Vue d'ensemble
Ce qu'il faut savoir sur l'administration provisoire d'une copropriété en difficulté.
Ce qu'il faut savoir
- L'administrateur provisoire est désigné par le président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble, à la demande de plusieurs acteurs (copropriétaires, syndic, maire, préfet, procureur, etc.).
- Une copropriété est « en difficulté » lorsque son équilibre financier est gravement compromis ou qu'elle est dans l'impossibilité de maintenir l'immeuble dans un bon état général.
- L'administrateur provisoire prend tous les pouvoirs du syndic (dont le mandat cesse sans indemnité) et peut recevoir tout ou partie des pouvoirs de l'assemblée générale et du conseil syndical.
- La durée de la mission est fixée par le juge et ne peut pas être inférieure à 12 mois.
- La désignation entraîne une suspension des créances antérieures (hors publiques et sociales) pendant 12 mois, extensible à 30 mois, et une interruption des actions en justice des créanciers.
- Les créanciers ont 3 mois pour déclarer leurs créances ; un plan d'apurement est ensuite établi et homologué par le juge.
- En cas d'impossibilité de redressement, le juge peut placer l'immeuble sous administration provisoire renforcée, permettant la conclusion d'une convention avec un opérateur spécialisé.
Conditions essentielles
- Justifier d'une situation de difficulté financière grave ou d'une impossibilité de conservation de l'immeuble.
- Être une personne habilitée à saisir le juge : copropriétaires (15 % des voix), syndic, maire, président d'EPCI, préfet, procureur de la République, mandataire ad hoc.
- Respecter les formes de saisine : requête (syndic ou procureur) ou assignation (autres cas).
- La demande doit être communiquée au procureur de la République.
Les étapes
- Saisine du président du tribunal judiciaire par requête ou assignation.
- Examen de la recevabilité puis du bien-fondé de la demande par le juge.
- Décision du juge : constat des faits, désignation de l'administrateur, fixation de la durée et de l'étendue de la mission, détermination de la rémunération.
- Cessation du contrat de syndic et transfert des pouvoirs à l'administrateur provisoire.
- Information des créanciers par l'administrateur (publication Bodacc + journal d'annonces légales) dans un délai de 2 mois.
- Déclaration des créances par les créanciers dans un délai de 3 mois.
- Établissement et homologation du plan d'apurement définitif par le juge.
- Mise en œuvre du plan par le syndic à l'issue de la mission.
L'administrateur provisoire doit être indépendant du syndic, du syndicat des copropriétaires et des créanciers. Le syndic en place ne peut pas être désigné à ce titre.
Cette synthèse ne remplace pas la fiche
Pour le détail des missions, de la gestion des dettes et de l'administration renforcée, voir les sections suivantes.
Quand une copropriété est-elle « en difficulté » ?
Une copropriété est dite « en difficulté » lorsqu'elle se trouve dans l'une des deux situations suivantes : l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis, ou le syndicat est dans l'impossibilité de maintenir l'immeuble dans un bon état général.
L'équilibre financier est gravement compromis lorsque la situation financière ne permet plus d'assurer normalement les dépenses courantes de l'immeuble. Par exemple, tel est le cas lorsque les comptes du syndicat présentent un déficit important (de plusieurs milliers d'euros), que des factures restent impayées sur une période prolongée, et que certains prestataires essentiels (comme l'entreprise chargée de l'entretien de l'ascenseur) suspendent leurs interventions ou leurs garanties en raison de ces impayés.
Règle
L'impossibilité de maintenir l'immeuble dans un bon état général correspond à une absence de réalisation des travaux d'entretien ou de maintenance conduisant à la dégradation de l'immeuble. Par exemple : infiltrations d'eau dans les parties communes jamais traitées ayant entraîné une infestation de mérule présentant un risque pour la structure du bâtiment.
Ces deux situations peuvent se cumuler. Dans tous les cas, le recours à un administrateur provisoire est nécessaire lorsque les difficultés sont suffisamment caractérisées pour justifier une intervention judiciaire.
Qui peut saisir le tribunal et comment ?
L'administrateur provisoire est obligatoirement désigné par un juge. Le président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble est le seul juge compétent.
Le juge peut être saisi par plusieurs personnes : des copropriétaires représentant ensemble 15 % au moins des voix du syndicat des copropriétaires ; le syndic ; le maire du lieu de situation de l'immeuble ; le président de l'EPCI compétent en matière d'habitat ; le préfet (représentant de l'État dans le département) ; le procureur de la République ; ou le mandataire ad hoc désigné dans le cadre de la procédure de prévention des difficultés.
Règle
Lorsque la demande émane du syndic ou du procureur de la République, le juge est saisi par une requête, accompagnée des documents justificatifs (notamment les éléments comptables), après consultation du conseil syndical. Dans les autres cas, le juge est saisi par une assignation délivrée au syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic. L'assignation doit détailler les motifs de la demande en fait (exposé de la situation) et en droit (textes de lois).
Le syndic n'a pas besoin d'une autorisation de l'assemblée générale pour introduire sa requête. Il est recommandé de se faire accompagner par un avocat pour cette procédure. Quelle que soit l'origine de la demande, elle doit être communiquée au procureur de la République.
La décision du juge
Le juge commence par vérifier que la demande est recevable (la personne a le droit d'agir, la procédure est régulière), puis il examine le bien-fondé de la demande (les difficultés sont-elles réelles et suffisantes ?).
Avant de rendre sa décision, le juge peut entendre toute personne qu'il estime utile (copropriétaires, syndic en place, autres intervenants). Lorsqu'il fait droit à la demande, sa décision doit : constater les faits qui justifient les difficultés ; désigner un administrateur provisoire ; fixer la durée de la mission (minimum 12 mois) ; définir l'étendue de la mission (pouvoirs transférés) ; et déterminer la rémunération.
Règle
L'administrateur provisoire peut être un administrateur judiciaire, une personne physique (particulier), une personne morale justifiant d'une expérience ou d'une qualification particulière, ou le mandataire ad hoc s'il a déjà été désigné. Le syndic en place ne peut pas être désigné : l'administrateur doit être indépendant du syndic, du syndicat des copropriétaires et des créanciers (pas de lien financier, de conseil, de subordination, aucun intérêt dans le mandat).
La rémunération est forfaitaire et varie selon le nombre de lots. Si la copropriété comporte 500 lots ou plus, la rémunération est fixée par le juge en fonction des frais engagés et des missions accomplies. Si les conditions ne sont pas réunies, le juge peut rejeter la demande par une décision motivée. Le président du tribunal peut à tout moment modifier, prolonger ou mettre fin à la mission.
Les missions de l'administrateur provisoire
L'administrateur provisoire est chargé de prendre les mesures nécessaires pour rétablir le fonctionnement normal de la copropriété. Le juge lui confie tous les pouvoirs du syndic (dont le mandat cesse sans indemnité), et peut lui confier tout ou partie des pouvoirs de l'assemblée générale (sauf acquisition/aliénation immobilière et modification du règlement de copropriété) et du conseil syndical.
L'administrateur gère les comptes et les fonds du syndicat, fait exécuter les décisions prises dans le cadre de sa mission, représente la copropriété en justice et dans tous les actes de la vie civile, et poursuit le recouvrement des impayés. Son rôle principal est d'assainir la situation financière (rattrapage des impayés, négociation avec les créanciers, réorganisation de la trésorerie), de faire réaliser les travaux nécessaires à la conservation et à la sécurité, et de rechercher des moyens de financement (emprunts, appels de fonds spécifiques, mobilisation du fonds de travaux, subventions).
Règle
Le conseil syndical et l'assemblée générale continuent à exercer les pouvoirs qui ne sont pas compris dans la mission de l'administrateur. Sauf urgence, lorsqu'il est investi des pouvoirs de l'assemblée générale, l'administrateur doit recueillir l'avis du conseil syndical avant toute décision. Il peut convoquer les copropriétaires pour les informer et les entendre.
L'administrateur exécute personnellement sa mission, sauf s'il demande au juge de désigner un tiers pour l'assister (technicité particulière) ou s'il se fait assister par un syndic d'intérêt collectif. Un administrateur peut également être désigné pour liquider les dettes du syndicat en cas d'expropriation ou dissolution du syndicat.
Conséquences de la désignation
La désignation de l'administrateur provisoire entraîne des conséquences immédiates et importantes sur le fonctionnement de la copropriété et sur la situation des créanciers.
La désignation produit notamment les effets suivants : cessation immédiate du contrat de syndic ; transfert de tous les pouvoirs du syndic à l'administrateur ; transfert de tout ou partie des pouvoirs de l'assemblée générale et du conseil syndical ; transmission par le syndic de tous les documents du syndicat des copropriétaires.
Règle
Sur le plan financier, la désignation entraîne : la suspension de l'exigibilité des créances antérieures (hors créances publiques ou sociales) pour une période de 12 mois (ou jusqu'à 30 mois sur demande de l'administrateur) ; l'interruption ou interdiction des actions en justice des créanciers visant à la condamnation du syndicat au paiement ou la résolution d'un contrat pour non-paiement ; l'arrêt ou interdiction des procédures de saisie n'ayant pas produit un effet attributif avant la désignation ; la suspension des clauses contractuelles prévoyant des majorations, pénalités de retard ou résolution automatique ; et la suspension des remboursements d'un emprunt collectif.
Ces mesures de protection permettent à l'administrateur de reprendre la main sur la trésorerie sans être immédiatement confronté aux poursuites individuelles des créanciers. Elles sont temporaires et encadrées par le juge.
Gestion des dettes : déclaration et plan d'apurement
Lorsque le syndicat est placé sous administration provisoire, le traitement des dettes devient collectif et s'organise en 2 étapes : les déclarations de créances de tous les créanciers, puis un plan d'apurement réalisé par l'administrateur et homologué par le juge.
Dans un délai de 2 mois à partir de sa désignation, l'administrateur doit informer les créanciers de sa nomination : publication d'un avis au Bodacc et dans un journal d'annonces légales du département, et information par tous moyens des créanciers dont l'identité est connue. Les créanciers ont 3 mois pour déclarer leurs créances. La déclaration se fait par lettre recommandée avec accusé de réception et doit contenir : identité du créancier, montant de la créance due au jour de la décision, montant des sommes à échoir postérieurement et dates d'échéance, éléments prouvant l'existence et le montant, mode de calcul des intérêts, nature de la garantie (privilège ou sûreté), juridiction saisie le cas échéant. Les documents justificatifs doivent être joints.
Règle
L'administrateur vérifie les créances et établit la liste des créances, déposée au greffe du tribunal judiciaire (publication Bodacc par le greffier). Il informe les créanciers admis (lettre simple) et rejetés (lettre recommandée). Les créanciers ont 2 mois pour contester la liste. L'administrateur élabore ensuite un plan d'apurement provisoire (notifié par LRAR, observations sous 2 mois), puis un plan d'apurement définitif déposé au greffe pour homologation. Le plan définitif comprend l'état des dettes, la trésorerie prévisionnelle, l'échéancier des appels de fonds et les échéanciers par créancier. Les créanciers disposent de 2 mois après notification pour contester. En l'absence de contestation, le juge homologue le plan. Il est mis en œuvre par le syndic à l'issue de la mission.
Les créances concernant un contrat de travail (arriérés de salaire du gardien par exemple) n'ont pas à être déclarées. Les créances déclarées hors délai sont exclues de la procédure et non opposables, sauf si le créancier justifie que l'absence de déclaration ne lui est pas imputable.
Administration provisoire renforcée
Si la situation financière de la copropriété ne permet pas de réaliser les travaux nécessaires à la conservation, à la mise en sécurité de l'immeuble, à la protection des occupants et à la préservation de leur santé, ou la réduction des charges, malgré la présence d'un administrateur provisoire, le juge peut placer l'immeuble sous administration provisoire renforcée.
La demande peut être formulée par le maire, le président de l'EPCI, le préfet, ou l'administrateur provisoire déjà en place. L'auteur de la demande doit établir un dossier précisant les raisons du placement ainsi que les aides et mesures d'accompagnement publiques mobilisées. Le juge autorise alors l'administrateur à conclure une convention à durée déterminée, au nom du syndicat, avec un ou plusieurs opérateurs compétents en maîtrise d'ouvrage de travaux et mise au point de financement.
Règle
La convention prévoit notamment : la liste des études juridiques, financières et techniques nécessaires ; le calendrier prévisionnel des études, du choix des prestataires et des travaux ; la nature des travaux envisagés ; et l'enveloppe financière prévisionnelle. Le juge homologue la convention. L'exécution peut se poursuivre même si la mission de l'administrateur est terminée ; la convention prend fin à l'expiration du terme qu'elle s'est fixée.
Le maire ou le président de l'EPCI peuvent engager à tout moment la procédure de déclaration d'état de carence de la copropriété. La conclusion de la convention est alors suspendue dans l'attente de la décision du juge, mais la mission de l'administrateur provisoire se poursuit.
Rapport de mission et contrôle du juge
L'administrateur provisoire agit sous le contrôle du président du tribunal judiciaire. Il rend compte de sa mission par écrit, à la demande du juge et au moins 1 fois par an.
Le rapport de mission est déposé au greffe du tribunal judiciaire. Le greffe envoie une copie au procureur de la République, au syndic de copropriété, au président du conseil syndical (ou à chacun de ses membres en son absence). Si le préfet, le maire ou le président de l'EPCI en font la demande, le greffe leur adresse également une copie.
Règle
Toutes ces personnes peuvent formuler leurs observations dans un délai de 2 mois après réception de la copie du rapport. Les observations sont transmises au greffe, qui les communique au juge et à l'administrateur. Le syndic doit informer chaque copropriétaire de la possibilité de consulter le rapport à son bureau ou au lieu fixé par l'assemblée générale, pendant les heures ouvrables, dans le mois qui suit la remise du rapport. Un extrait peut être joint au courrier. Une copie peut être remise à tout copropriétaire qui en fait la demande, à ses frais, y compris par voie dématérialisée.
Si aucun rapport n'a été établi par un mandataire ad hoc au cours de l'année précédente (dans le cadre d'une procédure préventive), l'administrateur provisoire rend, au plus tard à la fin des 6 premiers mois de sa mission, un rapport intermédiaire présentant les mesures à adopter pour redresser la situation financière du syndicat.
Textes applicables
- Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 : article 29-1 — LégifranceTexte légal
- Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 : article 29-2 — LégifranceTexte légal
- Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 : article 29-3 — LégifranceTexte légal
- Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 : article 29-4 — LégifranceTexte légal
- Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 : article 29-5 — LégifranceTexte légal
- Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 : article 29-11 — LégifranceTexte légal
- Décret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 62-1 — LégifranceTexte réglementaire
- Décret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 62-2 — LégifranceTexte réglementaire
- Décret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 62-4 — LégifranceTexte réglementaire
- Décret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 62-5 — LégifranceTexte réglementaire
- Décret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 62-6 — LégifranceTexte réglementaire
- Décret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 62-7 — LégifranceTexte réglementaire
- Décret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 62-8 — LégifranceTexte réglementaire
- Décret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 62-9 — LégifranceTexte réglementaire
- Décret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 62-10 — LégifranceTexte réglementaire
- Décret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 62-11 — LégifranceTexte réglementaire
- Décret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 62-12 — LégifranceTexte réglementaire
- Décret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 62-13 — LégifranceTexte réglementaire
- Décret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 62-14 — LégifranceTexte réglementaire
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : article 18-3 — LégifranceTexte légal
- Décret n° 2025-508 du 10 mai 2025 relatif à la qualité de syndic d'intérêt collectif — LégifranceTexte réglementaire
Sources officielles
- OuvrirService-Public.fr
Copropriété en difficulté : intervention d'un administrateur provisoire
Vérifiée le 2026-10-04
Voir aussi
- Adil — Agence départementale pour l'information sur le logement
- Trouver votre Adil près de chez vous — Service-Public
Les délais (12 mois minimum de mission, 2 mois d'information des créanciers, 3 mois de déclaration de créances, 2 mois de contestation) et les seuils (15 % des voix, 500 lots) sont fixés par la loi n° 65-557 et le décret n° 67-223. Vérifier les dernières évolutions auprès du tribunal judiciaire ou d'un avocat spécialisé en copropriété.