Parties privatives réservées à l’usage exclusif de son copropriétaire

Vue d’ensemble

Ce qu’il faut retenir sur les parties privatives en copropriété : définition, droits du copropriétaire, obligations et limites de l’usage exclusif.

Cette synthèse ne reprend que l’essentiel de la fiche officielle. La liste des éléments considérés comme parties privatives, les interdictions du règlement de copropriété et le régime des travaux d’intérêt collectif sont détaillés dans les sections suivantes.

Qu’est-ce qu’une partie privative ?

Les parties privatives sont les parties des bâtiments ou des terrains réservées à l’usage d’un copropriétaire déterminé. Elles sont sa propriété exclusive. La loi n’énumère pas les parties privatives : c’est uniquement le règlement de copropriété qui détermine les parties privatives d’un immeuble en copropriété.

Chaque lot de copropriété se compose de parties privatives (la propriété exclusive du copropriétaire) et de parties communes. La frontière entre les deux est fixée par le règlement de copropriété.

• Équipements intérieurs des appartements : éléments de cuisine, baignoires, lavabos, appareils sanitaires, chauffage individuel, climatiseur.
• Revêtements de sol : parquets ou carrelage.
• Cloisons intérieures, dès lors qu’elles ne font pas partie du gros œuvre (un mur porteur).
• Portes de communication entre les pièces, menuiseries intérieures.
• Enduits des murs intérieurs, peintures, tapisseries, vitres, glaces, tentures et décors.
• Fenêtres, volets.

La connaissance du règlement de copropriété est indispensable pour déterminer ce qui relève des parties privatives de votre lot et quels usages vous sont ouverts.

Quels sont les droits du copropriétaire sur les parties privatives ?

Chaque copropriétaire dispose librement des parties privatives de son lot.

• D’occuper votre lot, soit pour y vivre, soit pour y exercer sa profession.
• De le louer.
• De le céder (vendre).
• De confier sa gestion à un tiers, à condition de respecter la destination de l’immeuble ainsi que les obligations imposées par le règlement de copropriété.

L’assemblée générale des copropriétaires ne peut pas vous imposer une modification de l’usage ou des conditions de jouissance de vos parties privatives.

En cas de vente de votre lot, des personnes (locataire ou copropriétaire) peuvent bénéficier d’un droit de préemption : vérifiez les conditions auprès de votre conseil ou de l’Adil.

Quels travaux peut-on réaliser dans ses parties privatives ?

Vous avez la possibilité de réaliser tous les travaux (aménagement, transformation, amélioration, etc.) que vous jugez nécessaires ou utiles dans vos parties privatives. Il faut veiller à ne pas porter atteinte à la solidité de l’immeuble ni aux droits des copropriétaires voisins.

• Modifier la distribution intérieure de votre appartement en créant ou en supprimant des cloisons séparatives, sans affecter l’harmonie de l’immeuble ni les parties communes.
• Supprimer des éléments d’équipement communs inclus dans votre lot (par exemple un radiateur).
• Aménager, transformer l’aspect de votre appartement : création de placards, modification des revêtements des planchers ou des murs, pose d’appareils sanitaires, refonte de l’installation électrique.

• Ne pas porter atteinte à la solidité de l’immeuble.
• Ne pas porter atteinte aux droits des copropriétaires voisins.
• Ne pas affecter l’harmonie de l’immeuble ni les parties communes.

Les travaux affectant les parties communes ou la structure de l’immeuble relèvent de l’assemblée générale et non du seul copropriétaire.

Quelles sont les obligations du copropriétaire sur les parties privatives ?

L’usage des parties privatives de votre logement doit être conforme à la destination de l’immeuble, telle qu’elle est fixée par le règlement de copropriété.

Le règlement de copropriété peut, par exemple, interdire toute activité professionnelle quelle qu’elle soit (y compris l’exercice d’une profession libérale). Dans ce cas, le règlement contient une clause d’habitation bourgeoise exclusive à laquelle vous devez vous conformer. Votre activité professionnelle, même autorisée, ne doit pas être source de nuisances pour le voisinage.

L’entretien des parties privatives n’est pas qu’un droit : c’est une obligation, car les désordres peuvent se propager aux parties communes et engager votre responsabilité.

Peut-on exercer une activité professionnelle dans ses parties privatives ?

Chaque copropriétaire a la possibilité d’occuper son lot pour y vivre ou pour y exercer sa profession. Toutefois, l’exercice d’une activité professionnelle dans les parties privatives est encadré par le règlement de copropriété et par le respect du voisinage.

Le règlement de copropriété peut interdire toute activité professionnelle quelle qu’elle soit, y compris l’exercice d’une profession libérale. Dans ce cas, le règlement contient une clause d’habitation bourgeoise exclusive à laquelle vous devez vous conformer.

• Si le règlement autorise une activité professionnelle, celle-ci ne doit pas être source de nuisances pour le voisinage, par exemple des nuisances sonores.
• L’activité professionnelle doit respecter la destination de l’immeuble fixée par le règlement de copropriété.
• L’usage des parties privatives à des fins professionnelles reste subordonné au respect des obligations du règlement de copropriété.

Avant d’installer une activité professionnelle dans votre logement, vérifiez systématiquement les clauses du règlement de copropriété applicables à votre immeuble.

Que peut interdire le règlement de copropriété ?

L’usage exclusif des parties privatives s’effectue librement à la condition de ne pas porter atteinte au voisinage. Pour prévenir les atteintes au voisinage, le règlement de copropriété peut interdire certaines actions.

• Faire sécher son linge à l’extérieur.
• Installer une parabole.
• Faire des barbecues.
• Installer des caches-vue (canisses, bambou…).
• Installer des pots de fleur ou jardinières sur les rebords extérieurs des balcons ou des fenêtres.
• Secouer les nappes, tapis depuis votre fenêtre.
• Faire un feu de cheminée.

Même en l’absence d’interdiction prévue par le règlement de copropriété, l’usage que vous faites des parties privatives de votre logement ne doit pas être source de nuisances pour le voisinage, que ce soit par le bruit ou les odeurs.

Peut-on refuser des travaux d’intérêt collectif sur ses parties privatives ?

Vous ne pouvez pas refuser l’exécution, sur les parties privatives de votre logement, de travaux d’intérêt collectif décidés par l’assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l’affectation, la consistance (surface habitable, nombre de pièces) ou la jouissance de vos parties privatives n’en sont pas altérées de manière durable.

Toutefois, la réalisation de tels travaux ne peut vous être imposée que si les circonstances le justifient.

Où s’adresser et ressources utiles

Pour toute question sur vos parties privatives et la copropriété, l’Agence départementale pour l’information sur le logement (Adil) de votre département est l’interlocuteur de référence.

• Agence départementale pour l’information sur le logement (Adil) : site officiel anil.org — la vôtre vous informe gratuitement sur la copropriété et le logement.
• Trouver votre Adil : annuaire disponible sur service-public.gouv.fr (rubrique adil).
• Règlement de copropriété : document de référence pour déterminer les parties privatives de votre lot et les usages autorisés.
• Tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble : compétent pour les litiges relatifs aux travaux d’intérêt collectif et aux indemnités.

L’Adil peut vous aider à interpréter votre règlement de copropriété et à connaître vos droits et obligations de copropriétaire, gratuitement et dans la limite de ses missions.