Vue d'ensemble
Ce qu'il faut savoir avant de déclarer ses loyers : régime applicable, charges déductibles, déficit foncier et procédure de déclaration.
Ce qu'il faut savoir
- Les revenus de la location non meublée sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers.
- Si vos revenus fonciers (charges non comprises) ne dépassent pas 15 000 €, vous êtes soumis au régime micro-foncier avec un abattement forfaitaire de 30 %.
- Si vos revenus fonciers dépassent 15 000 €, vous êtes imposé au régime réel, qui permet de déduire les charges pour leur montant réel.
- En dessous de 15 000 €, vous pouvez opter pour le régime réel, option irrévocable pendant 3 ans.
- Au régime réel, les principales charges déductibles sont : frais de réparation et d'entretien, travaux d'amélioration, provisions de copropriété, frais de gestion, assurances, intérêts d'emprunt, impôts (taxe foncière, ordures ménagères).
- Si les charges dépassent les recettes, vous constatez un déficit foncier déductible de votre revenu global dans la limite de 10 700 € (jusqu'à 21 400 € pour la rénovation énergétique), le report étant possible sur 6 ans (revenu global) ou 10 ans (revenus fonciers).
- L'impôt est prélevé à la source par un acompte mensuel ou trimestriel, y compris les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.
- La déclaration en ligne est obligatoire si votre résidence principale est équipée d'un accès à internet.
Conditions essentielles
- Louer un bien en location non meublée (location vide).
- Déclarer le montant brut des loyers encaissés (régime micro-foncier) ou le revenu net (régime réel).
- Pour le régime réel : conserver les justificatifs des charges déductibles.
- Pour l'option régime réel sous 15 000 € : option irrévocable pendant 3 ans.
Les étapes
- Déterminer le montant annuel de vos revenus fonciers (charges non comprises).
- Choisir ou vérifier le régime applicable (micro-foncier ou réel).
- Au régime réel : constituer le détail des recettes et des charges déductibles.
- Remplir le formulaire n°2042 (micro-foncier) ou n°2044 / n°2044 spécial (régime réel).
- Déposer votre déclaration de revenus en ligne (obligatoire) ou sur papier.
- Payer l'acompte mensuel ou trimestriel de prélèvement à la source.
Cette synthèse reprend les éléments essentiels de la fiche. Les détails — calcul du revenu net, charges déductibles, déficit foncier, formulaires — sont traités dans les sections suivantes.
Cette synthèse ne remplace pas la fiche
Pour les règles propres au régime micro-foncier, au régime réel, au déficit foncier et aux formulaires de déclaration, voir les sections correspondantes.
Principe : les revenus fonciers sont imposables
Les loyers perçus sur une location non meublée sont soumis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers.
Vos revenus fonciers sont soumis à l'impôt sur le revenu. Vous devez les déclarer. L'imposition dépend du montant de vos revenus fonciers.
Les revenus fonciers correspondent aux loyers perçus au titre de la location de biens immobiliers non meublés. Les locations meublées relèvent d'une autre catégorie (bénéfices industriels et commerciaux — BIC) avec des règles distinctes. Pour les revenus fonciers, l'impôt est prélevé à la source par un acompte mensuel ou trimestriel prélevé sur votre compte bancaire. C'est aussi le cas pour les prélèvements sociaux (CSG, CRDS, etc.), au taux de 17,2 %.
Règle
Les règles d'imposition diffèrent selon que le montant annuel des revenus fonciers (charges non comprises) est inférieur ou supérieur à 15 000 €.
La location non meublée est la location d'un logement dépourvu de meubles permettant au locataire d'y dormir et d'y vivre normalement. Le régime micro-foncier ou réel s'applique exclusivement à ces locations.
Régime micro-foncier (revenus ≤ 15 000 €)
Si vos revenus fonciers ne dépassent pas 15 000 €, vous êtes automatiquement soumis au régime micro-foncier.
Vous devez déclarer le montant brut de vos revenus fonciers. Pour le calculer, vous devez procéder en 2 étapes : (1) faire la somme des loyers encaissés, des dépenses incombant normalement au propriétaire et mises à la charge des locataires, et des subventions et indemnités perçues ; (2) déduire de la somme obtenue le montant des charges qui incombent au locataire (charges locatives).
Vous avez droit à un abattement forfaitaire de 30 %, représentatif de frais, sur vos revenus fonciers. Cet abattement est appliqué automatiquement : vous n'avez pas besoin de justificatifs. En contrepartie, vous ne pouvez pas déduire vos travaux et charges. La déclaration est simplifiée : vous devez indiquer le montant brut sans abattement de vos revenus fonciers.
Règle
L'abattement forfaitaire de 30 % est représentatif de l'ensemble des frais liés à la location (assurance, entretien, charges de copropriété, etc.).
Le régime micro-foncier est automatique si vos revenus fonciers ne dépassent pas 15 000 €. Vous pouvez cependant opter pour le régime réel, option irrévocable pendant 3 ans, si vos charges réelles dépassent 30 % de vos recettes.
Régime réel (revenus > 15 000 € ou option)
Si vos revenus fonciers dépassent 15 000 €, vous êtes imposé au régime réel, qui permet de déduire les charges pour leur montant réel.
Votre revenu foncier imposable (aussi appelé *revenu foncier net*) est égal à la différence entre les recettes encaissées au cours de l'année et le total des frais et charges déductibles, pour leur montant réel et justifié.
Vos recettes sont constituées des loyers encaissés pendant l'année. Vous devez aussi déclarer les sommes reçues comme dépôt de garantie si vous les utilisez pour compenser des loyers impayés, remettre en état des locaux après le départ des locataires, ou financer des charges locatives. Si vous êtes en dessous de 15 000 €, vous pouvez opter pour le régime réel ; cette option est irrévocable pendant 3 ans.
Règle
Si le bien immobilier est loué partiellement, les charges sont déductibles uniquement pour la partie que vous louez. Pour calculer cette part, utilisez les pourcentages qui servent à la répartition des charges de copropriété entre les occupants.
Le régime réel est plus avantageux que le micro-foncier lorsque les charges réelles dépassent 30 % des recettes. Dans le cas contraire, le micro-foncier reste préférable (abattement sans justificatif).
Charges déductibles au régime réel
Au régime réel, les principales charges déductibles sont les frais de réparation, les travaux d'amélioration, les provisions de copropriété, les frais de gestion, les assurances, les intérêts d'emprunt et certains impôts.
Les principales charges déductibles sont les suivantes (liste non exhaustive) : frais de réparation et d'entretien ; travaux d'amélioration (rénovation énergétique par exemple) ; provisions pour charges de copropriété ; frais de gestion ; primes d'assurances (habitation, loyers impayés, emprunteur, etc.) ; intérêts des emprunts ; certains impôts (taxe foncière, ordures ménagères, etc.).
Les charges doivent être déductibles pour leur montant réel et justifié : vous devez conserver les factures et justificatifs. Les travaux de construction (agrandissement, transformation par exemple) ne sont pas déductibles. Seuls les travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration le sont.
Règle
Si la déduction des charges aboutit à un résultat négatif, vous constatez un déficit foncier (voir section suivante).
Les provisions pour charges de copropriété sont déductibles pour leur montant provisionné, même si elles ne sont pas encore définitivement réglées. Les charges récupérées auprès du locataire ne sont pas déductibles.
Déficit foncier
Si les charges dépassent les recettes, vous constatez un déficit foncier, déductible de votre revenu global ou reportable sur vos revenus fonciers.
La part du déficit qui résulte des dépenses autres que les intérêts d'emprunt est déductible de votre revenu global dans la limite de 10 700 €. Cette déduction s'applique automatiquement. Si votre revenu est insuffisant pour absorber ce déficit, vous pouvez le reporter sur votre revenu global des 6 années suivantes.
La part du déficit foncier qui dépasse 10 700 € et celle liée aux intérêts d'emprunt sont déductibles de vos revenus fonciers des 10 années suivantes. Concrètement : un contribuable a encaissé des recettes annuelles de 5 000 €, les charges déductibles hors intérêts d'emprunt sont de 12 000 €, et les intérêts d'emprunt déductibles sont de 6 000 €. Le résultat net foncier est de : 5 000 € − 6 000 € − 12 000 € = −13 000 € (déficit foncier). Pour les charges hors intérêts, le déficit imputable sur le revenu global est de 10 700 € (plafond maximal) et le déficit imputable sur les revenus fonciers (10 ans) est de 2 300 €.
Règle
La déduction du revenu global est remise en cause si l'immeuble cesse d'être loué dans les 3 ans qui suivent l'année pour laquelle la déduction a été effectuée.
- Imputation sur le revenu global : déficit hors intérêts d'emprunt, dans la limite de 10 700 € par an (report possible sur 6 ans).
- Report sur les revenus fonciers : déficit au-delà de 10 700 € et déficit lié aux intérêts d'emprunt, reportable sur 10 ans.
- Exception : la déduction du revenu global est maintenue si l'abandon de la location est justifié par un licenciement, une invalidité, un décès ou une expropriation de l'immeuble.
Le déficit foncier est un mécanisme incitatif à l'investissement et à la rénovation. Il permet d'alléger l'imposition sur le revenu global, sous réserve de conserver le bien en location.
Rénovation énergétique : rehaussement du plafond
Pour les travaux de rénovation énergétique, le plafond de déduction du déficit foncier sur le revenu global est porté jusqu'à 21 400 €.
La limite de déduction sur le revenu global est portée jusqu'à 21 400 € pour les dépenses de travaux de rénovation énergétique permettant à un bien de passer d'une classe énergétique E, F ou G à une classe de performance énergétique A, B, C ou D, au plus tard le 31 décembre 2027.
Les dépenses doivent avoir fait l'objet d'un devis accepté à compter du 5 novembre 2022 et avoir été payées entre le 1ᵉʳ janvier 2023 et le 31 décembre 2027. Ce dispositif vise à encourager la rénovation des logements thermiquement dégradés (passoires thermiques) en renforçant l'avantage fiscal du déficit foncier.
Règle
Le rehaussement du plafond à 21 400 € s'applique uniquement aux dépenses de travaux de rénovation énergétique éligibles, dans les conditions et délais précisés.
La classe énergétique du bien est déterminée par le diagnostic de performance énergétique (DPE). Information à vérifier auprès du service des impôts.
Formulaire n°2044 et n°2044 spécial
Au régime réel, vous devez remplir le formulaire n°2044 (ou n°2044 spécial dans certains cas), à joindre à votre déclaration n°2042.
Au régime réel, vous devez remplir le formulaire n°2044 (déclaration des revenus fonciers). Ce formulaire est à joindre à votre déclaration d'ensemble n°2042. Vous devez remplir le formulaire n°2044 spécial si vous êtes dans l'un des cas suivants : vous êtes propriétaire d'au moins un immeuble pour lequel un régime spécial s'applique (par exemple, monument historique) ; vous avez opté pour la déduction avec l'amortissement des logements neufs (par exemple, dispositif « Borloo neuf ») ; vous bénéficiez d'une déduction spécifique pour des dispositifs « Scellier » ; vous possédez un bien en nue-propriété donné en location par l'usufruitier et pour lequel vous avez supporté des charges ; vous détenez des parts d'une société civile de placement immobilier (SCPI) pour lesquelles vous avez opté pour la déduction par l'amortissement.
Règle
La déclaration n°2044 (ou n°2044 spécial) est à joindre à la déclaration d'ensemble n°2042.
Le formulaire n°2044 permet de détailler les recettes et les charges déductibles, case par case. Il est indispensable pour justifier le calcul du revenu net foncier en cas de contrôle.
Prélèvement à la source des revenus fonciers
L'impôt sur le revenu relatif aux revenus fonciers est prélevé à la source par un acompte mensuel ou trimestriel.
Pour vos revenus fonciers, l'impôt est prélevé à la source, par un acompte (mensuel ou trimestriel) prélevé sur votre compte bancaire. C'est aussi le cas pour les prélèvements sociaux (CSG, CRDS, etc.), au taux de 17,2 %.
Le montant de l'acompte est calculé par l'administration à partir de votre déclaration de revenus de l'année précédente. Il est prélevé automatiquement sur votre compte bancaire, le 15 du mois (acompte mensuel) ou le 15 du trimestre civil (acompte trimestriel). Vous pouvez modifier ou suspendre votre acompte en cas de changement de situation.
Règle
Le prélèvement à la source s'applique à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux sur les revenus fonciers.
Le taux de prélèvement sociaux de 17,2 % comprend la CSG (9,2 %), la CRDS (0,5 %), le prélèvement de solidarité (7,5 %) et la contribution pour remboursement de la dette sociale (0,5 %).
Textes applicables
- Code général des impôts : articles 14 à 14BTexte légal
- Code général des impôts : articles 28 à 32Texte légal
- Décret n° 2023-297 du 21 avril 2023 — rénovation énergétique et déficit foncierTexte réglementaire
- Bofip-Impôts BOI-RFPI-DECLA — régime d'imposition des revenus fonciersDoctrine fiscale
- Bofip-Impôts n°BOI-RFPI-20150210 relatif aux revenus fonciers et profits du patrimoine immobilierbofip.impots.gouv.fr
Sources officielles
- OuvrirService-Public.fr
Impôt sur le revenu - Revenus locatifs (location non meublée)
Vérifiée le 2026-10-04
Voir aussi
- Déclarer vos revenus en ligne (impots.gouv.fr)
- Formulaire n°2044 — déclaration des revenus fonciers
- Brochure pratique de l'impôt sur le revenu (impots.gouv.fr)
- Contacts — service des impôts (impots.gouv.fr)
Les règles d'imposition des revenus fonciers sont fixées par le code général des impôts (articles 14 à 14B et 28 à 32). Vérifier les dernières évolutions auprès du service des impôts ou sur impots.gouv.fr.
Comment déclarer ses revenus fonciers ?
La déclaration par internet est obligatoire si votre résidence principale est équipée d'un accès à internet.
La déclaration des revenus par internet est obligatoire si votre résidence principale est équipée d'un accès à internet et que vous êtes en mesure de faire votre déclaration en ligne.
Au régime micro-foncier, vous devez indiquer le montant brut sans abattement de vos revenus fonciers sur votre déclaration de revenus en ligne, sur votre espace personnel du site *impots.gouv.fr* (connexion avec votre identifiant fiscal ou via FranceConnect, puis double authentification avec réception d'un code à 6 chiffres par mail). Au régime réel, vous devez indiquer le détail du calcul du revenu net foncier en ligne sur le même site. Sur papier, vous devez remplir le formulaire n°2042 en indiquant le montant brut sans abattement de vos revenus fonciers (charges non comprises).
Règle
La déclaration en ligne est obligatoire sous peine de majoration prévue par le code général des impôts.
Pour préparer votre déclaration, vous pouvez consulter la brochure pratique de l'impôt sur le revenu, le dépliant d'information sur les revenus fonciers et les notices explicatives des formulaires n°2042 et n°2044, disponibles sur impots.gouv.fr.