Vue d'ensemble
Ce qu'il faut retenir sur le dispositif Jeanbrun : nature de l'avantage, conditions d'investissement et de location, taux d'amortissement et plafonds.
Ce qu'il faut savoir
- Le dispositif Relance logement (Jeanbrun) est un dispositif d'investissement locatif qui prend la forme d'une déduction des revenus fonciers, et non d'une réduction d'impôt comme Denormandie ou Loc'Avantages.
- Il concerne les logements en bâtiment d'habitation collectif, en neuf (ou en l'état futur d'achèvement) ou en ancien avec gros travaux, situés en métropole ou en Drom.
- L'investissement doit être effectué entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028 ; la date d'acquisition est celle de la signature de l'acte notarié.
- Le contribuable s'engage à louer le logement nu, à usage de résidence principale, pendant 9 ans, à un locataire qui ne soit ni membre de son foyer fiscal ni parent ou allié jusqu'au 2ᵉ degré inclus.
- L'amortissement est calculé sur le prix d'acquisition net de frais, après déduction de la valeur foncière (20 % forfaitaires) : il peut aller jusqu'à 80 % du prix d'acquisition.
- La somme des déductions au titre des amortissements Jeanbrun est plafonnée à 8 000 € par an et par foyer fiscal, majorée de 2 000 € (location sociale) ou 4 000 € (location très sociale).
- Un projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement, actuellement discuté au Parlement, prévoit un assouplissement des conditions d'accès au dispositif ; cette page sera mise à jour après adoption et publication au Journal officiel.
Conditions essentielles
- Revenus locatifs imposés dans la catégorie des revenus fonciers ; pas de droits démembrés (nu-propriétaire, usufruitier).
- Logement situé en France (métropole ou Drom), dans un bâtiment d'habitation collectif.
- Logement acquis neuf ou en l'état futur d'achèvement, fait construire, ou ancien avec travaux de réhabilitation (travaux concourant à un immeuble neuf, ou améliorations au moins 30 % du prix d'acquisition avec atteinte du DPE A ou B).
- Investissement effectué entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.
- Engagement de location nue à résidence principale pendant 9 ans, locataire hors du foyer fiscal et hors parenté/alliance jusqu'au 2ᵉ degré.
Les étapes
- Vérifier l'éligibilité du logement (collectif, neuf/VEFA ou ancien avec travaux) et le respect de la période d'investissement.
- Choisir le niveau de location (intermédiaire, social ou très social) et vérifier les plafonds de ressources et de loyers.
- Signer l'acte notarié d'acquisition (date d'acquisition).
- Louer le logement nu à usage de résidence principale dans les 12 mois de l'achèvement ou de l'acquisition (si postérieure).
- Exercer l'option pour la déduction au titre de l'amortissement lors du dépôt de la déclaration de revenus de l'année d'achèvement ou d'acquisition, en joignant l'engagement de location.
- Déclarer chaque année les revenus fonciers avec la déduction des amortissements, dans la limite de 8 000 € par an et par foyer fiscal.
Cette synthèse reprend les règles essentielles. Les plafonds de ressources et de loyers, les taux d'amortissement et les règles du déficit foncier sont détaillés dans les sections suivantes.
Cette synthèse ne remplace pas la fiche
Pour les plafonds, l'avantage fiscal et le déficit foncier, voir les sections « Plafonds de ressources et de loyers », « L'avantage fiscal : déduction et amortissement » et « Le déficit foncier ».
Présentation du dispositif Jeanbrun
Le dispositif Relance logement est un dispositif d'investissement locatif offrant un avantage fiscal sous forme de déduction des revenus fonciers, distinct des réductions d'impôt des dispositifs Denormandie ou Loc'Avantages.
Le dispositif Relance logement (aussi appelé *dispositif Jeanbrun* ou *statut fiscal du bailleur privé*) permet de bénéficier d'un avantage fiscal qui prend la forme d'une déduction de vos revenus fonciers. Ce n'est donc pas une réduction d'impôt, comme celles dont les dispositifs Denormandie ou Loc'Avantages permettent de bénéficier.
La déduction des revenus fonciers réduit le résultat fiscal de la location nu (revenus fonciers minus charges), contrairement à la réduction d'impôt qui s'impute directement sur l'impôt dû. Le dispositif Jeanbrun s'inscrit dans le cadre de la loi de finances pour 2026 et vise à relancer la production de logements en habitat collectif. Il s'applique si l'investissement est fait jusqu'au 31 décembre 2028. Il concerne les logements en bâtiment d'habitation collectif, dans le neuf ou l'ancien avec gros travaux. Un projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement, actuellement discuté au Parlement, prévoit l'assouplissement des conditions d'accès au dispositif ; cette page sera mise à jour après l'adoption de la loi et sa publication au Journal officiel.
Règle
L'avantage s'inscrit dans le cadre du code général des impôts, article 31 (revenus fonciers), complété par la loi de finances pour 2026. L'avantage n'est pas pris en compte pour le plafonnement global des avantages fiscaux (niches fiscales).
Étant donné la discussion en cours du projet de loi Jeanbrun, certaines conditions pourraient évoluer. Il est recommandé de vérifier l'état du droit applicable au moment de la signature de l'acte notarié.
Conditions liées à l'investissement immobilier
Le logement doit remplir des conditions de localisation, de type de bâtiment et de nature de l'acquisition. Deux régimes coexistent : le neuf et l'ancien avec travaux de réhabilitation.
Pour bénéficier du dispositif, vos revenus locatifs doivent être imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Le régime n'est pas applicable aux bénéficiaires de droits démembrés (nu-propriétaire, usufruitier) sur le logement. Les contribuables qui n'ont pas leur domicile fiscal en France peuvent bénéficier du dispositif, à condition que les revenus fonciers soient imposables en France.
Le logement doit être situé en France (métropole ou Drom), dans un bâtiment d'habitation collectif. Deux cas de figure pour la nature du bien : (1) le logement doit être acquis neuf ou en l'état futur d'achèvement — le dispositif s'applique aussi aux logements que le contribuable fait construire ; (2) ou le logement doit être vétuste et faire l'objet de travaux de réhabilitation — les logements concernés sont ceux qui font ou ont fait l'objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d'un immeuble neuf, ou ceux pour lesquels les travaux d'amélioration représentent au moins 30 % du prix d'acquisition du logement, qui satisfont les critères d'une réhabilitation lourde (impliquant d'atteindre un DPE A ou B). L'investissement doit être effectué entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. La date d'acquisition est la date de signature de l'acte notarié.
Règle
Période d'éligibilité : du 21 février 2026 au 31 décembre 2028. Localisation : France, métropole ou Drom. Type de bâtiment : habitation collectif uniquement (pas de maison individuelle).
- Neuf ou VEFA : logement acquis neuf, en l'état futur d'achèvement, ou fait construire.
- Ancien avec travaux : travaux concourant à un immeuble neuf, ou améliorations au moins 30 % du prix d'acquisition avec DPE A ou B.
- Bâtiment collectif : condition impérative, en métropole ou en Drom.
- Période : investissement entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028 (signature de l'acte notarié).
- Pas de droits démembrés : ni nu-propriétaire, ni usufruitier.
La condition de bâtiment collectif exclut les logements individuels (maisons) du dispositif, même neufs ou réhabilités.
Conditions liées à la location
L'avantage fiscal est conditionné à un engagement de location nue à résidence principale de 9 ans, avec des restrictions sur l'identité du locataire et des plafonds de ressources et de loyers.
Vous devez vous engager à donner le logement en location nue (non meublée) à usage de résidence principale pendant une durée de 9 ans. Le locataire ne doit pas être un membre de votre foyer fiscal. Il ne peut pas non plus être un parent ou allié jusqu'au 2ᵉ degré inclus (parent, grand-parent, enfant, petit-enfant, frère, sœur).
Vous devez choisir l'un des 3 niveaux de location suivants : intermédiaire, social ou très social. Le revenu fiscal de référence du locataire ne doit pas dépasser les plafonds réglementaires applicables au niveau de location et à la zone géographique. Le montant du loyer ne doit pas dépasser les plafonds réglementaires. La location doit commencer dans les 12 mois de l'achèvement de l'immeuble, ou de son acquisition si elle est postérieure.
Règle
Engagement de location : 9 ans, location nue, résidence principale. Interdiction de louer à un membre du foyer fiscal ou à un parent/allié jusqu'au 2ᵉ degré. Début de la location dans les 12 mois de l'achèvement ou de l'acquisition (si postérieure). Respect des plafonds de ressources du locataire et de loyers selon le niveau de location.
- Location nue : non meublée, à usage de résidence principale.
- Durée : engagement de 9 ans.
- Locataire : ni membre du foyer fiscal, ni parent/allié jusqu'au 2ᵉ degré inclus.
- Niveaux de location : intermédiaire, social, très social.
- Démarrage : dans les 12 mois de l'achèvement ou de l'acquisition (si postérieure).
Le non-respect de l'un de ces engagements (durée de location, niveau de loyer, ressources du locataire, etc.) entraîne la remise en cause de l'avantage fiscal.
Plafonds de ressources et de loyers
Les plafonds de ressources du locataire et de loyers varient selon le niveau de location (intermédiaire, social, très social) et la zone géographique. Les tableaux ci-dessous reprennent les valeurs pour les baux conclus en 2026.
Pour la location intermédiaire, le revenu fiscal de référence du locataire (référence 2024 pour un bail conclu en 2026) et le loyyer mensuel au m² sont plafonnés selon la zone géographique. Pour la location sociale ou très sociale, les niveaux de revenus et les plafonds de loyers sont les mêmes que pour le dispositif Loc'Avantages (Anah).
Les ressources annuelles maximum (revenu fiscal de référence de 2024) pour un bail conclu en 2026, en métropole, en location intermédiaire, sont les suivantes : personne seule — 44 344 € (zones A bis et A), 36 144 € (zone B1), 32 530 € (zones B2 et C) ; couple — 66 276 € (A bis/A), 48 268 € (B1), 43 439 € (B2/C) ; + 1 personne à charge — 86 878 € (A bis), 79 666 € (A), 58 043 € (B1), 52 239 € (B2/C) ; majoration par personne à charge supplémentaire : 15 471 € (A bis), 14 164 € (A), 10 364 € (B1), 9 325 € (B2/C). En outre-mer, pour une personne seule : 33 105 € (départements d'outre-mer, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon), 35 049 € (Polynésie française, Nouvelle-Calédonie, îles Wallis et Futuna) ; couple : 44 211 € et 46 803 € respectivement.
Règle
Plafonds de loyer mensuel par m², charges non comprises, pour les baux conclus en 2026 en métropole (location intermédiaire) : zone A bis — 19,71 €/m² (19,55 € en 2025) ; zone A — 14,64 €/m² (14,49 € en 2025) ; zone B1 — 11,80 €/m² (11,68 € en 2025) ; zones B2 et C (sur agrément) — 10,26 €/m² (10,15 € en 2025). En outre-mer : Guadeloupe, La Réunion, Mayotte, Guyane, Martinique, Saint-Martin, Saint-Pierre et Miquelon — 12,21 €/m² (12,02 € en 2025) ; Polynésie française, Nouvelle-Calédonie, îles Wallis et Futuna — 14,46 €/m² (14,28 € en 2025).
| Composition du foyer | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zones B2 et C |
|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 44 344 € | 44 344 € | 36 144 € | 32 530 € |
| Couple | 66 276 € | 66 276 € | 48 268 € | 43 439 € |
| + 1 personne à charge | 86 878 € | 79 666 € | 58 043 € | 52 239 € |
| + 2 personnes à charge | 103 727 € | 95 427 € | 70 073 € | 63 066 € |
| + 3 personnes à charge | 123 415 € | 112 968 € | 82 432 € | 74 189 € |
| + 4 personnes à charge | 138 874 € | 127 122 € | 92 900 € | 83 611 € |
| Majoration par personne à charge supplémentaire | + 15 471 € | + 14 164 € | + 10 364 € | + 9 325 € |
Personne seule
- Zone A bis
- 44 344 €
- Zone A
- 44 344 €
- Zone B1
- 36 144 €
- Zones B2 et C
- 32 530 €
Couple
- Zone A bis
- 66 276 €
- Zone A
- 66 276 €
- Zone B1
- 48 268 €
- Zones B2 et C
- 43 439 €
+ 1 personne à charge
- Zone A bis
- 86 878 €
- Zone A
- 79 666 €
- Zone B1
- 58 043 €
- Zones B2 et C
- 52 239 €
+ 2 personnes à charge
- Zone A bis
- 103 727 €
- Zone A
- 95 427 €
- Zone B1
- 70 073 €
- Zones B2 et C
- 63 066 €
+ 3 personnes à charge
- Zone A bis
- 123 415 €
- Zone A
- 112 968 €
- Zone B1
- 82 432 €
- Zones B2 et C
- 74 189 €
+ 4 personnes à charge
- Zone A bis
- 138 874 €
- Zone A
- 127 122 €
- Zone B1
- 92 900 €
- Zones B2 et C
- 83 611 €
Majoration par personne à charge supplémentaire
- Zone A bis
- + 15 471 €
- Zone A
- + 14 164 €
- Zone B1
- + 10 364 €
- Zones B2 et C
- + 9 325 €
Pour la location sociale ou très sociale, les niveaux de revenus et les plafonds de loyers sont ceux du dispositif Loc'Avantages : un simulateur de l'Agence nationale de l'habitat (Anah) permet de les vérifier. Les zones géographiques (A bis, A, B1, B2, C) sont définies par arrêté selon la tension du marché immobilier.
L'avantage fiscal : déduction et amortissement
L'avantage Jeanbrun prend la forme d'un amortissement déduit des revenus fonciers, plafonné annuellement par foyer fiscal et selon le niveau de location.
L'amortissement est calculé sur le prix d'acquisition du logement (net de frais), après déduction de la valeur du foncier, estimée forfaitairement à 20 % du prix d'acquisition. L'amortissement peut donc aller jusqu'à 80 % du prix d'acquisition du bien. Il se poursuit au-delà de la période d'engagement de location de 9 ans, tant qu'il produit des revenus fonciers, dans la limite de 80 % du prix. L'amortissement est déduit des revenus fonciers.
Le taux d'amortissement varie selon le type de location. Le barème publié indique les taux suivants : location intermédiaire — 3,5 % ; location sociale — 4,5 % ; location très sociale — 5,5 %. Une autre version du barème publiée dans la même fiche indique 3 % (location intermédiaire), 3,5 % (location sociale) et 4 % (location très sociale), le montant des travaux de réhabilitation réalisés étant alors intégré pour le calcul de l'amortissement. Le barème applicable dépend de la situation du bien (neuf ou ancien avec travaux) : il est recommandé de vérifier le taux applicable auprès de l'administration fiscale. La somme des déductions au titre des amortissements Jeanbrun ne peut pas excéder 8 000 € par an et par foyer fiscal. Ce montant est majoré de 2 000 € lorsque 50 % au moins des revenus issus des logements amortis sont affectés à la location sociale, et de 4 000 € lorsque 50 % au moins de ces revenus sont affectés à la location très sociale.
Règle
Plafond annuel : 8 000 € par foyer fiscal, + 2 000 € (location sociale à au moins 50 %) ou + 4 000 € (location très sociale à au moins 50 %). L'avantage n'est pas pris en compte pour le plafonnement global des avantages fiscaux (niches). En cas d'option pour la déduction, le contribuable ne peut pas bénéficier du régime micro-foncier. Le dispositif Jeanbrun ne peut pas se cumuler, pour un même logement, avec la réduction d'impôt Denormandie.
- Base d'amortissement : prix d'acquisition net de frais, diminué de 20 % (valeur foncier forfaitaire) — soit jusqu'à 80 % du prix.
- Taux : 3,5 % / 4,5 % / 5,5 % (ou 3 % / 3,5 % / 4 % avec travaux intégrés — barème à vérifier).
- Plafond annuel : 8 000 €/foyer fiscal, majoré de 2 000 € ou 4 000 € selon le niveau social.
- Pas de niches fiscales : l'avantage échappe au plafonnement global.
- Pas de micro-foncier : incompatible avec le régime micro-foncier.
- Pas de cumul Denormandie : pour un même logement.
Pour le calcul de la plus-value retirée de la vente ultérieure du logement ayant ouvert droit au régime, le prix d'acquisition de l'immeuble est minoré du montant des amortissements déduits : l'avantage fiscal se traduit donc par une imposition plus élevée de la plus-value en cas de revente.
Le déficit foncier
Si la déduction des charges aboutit à un résultat négatif, le contribuable constate un déficit foncier, déductible du revenu global dans certaines limites et reportable.
Si la déduction des charges aboutit à un résultat négatif, vous constatez un déficit foncier. La part du déficit qui résulte des dépenses autres que les intérêts d'emprunt est déductible de votre revenu global dans la limite de 10 700 €. Cette déduction s'applique automatiquement.
Si votre revenu est insuffisant pour absorber ce déficit, vous pouvez le reporter sur votre revenu global des 6 années suivantes. La part du déficit foncier qui dépasse 10 700 € et celle liée aux intérêts d'emprunt sont déductibles de vos revenus fonciers des 10 années suivantes. La limite de déduction sur le revenu global est portée jusqu'à 21 400 € pour les dépenses de travaux de rénovation énergétique permettant à un bien de passer d'une classe énergétique E, F ou G à une classe de performance énergétique A, B, C ou D, au plus tard le 31 décembre 2027. Les dépenses doivent avoir fait l'objet d'un devis accepté à compter du 5 novembre 2022 et avoir été payées entre le 1ᵉʳ janvier 2023 et le 31 décembre 2027.
Règle
Règles du déficit foncier : part hors intérêts d'emprunt déductible du revenu global jusqu'à 10 700 € (ou 21 400 € pour rénovation énergétique E/F/G → A/B/C/D sous conditions) ; report possible sur le revenu global des 6 années suivantes ; part au-delà de 10 700 € et intérêts d'emprunt déductibles des revenus fonciers pendant 10 ans.
Le déficit foncier est un mécanisme complémentaire de l'amortissement Jeanbrun : l'amortissement peut lui-même générer un déficit foncier, dont le traitement suit les règles de droit commun présentées ici.
Option et déclaration
La déduction au titre de l'amortissement s'applique sur option du contribuable, exercée lors du dépôt de la déclaration de revenus de l'année d'achèvement ou d'acquisition.
La déduction au titre de l'amortissement s'applique si le contribuable en fait la demande. C'est une option à exercer lors du dépôt de votre déclaration des revenus de l'année d'achèvement du logement, ou de son acquisition si elle est postérieure.
En pratique, les contribuables doivent joindre l'engagement de location à leur déclaration. L'option est irrévocable pour le logement concerné : une fois exercée, elle ne peut pas être retirée. Pour remplir la déclaration de revenus, le contribuable peut consulter la notice explicative de la déclaration papier et la brochure sur la déclaration des revenus publiée chaque année par l'administration fiscale, qui indique les documents à fournir ou à conserver.
Règle
Option exercée lors du dépôt de la déclaration de revenus de l'année d'achèvement ou d'acquisition ; engagement de location joint à la déclaration ; option irrévocable pour le logement.
Le choix entre le régime micro-foncier et le régime réel (avec amortissement Jeanbrun) est donc arrêté une fois pour toutes pour le logement concerné : il convient d'évaluer le gain avant d'exercer l'option.
Remise en cause de l'avantage
Le non-respect des engagements liés au dispositif entraîne la remise en cause de l'avantage fiscal et la réintégration des amortissements déduits.
Le non-respect de l'un des engagements liés au dispositif Jeanbrun (durée de location, niveau de loyer, etc.) implique la remise en cause de l'avantage fiscal.
Le montant des amortissements déduits est réintégré dans le revenu net foncier de l'année au cours de laquelle intervient la remise en cause. Concrètement, si l'engagement de location de 9 ans n'est pas respecté, ou si les plafonds de loyer ou de ressources du locataire sont dépassés, le fisc peut remettre en cause l'avantage : les déductions antérieures deviennent imposables au titre des revenus fonciers de l'année de la remise en cause, avec éventuellement intérêts de retard.
Règle
En cas de remise en cause, les amortissements déduits sont réintégrés dans le revenu net foncier de l'année de la remise en cause.
Il est conseillé de conserver tous les justificatifs (acte notarié, bail, quittances de loyer, avis d'imposition du locataire, factures de travaux) pendant toute la durée de l'engagement et les années suivantes, en cas de contrôle fiscal.
Qui peut m'aider ?
L'administration fiscale, l'Agence nationale de l'habitat (Anah) et les professionnels du droit et de la comptabilité peuvent accompagner le contribuable.
L'administration fiscale (impots.gouv.fr) fournit les notices et brochures de déclaration, ainsi que les barèmes officiels. L'Agence nationale de l'habitat (Anah) met à disposition un simulateur pour vérifier les plafonds de loyers et de ressources des dispositifs conventionnés.
Le simulateur de l'Anah permet de simuler les plafonds de loyer et les ressources des locataires, ainsi que les avantages fiscaux associés, pour les logements conventionnés (dont les niveaux social et très social du dispositif Jeanbrun reprennent les références Loc'Avantages). Les notices de déclaration et la brochure de la déclaration des revenus (publiée chaque année sur impots.gouv.fr) détaillent les modalités de remplissage et les pièces à conserver. Un expert-comptable ou un conseil en gestion de patrimoine peut aider à modéliser le gain fiscal avant l'acquisition.
Règle
Les barèmes, plafonds et taux sont publiés chaque année par l'administration fiscale et l'Anah : il est recommandé de vérifier les valeurs applicables à l'année de l'investissement avant de prendre toute décision.
- Administration fiscale : notices, brochures, barèmes, lettre de vérification.
- Agence nationale de l'habitat (Anah) : simulateur de plafonds de loyers et de ressources (Loc'Avantages).
- Expert-comptable / conseil en gestion de patrimoine : modélisation du gain fiscal, accompagnement déclaratif.
- Notaire : rédaction de l'acte d'acquisition, vérification des conditions d'éligibilité.
Le projet de loi Jeanbrun en cours de discussion peut modifier certaines conditions : vérifier l'état du droit applicable au moment de l'investissement auprès de l'administration fiscale ou d'un professionnel.
Textes applicables
- Code général des impôts : article 31Texte législatif
- Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026Texte législatif
- Code général des impôts : articles 4A à 8 quinquiesTexte législatif
Sources officielles
- OuvrirService-Public.fr
Investissement locatif Relance logement - Jeanbrun (déduction des revenus fonciers)
Vérifiée le 2026-10-04
Voir aussi
- Simulateur Loc'Avantages Anah — plafonds de loyers et ressources des locataires
- Projet de loi relance logement — vie-publique.fr
- Brochure impôts sur le revenu 2026 (impots.gouv.fr)
Le dispositif Jeanbrun s'applique aux investissements réalisés entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Un projet de loi en discussion au Parlement prévoit un assouplissement des conditions d'accès : vérifier l'état du droit applicable avant l'acquisition. Les plafonds de loyers et de ressources sont actualisés chaque année.
