Quelles sont les règles de vote en assemblée générale de copropriété ?

Les tantièmes sont exprimés généralement en millièmes : dans un immeuble dont les parties communes totalisent 1 000 millièmes, un lot de 50 millièmes dispose de 50 voix sur 1 000. Les différentes majorités applicables en assemblée sont calculées à partir du nombre total de voix composant le syndicat des copropriétaires. Chaque copropriétaire participe aux votes soit en personne, soit par représentation (un autre copropriétaire ou un tiers mandaté). Le nombre de voix dont dispose chaque copropriétaire est toujours proportionnel à sa quote-part dans les parties communes, quelle que soit la nature de la résolution soumise au vote.

Concrètement, si 10 copropriétaires représentant 1 000 millièmes sont présents ou représentés, et que 7 votent pour, la résolution est adoptée à la majorité simple, quelle que soit la valeur des tantièmes des votants. La majorité simple s'applique notamment aux travaux de conservation de l'immeuble, à l'engagement du diagnostic technique global, au mode d'élaboration du plan pluriannuel de travaux (PPT), ou encore à l'autorisation accordée à la police municipale de pénétrer dans les parties communes.

Dans une copropriété de 10 copropriétaires représentant 1 000 millièmes, une résolution adoptée à la majorité absolue doit recueillir plus de 500 millièmes de voix favorables. Si la décision a reçu au moins ⅓ des voix de tous les copropriétaires (soit au moins 334 millièmes sur 1 000), elle peut faire l'objet d'un second vote à la majorité simple de l'article 24 au cours de la même assemblée. La majorité absolue s'applique notamment à la désignation ou révocation du syndic et des membres du conseil syndical, aux travaux de transformation ou d'amélioration, à l'installation de compteurs d'eau froide divisionnaire, ou encore au mode d'ouverture des portes d'accès de l'immeuble.

Dans une copropriété de 10 copropriétaires représentant 1 000 millièmes, une décision est adoptée à la double majorité si 6 copropriétaires (majorité des personnes) détenant au moins 667 millièmes (2/3 de 1 000) votent en faveur. Si cette majorité est difficile à obtenir, la loi prévoit un mécanisme de second vote : pour que celui-ci soit possible, il faut que la résolution recueille l'approbation de la moitié des copropriétaires représentant au moins ⅓ des voix de tous les copropriétaires. La même assemblée pourra alors voter la résolution à la majorité dite de l'article 25 (majorité absolue), plus facile à obtenir que la double majorité.

L'unanimité est exigée notamment dans les cas suivants : modification de la répartition des charges (cas général) ; changement de la destination de l'immeuble (par exemple, transformer un local commercial en logement) ; aliénation des parties communes lorsque leur conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble ; suppression du service de conciergerie lorsque le règlement de copropriété prévoit que cette suppression porte atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives. L'unanimité est plus exigeante que la double majorité : elle suppose le consentement de tous les copropriétaires, sans que le mécanisme du second vote soit possible.

Les décisions soumises à la majorité absolue de l'article 25 en matière d'organes sont : la désignation ou révocation du syndic de copropriété et des membres du conseil syndical ; la constitution d'un syndicat secondaire (regroupement de copropriétaires d'un ensemble de lots) ; la délégation de pouvoir au président du conseil syndical d'introduire une action judiciaire contre le syndic en réparation du préjudice subi par le syndicat de copropriétaires ; toute délégation de pouvoir donnée au syndic, au conseil syndical ou à toute autre personne de prendre un acte ou une décision mentionné à l'article 24 (majorité simple).

L'adaptation du règlement de copropriété rendue nécessaire par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement est votée à la majorité simple de l'article 24. La modification ou l'établissement du règlement de copropriété lorsqu'il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes est votée à la double majorité de l'article 26. En revanche, lorsque la modification ne concerne pas la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes — par exemple en cas de changement de destination de l'immeuble — l'unanimité est exigée.

La modification de la répartition des charges (cas général) est soumise à l'unanimité. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire est votée à la même majorité que celle ayant permis d'adopter les travaux. La modification de la répartition des charges rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives (par exemple, la transformation d'un logement en local commercial) est votée à la majorité absolue de l'article 25. La demande d'individualisation des contrats de fourniture d'eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation sont votées à la majorité absolue de l'article 25. La suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation de la loge (lorsqu'elle appartient au syndicat de copropriétaires) sont votées à la double majorité de l'article 26 ; l'unanimité est exigée si le règlement de copropriété prévoit que la suppression du service de conciergerie porte atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives.

Les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble, à la santé et la sécurité de ses occupants — incluant les travaux portant sur la stabilité de l'immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux, et les travaux permettant d'assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d'équipement — sont votés à la majorité simple de l'article 24. Les travaux de transformation, d'amélioration ou de création/d'ajout d'un élément d'équipement sont votés à la majorité absolue de l'article 25. Les travaux d'économie d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre sont votés à la majorité absolue de l'article 25 ; toutefois, lorsque le projet de résolution n'a pas recueilli au moins le 1/3 des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans un délai de 3 mois sur un projet identique, peut statuer à la majorité simple de l'article 24.

L'autorisation permanente accordée à la police municipale de pénétrer dans les parties communes est votée à la majorité simple de l'article 24. Le mode d'ouverture des portes d'accès de l'immeuble est voté à la majorité absolue de l'article 25. L'autorisation de transmettre aux services du maintien de l'ordre les images réalisées pour la protection des parties communes (vidéosurveillance) est votée à la majorité absolue de l'article 25.

Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition (par exemple, la vente d'un lot communal) sont votés à la double majorité de l'article 26. Les conditions auxquelles sont réalisés les actes de disposition sur les parties communes ou sur des droits accessoires à ces parties, lorsque ces actes résultent d'obligations légales ou réglementaires (telles que celles relatives à l'établissement des cours communes, autres servitudes ou cession de droits de mitoyenneté), sont votées à la majorité absolue de l'article 25. L'aliénation des parties communes lorsque la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble est soumise à l'unanimité de tous les copropriétaires.