Impôt sur le revenu - Plus-value immobilière

Vue d'ensemble

Ce qu'il faut savoir sur l'imposition de la plus-value immobilière : exonérations, abattements, taux d'imposition et déclaration.

Cette synthèse présente les règles applicables aux cessions réalisées par les contribuables. Les montants de seuils (15 000 €, 50 000 €, 150 000 €) et les barèmes peuvent évoluer : vérifier les valeurs en vigueur auprès du notaire ou du service des impôts.

Qu'est-ce qu'une plus-value immobilière ?

La plus-value est la différence positive entre le prix de vente et le prix d'acquisition d'un bien immobilier.

Lorsque vous vendez un bien immobilier dont vous êtes propriétaire, vous devez calculer la différence entre les prix suivants : le prix de vente du bien et le prix d'acquisition du bien. Si le résultat de ce calcul est positif — vous vendez plus cher que vous n'avez acheté —, vous réalisez un gain appelé plus-value. Si le résultat est négatif, vous réalisez une perte appelée moins-value.

Si vous réalisez une moins-value, c'est-à-dire une perte, vous pouvez la déduire d'une plus-value réalisée lors de la vente d'un autre bien uniquement de façon exceptionnelle — par exemple en cas de vente en bloc d'un immeuble acquis par fractions successives. En pratique, les moins-values immobilières ne sont donc pas déductibles des autres revenus.

Quelles ventes sont concernées par l'imposition ?

L'imposition s'applique aux plus-values réalisées dans le cadre de la gestion du patrimoine immobilier privé, que la résidence fiscale soit en France ou à l'étranger.

Vous êtes soumis à l'impôt sur le revenu pour les plus-values immobilières réalisées dans le cadre de la gestion de votre patrimoine immobilier privé. Vous êtes concerné dans les cas suivants : vente d'un bien immobilier (appartement, maison, terrain, forêt, terre agricole) ; vente des droits attachés à un bien immobilier — servitudes, usufruit, nue-propriété par exemple ; vente de biens ou droits par l'intermédiaire d'une société civile immobilière non soumise à l'impôt sur les sociétés ou d'un fonds de placement dans l'immobilier (FPI) ; et échange de biens, partage ou apport en société.

Les règles présentées dans cet article portent sur les plus-values des particuliers. Les plus-values réalisées dans le cadre d'une activité professionnelle ou par certaines sociétés relèvent de régimes distincts, non traités ici.

L'exonération de la résidence principale

La vente de la résidence principale et de ses dépendances est totalement exonérée d'impôt sur la plus-value.

Vous êtes totalement exonéré si vous réalisez une plus-value sur la vente de votre résidence principale et de ses dépendances (cave, garage, place de stationnement, cour, etc.).

L'exonération de la résidence principale est l'exonération la plus large du dispositif : elle ne dépend ni de la durée de détention, ni du montant de la plus-value, ni de la situation de ressources du vendeur. En revanche, si le logement n'est occupé qu'une partie de l'année (maison de vacances, résidence secondaire), l'exonération ne s'applique pas.

Les autres exonérations liées au bien ou à la vente

Durée de détention, 1ʳᵉ cession avec réemploi, prix de vente faible, logement social ou expropriation : plusieurs exonérations existent selon le bien ou l'opération.

Vous êtes exonéré d'impôt sur la plus-value pour tout bien détenu depuis plus de 22 ans. La plus-value réalisée lors de la vente d'un bien détenu depuis plus de 30 ans est aussi exonérée de prélèvements sociaux.

Dans les zones tendues (A bis, A et B1), l'exonération est aussi accordée, sous conditions, si le bien est vendu pour être affecté au logement intermédiaire. Un téléservice permet de connaître la zone (A, A bis, B1, B2 ou C) de votre commune. Les dates butoirs (31 décembre 2026 pour le droit de surélévation, 31 décembre 2027 pour le logement social) doivent être vérifiées avant toute cession.

Les exonérations liées à la situation du vendeur

Retraités, bénéficiaires de la CMI invalidité, résidents d'EHPAD ou d'établissements pour adultes handicapés : des exonérations sous conditions de ressources existent.

Vous pouvez bénéficier d'une exonération sous conditions de ressources si vous, ou votre conjoint, touchez une pension de retraite ou de réversion, ou si vous, ou votre conjoint, avez une carte mobilité inclusion invalidité (CMI). Pour une cession en 2026, vous êtes exonéré si votre revenu fiscal de référence ne dépasse pas 12 793 € pour la 1ʳᵉ part de quotient familial (+ 3 428 € par demi-part supplémentaire, sur la base des données 2024). Les montants sont différents dans les Dom.

Ces exonérations de situation sont cumulables avec les abattements de durée de détention lorsque la vente n'est pas totalement exonérée. Les seuils de revenu fiscal de référence sont revalorisés chaque année : vérifier les montants en vigueur pour l'année de votre cession.

Le cas des non-résidents

Le non-résident est imposé dans les mêmes conditions qu'un résident, sous réserve d'exonérations spécifiques et d'une représentation fiscale.

La plus-value que vous réalisez est imposable dans les mêmes conditions que pour un résident français. Si vous n'êtes pas ressortissant d'un État membre de l'UE ou de l'EEE, des dispositions particulières peuvent être prévues par convention internationale. Toutefois, vous êtes exonéré, sous conditions, si la plus-value est réalisée lors de la vente de votre résidence principale.

La dispense de représentant fiscal pour les ressortissants UE/EEE dotés d'une convention et pour les prix de vente inférieurs ou égaux à 150 000 € simplifie considérablement la cession pour de nombreux non-résidents européens. Les conventions fiscales internationales peuvent par ailleurs prévoir des taux ou des exonérations spécifiques : consulter les conventions sur impots.gouv.fr.

Comment calculer la plus-value immobilière ?

Le calcul repose sur le prix de vente, déduit des frais de vente, et le prix d'acquisition, augmenté le cas échéant des frais et travaux justifiés.

Vous devez calculer la différence entre le prix de vente du bien et le prix d'acquisition du bien. Vous obtenez la plus-value (brute) si vous réalisez un gain. Le prix de vente est le prix indiqué dans l'acte de vente. Vous pouvez déduire du prix, sur justificatifs, les frais payés lors de la vente (par exemple, les frais liés aux diagnostics obligatoires). Le prix de vente doit être augmenté des sommes versées à votre profit (par exemple, une indemnité d'éviction versée par l'acheteur au locataire en place).

Les majorations du prix d'acquisition (frais d'acquisition 7,5 %, travaux 15 %) sont des forfaits qui s'appliquent en l'absence de justificatifs. Le choix entre le montant réel justifié et le forfait doit être fait en comparant les deux options : le forfait n'est pas systématiquement plus favorable. La réintégration des amortissements des loueurs meublés non professionnels constitue un durcissement récent de la règle, applicable aux cessions postérieures au 15 février 2025.

Les abattements pour durée de détention

La plus-value est diminuée d'un abattement croissant selon la durée de détention, avec des assiettes distinctes pour l'impôt et les prélèvements sociaux.

La plus-value est diminuée d'un abattement qui dépend du temps pendant lequel vous avez possédé le bien. L'assiette est différente pour le calcul de l'impôt sur le revenu et pour celui des prélèvements sociaux.

L'exonération totale de prélèvements sociaux au-delà de 30 ans complète l'exonération d'impôt sur le revenu acquise au-delà de 22 ans. La durée de détention se calcule à partir de la date d'acquisition jusqu'à la date de la cession : plus le bien est conservé longtemps, plus les abattements réduisent — puis suppriment — la charge fiscale.

Les abattements exceptionnels de l'acquéreur

Des abattements de 60 % à 85 % s'appliquent, sous conditions, lorsque l'acquéreur s'engage à démolir et reconstruire des logements collectifs.

Un abattement exceptionnel de 70 % s'applique, sous conditions, dans les zones couvertes par une grande opération d'urbanisme, par une opération de revitalisation du territoire ou d'intérêt national. Un abattement exceptionnel de 60 % s'applique en zones A, A bis ou B1. Dans les deux cas, l'acquéreur doit s'engager à démolir les constructions existantes pour reconstruire un ou plusieurs bâtiments d'habitation collectifs, sous certaines conditions.

Ces abattements exceptionnels visent à favoriser la réhabilitation du parc immobilier ancien en zones tendues ou en zones de revitalisation. Ils se cumulent avec les abattements de durée de détention (l'abattement s'applique sur la plus-value après abattements de durée). Pour savoir si votre bien est en zone A, A bis ou B1, utilisez le téléservice de zonage mis à disposition par Service-Public.

Impôt, prélèvements sociaux et déclaration

La plus-value imposable est taxée à 19 % pour l'impôt et 17,2 % pour les prélèvements sociaux ; le notaire accompagne la déclaration et le paiement.

Sur votre plus-value, vous devez payer un impôt forfaitaire et des prélèvements sociaux. La plus-value immobilière, après déduction du ou des abattements, est imposée à l'impôt sur le revenu au taux de 19 %. Par exemple, pour une plus-value imposable de 20 000 €, l'impôt sur le revenu est de 3 800 € (20 000 € × 19 %).

La déclaration des revenus par internet est obligatoire si votre résidence principale est équipée d'un accès à internet et que vous êtes en mesure de faire votre déclaration en ligne. Si vous êtes non-résident, une convention fiscale internationale peut fixer des règles différentes. Vous pouvez estimer le montant à payer avec le simulateur de l'ANIL et consulter des exemples de calcul sur impots.gouv.fr.