Vue d'ensemble
Ce qu'il faut retenir sur l'assurance des parties communes et privatives en copropriété : couvertures, déclaration, convention IRSI et seuils.
Ce qu'il faut savoir
- Les parties communes sont principalement couvertes par la responsabilité civile de la copropriété (obligatoire), la responsabilité civile de chaque copropriétaire (obligatoire) et une assurance multirisques de l'immeuble (facultative, sauf si le règlement de copropriété l'impose).
- Si le sinistre prend naissance dans les parties communes (fuite de canalisation collective, chute de tuile), c'est le syndic de copropriété qui doit faire la déclaration auprès de l'assureur de l'immeuble.
- Si le sinistre provient d'une partie privative (fuite d'un robinet dans un appartement), c'est le copropriétaire concerné qui doit déclarer le sinistre à son propre assureur.
- Le contrat d'assurance collectif souscrit par le syndic ne couvre pas les sinistres dont l'origine est privative, même s'ils ont causé des dégâts dans les parties communes ou chez d'autres occupants.
- En cas de sinistre affectant plusieurs lots et si les dommages matériels sont inférieurs ou égaux à 5 000 € HT, la convention IRSI s'applique : un assureur gestionnaire unique coordonne l'expertise, la recherche de fuite et l'indemnisation.
- Si le montant des dommages dépasse 5 000 € HT, la convention IRSI ne s'applique pas : chaque assureur intervient alors selon son propre contrat et ses responsabilités.
- La loi impose aux propriétaires bailleurs de souscrire une assurance propriétaire non occupant (PNO), qui complète la protection du lot privatif en l'absence de locataire ou en cas de carence de l'assurance habitation.
Conditions essentielles
- Le sinistre (incendie, dégât des eaux…) survient dans un immeuble en copropriété, dans les parties communes ou un lot privatif.
- L'origine du sinistre (parties communes ou partie privative) détermine qui déclare et quel assureur intervient.
- Pour l'application de la convention IRSI, les dommages matériels doivent être inférieurs ou égaux à 5 000 € HT et affecter plusieurs lots.
- Chaque copropriétaire — occupant ou non — doit assurer son lot au minimum pour les dommages qu'il pourrait causer à autrui.
- Le syndicat des copropriétaires doit souscrire la responsabilité civile obligatoire de la copropriété.
Les étapes
- Identifier l'origine du sinistre : parties communes ou partie privative.
- Si le sinistre naît dans les parties communes, faire la déclaration par le syndic auprès de l'assureur de l'immeuble.
- Si le sinistre provient d'une partie privative, faire la déclaration par le copropriétaire concerné auprès de son propre assureur.
- Vérifier si les dommages affectent plusieurs lots et si leur montant est inférieur ou égal à 5 000 € HT : dans ce cas, la convention IRSI s'applique.
- Laisser l'assureur gestionnaire unique coordonner l'expertise, la recherche de fuite et l'indemnisation.
- En cas de litige ou d'absence d'assurance, recourir à une médiation ou à un expert indépendant.
Cette synthèse ne détaille ni le contenu des contrats d'assurance ni les modalités de recours entre assureurs ; les points de vigilance sont traités dans leurs sections respectives.
Cette synthèse ne remplace pas la fiche
Pour le détail des couvertures, de la convention IRSI, des seuils d'indemnisation et des exclusions, voir les sections suivantes.
Quelles assurances couvrent les parties communes ?
Les parties communes d'un immeuble sont principalement couvertes par trois assurances : la responsabilité civile de la copropriété (obligatoire), la responsabilité civile de chaque copropriétaire (obligatoire) et l'assurance multirisques de l'immeuble (facultative).
- Assurance responsabilité civile de la copropriété (obligatoire)
- Elle est souscrite par le syndicat des copropriétaires. Elle couvre les dommages causés à des tiers par les éléments communs de l'immeuble (exemple : escalier glissant) ou par une personne employée par la copropriété (gardien, prestataire…). Le syndic peut, en cas de nécessité, souscrire le contrat sans mandat de l'assemblée générale des copropriétaires, mais l'assemblée générale peut annuler ou modifier sa décision.
- Assurance responsabilité civile de chaque copropriétaire (obligatoire)
- Chaque copropriétaire — occupant ou non — doit assurer son lot au minimum pour les dommages qu'il pourrait causer à autrui. L'assurance couvre les sinistres qui ont pris naissance dans un lot privatif, mais qui ont causé des dégâts aux voisins ou aux parties communes.
- Assurance multirisques de l'immeuble (facultative)
- Elle est souscrite par le syndicat des copropriétaires et complète les garanties précédentes en couvrant les dommages matériels subis par les parties communes (incendie, dégât des eaux, vandalisme…) même en l'absence de responsabilité d'un tiers. Toutefois, le règlement de copropriété peut imposer la souscription d'une assurance multirisques : dans ce cas, elle devient obligatoire et il appartient au syndic de vérifier l'existence de cette clause et de la mettre en œuvre.
- Assurance propriétaire non occupant (PNO)
- La loi impose aux propriétaires bailleurs de souscrire une assurance propriétaire non occupant (PNO), qui complète la protection du lot privatif en l'absence de locataire ou en cas de carence de l'assurance habitation.
À savoir
- Les deux assurances obligatoires sont la responsabilité civile de la copropriété et la responsabilité civile de chaque copropriétaire.
- L'assurance multirisques de l'immeuble est facultative, sauf si le règlement de copropriété l'impose.
- Le propriétaire bailleur doit souscrire une assurance PNO pour couvrir son lot en l'absence de locataire.
La responsabilité civile de la copropriété couvre les dommages causés aux tiers ; elle ne couvre pas les dommages matériels subis par les parties communes eux-mêmes, qui relèvent de la multirisques.
Qui doit déclarer le sinistre ?
La déclaration dépend de l'origine du sinistre : parties communes ou partie privative.
- Sinistre prenant naissance dans les parties communes (par exemple, fuite d'une canalisation collective, chute d'une tuile) : c'est le syndic de copropriété qui doit faire la déclaration auprès de l'assureur de l'immeuble.
- Sinistre provenant d'une partie privative (par exemple, fuite d'un robinet dans un appartement) : c'est le copropriétaire concerné qui doit déclarer le sinistre à son propre assureur.
Le contrat d'assurance collectif souscrit par le syndic ne couvre pas les sinistres dont l'origine est privative, même s'ils ont causé des dégâts dans les parties communes ou chez d'autres occupants.
À savoir
- Le critère déterminant est l'origine du sinistre, non l'emplacement des dégâts constatés.
- Un sinistre d'origine privative peut causer des dégâts dans les parties communes sans être couvert par le contrat collectif du syndic.
- Le copropriétaire déclare toujours à son propre assureur les sinistres dont l'origine est son lot privatif.
En cas de doute sur l'origine du sinistre (par exemple, en cas de dégât des eaux), l'expertise permet de déterminer la source de la fuite et, partant, l'assureur compétent.
La convention IRSI : fonctionnement
La convention IRSI est un accord entre compagnies d'assurance. Elle a pour but de simplifier la gestion des dégâts des eaux et incendies dans les immeubles d'habitation, lorsque les dommages matériels n'excèdent pas 5 000 € HT.
Elle s'applique aussi bien aux sinistres ayant pour origine une partie privative, qu'aux dommages affectant les parties communes ou impactant des tiers. La convention prévoit la désignation d'un seul assureur pour l'une des 3 missions suivantes : la gestion du dossier (déclaration, estimation du préjudice, expertise), la recherche et réparation de fuite (en cas de dégât des eaux), le versement de l'indemnisation aux personnes concernées.
- Gestion du dossier : déclaration, estimation du préjudice, expertise.
- Recherche et réparation de fuite : en cas de dégât des eaux.
- Versement de l'indemnisation : aux personnes concernées.
À savoir
- La convention IRSI établit des règles de désignation claires pour savoir quel assureur intervient, selon l'origine du sinistre et le montant des dommages.
- L'objectif est de simplifier les démarches, même si plusieurs assureurs sont impliqués.
- La convention porte spécifiquement sur les dégâts des eaux et les incendies dans les immeubles d'habitation.
La convention IRSI est un accord professionnel entre compagnies : elle organise les rapports entre assureurs, sans modifier les droits de l'assuré.
Gestion d'un sinistre dans les parties communes
La convention IRSI prévoit qu'en cas de sinistre dans les parties communes d'un immeuble, c'est l'assureur de la copropriété (celui du syndicat des copropriétaires) qui est l'assureur gestionnaire du sinistre.
L'assureur de la copropriété est responsable de : l'ouverture et la gestion du dossier, l'organisation des expertises, l'estimation des dommages.
- Ouverture et gestion du dossier.
- Organisation des expertises.
- Estimation des dommages.
À savoir
- C'est l'assureur de la copropriété (syndicat des copropriétaires) qui joue le rôle de gestionnaire en cas de sinistre dans les parties communes.
- Le gestionnaire coordonne l'ensemble de la procédure, y compris les expertises et l'estimation des dommages.
- En cas de désaccord entre assureurs ou de désignation contestée, il est conseillé d'avoir recours à une médiation ou à un expert indépendant.
La désignation de l'assureur gestionnaire est automatique selon les règles de la convention IRSI : le copropriétaire n'a pas à la demander.
Dégâts des eaux : recherche de la fuite
En cas de dégât des eaux, la convention IRSI distingue l'origine de la fuite pour déterminer qui prend en charge la recherche.
- Fuite provenant des parties communes : l'assureur de la copropriété prend en charge la recherche.
- Fuite provenant d'un lot privatif : la recherche peut être engagée par n'importe quel assureur impliqué (copropriété ou voisin), mais c'est l'assureur du lot concerné qui doit supporter le coût.
La recherche de la fuite est une étape structurante du dégât des eaux : son origine détermine non seulement l'assureur qui la prend en charge, mais aussi celui qui en supporte le coût.
À savoir
- Pour les parties communes, l'assureur de la copropriété gère la recherche de la fuite.
- Pour les lots privatifs, n'importe quel assureur impliqué peut engager la recherche, mais le coût revient à l'assureur du lot concerné.
- L'origine de la fuite (commune ou privative) détermine donc à la fois la prise en charge et le financement de la recherche.
La distinction entre fuite de canalisation collective (parties communes) et fuite de robinet (lot privatif) illustre l'importance de l'expertise d'origine.
Les deux seuils d'indemnisation IRSI
La convention IRSI prévoit 2 seuils d'intervention en fonction de la valeur des dégâts : 1 600 € HT et 5 000 € HT.
- Préjudice de moins de 1 600 € HT
- Pour les dégâts dont la valeur est inférieure à 1 600 € hors taxes, c'est l'assureur gestionnaire qui indemnise, sans recours possible contre un autre assureur.
- Préjudice de plus de 1 600 € HT
- Pour les dégâts dont la valeur est comprise entre 1 600 € HT et 5 000 € HT, l'assureur gestionnaire doit effectuer une expertise pour le compte des autres assureurs. Il doit indemniser les victimes, mais avec la possibilité d'exercer des recours contre les autres assureurs.
En dessous de 1 600 € HT, le gestionnaire indemnise seul ; entre 1 600 € HT et 5 000 € HT, il indemnise avec possibilité de recours contre les autres assureurs ; au-delà de 5 000 € HT, la convention IRSI ne s'applique plus.
À savoir
- Le seuil de 1 600 € HT est le seuil de recours entre assureurs : en dessous, le gestionnaire supporte seul l'indemnisation.
- Entre 1 600 € HT et 5 000 € HT, l'expertise du gestionnaire se fait pour le compte des autres assureurs, ce qui permet les recours ultérieurs.
- Au-delà de 5 000 € HT, chaque assureur intervient selon son propre contrat : les procédures peuvent être plus longues et les expertises contradictoires.
Les seuils s'entendent en hors taxes (HT) et concernent les dommages matériels affectant plusieurs lots.
Absence d'assurance et litiges entre assureurs
En cas de sinistre dans un immeuble, deux situations de litige sont prévues par la convention IRSI.
- Copropriétaire non assuré
- Si un copropriétaire n'est pas assuré, le syndic peut engager une action pour absence d'assurance. Cette action vise à obliger le copropriétaire concerné à souscrire l'assurance responsabilité civile obligatoire et à le rendre responsable des dommages qu'il aurait causés à l'immeuble ou aux autres copropriétaires.
- Désaccord entre assureurs
- En cas de désaccord entre assureurs ou de désignation contestée, il est conseillé d'avoir recours à une médiation ou à un expert indépendant.
Le recours à la médiation ou à un expert indépendant est la voie recommandée pour résoudre les litiges entre assureurs, avant toute action contentieuse.
À savoir
- Le syndic dispose d'une action en cas d'absence d'assurance d'un copropriétaire : il peut faire condamner le copropriétaire à souscrire son assurance et à répondre des dommages causés.
- La médiation et l'expert indépendant sont recommandés en cas de désaccord entre assureurs ou de désignation contestée.
- Un copropriétaire non assuré engage sa responsabilité personnelle pour les dommages qu'il cause à l'immeuble ou aux autres copropriétaires.
L'absence d'assurance d'un copropriétaire est un risque pour l'ensemble de l'immeuble : le syndic a le pouvoir d'agir pour faire cesser cette situation.
Les exclusions de la convention IRSI
La convention IRSI ne s'applique pas dans plusieurs situations, énumérées par la fiche source.
- Chambres d'hôtel et chambres d'hôtes : les sinistres intervenus dans ces locaux sont exclus.
- Origine extérieure à l'immeuble : les sinistres dont l'origine est extérieure (par exemple, intempéries, inondations, catastrophe naturelle) sont exclus.
- Dommages excédant 5 000 € HT : au-delà de ce seuil, la convention IRSI ne s'applique plus.
Ces exclusions signifient que, hors champ de la convention, chaque assureur intervient selon son propre contrat et ses responsabilités, ce qui peut entraîner des procédures plus longues ou des expertises contradictoires.
À savoir
- Les chambres d'hôtel et chambres d'hôtes échappent à la convention IRSI.
- Les sinistres d'origine extérieure (intempéries, inondations, catastrophe naturelle) ne relèvent pas de la convention.
- Les dommages supérieurs à 5 000 € HT sortent du champ de la convention : chaque assureur intervient alors selon son contrat.
En cas d'exclusion, les règles de droit commun de l'assurance s'appliquent : vérifiez vos contrats (habitation, multirisques immeuble) pour connaître vos garanties.
Textes applicables
Sources officielles
- OuvrirService-Public.fr
Copropriété : quelle assurance pour les parties communes ou privatives ?
Vérifiée le 2026-10-04
Voir aussi
Information à vérifier auprès de l'organisme compétent.
