Vue d'ensemble
Ce qu'il faut savoir sur la procédure d'alerte et l'intervention d'un mandataire ad hoc dans une copropriété en difficulté : seuils d'impayés, saisine du juge, mission du mandataire et obligations du syndic.
Ce qu'il faut savoir
- Une copropriété est en difficulté lorsque son fonctionnement est perturbé par des problèmes financiers, techniques ou de gestion compromettant son équilibre et sa stabilité.
- La procédure d'alerte doit être lancée lorsque les impayés de charges atteignent 25 % des sommes exigibles (copropriétés jusqu'à 200 lots) ou 15 % (201 lots et plus), ou lorsque l'approbation des comptes n'a pas été votée depuis au moins 2 ans.
- Le syndic doit informer le conseil syndical et saisir le président du tribunal judiciaire sur requête pour demander la désignation d'un mandataire ad hoc.
- À défaut d'action du syndic, plusieurs acteurs peuvent saisir directement le juge : copropriétaires représentant 15 % des voix, président du conseil syndical, créancier, préfet, procureur, président de l'EPCI ou maire.
- Le mandataire ad hoc est en principe un administrateur judiciaire ; il analyse la situation financière et technique de la copropriété et propose des mesures de redressement.
- Le syndic doit convoquer une assemblée générale dans les 6 mois (ou 3 mois si mesures d'urgence) suivant la remise du rapport du mandataire ad hoc.
- Le juge décide librement qui supporte les frais de la procédure (syndicat, syndic, créancier ou autres demandeurs).
Conditions essentielles
- Atteinte des seuils d'impayés (25 % ou 15 % des sommes exigibles) ou absence d'approbation des comptes depuis au moins 2 ans.
- Saisine du président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble, accompagnée des pièces justificatives.
- Désignation d'un mandataire ad hoc par décision du juge, précisant ses missions et sa rémunération.
- Transmission des documents par le syndic au mandataire dans les 15 jours suivant la notification de la décision.
Les étapes
- Constatation des seuils d'impayés ou de l'absence d'approbation des comptes.
- Le syndic informe le conseil syndical et saisit le président du tribunal judiciaire sur requête.
- Le juge entend les personnes de son choix et rend une décision désignant le mandataire ad hoc, ses missions et sa rémunération.
- Le mandataire avertit les copropriétaires sans délai et reçoit les documents du syndic dans les 15 jours.
- Le mandataire analyse la situation et adresse un rapport de mission au président du tribunal dans un délai de 3 mois, renouvelable une fois.
- Le syndic convoque une assemblée générale dans les 6 mois (ou 3 mois si mesures d'urgence) suivant la remise du rapport.
- Le procès-verbal de l'assemblée générale est notifié aux auteurs de la saisine, au juge et au mandataire dans les 6 mois.
Cette synthèse reprend les éléments essentiels de la fiche. Les détails — seuils, saisine, mission du mandataire, obligations du syndic — sont traités dans les sections suivantes.
Cette synthèse ne remplace pas la fiche
Pour les règles propres aux seuils d'impayés, à la saisine du juge, à la mission du mandataire et aux obligations du syndic, voir les sections « Quand déclencher la procédure d'alerte ? », « Quelle est la procédure pour désigner un mandataire ad hoc ? », « Quelle est la mission du mandataire ad hoc ? » et « Quelles sont les obligations du syndic ? ».
Qu'est-ce qu'une copropriété en difficulté ?
Une copropriété est considérée en difficulté lorsque son fonctionnement est perturbé, notamment en raison de problèmes financiers, techniques ou de gestion, au point de compromettre son équilibre et sa stabilité dans le temps.
En pratique, les difficultés peuvent se traduire par une augmentation importante des impayés de charges de copropriété ou par des difficultés de trésorerie empêchant le paiement des factures (factures de fourniture d'eau, d'énergie ou de travaux, par exemple). Une copropriété en difficulté est une copropriété dont la gestion est dégradée au point que le fonctionnement normal des instances et le financement des dépenses courantes et exceptionnelles ne sont plus assurés.
Règle
La loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété a institué une procédure d'alerte destinée à détecter précocement les copropriétés en difficulté et à y remédier avant que la situation ne devienne irréversible. Cette procédure est déclenchée à partir de seuils objectifs d'impayés ou d'anomalies dans l'approbation des comptes.
Les difficultés techniques (vétusté de l'immeuble, malfaçons) ou de gestion (conflits récurrents, syndic défaillant) peuvent elles aussi rendre une copropriété en difficulté, même en l'absence de problèmes financiers avérés. La procédure d'alerte couvre l'ensemble de ces situations.
Quand déclencher la procédure d'alerte ?
La procédure d'alerte doit être déclenchée dans 2 cas : lorsque les seuils d'impayés de charges sont atteints à la clôture des comptes annuels, ou en l'absence d'approbation des comptes depuis au moins 2 ans.
- Approbation des comptes : la procédure d'alerte doit être lancée lorsque, à la clôture des comptes annuels, une part importante des sommes dues par les copropriétaires au titre du budget prévisionnel et du fonds travaux reste impayée. Ce seuil d'impayés est fixé à 25 % des sommes exigibles (dues) pour les copropriétés comprenant jusqu'à 200 lots, et à 15 % pour les copropriétés comprenant 201 lots et plus.
- Absence d'approbation des comptes : la procédure d'alerte doit aussi être lancée lorsque les copropriétaires n'ont pas voté l'approbation des comptes en assemblée générale depuis au moins 2 ans.
Les sommes exigibles sont les charges dues par les copropriétaires au titre du budget prévisionnel et du fonds travaux, devenues exigibles à la date de clôture de l'exercice. Les sommes devenues exigibles dans le mois qui précède la date de clôture de l'exercice ne sont pas considérées comme impayées : cette exclusion évite de déclencher l'alerte en raison de simples retards de paiement habituels de fin d'année. Le seuil de 25 % ou de 15 % s'apprécie globalement sur l'ensemble des sommes exigibles, et non par copropriétaire.
Règle
Le déclenchement de la procédure d'alerte n'est pas facultatif : il s'impose au syndic dès que les conditions sont réunies. Le non-respect de cette obligation expose le syndic à des sanctions et à un rejet de sa responsabilité en cas d'aggravation des difficultés.
L'absence d'approbation des comptes depuis 2 ans traduit souvent un dysfonctionnement profond des instances de copropriété (assemblées générales non tenues ou des comptes contestées). Ce second motif permet d'alerter le juge même en l'absence d'impayés massifs, dès lors que la gouvernance de la copropriété est paralysée.
Quelle est la procédure pour désigner un mandataire ad hoc ?
Lorsque les seuils d'impayés sont atteints ou en l'absence d'approbation des comptes depuis 2 ans, le syndic de la copropriété doit informer immédiatement le conseil syndical de la situation et saisir sur requête le président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble pour demander la désignation d'un mandataire ad hoc.
En l'absence d'action du syndic, le président du tribunal judiciaire peut être saisi directement par l'une des personnes suivantes : copropriétaires représentant au moins 15 % des voix du syndicat des copropriétaires ; président du conseil syndical ; créancier dont les factures de travaux, d'eau ou d'énergie, votées par l'assemblée générale et exécutées, restent impayées depuis au moins 6 mois après un commandement de payer non respecté ; préfet ; procureur de la République ; président de l'organe délibérant de l'EPCI compétent en matière d'habitat du lieu de situation de l'immeuble ; maire de la commune où est situé l'immeuble.
Règle
Dans tous les cas, la saisine du juge (par requête ou par assignation) doit être accompagnée des pièces justifiant la situation de la copropriété et la nécessité de faire intervenir un mandataire ad hoc (factures impayées, lettres de rappel, mises en demeure, échanges de courriers divers...). Le président du tribunal judiciaire peut entendre toute personne de son choix avant de rendre sa décision. Sa décision comprend la désignation du mandataire ad hoc (son nom), ses missions et sa rémunération. Le mandataire ad hoc est, en principe, un administrateur judiciaire ; exceptionnellement, le juge peut désigner une personne physique ou une personne morale justifiant d'une expérience ou d'une qualification particulière et remplissant des conditions d'impartialité et d'indépendance.
Le syndic n'a pas besoin d'obtenir l'autorisation des copropriétaires en assemblée générale pour saisir le tribunal. Le mandataire ad désigné doit avertir, sans délai, les copropriétaires par lettre recommandée avec accusé de réception ou remise contre émargement.
Quelle est la mission du mandataire ad hoc ?
Le mandataire ad hoc a pour missions d'analyser la situation financière de la copropriété et l'état de l'immeuble, d'exposer des mesures pour rétablir l'équilibre financier et assurer la sécurité de l'immeuble, et de mener toute action de médiation et de négociation entre les parties concernées (copropriétaires, prestataires, etc.).
Pour réaliser sa mission, le mandataire ad hoc peut se faire assister, à ses frais et sur autorisation du juge, de tout tiers de son choix. Le syndic doit fournir au mandataire ad hoc l'ensemble des documents nécessaires à la réalisation de sa mission ; la transmission de ces documents doit être faite dans les 15 jours suivant la notification de la décision du juge au syndic. Le mandataire adresse ensuite un rapport de mission au président du tribunal judiciaire dans un délai de 3 mois, renouvelable une fois. Ce rapport doit comporter : l'état des lieux de l'organisation juridique et foncière de la copropriété ; la situation technique de l'immeuble (analyse des charges courantes, travaux et opérations exceptionnels et diagnostics) ; l'analyse du fonctionnement des instances, de l'ensemble des comptes (impayés, dettes et créances non recouvrées), des contentieux en cours et des contrats souscrits ; les préconisations, le calendrier des actions à mettre en œuvre par ordre de priorité et l'estimation sommaire des dépenses et recettes envisagées.
Règle
Le rapport est transmis par le greffe du tribunal judiciaire au syndic, au conseil syndical, au maire de la commune où se situe l'immeuble, au préfet et au président de l'organe délibérant de l'EPCI compétent en matière d'habitat. Lorsque le mandataire ad hoc constate que la copropriété rencontre d'importantes difficultés financières ou de gestion, il doit saisir le juge pour qu'il désigne un administrateur provisoire, afin d'éviter de retarder la mise en œuvre des mesures remédiant aux difficultés.
La mission du mandataire ad hoc est une mission de diagnostic et de proposition, et non de gestion courante de la copropriété. C'est le syndic qui conserve la gestion ; le mandataire éclaire le juge et les copropriétaires sur l'état de la copropriété et les mesures à prendre.
Quelles sont les obligations du syndic ?
Le syndic de la copropriété doit respecter plusieurs obligations lorsque la copropriété rencontre des difficultés financières : déclencher la procédure d'alerte, informer le conseil syndical, fournir les documents au mandataire, informer les copropriétaires et convoquer l'assemblée générale.
- Déclencher la procédure d'alerte en saisissant le tribunal compétent pour faire désigner un mandataire ad hoc, dès que les conditions sont réunies (seuil d'impayés atteint à la clôture des comptes ou absence d'approbation des comptes pendant au moins 2 ans).
- Informer le conseil syndical de la nécessité de recourir à la procédure d'alerte.
- Fournir au mandataire ad hoc tous les documents nécessaires à l'accomplissement de sa mission, dans les 15 jours suivant la notification de la décision du juge.
- Informer chaque copropriétaire de la possibilité de consulter le rapport de mission du mandataire ad hoc, et adresser une copie de tout ou partie du rapport à ceux qui en font la demande, à leurs frais.
- Inscrire à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale les projets de résolution nécessaires à la mise en œuvre du rapport du mandataire ad hoc. L'assemblée générale doit se tenir dans les 6 mois suivant la remise du rapport si aucune mesure d'urgence n'est recommandée, ou dans les 3 mois si des mesures d'urgence sont recommandées. Le syndic doit convoquer une assemblée générale spéciale si aucune assemblée n'est déjà prévue dans le délai.
- Notifier le procès-verbal de l'assemblée générale, dans les 6 mois suivant la remise du rapport, aux auteurs de la saisine, au juge et au mandataire ad hoc.
Ces obligations placent le syndic au cœur du dispositif de redressement : il est le relais obligatoire entre le mandataire ad hoc, les copropriétaires et le juge. Le non-respect de ces obligations (défaut de saisine, transmission tardive des documents, défaut de convocation d'assemblée) engage la responsabilité du syndic et peut entraîner sa révocation pour faute grave.
Règle
L'assemblée générale qui suit la remise du rapport du mandataire ad hoc doit voter les résolutions nécessaires à la mise en œuvre des préconisations (mesures financières, travaux, etc.). En cas de désaccord persistant, le juge aux affaires familiales ou le tribunal judiciaire peut être saisi pour trancher.
Le syndic est tenu d'une obligation de conseil et d'information à l'égard des copropriétaires. En cas de doute sur l'atteinte des seuils d'impayés, il est conseillé de consulter le conseil syndical et, si nécessaire, de solliciter un avis juridique avant de saisir le tribunal.
Qui supporte les frais de la procédure ?
Le juge décide librement qui supporte les frais de la procédure (syndicat des copropriétaires, syndic, créancier, autres demandeurs) et dans quelles proportions.
Le président du tribunal judiciaire peut ainsi mettre à la charge du syndic ou des créanciers tout ou partie des frais, selon leur comportement et leur rôle dans la dégradation de la situation de la copropriété. Par exemple, un syndic qui n'a pas déclenché l'alerte alors que les seuils étaient atteints peut être condamné à supporter tout ou partie des frais. De même, un créancier dont l'attitude a contribué au déséquilibre (par exemple par un refus de report de créance) peut être mis à contribution.
Règle
Dans tous les cas, le juge doit motiver sa décision, c'est-à-dire expliquer les raisons pour lesquelles il répartit les frais entre les différents acteurs. Cette motivation permet de contrôler la décision et de l'attaquer le cas échéant par les voies de recours appropriées.
Les frais de la procédure comprennent notamment la rémunération du mandataire ad hoc et, le cas échéant, les frais d'assistance de tiers. Le montant exact dépend de la complexité de la copropriété et de l'étendue de la mission confiée au mandataire. Information à vérifier auprès du tribunal compétent.
Textes applicables
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 — article 29-1 A (Légifrance)Texte légal
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 — article 29-1 B (Légifrance)Texte légal
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 — article 29-1 C (Légifrance)Texte légal
- Décret n° 67-223 du 17 mars 1967 — article 61-2 (Légifrance)Texte réglementaire
- Décret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 61-3Légifrance
- Décret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 61-4Légifrance
- Décret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 61-5Légifrance
- Décret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 61-6Légifrance
- Décret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 61-7Légifrance
- Décret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 61-9Légifrance
- Décret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 61-10Légifrance
- Décret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 61-11Légifrance
- Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtisLégifrance
Sources officielles
- OuvrirService-Public.fr
Copropriété en difficulté : mesures préventives avec l'intervention d'un mandataire ad hoc
Vérifiée le 2026-10-04
Voir aussi
- Fiche officielle Service-Public.fr — Copropriété en difficulté
- Loi n° 65-557 — article 29-1 A, procédure d'alerte (Légifrance)
- Loi n° 65-557 — article 29-1 B, saisine du juge (Légifrance)
- Loi n° 65-557 — statut de la copropriété (Légifrance)
Les règles de la procédure d'alerte en copropriété sont fixées par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967. Vérifier les dernières évolutions auprès du tribunal judiciaire compétent ou d'un conseiller juridique en droit de la copropriété.