Vue d'ensemble
Ce qu'il faut savoir sur le conseil syndical de copropriété : obligation, éligibilité, missions, fonctionnement et fin de mandat.
Ce qu'il faut savoir
- Le conseil syndical est un organe obligatoire dans toute copropriété, sauf trois exceptions prévues par la loi.
- Il assure le lien entre le syndic et les copropriétaires, et contrôle la gestion du syndic.
- Le syndic doit obligatoirement consulter le conseil syndical dans 4 cas (ordre du jour, travaux urgents, administrateur provisoire, contrats au-delà d'un certain seuil).
- Le conseil syndical doit réaliser une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic avant chaque assemblée générale statuant sur le syndic.
- Les membres sont élus par l'assemblée générale pour un mandat d'au maximum 3 ans, à titre gratuit.
- L'assemblée générale peut déléguer au conseil syndical, composé d'au moins 3 membres, le pouvoir de prendre certaines décisions relevant de la majorité simple.
- Le président du conseil syndical peut, sur délégation expresse de l'assemblée générale, agir en justice contre le syndic en cas de carence ou d'inaction.
Conditions essentielles
- Pour être membre : appartenir à la liste limitative des personnes éligibles (copropriétaires, ascendants, descendants, conjoints, partenaires de Pacs, associés de SCI, accédants, représentants légaux, usufruitiers).
- Ne pas être dans une situation d'incompatibilité lorsque le syndic est un professionnel (le syndic, ses préposés et leurs proches ne peuvent pas siéger).
- Être désigné par l'assemblée générale des copropriétaires à la majorité absolue (majorité de l'article 25).
Les étapes
- Vérifier que la copropriété n'a pas voté la renonciation au conseil syndical à la double majorité (article 26) ni ne relève des exceptions prévues par la loi.
- Se porter candidat : en amont de l'assemblée générale (en informant le syndic avant l'envoi des convocations) ou pendant l'assemblée.
- Obtenir le vote de l'assemblée générale à la majorité absolue ; à défaut, si la candidature recueille au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, un nouveau vote peut avoir lieu immédiatement à la majorité simple.
- Les membres élus choisissent leur président parmi eux.
- Le conseil syndical exerce ses missions de consultation, de contrôle et d'assistance du syndic tout au long du mandat.
- Chaque année, le conseil syndical rend compte à l'assemblée générale de son activité au moyen d'un rapport joint à la convocation.
Cette synthèse reprend les éléments essentiels de la fiche. Les détails — exceptions à l'obligation, liste des incompatibilités, modalités de la délégation de pouvoirs, fin de mandat et responsabilité — sont traités dans les sections suivantes.
Cette synthèse ne remplace pas la fiche
Pour les règles propres à l'éligibilité et aux incompatibilités, voir les sections « Qui peut être membre du conseil syndical ? » et « Comment devient-on membre du conseil syndical ? ». Pour le rôle, les consultations obligatoires et le contrôle du syndic, voir « Quel est le rôle du conseil syndical ? ».
La constitution d'un conseil syndical est-elle obligatoire ?
Le conseil syndical ne doit pas être confondu avec le syndic de copropriété : le syndic est le gestionnaire de la copropriété, tandis que le conseil syndical est l'organe de représentation et de contrôle des copropriétaires.
En principe, toute copropriété doit avoir un conseil syndical. Il s'agit d'une obligation légale. Il n'est donc pas nécessaire que le règlement de copropriété mentionne ou non l'existence d'un conseil syndical : à défaut de stipulation contraire, la loi s'applique directement.
Le syndicat des copropriétaires, c'est-à-dire l'ensemble des propriétaires des lots composant l'immeuble, est légalement tenu de se doter d'un conseil syndical. Cet organe collégial a pour vocation d'assister le syndic dans sa mission de gestion et de représenter les copropriétaires dans leurs rapports avec celui-ci. Le conseil syndical n'a pas de personnalité juridique propre : il agit dans le cadre des pouvoirs que lui confère la loi ou l'assemblée générale.
Règle
Toutefois, il existe 3 exceptions à cette obligation. Premièrement, lorsque le syndicat des copropriétaires décide de ne pas constituer un conseil syndical : cette renonciation doit être votée en assemblée générale à la double majorité (dite de l'article 26). Cette décision n'est néanmoins pas définitive : les copropriétaires peuvent choisir, lors d'une autre assemblée générale, de créer un conseil syndical, et cette décision sera votée à la majorité absolue (dite de l'article 25). Deuxièmement, lorsque aucun candidat ne se présente ou n'obtient la majorité exigée (majorité absolue) : dans ce cas, le conseil syndical peut éventuellement être désigné par le juge, à la demande du syndic ou d'un copropriétaire. Troisièmement, dans les petites copropriétés, la loi dispense de cette obligation.
La renonciation votée à la double majorité reste l'exception la plus fréquente. Elle suppose une volonté claire et partagée de l'ensemble des copropriétaires, la double majorité étant plus exigeante que la majorité absolue. Le retour au principe (constitution d'un conseil syndical) est plus simple à voter : la majorité absolue suffit.
Qui peut être membre du conseil syndical ?
La loi dresse une liste limitative des personnes éligibles au conseil syndical. Toute personne ne figurant pas sur cette liste ne peut pas siéger.
Peuvent être membres du conseil syndical les copropriétaires eux-mêmes, mais aussi un cercle étendu de personnes liées aux copropriétaires : leurs ascendants ou descendants, leurs conjoints, les partenaires liés par un Pacs, les associés en cas de société civile immobilière, les accédants ou les acquéreurs à terme (variante de l'achat en viager), les représentants légaux des copropriétaires et les usufruitiers des copropriétaires.
La liste limitative signifie que l'éligibilité ne peut pas être étendue au-delà des catégories prévues par la loi, même par le règlement de copropriété. Le critère fondamental est le lien juridique avec le lot : soit la qualité de propriétaire, soit une qualité dérivée de celle-ci (famille, conjugalité, mandat, société, successivité). L'éligibilité peut s'exercer par le biais d'une personne physique (un individu) ou d'une personne morale (par exemple une société).
Règle
Lorsqu'une personne morale est nommée membre du conseil syndical, elle peut s'y faire représenter, soit par son représentant légal ou statutaire, soit par un fondé de pouvoir spécialement habilité à cet effet. Un fondé de pouvoir est une personne à qui l'on confie un mandat pour agir en son nom dans une ou plusieurs affaires.
Attention : lorsque le syndic est un syndic professionnel, les personnes suivantes ne peuvent pas être membres du conseil syndical, même si elles sont par ailleurs copropriétaires ou associées : le syndic lui-même ; ses préposés (salariés, collaborateurs) ; leurs conjoints ; leurs partenaires liés par un Pacs ; leurs concubins ; leurs ascendants ou descendants, parents en ligne collatérale jusqu'au 2ᵉ degré. Cette incompatibilité vise à garantir l'indépendance du conseil syndical, garant du contrôle du syndic.
Comment devient-on membre du conseil syndical ?
Pour être membre du conseil syndical, il faut être désigné par l'assemblée générale des copropriétaires. Cette désignation obéit à des règles de majorité précises.
La nomination de chaque membre est votée par l'assemblée générale à la majorité absolue (dite majorité de l'article 25). Si la majorité absolue n'est pas obtenue mais que la candidature a recueilli au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, un nouveau vote peut avoir lieu immédiatement, à la majorité simple (dite majorité de l'article 24).
La majorité absolue suppose que les voix favorables représentent plus de la moitié des voix exprimées, au minimum la moitié des voix de l'ensemble des copropriétaires (majorité de l'article 25 : « plus de la moitié des voix exprimées, représentant au minimum la moitié des voix de l'ensemble des copropriétaires »). La majorité simple est la majorité des voix exprimées (article 24). Le filtre du tiers des voix permet d'éviter que des candidats pourtant largement soutenus ne soient écartés faute d'avoir obtenu la majorité absolue au premier tour.
Règle
La candidature de chaque membre peut être proposée de deux façons : en amont de l'assemblée générale, la personne devant en informer le syndic avant l'envoi de la convocation ; ou durant l'assemblée générale elle-même. Le règlement de copropriété peut imposer des règles spécifiques pour encadrer les candidatures (formalisme de la candidature, délai de dépôt, etc.). C'est l'assemblée générale des copropriétaires qui élit les membres un par un.
En pratique, il est conseillé de se porter candidat en amont de l'assemblée, afin que le syndic puisse mentionner les candidatures dans la convocation et permettre aux copropriétaires de voter en connaissance de cause. Les candidatures de dernière minute, bien que possibles, ne bénéficient pas toujours d'une large visibilité.
Combien y a-t-il de membres du conseil syndical ?
En principe, le conseil syndical est un organe collégial composé de plusieurs membres. Aucun texte n'impose néanmoins un nombre minimum de membres devant composer le conseil syndical.
C'est l'assemblée générale ou le règlement de copropriété qui détermine le nombre de membres. En pratique, un nombre d'au minimum 3 membres est recommandé pour assurer un fonctionnement effectif du conseil syndical (présidence, délégations, pluralité des regards sur la gestion).
L'absence de minimum légal s'explique par la volont du législateur de laisser à chaque copropriété la liberté d'organiser son conseil syndical selon sa taille et ses besoins. Une petite copropriété peut ainsi se contenter d'un conseil restreint, voire d'un seul membre, si les copropriétaires le décident ainsi. En revanche, plus la copropriété est importante, plus le nombre de membres est susceptible d'être élevé, notamment pour couvrir les différentes missions de contrôle et de délégation.
Règle
Un ou plusieurs membres suppléants peuvent être désignés, dans les mêmes conditions que les membres titulaires. Les suppléants remplacent les titulaires en cas d'empêchement ou de vacance de siège, ce qui évite la paralysie du conseil syndical.
L'assemblée générale qui détermine le nombre de membres le fait à la majorité simple. Si le règlement de copropriété prévoit déjà un nombre, celui-ci s'impose sauf modification du règlement.
Quel est le rôle du conseil syndical ?
Le conseil syndical doit assister le syndic et donne son avis, spontanément ou sur demande du syndic, sur toutes les questions concernant le syndicat des copropriétaires. Ses missions se déclinent en trois piliers : consultation, contrôle et, le cas échéant, délégation.
Le syndic doit obligatoirement consulter le conseil syndical dans 4 cas : l'élaboration de l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires ; la réalisation de travaux urgents à l'initiative du syndic pour la sauvegarde (conservation) de l'immeuble ; la désignation d'un administrateur provisoire (cas d'un syndicat des copropriétaires en difficulté) ; la conclusion de contrats et marchés dépassant un certain seuil (par exemple 2 000 €), votés en assemblée générale.
En amont de l'assemblée générale, le conseil syndical doit réaliser une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic. En pratique, cela consiste à interroger plusieurs syndics afin d'obtenir un projet de contrat et une fiche d'information sur le prix et les prestations proposées. Ces éléments permettent aux copropriétaires de comparer les différentes propositions. Cette mise en concurrence s'applique en cas de désignation d'un nouveau syndic (révocation ou non renouvellement) ou de renouvellement du contrat du syndic déjà en place : elle permet d'anticiper le départ ou le maintien du syndic.
Règle
Le conseil syndical contrôle l'ensemble de la gestion du syndic, notamment : la comptabilité du syndicat des copropriétaires ; la répartition des dépenses ; les conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les contrats ; l'élaboration du budget prévisionnel, dont il suit l'exécution. Pour exercer ce contrôle, tous les membres du conseil syndical peuvent consulter les documents portant sur la gestion du syndic et l'administration de la copropriété (par exemple mails, lettres, registres) et peuvent librement en faire des copies. Le conseil syndical peut être dispensé de la mission de mise en concurrence par une décision votée à la majorité absolue.
S'il n'y a pas eu de mise en concurrence, la désignation du syndic reste valable : l'absence de mise en concurrence n'est pas une cause de nullité de la désignation. En revanche, le conseil syndical qui ne respecte pas cette obligation manque à l'une de ses missions essentielles, et les copropriétaires peuvent agir pour faire valoir leurs droits.
L'assemblée générale peut-elle déléguer ses pouvoirs au conseil syndical ?
Oui, l'assemblée générale des copropriétaires peut déléguer au conseil syndical le pouvoir de prendre seul certaines décisions relevant de la majorité simple.
Cette délégation de pouvoirs suppose que le conseil syndical soit composé d'au moins 3 membres. Elle porte sur des décisions d'administration courante : par exemple, la fixation des périodes de chauffage, la location de la loge de la gardienne, l'abattage d'un arbre pour des raisons de sécurité, le nettoyage ou le déneigement.
La délégation de pouvoirs transfère temporairement à l'organe délégué une partie de l'exercice des attributions de l'assemblée générale. Elle ne vide pas l'assemblée de ses compétences : celle-ci peut toujours, à tout moment, prendre des décisions relevant des matières déléguées, mais elle se contente de déléguer l'exécution de certaines d'entre elles au conseil syndical. La délégation vise à fluidifier la gestion courante de la copropriété, en évitant la convocation d'assemblées extraordinaires pour des décisions relativement simples.
Règle
Certains sujets sont néanmoins exclus de cette délégation : l'approbation des comptes ; la détermination du budget prévisionnel ; les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires. Ces matières restent de la compétence exclusive de l'assemblée générale. La délégation de pouvoirs doit être votée à la majorité absolue. Sa durée est d'au maximum 2 ans ; elle est renouvelable par une décision de l'assemblée générale.
L'assemblée générale fixe le montant maximum accordé au conseil syndical pour exercer sa mission de délégation. Les sommes allouées sont soit incluses dans le budget prévisionnel, soit fixées lors de l'assemblée générale lorsqu'elles portent sur des dépenses pour travaux non comprises dans le budget prévisionnel. Le conseil syndical ne peut donc pas engager des dépenses au-delà du montant autorisé.
Comment fonctionne le conseil syndical ?
Le fonctionnement du conseil syndical est déterminé par le règlement de copropriété. À défaut de stipulation, ce sont les règles de l'assemblée générale qui s'appliquent.
Si rien n'est prévu dans le règlement de copropriété, les règles relatives à l'organisation du conseil syndical — nombre de conseillers, durée du mandat, existence ou non de suppléants, tenue des réunions, vote — sont fixées par l'assemblée générale des copropriétaires, qui vote à la majorité simple.
Une fois élus, les membres du conseil syndical élisent leur président parmi eux. Le président a pour missions de : préparer et convoquer les réunions du conseil syndical, animer les débats et répartir les tâches entre les conseillers ; transmettre les avis rendus par le conseil syndical au syndic, aux copropriétaires ou aux tiers — c'est lui qui reçoit les informations de la part du syndic et les diffuse aux conseillers ; convoquer l'assemblée générale des copropriétaires annuelle en cas d'inaction du syndic. Il peut, sur délégation de l'assemblée générale, faire un recours contre le syndic en cas de carence ou d'inaction de celui-ci, pour le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires.
Règle
Chaque année, le conseil syndical rend compte à l'assemblée générale de l'exécution de sa mission au moyen d'un rapport d'activités joint à la convocation. Ce rapport permet aux copropriétaires de dresser un bilan de l'action du conseil syndical et, le cas échéant, de ne pas renouveler le mandat des membres dont ils jugeraient l'action insuffisante.
La délégation expresse de l'assemblée générale est requise pour que le président du conseil syndical agisse en justice contre le syndic : la résolution votée doit mentionner l'accord des copropriétaires pour que le président agisse à l'encontre du syndic. Sans cette délégation, le président n'a pas qualité à agir en justice en lieu et place du syndicat des copropriétaires.
Quelle est la durée du mandat des membres du conseil syndical ?
Les membres du conseil syndical sont élus pour un mandat d'au maximum 3 ans.
Ce mandat est renouvelable par un vote en assemblée générale à la majorité absolue. Les copropriétaires peuvent ainsi reconduire les membres sortants ou en désigner de nouveaux.
La durée maximale de 3 ans fixe un horizon d'action pour le conseil syndical, tout en permettant aux copropriétaires d'évaluer périodiquement l'efficacité de leur organe de contrôle. Le renouvellement n'est pas automatique : il suppose une décision explicite de l'assemblée générale, votée à la majorité absolue, ce qui évite le maintien de membres par simple défaut de contestation.
Règle
Le renouvellement du mandat des membres du conseil syndical à la majorité absolue (article 25) signifie que les voix favorables doivent représenter plus de la moitié des voix exprimées, représentant au minimum la moitié des voix de l'ensemble des copropriétaires. Si ce seuil n'est pas atteint, de nouvelles élections doivent être organisées, dans les conditions prévues pour la désignation initiale.
Le règlement de copropriété peut prévoir une durée plus courte que 3 ans, mais pas une durée plus longue : la limite légale de 3 ans est d'ordre public. Un mandat voté pour une durée supérieure à 3 ans serait réduit à cette durée maximale.
Comment est-il mis fin au mandat des membres du conseil syndical ?
Le mandat des membres du conseil syndical prend fin de plusieurs manières : démission, révocation ou perte de la qualité qui permettait d'être membre.
La démission est volontaire : en pratique, le président du conseil syndical et le syndic doivent être informés de la démission. La révocation est prononcée par les copropriétaires à la majorité absolue. Le mandat prend également fin lorsque le membre perd la qualité qui lui permettait d'être membre (vente du lot, décès, etc.).
La révocation permet aux copropriétaires de mettre fin au mandat d'un membre avant l'expiration de la durée normale du mandat, par exemple en cas de défaillance ou de manquement à ses obligations. Elle suppose un vote de l'assemblée générale à la majorité absolue, ce qui protège les membres d'une révocation arbitraire. La perte de qualité est une cause objective de fin de mandat : la personne ayant été élue en sa qualité de copropriétaire (ou de parent, conjoint, associé, etc.) ne remplit plus cette condition.
Règle
Le conseil syndical n'est plus valablement formé lorsque plus d'un quart (¼) des sièges sont vacants, quelle que soit la cause de cette vacance (maladie, démission, révocation…). Toutefois, il n'est pas nécessaire de réélire l'ensemble du conseil syndical : les membres en place conservent leur mandat. L'assemblée générale des copropriétaires doit être convoquée uniquement pour remplacer les membres dont le siège est devenu vacant.
Le seuil d'un quart de sièges vacants s'apprécie par rapport au nombre total de sièges prévus, non par rapport aux membres effectivement en fonction. Une vacance de siège peut résulter d'une démission, d'une révocation, d'un décès, d'une vente de lot ou de toute autre cause ; le résultat est le même : au-delà d'un quart de sièges vacants, le conseil syndical ne peut plus valablement délibérer.
Les membres du conseil syndical sont-ils rémunérés ? Quelle est leur responsabilité ?
Les membres du conseil syndical ne sont pas rémunérés : ils exercent leurs fonctions à titre gratuit. En contrepartie, le syndicat des copropriétaires souscrit une assurance couvrant leur responsabilité civile.
Les dépenses nécessaires pour l'exécution de leur mission sont réglées par les copropriétaires, dans le cadre des dépenses courantes incluses dans le budget prévisionnel. Chacun des membres du conseil syndical peut engager sa responsabilité civile ou pénale dans l'exécution de sa mission, vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, des copropriétaires ou des tiers.
Le caractère bénévole des fonctions de membre du conseil syndical est un principe directeur : personne ne peut exiger de rémunération pour siéger au conseil syndical. En pratique, seule la faute grave est de nature à être sanctionnée, en raison précisément de ce caractère bénévole. La responsabilité civile vise la réparation du préjudice causé à autrui (par exemple, une décision prise en violation de la loi qui cause un dommage au syndicat) ; la responsabilité pénale vise les infractions commises dans l'exercice des fonctions (par exemple, abus de confiance, faux en écriture).
Règle
Le syndicat des copropriétaires doit souscrire, pour chacun des membres du conseil syndical, une assurance qui couvre leur responsabilité civile. Cette obligation d'assurance protège les membres bénévoles des conséquences financières d'une faute commise dans l'exercice de leur mandat, et garantit aux copropriétaires et aux tiers la possibilité d'être indemnisés en cas de préjudice.
La rémunération est donc interdite, mais le remboursement des frais réellement engagés pour l'exercice des fonctions (frais de déplacement, photocopies, etc.) est possible dans le cadre des dépenses courantes du budget prévisionnel. Les membres ne peuvent pas se verser de salaire ni de prime pour leur activité au sein du conseil syndical.
Textes applicables
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : article 21 — LégifranceTexte législatif
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : articles 21-1 à 21-5 — LégifranceTexte législatif
- Décret n° 67-223 du 17 mars 1967 — LégifranceTexte réglementaire
- Code monétaire et financier : articles L.421-1 à L.421-3 — LégifranceAssurance des membres du conseil syndical
- Réponse ministérielle du 27 août 2020 relative à la responsabilité du conseil syndicalSénat
Sources officielles
- OuvrirService-Public.fr
Conseil syndical de copropriété
Vérifiée le 2026-10-04
Voir aussi
- Agence départementale pour l'information sur le logement (ADIL) — annuaire anil.org
- Trouver une ADIL près de chez vous
Les règles relatives au conseil syndical de copropriété sont fixées par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967. Vérifier les dernières évolutions auprès d'une ADIL (agence départementale pour l'information sur le logement) ou d'un avocat spécialisé en droit de la copropriété.
