Impôt sur le revenu - Investissement locatif loi Pinel/Duflot (réduction d'impôt)

Vue d'ensemble

Ce qu'il faut savoir sur les réductions d'impôt pour investissement locatif (Pinel et Duflot) : périodes d'éligibilité, conditions, plafonds et taux.

Cette synthèse reprend les éléments essentiels de la fiche. Les détails — conditions Pinel, taux, dispositif Duflot, déclaration — sont traités dans les sections suivantes.

Le dispositif Pinel

Le dispositif Pinel permet de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu en cas d'investissement locatif. Il s'applique aux opérations réalisées entre septembre 2014 et le 31 décembre 2024. Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, il n'est plus possible de réaliser un nouvel investissement avec ce dispositif.

La réduction d'impôt concerne les biens suivants : logement neuf ; logement en l'état de futur achèvement (LEFA) ; logement que vous faites construire ; logement ancien faisant l'objet de travaux de rénovation (qui représentent au moins 25 % du coût total de l'opération) ; logement faisant l'objet de travaux de réhabilitation ; local transformé en logement d'habitation.

Vous ne pouvez plus réaliser d'investissement locatif avec le dispositif Pinel depuis le 1ᵉʳ janvier 2025. Si vous avez réalisé votre investissement avant cette date, vous pouvez continuer à bénéficier d'une réduction d'impôt si vous en remplissez les conditions.

• Période : investissements entre septembre 2014 et le 31 décembre 2024.
• Types de biens : neuf, LEFA, à construire, ancien avec travaux au moins 25 %, réhabilitation, local transformé.
• Depuis 2021 : uniquement immeuble collectif (pas d'individuel/pavillonnaire).
• Zones : A, A bis, B1 (B2 et C sur agrément).
• Pinel + depuis 2023 : QPV ou niveau élevé de qualité.
• 2 logements maximum par an.

Conditions liées à l'investissement loi Pinel

Plusieurs conditions doivent être remplies pour bénéficier de la réduction d'impôt Pinel : délais d'achèvement, niveau de performance énergétique et, pour les acquisitions 2023-2024, respect des critères du Pinel +.

Les délais d'achèvement varient selon le type d'acquisition : logement en l'état de futur achèvement — le logement doit être achevé dans les 30 mois suivant la signature de l'acte authentique d'acquisition ; logement à construire — le logement doit être achevé dans les 30 mois à partir de la date d'obtention du permis de construire ; logement faisant l'objet de travaux — le logement doit être achevé le 31 décembre de la 2ᵉ année après l'acquisition du logement ou du local.

Les règles sont différentes en outre-mer : des taux et des conditions spécifiques s'appliquent pour les investissements réalisés dans les départements d'outre-mer et les collectivités d'outre-mer.

• LEFA : achevé dans les 30 mois suivant l'acte d'acquisition.
• À construire : achevé dans les 30 mois suivant le permis de construire.
• Travaux : achevé le 31 décembre de la 2ᵉ année après acquisition.
• Performance neuf : RT 2012 ou BBC 2005 (permis avant 2013).
• Performance travaux : HPE rénovation 2009 ou BBC rénovation 2009.
• Pinel + 2023-2024 : critères d'usage + RE 2020 + DPE A (ou E+C- / DPE A-B selon cas).
• 2 logements maximum par an.

Locataire et location en loi Pinel

Le logement doit être loué vide (non meublé) comme habitation principale. Il doit être loué au plus tard 1 an après l'achèvement de l'immeuble ou après son acquisition. La durée minimale de l'engagement de location est de 6 ans.

Le locataire peut être votre enfant ou votre parent à condition de ne pas appartenir à votre foyer fiscal. Son revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser les plafonds réglementaires. Le loyer mensuel ne doit pas dépasser, charges non comprises, les plafonds de loyer en fonction de la zone géographique. Les plafonds de loyer varient en fonction de la surface du logement par application d'un coefficient multiplicateur. Les plafonds peuvent être réduits pour tenir compte des particularités des marchés locatifs locaux.

En outre-mer, les plafonds de ressources diffèrent : personne seule — DOM : 33 105 € ; Saint-Martin/Saint-Pierre-et-Miquelon : 33 105 € ; Polynésie/Nouvelle-Calédonie/Wallis et Futuna : 35 049 € ; couple — DOM : 44 211 € ; Saint-Martin : 44 211 € ; Polynésie : 46 803 € ; majorations applicables par personne à charge.

• Location vide (non meublée), habitation principale.
• Loué au plus tard 1 an après achèvement ou acquisition.
• Engagement de location minimal : 6 ans.
• Locataire hors foyer fiscal (enfant/parent possible).
• Plafonds de ressources du locataire selon la zone.
• Plafonds de loyer par m² selon la zone (coefficient multiplicateur selon surface).

Montant de la réduction d'impôt Pinel

La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient d'au plus 2 logements. Le montant total investi est retenu dans la limite de 300 000 € par contribuable et par an et de 5 500 € par m² de surface habitable. Le taux varie en fonction de la durée de l'engagement de location.

Pour les acquisitions avant 2023 (Pinel classique), les taux sont les suivants : engagement initial de 6 ans — taux de 12 % (répartition : 2 % par an sur 6 ans) ; 1ʳᵉ prolongation de 3 ans — taux de 6 % (2 % par an) ; 2ᵉ prolongation de 3 ans — taux de 3 % (1 % par an). Soit un total de 21 % sur 12 ans. Pour les acquisitions en 2023 qui ne respectent pas les critères du Pinel +, les taux sont réduits : 6 ans : 10,5 % ; 9 ans : 15 % ; 12 ans : 17,5 %. Pour les acquisitions en 2024 qui ne respectent pas les critères du Pinel +, les taux sont : 6 ans : 9 % ; 9 ans : 12 % ; 12 ans : 14 %.

Les règles sont différentes en outre-mer : des taux spécifiques s'appliquent pour les investissements réalisés dans les départements d'outre-mer et les collectivités d'outre-mer.

Le dispositif Duflot

La réduction d'impôt dite Duflot s'applique aux investissements réalisés de janvier 2013 à août 2014. Vous bénéficiez de cette réduction si vous êtes fiscalement domicilié en France et avez réalisé des investissements immobiliers locatifs, à condition de remplir des conditions liées au locataire et à la location.

La réduction d'impôt concerne les biens suivants : logement neuf ; logement en l'état futur d'achèvement ; logement que vous faites construire ; logement ancien faisant l'objet de travaux de rénovation (qui représentent au moins 25 % du coût total de l'opération) ; logement faisant l'objet de travaux de réhabilitation ; local transformé en logement d'habitation. Le logement doit se situer, au moment de l'investissement, en zone A ou B1. Il peut aussi se situer en zone B2 s'il y a un besoin particulier en logement locatif : depuis le 1ᵉʳ juillet 2013, cette extension nécessite la délivrance d'un agrément de l'État.

Le locataire ne peut pas être votre enfant ou votre parent et ne doit pas appartenir à votre foyer fiscal. Son revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser les plafonds réglementaires (identiques à ceux du Pinel pour un bail conclu en 2026).

• Période : investissements de janvier 2013 à août 2014.
• Zones : A ou B1 (B2 avec agrément de l'État depuis le 1ᵉʳ juillet 2013).
• Mêmes types de biens que le Pinel (neuf, LEFA, à construire, travaux au moins 25 %, réhabilitation, local transformé).
• Performance : RT 2012 ou BBC 2005 (neuf) ; HPE réno 2009 ou BBC réno 2009 (travaux).
• Location : vide, habitation principale, loué sous 1 an, engagement de 9 ans.
• Locataire : hors foyer fiscal, pas enfant/parent, plafonds de ressources.
• 2 logements maximum par an.

Montant de la réduction d'impôt Duflot

La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient du logement acquis, dans la limite de 300 000 € par personne et par an et de 5 500 € par m² de surface habitable. Le taux est de 18 % du montant de l'investissement, réparti sur 9 années (2 % par an pendant 9 ans).

Pour un investissement de 300 000 €, la réduction d'impôt est de 6 000 € par an [(18 % × 300 000 €) / 9]. La réduction d'impôt est donc versée sur 9 ans, à raison de 2 % du montant investi par an. Vous devez aussi tenir compte du plafonnement global des avantages fiscaux.

Les règles sont différentes en outre-mer : des taux et des conditions spécifiques s'appliquent pour les investissements réalisés dans les départements d'outre-mer et les collectivités d'outre-mer.

• Taux : 18 % du montant de l'investissement.
• Répartition : 2 % par an pendant 9 ans.
• Plafonds : 300 000 €/an/personne et 5 500 €/m².
• Exemple : investissement de 300 000 € → 6 000 € de réduction d'impôt par an.
• Plafonnement global des avantages fiscaux applicable.

Comment déclarer son investissement locatif ?

Pour remplir votre déclaration de revenus au titre du dispositif Pinel ou Duflot, vous pouvez consulter les documents suivants : les fiches de l'Anil (agence nationale pour l'information sur le logement) sur le dispositif, la notice explicative, et la brochure sur la déclaration des revenus (indication des documents à fournir ou à conserver).

La déclaration de l'investissement locatif se fait dans le cadre de la déclaration annuelle des revenus. Les justificatifs (acte d'acquisition, attestation de l'acquéreur, justificatifs de ressources du locataire, bail de location) doivent être conservés pendant toute la durée de l'engagement de location.

En cas de doute sur les conditions d'éligibilité ou le calcul de la réduction d'impôt, il est recommandé de consulter le service des impôts ou un conseiller fiscal.

• Déclaration dans la déclaration annuelle des revenus.
• Fiches Anil sur le dispositif Pinel ou Duflot.
• Notice explicative et brochure fiscale (impots.gouv.fr).
• Conservation des justificatifs pendant toute la durée de l'engagement.

Où s'adresser

Pour toute question relative aux réductions d'impôt pour investissement locatif (Pinel ou Duflot), vous pouvez contacter le service en charge des impôts (trésorerie, service des impôts). L'Anil (agence nationale pour l'information sur le logement) fournit également des informations détaillées sur ces dispositifs.

Le service des impôts est compétent pour les questions relatives au calcul, à la déclaration et au plafonnement de la réduction d'impôt. L'Anil est l'organisme de référence pour l'information sur le logement, y compris les dispositifs de défiscalisation locative.

En cas de litige relatif à la déclaration ou au calcul de la réduction d'impôt, le service des impôts est l'interlocuteur de premier recours. Un conseiller fiscal peut également être consulté pour un accompagnement personnalisé.

• Service des impôts : questions de calcul, déclaration, plafonnement.
• Anil : information sur les dispositifs Pinel et Duflot.
• Simulateur de zone : Service-Public.fr (zonage A/B/C).