Investissement locatif : quels sont les dispositifs ?

Vue d'ensemble

Un investissement locatif peut ouvrir droit à un avantage fiscal, dont la nature et les conditions dépendent du dispositif choisi et de la date de l'investissement.

Cette synthèse présente les trois dispositifs et leurs principes. Le détail des caractéristiques de chacun, y compris les plafonds et engagements, est traité dans les sections suivantes.

Principe de l'avantage fiscal

Vous bénéficiez d'un avantage fiscal si vous réalisez un investissement locatif. L'avantage dépend de la date à laquelle vous réalisez cet investissement.

L'avantage fiscal attaché à un investissement locatif n'est pas unique : il varie selon le dispositif retenu et la période de souscription. Le logement, neuf ou ancien, doit être loué vide, en tant que résidence principale, sous certaines conditions.

La date de l'investissement conditionne le dispositif applicable et donc la nature de l'avantage. Il convient de vérifier le délai de souscription propre à chaque dispositif.

Comparatif des dispositifs d'investissement locatif

Le tableau comparatif de la fiche officielle met en regard les caractéristiques des trois dispositifs : Denormandie, Loc'Avantages et Relance Logement.

Ce comparatif reprend les éléments de la fiche officielle. Il permet d'identifier rapidement les différences de délai, de type de logement, d'avantage fiscal et d'engagement de location.

Le dispositif Denormandie

Le dispositif Denormandie concerne un logement ancien avec des travaux d'amélioration ou de transformation représentant au moins 25 % du coût total.

Le délai de souscription court jusqu'au 31 décembre 2027. La localisation est restreinte : le dispositif s'applique dans certaines communes seulement.

• Avantage fiscal : réduction d'impôt.
• Durée de la location : engagement initial de 6 ou 9 ans, renouvelable pour 3 ans.
• Plafonds de loyers : oui, différents selon la localisation du logement (les mêmes que pour le dispositif Pinel).
• Plafonds de ressources pour le locataire : oui, différents selon la localisation (les mêmes que pour le dispositif Pinel).
• Cumul : oui avec Pinel pour un autre logement, dans la limite de 2 pour une même année.
• Investissements outre-mer : oui, avec des règles spécifiques.
• Plafonnement global des niches fiscales : oui.
• Particularité : respect de critères de performance énergétique.

Le dispositif Denormandie se caractérise par son exigence de travaux significatifs sur un logement ancien et par des plafonds de loyers et de ressources alignés sur ceux du dispositif Pinel.

Le dispositif Loc'Avantages

Le dispositif Loc'Avantages concerne un logement récent ou ancien, avec ou sans travaux, et suppose la signature d'une convention avec l'Anah.

Le délai de souscription court jusqu'au 31 décembre 2027. La localisation est restreinte, selon la convention avec l'Anah.

• Avantage fiscal : réduction d'impôt, variable selon le niveau de loyer.
• Durée de la location : engagement de 6 ans.
• Plafonds de loyers : oui, avec 3 niveaux au choix : intermédiaire, social, très social.
• Plafonds de ressources pour le locataire : oui.
• Cumul avec un autre dispositif : non.
• Investissements outre-mer : oui, avec des règles spécifiques.
• Plafonnement global des niches fiscales : oui.
• Particularités : signature obligatoire d'une convention avec l'Anah ; respect de critères de performance énergétique ; avantage fiscal accru en cas d'intermédiation locative.

Loc'Avantages se distingue par le choix entre trois niveaux de loyers (intermédiaire, social, très social) et par l'avantage fiscal accru en cas d'intermédiation locative.

Le dispositif Relance Logement

Le dispositif Relance Logement, aussi appelé statut fiscal du bailleur privé ou dispositif Jeanbrun, concerne un logement neuf, ou ancien avec travaux de réhabilitation lourde, en immeuble collectif.

Le délai de souscription court jusqu'au 31 décembre 2028. La localisation dans des zones restreintes n'est pas exigée.

• Type de logement : neuf, ou ancien avec travaux (réhabilitation lourde), en immeuble collectif.
• Avantage fiscal : déduction des revenus fonciers (en cas de déficit foncier, imputation dans les limites habituelles).
• Durée de la location : engagement de 9 ans.
• Plafonds de loyers : oui, avec 3 niveaux au choix : intermédiaire, social, très social.
• Plafonds de ressources pour le locataire : oui.
• Cumul avec un autre dispositif : non.
• Investissements outre-mer : oui.
• Plafonnement global des niches fiscales : non.
• Particularités : plafond de déduction annuel par foyer fiscal (8 000 € en général) ; location à un proche interdite.

Ce dispositif se distingue des deux autres par son avantage fiscal : une déduction des revenus fonciers et non une réduction d'impôt.

Les dispositifs qui ne peuvent plus être souscrits

Plusieurs dispositifs d'investissement locatif ne peuvent plus être souscrits. C'est le cas pour les dispositifs suivants.

• Dispositif Pinel : ne peut plus être souscrit depuis le 1er janvier 2025.
• Dispositif Louer abordable : ne peut plus être souscrit depuis mars 2022.
• Dispositif Duflot : ne peut plus être souscrit depuis septembre 2014.

Ces dispositifs sont fermés à la souscription. Seuls les dispositifs encore ouverts (Denormandie, Loc'Avantages, Relance Logement) peuvent être mobilisés pour un nouvel investissement.

Le dispositif Pinel reste toutefois mentionné dans le comparatif, notamment pour le cumul possible avec Denormandie pour un autre logement et pour le référencement des plafonds de loyers et de ressources.

Les conditions communes aux dispositifs

Au-delà de leurs différences, les dispositifs d'investissement locatif partagent plusieurs conditions générales.

• Le logement, neuf ou ancien, doit être loué vide.
• La location doit être consentie en tant que résidence principale du locataire.
• Des plafonds de loyers s'appliquent, variables selon la localisation ou le niveau choisi.
• Des plafonds de ressources pour le locataire** s'appliquent.
• Un engagement de location d'une durée minimale est requis (6 ou 9 ans selon le dispositif).
• Pour Loc'Avantages, une convention avec l'Anah doit être signée.
• Le respect de critères de performance énergétique est exigé pour Denormandie et Loc'Avantages.

Ces conditions communes expliquent que l'avantage fiscal soit subordonné non seulement au choix du dispositif, mais aussi au respect des engagements pris lors de l'investissement.

Points de vigilance

Plusieurs points méritent attention avant de choisir un dispositif d'investissement locatif.

• La date de souscription est déterminante : chaque dispositif a son propre délai (2027 pour Denormandie et Loc'Avantages, 2028 pour Relance Logement).
• La nature du logement conditionne l'éligibilité : ancien avec travaux (Denormandie), récent ou ancien (Loc'Avantages), neuf ou ancien réhabilité en immeuble collectif (Relance Logement).
• L'avantage fiscal diffère : réduction d'impôt ou déduction des revenus fonciers.
• Le cumul n'est possible qu'avec Pinel pour Denormandie, dans la limite de 2 pour une même année ; il est exclu pour Loc'Avantages et Relance Logement.
• Le plafonnement global des niches fiscales s'applique à Denormandie et Loc'Avantages, mais pas à Relance Logement.
• Pour Loc'Avantages, la convention avec l'Anah est obligatoire.
• Pour Relance Logement, la location à un proche est interdite et un plafond de déduction annuel par foyer fiscal s'applique (8 000 € en général).

Ces vigilances concernent aussi bien l'éligibilité du logement que le régime fiscal et les engagements de location.

Où s'adresser ?

Le service en charge des impôts (trésorerie, service des impôts...) est l'interlocuteur compétent pour les questions relatives à l'avantage fiscal attaché à un investissement locatif.

Pour toute question sur le régime fiscal applicable, sur les plafonds ou sur les obligations déclaratives, il est possible de s'adresser au service des impôts dont on dépend.

• Consulter le site officiel des impôts et son espace de contact.
• Se rapprocher du service des impôts pour préciser le dispositif applicable à sa situation.
• Vérifier les conditions d'éligibilité et les engagements avant la souscription.

L'Agence nationale de l'habitat (Anah) intervient également dans le cadre du dispositif Loc'Avantages, pour la convention à signer.

Que retenir concrètement ?

Avant de s'engager, quelques vérifications permettent de s'assurer que l'investissement entre bien dans le champ d'un dispositif ouvert.

• Vérifier que le dispositif envisagé est encore ouvert à la souscription.
• Contrôler la date de l'investissement au regard du délai du dispositif.
• Vérifier la nature du logement (neuf, ancien, avec ou sans travaux) et, le cas échéant, l'immeuble collectif.
• Respecter les plafonds de loyers et de ressources du locataire applicables.
• Souscrire une convention avec l'Anah si le dispositif le requiert.
• Respecter l'engagement de location (6 ou 9 ans) et ses conditions de renouvellement.
• Tenir compte du plafonnement des niches fiscales et des particularités de chaque dispositif.

• Denormandie : ancien avec travaux ≥ 25 % du coût total, réduction d'impôt, engagement 6 ou 9 ans.
• Loc'Avantages : récent ou ancien, convention Anah obligatoire, réduction d'impôt, engagement 6 ans.
• Relance Logement : neuf ou ancien réhabilité en immeuble collectif, déduction des revenus fonciers, engagement 9 ans.

L'appréciation de l'éligibilité dépend des caractéristiques du logement, du montant des travaux, de la localisation et des engagements pris. Les règles fiscales sont fixées par le Code général des impôts et la loi de finances.