataire est alors rouverte pour 1 mois.
À savoir
- En cas de baisse du prix, il faut informer le locataire.
- L'information peut passer par le notaire.
- Le locataire redevient prioritaire pendant 1 mois.
La réouverture de la priorité du locataire en cas de baisse du prix est expressément prévue par la fiche source officielle.
Les cas où le locataire n'a pas de droit de préemption
Le locataire ne peut pas bénéficier du droit de préemption en cas de congé pour vendre dans trois cas.
- La vente concerne un logement meublé.
- La vente a lieu au profit direct d'un parent jusqu'au 3ᵉ degré inclus, l'acquéreur devant occuper le logement pendant une durée minimum de 2 ans à partir de l'expiration du délai de préavis.
- La vente porte sur un immeuble faisant l'objet d'une interdiction d'habiter, d'un arrêté de péril ou d'une déclaration d'insalubrité.
Dans ces trois cas, le locataire ne peut pas bénéficier du droit de préemption en cas de congé pour vendre.
Règle
Pour la vente à un parent, l'exclusion du droit de préemption est subordonnée à l'engagement d'occuper le logement pendant une durée minimum de 2 ans à partir de l'expiration du délai de préavis.
À savoir
- Le droit de préemption est exclu pour un logement meublé.
- Il est exclu pour une vente à un parent jusqu'au 3ᵉ degré inclus (occupation 2 ans minimum).
- Il est exclu pour un immeuble inhabitable (interdiction d'habiter, péril, insalubrité).
Ces trois cas d'exclusion sont ceux énumérés par la fiche source officielle.
La vente du logement occupé par le locataire
Si vous voulez vendre votre logement occupé par le locataire, vous n'avez aucune obligation de lui proposer d'acheter le bien.
Si vous voulez vendre votre logement occupé par le locataire, vous n'avez aucune obligation de lui proposer d'acheter le bien. En effet, son bail se poursuit avec le nouveau propriétaire. Le locataire ne dispose donc pas d'un droit de préemption.
Dans la vente du logement occupé, le bail se poursuit avec le nouveau propriétaire. L'acte de vente mentionnera que le bien est vendu occupé par un locataire.
Règle
Il existe une exception : si le logement vient d'être mis en copropriété et qu'il s'agit d'une 1ʳᵉ vente.
À savoir
- Vente du logement occupé : aucune obligation de proposer l'achat au locataire.
- Le bail se poursuit avec le nouveau propriétaire.
- L'acte de vente mentionne que le bien est vendu occupé.
- Exception : logement venant d'être mis en copropriété et 1ʳᵉ vente.
L'absence de droit de préemption en cas de vente du logement occupé connaît une exception liée à la première vente après mise en copropriété.
Le cas du logement qui n'est pas loué
Vous pouvez vendre votre logement librement à condition que le règlement de copropriété ne prévoit pas de clauses restrictives justifiées par la destination de l'immeuble.
Vous pouvez vendre votre logement librement à condition que le règlement de copropriété ne prévoit pas de clauses restrictives justifiées par la destination de l'immeuble.
Les clauses restrictives justifiées par la destination de l'immeuble peuvent encadrer la vente. L'exemple cité par la fiche est l'interdiction de vendre certains lots de copropriété séparément (vente d'une chambre de services indépendamment du lot principal).
Règle
La liberté de vente du logement non loué est subordonnée à l'absence de clauses restrictives justifiées par la destination de l'immeuble dans le règlement de copropriété.
À savoir
- Un logement non loué peut être vendu librement.
- La condition est l'absence de clauses restrictives dans le règlement de copropriété.
- Exemple : interdiction de vendre certains lots séparément.
L'exemple de la chambre de services vendue indépendamment du lot principal illustre une clause restrictive justifiée par la destination de l'immeuble.
La vente d'une place de parking
En principe, vous pouvez vendre votre place de parking à qui vous le souhaitez. Toutefois, dans certains immeubles, le règlement de copropriété peut prévoir un droit de priorité des copropriétaires.
En principe, vous pouvez vendre votre place de parking à qui vous le souhaitez. Toutefois, dans certains immeubles, le règlement de copropriété peut prévoir un droit de priorité, également appelé droit de préférence, aux copropriétaires en cas de vente d'un lot exclusivement à usage de stationnement dans la copropriété.
- Vérifier si le règlement de copropriété prévoit un droit de priorité des copropriétaires.
- Le cas échéant, prévenir le syndic de copropriété de votre intention de vendre, par lettre recommandée avec avis de réception.
- Indiquer dans la lettre le prix de vente et les conditions de la vente.
- Le syndic transmet sans délai l'information à chaque copropriétaire par lettre recommandée avec avis de réception, à vos frais.
- Laisser aux copropriétaires 2 mois à partir de la réception du courrier pour répondre.
- Si aucun copropriétaire ne souhaite acheter, vendre la place à qui vous le souhaitez.
Règle
Le syndic doit transmettre sans délai l'information à chaque copropriétaire par lettre recommandée avec avis de réception, à vos frais. Les copropriétaires ont 2 mois à partir de la réception du courrier pour donner leur réponse.
À savoir
- Une place de parking peut en principe être vendue librement.
- Le règlement de copropriété peut prévoir un droit de priorité aux copropriétaires.
- Il faut alors prévenir le syndic par lettre recommandée avec avis de réception.
- Les copropriétaires disposent de 2 mois pour répondre.
Le droit de priorité (ou droit de préférence) des copropriétaires pour un lot à usage de stationnement résulte du règlement de copropriété.
Où s'adresser et qui peut vous aider ?
France Services / Maison de services au public est l'interlocuteur cité par la fiche pour l'information des particuliers.
- France Services / Maison de services au public : [annuaire](https://lannuaire.service-public.gouv.fr/navigation/france_services) ; [trouver votre interlocuteur près de chez vous](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/france_services).
Les structures France Services / Maison de services au public accueillent les particuliers pour les informer et les accompagner dans leurs démarches.
La fiche source officielle renvoie vers France Services / Maison de services au public pour l'information et l'accompagnement.
Textes applicables
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 15Textes légaux
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : article 8-1Textes légaux
- Loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 : article 10-1Textes légaux
- Code de l'urbanisme : articles R151-27 à R151-29Légifrance
- Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtisLégifrance
Sources officielles
- OuvrirService-Public.fr
Qui est prioritaire pour acheter un bien dans un immeuble en copropriété ?
Vérifiée le 2026-10-04
Voir aussi
Information à vérifier auprès de l'organisme compétent.
