Vue d'ensemble
Avant de déposer une demande de déclaration préalable (DP) ou de permis de construire (PC), plusieurs questions d'urbanisme et de construction doivent être posées : constructibilité du terrain, autorisation requise, règles du PLU, zones à risque, règles de construction, environnement, financement et impôts.
Ce qu'il faut savoir
- Pour savoir si un terrain est constructible, consultez le PLU de la commune ou demandez un certificat d'urbanisme à la mairie.
- Une maison de moins de 20 m² de surface de plancher ou d'emprise au sol nécessite une déclaration préalable de travaux (DP) ; au-delà de 20 m², un permis de construire (PC) est requis.
- Quand la surface de plancher dépasse 150 m², le recours à un architecte est obligatoire.
- Le certificat d'urbanisme fige les règles d'urbanisme et le taux des taxes pendant 18 mois.
- L'état des risques naturels et technologiques (Géorisques) doit être consulté avant tout achat ou construction.
- La construction doit respecter la réglementation environnementale RE 2020, la réglementation acoustique et, le cas échéant, les règles parasismiques et paracycloniques.
- L'arrêté d'autorisation de construire indique les contributions à payer : taxe d'aménagement, redevance d'archéologie préventive, participation à l'assainissement collectif.
Conditions essentielles
- Vérifier la zone du terrain dans le PLU : zone U (urbaine, constructible), zone AU (à urbaniser), zone A (agricole, inconstructible) ou zone N (naturelle, inconstructible).
- Obtenir le cas échéant un certificat d'urbanisme opérationnel pour confirmer la faisabilité du projet.
- Choisir la bonne autorisation : déclaration préalable (moins de 20 m²) ou permis de construire (plus de 20 m²).
- Fournir les attestations de prise en compte de la RE 2020 (et acoustique le cas échéant) avec le dossier de permis de construire et à l'achèvement des travaux.
Les étapes
- Consulter le PLU de la commune (en ligne ou auprès de la mairie) pour connaître la zone et les règles applicables.
- Consulter l'état des risques naturels et technologiques sur Géorisques.
- Demander un certificat d'urbanisme à la mairie (formulaire CERFA 13410) pour obtenir un cadre clair des règles et des taxes.
- Choisir l'autorisation adaptée (DP ou PC) et constituer le dossier (formulaire CERFA 16702 pour la DP, CERFA 13406 pour le PC d'une maison individuelle).
- Déposer le dossier en mairie par voie dématérialisée (selon les dispositions de la commune), par lettre recommandée avec accusé de réception, ou en main propre contre récépissé.
- Fournir les attestations RE 2020 et acoustique (le cas échéant).
- Attendre l'instruction et l'arrêté d'autorisation de construire, qui précise les contributions à payer.
- Déclarer l'achèvement des travaux et fournir les attestations finales.
Cette synthèse reprend les éléments essentiels de la fiche. Les détails — zones du PLU, types d'autorisation, règles de construction, risques, financement et impôts — sont traités dans les sections suivantes.
Cette synthèse ne remplace pas la fiche
Pour le détail de la constructibilité et du certificat d'urbanisme, voir la section « Le terrain est-il constructible ? ». Pour les autorisations, voir « Quelle autorisation d'urbanisme demander ? ». Pour les règles de construction (RE 2020, acoustique, accessibilité, parasismique), voir « Les règles de construction d'une maison ».
Le terrain est-il constructible ?
Pour savoir si un terrain est constructible, il faut consulter le plan local d'urbanisme (PLU) de la commune ou demander un certificat d'urbanisme à la mairie.
Le PLU indique dans quelle zone se situe votre terrain. La zone U est une zone urbaine constructible. La zone AU est une zone à urbaniser à plus ou moins long terme. La zone A est une zone agricole inconstructible. La zone N est une zone naturelle et forestière inconstructible.
Le PLU précise également si votre terrain est situé dans un secteur protégé, où les règles d'urbanisme sont plus contraignantes (par exemple, un site patrimonial remarquable, un périmètre de protection d'un monument historique, ou un secteur sauvegardé). Vous pouvez consulter le PLU en ligne ou auprès de la mairie. Le certificat d'urbanisme est un document d'information délivré par la mairie. Il vous informe sur les règles d'urbanisme qui s'appliquent à votre terrain, sur les taxes et les participations exigibles, et sur les éventuelles limitations administratives au droit de propriété (servitudes d'utilité publique).
Règle
Le certificat d'urbanisme opérationnel va plus loin : il vous indique si votre projet de construction est réalisable sur votre terrain. Le certificat d'urbanisme fige les règles d'urbanisme et le taux des taxes et participations d'urbanisme pendant 18 mois. Si vous déposez un permis de construire dans cette période, vous êtes assuré qu'il sera instruit selon les mêmes règles et que le taux des taxes sera identique.
Le PLU renseigne aussi sur les règles d'urbanisme en vigueur applicables à votre projet : implantation de la construction sur le terrain, hauteur de la construction, surface constructible sur la parcelle, aspect extérieur du bâtiment. Ces informations sont obtenues auprès de la mairie.
Quelle autorisation d'urbanisme demander ?
Le type d'autorisation dépend de la surface de votre projet. Une maison de moins de 20 m² nécessite une déclaration préalable ; au-delà, un permis de construire.
Si vous construisez une maison de moins de 20 m² de surface de plancher ou d'emprise au sol, vous devez déposer en mairie une déclaration préalable de travaux (DP). Si vous construisez une maison de plus de 20 m² de surface de plancher ou d'emprise au sol, vous devez déposer en mairie un permis de construire (PC).
Selon que votre projet se situe à Paris ou dans une autre commune, le dossier doit être déposé par voie dématérialisée selon les dispositions prises par la commune, par lettre recommandée avec accusé de réception, ou en main propre contre récépissé signé par la mairie. Vous devez remplir et transmettre votre dossier de DP ou de PC par voie dématérialisée (selon les dispositions de la commune) ou sur un formulaire papier. Renseignez-vous sur le site de la mairie ou sur place. À Paris, vous devez remplir et transmettre votre dossier au Bureau accueil et service à l'usager (Basu) uniquement par voie dématérialisée.
Règle
Les formulaires à utiliser sont les suivants : Déclaration préalable (CERFA 16702) pour les constructions et travaux non soumis à permis de construire ; Permis de construire pour une maison individuelle et/ou ses annexes (PCMI) (CERFA 13406). Une assistance en ligne est disponible pour préparer votre demande d'autorisation d'urbanisme. Un document à joindre au permis de construire est prévu lorsque plusieurs personnes sont concernées par un même projet.
Quand la surface de plancher de votre construction dépasse 150 m², vous devez recourir à un architecte. Ce seuil est important : au-delà, le dossier de permis de construire doit être établi par un architecte diplômé d'État.
Quelles règles d'urbanisme respecter ?
Le PLU renseigne sur les règles d'urbanisme en vigueur applicables à votre projet de construction.
Les règles d'urbanisme portent sur quatre éléments principaux : l'implantation de la construction sur le terrain, la hauteur de la construction, la surface constructible sur la parcelle et l'aspect extérieur du bâtiment.
Ces règles varient d'une commune à l'autre et d'une zone à l'autre au sein d'une même commune. Elles sont définies dans le PLU (ou, à défaut de PLU, dans le document d'urbanisme opposable en vigueur). La mairie est l'interlocuteur naturel pour obtenir ces informations. Le PLU peut également imposer des règles architecturales (matériaux, pente de toiture, teintes), des règles de stationnement, ou des obligations de plantation.
Règle
Le type d'autorisation (DP ou PC) dépend de la surface de votre projet. La surface de plancher et l'emprise au sol sont deux critères distincts : le seuil de 20 m² s'apprécie au regard de l'un ou l'autre, selon le cas. Pour les constructions de plus de 150 m² de surface de plancher, le recours à un architecte est obligatoire.
Avant toute décision, il est recommandé de se rapprocher de la mairie pour vérifier les règles applicables à votre parcelle, y compris les servitudes d'utilité publique éventuelles.
Le terrain est-il situé dans une zone à risque ?
Pour savoir si votre terrain est situé dans une zone à risque, vous pouvez consulter l'état des risques naturels et technologiques sur le site Géorisques.
Selon la zone où se situe votre terrain, vous serez informé sur les risques naturels suivants : inondation, feux de forêt, séisme, risques littoraux, mouvement de terrain, cyclone, tempête, avalanche, éruption volcanique, radon, sécheresse, retrait-gonflement des argiles.
Vous serez également informé sur les risques technologiques suivants : accident industriel, accident nucléaire, rupture de barrage, transports de marchandises dangereuses, canalisations de transport de matières dangereuses, risque minier, sites et sols pollués. La consultation de l'état des risques est une étape obligatoire dans le cadre de la transaction immobilière et des démarches d'urbanisme.
Règle
Dans les zones exposées à un risque sismique ou cyclonique, un contrôleur technique atteste que les règles de construction parasismiques et paracycloniques sont respectées. Pour savoir si vous êtes dans l'une de ces zones, une base de données est à votre disposition sur Géorisques.
La connaissance des risques permet d'anticiper les contraintes de construction (fondations renforcées, choix du terrain, assurance) et d'éviter les mauvaises surprises. L'état des risques doit être annexé à certaines transactions et doit être mis à jour régulièrement.
Les règles de construction d'une maison
La construction d'un bâtiment à usage d'habitation doit respecter des règles dans plusieurs domaines : performance énergétique, réglementation acoustique, accessibilité aux personnes handicapées et règles parasismiques et paracycloniques.
Les travaux de construction d'un bâtiment à usage d'habitation doivent être conformes à la réglementation environnementale 2020 (RE 2020). Vous devez fournir une attestation de prise en compte de cette réglementation avec votre permis de construire et au moment de l'achèvement des travaux. L'attestation est établie par un contrôleur technique, par un architecte ou un diagnostiqueur agréé.
Pour des bâtiments d'habitation neufs ou des maisons individuelles accolées ou superposées à un autre local, vous devez fournir une attestation acoustique. Elle atteste du respect de la réglementation acoustique. Elle est établie par un architecte, le maître d'œuvre, un contrôleur technique ayant un agrément, un bureau d'études ou un ingénieur-conseil en acoustique. Les maisons destinées à être louées, mises à disposition ou vendues doivent être construites et aménagées de façon à être accessibles quel que soit le handicap. L'obligation d'accessibilité concerne le cheminement extérieur, le logement et le stationnement automobile.
Règle
Si vous construisez une maison pour y habiter, vous n'êtes pas obligé de respecter la réglementation sur l'accessibilité aux personnes en situation de handicap. En revanche, pour les maisons destinées à la location, à la mise à disposition ou à la vente, cette obligation s'applique intégralement.
Les attestations RE 2020 et acoustique sont des pièces obligatoires du dossier de permis de construire et de la déclaration d'achèvement. Leur obtention suppose le recours à un professionnel qualifié (contrôleur technique, architecte, diagnostiqueur agréé, bureau d'études).
L'environnement et les projets autour du terrain
Vous pouvez vérifier l'environnement actuel et futur de votre terrain. Sa proximité avec des infrastructures et bâtiments alentours pourrait vous gêner dans votre quotidien (aéroports, autoroutes, écoles...).
La connaissance de l'environnement du terrain est une étape importante avant l'achat ou la construction. Les nuisances potentielles (bruit, pollution, voisinage de sites industriels) ou, au contraire, les commodités (écoles, transports, commerces) conditionnent la qualité de vie future.
Vous pouvez obtenir ces informations auprès de votre mairie. Le PLU lui-même, en mentionnant les zones à urbaniser ou les projets communaux (documents d'urbanisme, zonage), donne une indication sur l'évolution future du quartier. Les projets d'infrastructure (routes, lignes, installations) peuvent également être consultés auprès des services compétents.
Règle
La proximité avec des infrastructures (aéroports, autoroutes, écoles) peut générer des nuisances sonores ou visuelles qui doivent être prises en compte dans le projet de construction (isolation, implantation, orientation). Il est recommandé de consulter la mairie et, le cas échéant, les documents d'urbanisme intercommunaux.
La vérification de l'environnement est particulièrement importante en matière de risques sonores (proximité d'aéroports, d'autoroutes) et de sites et sols pollués, qui peuvent imposer des contraintes de construction spécifiques.
Financer la construction et impôts à payer
La construction d'une maison peut être financée par un apport personnel et/ou, sous conditions, par différents crédits immobiliers. Des taxes et redevances sont à prévoir.
Pour avoir la meilleure proposition, vous pouvez obtenir une offre de prêt auprès de plusieurs banques ou faire appel à un courtier en prêt immobilier. Le financement de la construction suppose généralement un apport personnel et un crédit immobilier adapté au projet (construction, achat sur plans, etc.).
Pour la construction d'une maison, vous pouvez connaître les taxes et redevances à payer ainsi que leur montant. L'arrêté d'autorisation de construire vous informe du montant des contributions éventuelles que vous devez payer. Elles peuvent être les suivantes : taxe d'aménagement (TA), redevance d'archéologie préventive (TAP). Le raccordement à l'égout de constructions nouvelles ou existantes génère le paiement de la participation pour le financement de l'assainissement collectif (Pfac ou Pac).
Règle
Pour toute question relative aux taxes foncières et aux impôts liés à la construction, vous devez vous adresser à votre centre des impôts fonciers (CDIF). Les montants exacts des taxes sont indiqués dans l'arrêté d'autorisation de construire, en fonction de la surface et de la commune.
Le financement d'une construction implique souvent un crédit immobilier : il est conseillé de comparer les offres de prêt et de se faire accompagner (courtier, conseiller bancaire) pour choisir la solution la plus adaptée à sa situation.
Textes applicables
- Code de l'urbanisme — articles L421-1 à L421-9 (Légifrance)Texte législatif
- Code de la construction et de l'habitation — article L122-10 (accessibilité, Légifrance)Texte législatif
- Code de l'environnement — articles R125-23 à R125-27 (information sur les risques, Légifrance)Texte législatif
- Code de l'urbanisme : articles R421-9 à R*421-12Légifrance
- Code de l'urbanisme : articles A410-1 à A410-5Légifrance
- Code de l'urbanisme : articles L431-1 à L431-4Légifrance
- Code de l'urbanisme : article R*431-2Légifrance
- Code de la construction et de l'habitation : articles R162-5 à R162-7Légifrance
- Code de l'urbanisme : article R431-16Légifrance
- Code de l'urbanisme : article L332-6Légifrance
- Code de la construction et de l'habitation : article L231-1Légifrance
- Code de l'urbanisme : article R421-11Légifrance
- Code de l'urbanisme : article L111-14Légifrance
Sources officielles
- OuvrirService-Public.fr
Quelles questions d'urbanisme se poser avant de construire une maison ?
Vérifiée le 2026-10-04
Voir aussi
- Fiche officielle Service-Public — Questions d'urbanisme avant de construire
- Géorisques — recherche des risques naturels et technologiques
- Demande de certificat d'urbanisme (CERFA 13410)
- Déclaration préalable (CERFA 16702)
- Permis de construire maison individuelle PCMI (CERFA 13406)
- Assistance pour votre demande d'autorisation d'urbanisme
- Attestations RE 2020 et RT 2012 (CSTB)
- Mairie — annuaire service-public
Les règles d'urbanisme et de construction évoluent régulièrement. Il convient de vérifier les règles applicables à votre parcelle auprès de la mairie et de consulter les textes en vigueur sur Légifrance. En cas de doute, l'information à obtenir auprès de l'organisme compétent (mairie, centre des impôts fonciers) est recommandée.