Vue d'ensemble
Ce qu'il faut retenir lorsqu'une copropriété n'a plus de syndic : le rôle du syndic, les deux grandes hypothèses selon la cause de l'absence, et les procédures de désignation d'un représentant légal de l'immeuble.
Ce qu'il faut savoir
- Le syndic est un organe obligatoire de la copropriété : il administre et gère l'immeuble.
- Lorsque la copropriété se retrouve sans syndic, des procédures spécifiques permettent de désigner un nouveau représentant légal de l'immeuble.
- Les démarches varient selon la cause de l'absence de syndic : non-désignation par l'assemblée générale ou autre raison.
- Lorsque l'assemblée générale n'a pas pu nommer de syndic, celui-ci est désigné par le président du tribunal judiciaire.
- Le président du tribunal judiciaire est saisi par requête à l'initiative d'un ou plusieurs copropriétaires, du maire de la commune ou du président de l'EPCI compétent en matière d'habitat.
- Dans les autres cas, tout copropriétaire peut convoquer une assemblée générale ayant exclusivement pour objet la désignation du syndic.
- L'ordonnance désignant un administrateur provisoire doit être notifiée, dans le mois de son prononcé, à tous les copropriétaires.
Conditions essentielles
- La copropriété se retrouve sans syndic, quelle qu'en soit la cause.
- Le tribunal compétent est celui du lieu de situation de l'immeuble.
- La saisine du juge se fait par requête.
- Il est obligatoire de se faire accompagner par un avocat pour cette procédure.
- Pour la convocation d'une assemblée générale par un copropriétaire, l'ordre du jour est limité à la désignation du syndic.
Les étapes
- Identifier la cause de l'absence de syndic : non-désignation par l'assemblée générale ou autre raison.
- Dans le cas d'une non-désignation par l'assemblée générale, saisir le président du tribunal judiciaire par requête.
- Dans les autres cas, envisager la convocation d'une assemblée générale par un copropriétaire pour désigner un syndic.
- En l'absence de convocation, saisir le président du tribunal judiciaire par requête pour la désignation d'un administrateur provisoire.
- Se faire accompagner par un avocat pour la procédure devant le tribunal.
- Veiller à la notification de l'ordonnance à tous les copropriétaires dans le mois de son prononcé.
Cette synthèse présente l'essentiel. La distinction entre les causes de l'absence de syndic et le détail des procédures devant le juge sont traités dans les sections suivantes.
Cette synthèse ne remplace pas la fiche
Cette synthèse ne couvre pas toutes les situations : les deux hypothèses (non-désignation par l'assemblée générale contre autres causes) donnent lieu à des procédures distinctes, détaillées dans les sections suivantes.
Le syndic, organe obligatoire de la copropriété
Le syndic est un organe obligatoire de la copropriété. Il a pour mission d'administrer et de gérer l'immeuble.
Le syndic est un organe obligatoire de la copropriété. Il a pour mission d'administrer et de gérer l'immeuble.
Le syndic est le représentant légal de l'immeuble en copropriété. Son absence prive la copropriété de son organe d'administration et de gestion, ce qui justifie la mise en place de procédures spécifiques de désignation.
Règle
Lorsque la copropriété se retrouve sans syndic, des procédures spécifiques permettent de désigner un nouveau représentant légal de l'immeuble.
À savoir
- Le syndic est un organe obligatoire de la copropriété.
- Il administre et gère l'immeuble.
- En son absence, une procédure permet de désigner un nouveau représentant légal.
Le caractère obligatoire du syndic explique qu'une copropriété ne peut durablement rester sans représentant légal.
Pour quelles raisons la copropriété peut se retrouver sans syndic ?
La copropriété peut se retrouver sans syndic pour différentes raisons. Les démarches à entreprendre varient selon la cause de l'absence.
- Décès du syndic (personne physique).
- Liquidation judiciaire ou dissolution de la société syndic (personne morale).
- Fermeture pure et simple du cabinet du syndic.
- Démission du syndic.
- Expiration du mandat du syndic sans convocation de l'assemblée générale pour en désigner un nouveau.
- Annulation par le juge du mandat du syndic — cas de l'annulation de la décision d'assemblée générale ayant élu le syndic, ou de la nullité pour non-ouverture de compte séparé dans les 3 mois.
- Indécision de l'assemblée générale : aucun candidat n'a obtenu la majorité requise lors de la désignation.
Deux grandes hypothèses se distinguent : la non-désignation par l'assemblée générale (AG) — l'AG a bien été convoquée mais aucun candidat n'a obtenu la majorité requise — et les autres raisons, liées à la disparition du syndic ou à la fin de son mandat.
Règle
La cause de l'absence détermine la démarche : dans la première hypothèse, le syndic est désigné par le président du tribunal judiciaire ; dans la seconde, un copropriétaire peut convoquer une assemblée générale ou, à défaut, tout intéressé peut saisir le juge.
La liste des causes est celle énumérée par la fiche source officielle pour les hypothèses autres que la non-désignation par l'assemblée générale.
Le cas où l'assemblée générale n'a pas désigné de syndic
Une copropriété peut se retrouver sans syndic en raison de l'indécision de l'assemblée générale des copropriétaires : une AG a été convoquée avec la désignation d'un syndic à l'ordre du jour, mais aucun candidat n'a obtenu la majorité requise.
Dans ce cas, le syndic est désigné par le président du tribunal judiciaire. Le président du tribunal judiciaire est saisi par requête.
L'indécision de l'assemblée générale désigne l'hypothèse dans laquelle une assemblée générale a bien été convoquée avec, à son ordre du jour, la désignation d'un syndic, mais où aucun candidat n'a obtenu la majorité requise. L'assemblée générale n'a donc pas pu nommer un syndic.
Règle
La saisine du président du tribunal judiciaire est à l'initiative d'un ou plusieurs copropriétaires, ou du maire de la commune, ou du président de l'établissement public de coopération intercommunale (EPCI) compétent en matière d'habitat du lieu de situation de l'immeuble.
À savoir
- L'AG a été convoquée avec la désignation d'un syndic à l'ordre du jour.
- Aucun candidat n'a obtenu la majorité requise.
- Le syndic est alors désigné par le président du tribunal judiciaire.
- La saisine se fait par requête.
Le tribunal compétent est celui du lieu de situation de l'immeuble ; il est obligatoire de se faire accompagner par un avocat pour cette procédure.
Saisir le tribunal judiciaire par requête
Le président du tribunal judiciaire est saisi par requête. La saisine peut être à l'initiative de plusieurs acteurs désignés par la fiche officielle.
Le président du tribunal judiciaire est saisi par requête à l'initiative d'un ou plusieurs copropriétaires, ou du maire de la commune, ou du président de l'EPCI compétent en matière d'habitat du lieu de situation de l'immeuble.
- Un ou plusieurs copropriétaires.
- Le maire de la commune.
- Le président de l'établissement public de coopération intercommunale (EPCI) compétent en matière d'habitat du lieu de situation de l'immeuble.
Règle
Le tribunal compétent est celui du lieu de situation de l'immeuble. Il est obligatoire de se faire accompagner par un avocat pour cette procédure.
À savoir
- La saisine se fait par requête.
- Elle peut être initiée par un copropriétaire, le maire ou le président de l'EPCI.
- Le tribunal compétent est celui du lieu de situation de l'immeuble.
- L'assistance d'un avocat est obligatoire.
La requête devant le président du tribunal judiciaire est la voie de droit prévue lorsque l'assemblée générale n'a pas pu désigner de syndic.
La désignation d'un syndic par le juge
Le juge désigne un syndic avec pour mission d'administrer et de gérer l'immeuble.
Le juge va désigner un syndic avec pour mission d'administrer et de gérer l'immeuble. Il doit notamment convoquer une assemblée générale en vue de la désignation d'un syndic 2 mois avant la fin de ses fonctions.
Le syndic judiciaire est le syndic désigné par le président du tribunal judiciaire lorsque l'assemblée générale n'a pas pu nommer de syndic. Sa mission cesse automatiquement dès qu'un syndic est désigné par l'assemblée générale et accepte son mandat.
Règle
Le syndic judiciaire doit convoquer une assemblée générale 2 mois avant la fin de ses fonctions en vue de la désignation d'un syndic. Sa mission prend fin automatiquement dès la désignation d'un syndic par l'assemblée générale et l'acceptation de son mandat.
À savoir
- Le juge désigne un syndic chargé d'administrer et gérer l'immeuble.
- Il convoque une AG 2 mois avant la fin de ses fonctions.
- Sa mission cesse automatiquement dès la désignation d'un syndic par l'AG.
La mission du syndic judiciaire est donc temporaire : elle prend fin dès qu'un syndic est désigné par l'assemblée générale et accepte son mandat.
L'assemblée générale convoquée pour désigner un syndic
Dans les hypothèses autres que la non-désignation par l'assemblée générale, tout copropriétaire peut convoquer une assemblée générale pour désigner un nouveau syndic.
Dans ce cas, tout copropriétaire peut convoquer une assemblée générale pour désigner un nouveau syndic. Cette assemblée générale a exclusivement pour objet la désignation du syndic.
L'ordre du jour de cette assemblée générale doit se limiter à l'examen des différentes candidatures présentées par le ou les copropriétaires à l'initiative de la convocation.
Règle
Les copropriétaires réunis en assemblée générale se prononcent sur ces candidatures en votant pour le candidat de leur choix à la majorité requise.
À savoir
- Tout copropriétaire peut convoquer l'AG pour désigner un syndic.
- L'AG a exclusivement pour objet la désignation du syndic.
- L'ordre du jour se limite à l'examen des candidatures.
- Le vote se fait à la majorité requise.
Cette voie s'applique aux hypothèses autres que l'indécision de l'assemblée générale (décès, liquidation, démission, expiration du mandat, annulation par le juge, etc.).
La désignation d'un administrateur provisoire
En l'absence de convocation à une assemblée générale par un copropriétaire, tout intéressé peut saisir le président du tribunal judiciaire par requête.
En l'absence de convocation à une assemblée générale par un copropriétaire, tout intéressé peut saisir le président du tribunal judiciaire par requête. Le tribunal compétent est celui du lieu de situation de l'immeuble. Il est obligatoire de se faire accompagner par un avocat pour cette procédure.
Règle
Le juge désigne alors un administrateur provisoire qui va temporairement remplir les fonctions de syndic. Cette décision judiciaire (ordonnance) fixe l'étendue et la durée des missions de l'administrateur provisoire.
L'administrateur provisoire est la personne désignée par le juge pour exercer temporairement les fonctions de syndic. Sa mission est délimitée par l'ordonnance qui la fixe, tant dans son étendue que dans sa durée.
À savoir
- Tout intéressé peut saisir le juge en l'absence de convocation.
- Le juge désigne un administrateur provisoire.
- Celui-ci remplit temporairement les fonctions de syndic.
- L'ordonnance fixe l'étendue et la durée de sa mission.
L'assistance d'un avocat est obligatoire pour cette procédure devant le président du tribunal judiciaire.
La notification de l'ordonnance
L'ordonnance désignant un administrateur provisoire doit être notifiée, dans le mois de son prononcé, à tous les copropriétaires.
L'ordonnance doit être notifiée, dans le mois de son prononcé, à tous les copropriétaires.
La notification est l'acte par lequel l'ordonnance est portée à la connaissance des copropriétaires. Le délai de notification est fixé à un mois à compter du prononcé de l'ordonnance.
Règle
La notification doit intervenir dans le mois de son prononcé et viser tous les copropriétaires de l'immeuble.
À savoir
- L'ordonnance désignant l'administrateur provisoire doit être notifiée.
- La notification intervient dans le mois du prononcé.
- Elle vise tous les copropriétaires.
Cette obligation de notification garantit que l'ensemble des copropriétaires est informé de la désignation de l'administrateur provisoire.
Récapitulatif des deux situations
Le tableau suivant récapitule, pour les deux grandes hypothèses d'absence de syndic, l'origine, l'acteur qui agit, l'autorité compétente, la décision rendue et la notification.
| Point | Non-désignation par l'assemblée générale | Autres causes |
|---|---|---|
| Origine | AG convoquée avec la désignation à l'ordre du jour, aucun candidat à la majorité requise | Décès, liquidation, dissolution, fermeture du cabinet, démission, expiration du mandat, annulation par le juge |
| Qui agit | Un ou plusieurs copropriétaires, le maire, le président de l'EPCI compétent | Tout copropriétaire (convocations d'AG) ou tout intéressé (requête) |
| Autorité | Président du tribunal judiciaire | Assemblée générale, ou président du tribunal judiciaire |
| Décision | Désignation d'un syndic | Désignation d'un syndic ou d'un administrateur provisoire |
| Notification | — | Ordonnance notifiée dans le mois à tous les copropriétaires |
Origine
- Non-désignation par l'assemblée générale
- AG convoquée avec la désignation à l'ordre du jour, aucun candidat à la majorité requise
- Autres causes
- Décès, liquidation, dissolution, fermeture du cabinet, démission, expiration du mandat, annulation par le juge
Qui agit
- Non-désignation par l'assemblée générale
- Un ou plusieurs copropriétaires, le maire, le président de l'EPCI compétent
- Autres causes
- Tout copropriétaire (convocations d'AG) ou tout intéressé (requête)
Autorité
- Non-désignation par l'assemblée générale
- Président du tribunal judiciaire
- Autres causes
- Assemblée générale, ou président du tribunal judiciaire
Décision
- Non-désignation par l'assemblée générale
- Désignation d'un syndic
- Autres causes
- Désignation d'un syndic ou d'un administrateur provisoire
Notification
- Non-désignation par l'assemblée générale
- —
- Autres causes
- Ordonnance notifiée dans le mois à tous les copropriétaires
Ce tableau synthétise les deux voies prévues : la non-désignation par l'assemblée générale, qui conduit à la désignation d'un syndic par le président du tribunal judiciaire, et les autres causes, qui ouvrent la convocation d'une assemblée générale ou, à défaut, la désignation d'un administrateur provisoire.
Règle
Dans les deux hypothèses, le tribunal compétent est celui du lieu de situation de l'immeuble et l'assistance d'un avocat est obligatoire pour la procédure devant le président du tribunal judiciaire.
Récapitulatif établi à partir des deux situations décrites par la fiche source officielle.
Où s'adresser et qui peut vous aider ?
Le tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble est l'interlocuteur pour cette procédure. L'Agence départementale pour l'information sur le logement (Adil) peut également informer les copropriétaires.
- Tribunal judiciaire : saisi par requête pour la désignation d'un syndic ou d'un administrateur provisoire.
- Agence départementale pour l'information sur le logement (Adil) : [site officiel](https://www.anil.org/lanil-et-les-adil/votre-adil/).
- Trouver votre Adil : [service-public.gouv.fr](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/adil).
- Avocat : assistance obligatoire pour la procédure devant le président du tribunal judiciaire.
Le tribunal judiciaire est saisi par requête ; l'Adil peut être consultée pour toute question relative à la copropriété et au logement.
L'assistance d'un avocat est obligatoire pour la procédure devant le président du tribunal judiciaire, tant pour la désignation d'un syndic que d'un administrateur provisoire.
Textes applicables
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : article 18Textes légaux
- Décret n° 67-223 du 17 mars 1967 : article 46Textes légaux
- Décret n° 67-223 du 17 mars 1967 : article 47Textes légaux
Sources officielles
- OuvrirService-Public.fr
Comment faire lorsque la copropriété n’a plus de syndic ?
Vérifiée le 2026-10-04
Voir aussi
Information à vérifier auprès de l'organisme compétent.
