Vue d'ensemble
Le changement de syndic en fin de mandat est encadré par la loi pour assurer la continuité de la gestion de la copropriété. Il suppose une mise en concurrence, une assemblée générale tenue avant l'expiration du mandat et un vote des copropriétaires.
Ce qu'il faut savoir
- La durée du contrat de syndic est, en principe, de 3 ans ; le contrat prend fin à son terme, sauf résiliation anticipée.
- À l'échéance, le syndicat des copropriétaires peut désigner le même syndic (renouvellement) ou un nouveau syndic, sans motif particulier à déclarer.
- Le conseil syndical réalise une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic.
- L'assemblée générale doit avoir lieu dans les 3 mois précédant la fin du contrat, tant que le syndic exerce encore ses fonctions.
- L'assemblée générale vote successivement pour chaque candidature à la majorité absolue de l'article 25.
- Le nouveau contrat prend effet au plus tôt 1 jour franc après la tenue de l'assemblée générale.
- En cas de non-renouvellement, le syndic sortant n'a droit à aucune indemnité.
Conditions essentielles
- Le contrat de syndic arrive à son terme.
- La mise en concurrence de plusieurs syndics a été réalisée par le conseil syndical.
- La question de la désignation d'un nouveau syndic est inscrite à l'ordre du jour à la demande du syndicat.
- Une demande d'inscription est adressée au syndic par lettre recommandée avec accusé de réception.
Les étapes
- Réaliser une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic (conseil syndical).
- Adresser au syndic une demande d'inscription à l'ordre du jour, avec les projets de résolution et de contrats, par LRAR.
- Convoquer l'assemblée générale dans les 3 mois précédant la fin du contrat.
- Voter successivement pour chaque candidature à la majorité absolue de l'article 25.
- Fixer les dates de fin du contrat en cours et de prise d'effet du nouveau contrat.
- Prendre acte de la prise de fonction du nouveau syndic au plus tôt 1 jour franc après l'assemblée.
Cette synthèse présente les règles principales. Les étapes de la mise en concurrence, de la convocation, du vote et de la prise de fonction sont détaillées dans les sections suivantes.
Cette synthèse ne remplace pas la fiche
Cette synthèse ne traite pas de la résiliation anticipée du mandat d'un syndic en cours, qui relève d'une autre procédure.
Fin du contrat et choix du syndicat
Le contrat de syndic arrive à son terme à l'échéance prévue. Le syndicat des copropriétaires décide alors soit de renouveler le mandat, soit de désigner un nouveau syndic.
La durée du contrat de syndic est, en principe, de 3 ans. Le contrat prend fin à son terme, sauf dans le cas d'une résiliation anticipée du mandat.
À cette date, le syndicat des copropriétaires peut : désigner le même syndic (renouvellement de son mandat), un nouveau contrat étant approuvé par l'assemblée générale des copropriétaires ; ou désigner un nouveau syndic. Dans ce second cas, il n'y a aucun motif particulier à déclarer.
Règle
Pour changer de syndic en fin de mandat, il est nécessaire de respecter plusieurs étapes afin d'éviter toute interruption dans la gestion de la copropriété.
Le changement de syndic ne suppose pas de justifier d'un motif : le syndicat des copropriétaires est libre de désigner un nouveau syndic à l'échéance du contrat. La désignation d'un nouveau syndic s'effectue par un vote de l'assemblée générale des copropriétaires.
La mise en concurrence des candidats
La première étape consiste, pour le conseil syndical, à organiser une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic.
Tout d'abord, le conseil syndical doit réaliser une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic. En pratique, cela consiste à interroger plusieurs syndics afin d'obtenir les documents nécessaires à la comparaison.
- Un projet de contrat, qui doit respecter le contrat-type dont le contenu est réglementé.
- Une fiche d'information sur le prix et les prestations proposées.
À savoir
- La mise en concurrence est conduite par le conseil syndical.
- Chaque syndic interrogé fournit un projet de contrat conforme au contrat-type.
- Une fiche d'information précise le prix et les prestations.
- Ces éléments permettent aux copropriétaires de comparer les différentes propositions.
Le projet de contrat doit respecter le contrat-type dont le contenu est réglementé.
L'inscription à l'ordre du jour
Lorsque le syndicat ne souhaite pas renouveler le mandat, la désignation d'un nouveau syndic doit être inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale.
Lorsque c'est le syndicat des copropriétaires qui ne souhaite pas renouveler le mandat du syndic en place, la question de la désignation d'un nouveau syndic doit être inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale.
- Adresser au syndic une demande d'inscription à l'ordre du jour.
- Joindre un projet de résolution — une résolution par syndic candidat.
- Joindre le ou les projets de contrats des syndics candidats.
- Envoyer ce courrier par lettre recommandée avec accusé de réception.
À savoir
- Le courrier doit être adressé par lettre recommandée avec accusé de réception.
- Il est accompagné d'un projet de résolution par syndic candidat.
- Le syndic ne peut pas refuser d'inscrire cette question à l'ordre du jour, ni d'en apprécier l'opportunité.
Les projets de contrats de syndics sont envoyés aux copropriétaires en même temps que l'ordre du jour de l'assemblée générale, et annexés à la convocation.
La convocation de l'assemblée générale
L'assemblée générale doit être convoquée et tenue avant l'expiration du mandat du syndic en place.
Règle
Une assemblée générale doit être convoquée avant la date d'expiration du mandat en cours. Cette assemblée doit avoir lieu dans les 3 mois précédant la fin du contrat.
Il est important que l'assemblée générale soit convoquée et tenue tant que le syndic exerce encore ses fonctions, pour éviter toute contestation et risque de nullité. En effet, si le syndic convoque l'assemblée générale alors que son mandat est expiré, la convocation est irrégulière et l'assemblée générale risque l'annulation.
À savoir
- L'assemblée générale doit avoir lieu dans les 3 mois précédant la fin du contrat.
- Elle doit être convoquée et tenue tant que le syndic exerce encore ses fonctions.
- Une convocation par un syndic dont le mandat est expiré est irrégulière et expose l'assemblée à l'annulation.
L'ordre du jour de l'assemblée générale doit comporter la question de la désignation d'un nouveau syndic ainsi que la fixation des dates de fin du contrat en cours et de prise d'effet du nouveau contrat.
Le vote des copropriétaires
L'assemblée générale vote sur chaque candidature de syndic selon des règles de majorité précises.
Règle
L'assemblée générale des copropriétaires doit voter successivement pour chaque candidature de syndic à la majorité absolue de l'article 25.
Si aucun candidat n'obtient la majorité absolue
- Si aucun candidat n'obtient la majorité absolue de l'article 25 mais que l'un d'eux obtient au moins ⅓ des voix de tous les copropriétaires, un second vote peut être organisé lors de la même assemblée.
- Ce second vote a lieu à la majorité simple de l'article 24.
À savoir
- Le vote est organisé successivement pour chaque candidature.
- La majorité requise est la majorité absolue de l'article 25.
- Un second vote à la majorité simple de l'article 24 est possible dans les conditions prévues.
Lors de l'assemblée générale, les copropriétaires fixent les dates de fin du contrat en cours de l'ancien syndic et de prise d'effet du nouveau contrat.
La prise de fonction du nouveau syndic
Le contrat du nouveau syndic prend effet à la date décidée par le syndicat, dans le respect d'un délai minimal après l'assemblée.
Règle
Le contrat du nouveau syndic prend effet à la date décidée par le syndicat des copropriétaires, au plus tôt 1 jour franc après la tenue de l'assemblée générale.
À savoir
- La date de prise d'effet est décidée par le syndicat des copropriétaires.
- Elle intervient au plus tôt 1 jour franc après l'assemblée générale.
- Cette règle assure la continuité de la gestion de la copropriété.
- Elle évite tout chevauchement des mandats entre le syndic sortant et le syndic nouvellement désigné.
Le nouveau contrat intervient, au plus tôt, 1 jour franc après la tenue de cette assemblée.
Si le syndic ne convoque pas l'assemblée
Lorsque le syndic en exercice manque à son obligation de convoquer l'assemblée générale, un copropriétaire peut saisir le président du tribunal judiciaire.
Si le syndic en exercice ne respecte pas son obligation de convoquer une assemblée générale, tout copropriétaire peut demander au président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble de désigner un administrateur provisoire pour convoquer l'assemblée générale.
Règle
Cette demande s'effectue sous la forme d'une requête. Il est obligatoire d'être accompagné par un avocat.
À savoir
- La saisine vise le président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble.
- La demande prend la forme d'une requête.
- Le recours à un avocat est obligatoire.
- L'administrateur provisoire désigné convoque l'assemblée générale.
Cette procédure permet de remédier à la carence du syndic en exercice lorsque le mandat doit être renouvelé ou remplacé.
La transmission des documents
Le changement de syndic s'accompagne d'une transmission des documents de la copropriété entre l'ancien et le nouveau syndic.
L'ancien syndic doit transmettre des documents au nouveau syndic sous certains délais.
À savoir
- La transmission des documents incombe à l'ancien syndic.
- Elle s'effectue sous certains délais.
- Cette obligation participe à la continuité de la gestion de la copropriété.
Le syndic sortant doit assurer la transmission des documents de la copropriété au nouveau syndic dans les délais prévus. Ce transfert garantit la continuité de la gestion et l'accès du nouveau syndic aux pièces nécessaires.
Le syndic sortant a-t-il droit à une indemnité ?
Le non-renouvellement du contrat a une conséquence financière précise pour le syndic sortant.
Règle
Dans le cas de non-renouvellement du contrat, le syndic sortant n'a droit à aucune indemnité.
À savoir
- Le non-renouvellement est une faculté du syndicat des copropriétaires.
- Le syndic sortant ne perçoit aucune indemnité de ce fait.
- Aucun motif particulier n'a à être déclaré pour désigner un nouveau syndic.
La fixation des dates de fin du contrat en cours et de prise d'effet du nouveau contrat relève de l'assemblée générale des copropriétaires.
Questions fréquentes
Quelques situations courantes éclairent le déroulement du changement de syndic en fin de mandat.
Faut-il un motif pour changer de syndic ?
Non. Lorsque le syndicat des copropriétaires désigne un nouveau syndic en fin de mandat, il n'y a aucun motif particulier à déclarer.
Quand l'assemblée générale doit-elle être tenue ?
L'assemblée doit avoir lieu dans les 3 mois précédant la fin du contrat, et être convoquée et tenue tant que le syndic exerce encore ses fonctions. Une convocation postérieure à l'expiration du mandat est irrégulière.
Que se passe-t-il si aucun candidat n'atteint la majorité absolue ?
Si aucun candidat n'obtient la majorité absolue de l'article 25 mais que l'un d'eux obtient au moins ⅓ des voix de tous les copropriétaires, un second vote peut avoir lieu lors de la même assemblée, à la majorité simple de l'article 24.
Le syndic peut-il refuser d'inscrire la question à l'ordre du jour ?
Non. Le syndic ne peut pas refuser d'inscrire cette question à l'ordre du jour, ni d'en apprécier l'opportunité.
Ces réponses reprennent les règles exposées dans les sections précédentes ; elles ne remplacent pas l'examen de la situation de votre copropriété.
À qui s'adresser ?
Le conseil syndical pilote la mise en concurrence, le syndic gère la convocation de l'assemblée, et le tribunal judiciaire peut être saisi en cas de carence.
- Conseil syndical
- Organise la mise en concurrence des candidats syndics et prépare la comparaison des offres.
- Syndic de copropriété
- Destinataire de la demande d'inscription à l'ordre du jour ; il convoque l'assemblée générale et transmet les documents de la copropriété.
- Tribunal judiciaire
- Le président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble peut désigner un administrateur provisoire si le syndic ne convoque pas l'assemblée générale.
- Avocat
- Sa présence est obligatoire pour la requête tendant à la désignation d'un administrateur provisoire.
En cas de carence du syndic, la demande de désignation d'un administrateur provisoire est formée par requête, obligatoirement avec l'assistance d'un avocat.
Textes applicables
- Loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété : article 21Textes légaux
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : article 18Textes légaux
- Décret n° 67-223 du 17 mars 1967 : article 28Textes réglementaires
- Décret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 10Légifrance
- Décret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 11Légifrance
- Décret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 47Légifrance
Sources officielles
- OuvrirService-Public.fr
Comment changer de syndic de copropriété en fin de mandat ?
Vérifiée le 2026-10-04
Voir aussi
Information à vérifier auprès de l'organisme compétent.