Vue d'ensemble
Ce qu'il faut retenir sur l'imposition des revenus de location meublée : statut LMNP, régimes micro-BIC et réel, seuils 2025 et 2026, déclaration et cotisations.
Ce qu'il faut savoir
- Les revenus de location meublée d'un loueur non professionnel sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) imposés au barème progressif de l'impôt sur le revenu.
- Vous êtes LMNP si au moins l'une de ces conditions est remplie : recettes annuelles du foyer fiscal inférieures à 23 000 €, ou recettes inférieures au total des autres revenus d'activité du foyer.
- Pour les locations de longue durée, le régime micro-BIC s'applique jusqu'à 77 700 € de recettes en 2025 et 83 600 € en 2026, avec un abattement forfaitaire de 50 %.
- Pour les meublés de tourisme non classés, le micro-BIC est limité à 15 000 € de recettes, avec un abattement de 30 % ; au-delà, le bénéfice réel s'applique de plein droit.
- La création de l'activité doit être déclarée dans les 15 jours suivant le premier jour de location, gratuitement, via le guichet des formalités des entreprises (INPI) : un numéro SIRET est délivré.
- Le loueur non professionnel ne paie pas de cotisations sociales, mais des prélèvements sociaux ; les revenus 2026 seront à déclarer en avril 2027.
Conditions essentielles
- Avoir déclaré la création d'activité et obtenu un numéro SIRET à reporter sur la déclaration de revenus.
- Choisir entre le régime micro-BIC (abattement forfaitaire, charges non déductibles) et le régime du bénéfice réel (déduction des charges réelles et amortissements).
- Pour les meublés de tourisme non classés, respecter le plafond de 15 000 € de recettes pour conserver le micro-BIC.
- Pour l'exonération sur une pièce de l'habitation principale, que la pièce louée constitue la résidence principale du locataire et que le loyer reste dans des limites raisonnables.
Les étapes
- Déclarer la création de l'activité de loueur en meublé dans les 15 jours (guichet INPI, gratuit) et obtenir le SIRET.
- Identifier le type de location (longue durée, meublé de tourisme classé ou non, chambre d'hôtes) et le montant des recettes annuelles.
- Choisir le régime d'imposition (micro-BIC ou bénéfice réel) avant la date limite de dépôt de la déclaration des revenus.
- Déclarer les revenus en indiquant le SIRET, à l'aide de la 2042-C-PRO et de la brochure pratique de l'impôt sur le revenu.
- Payer, le cas échéant, la cotisation foncière des entreprises (CFE) et les prélèvements sociaux.
Cette synthèse reprend l'essentiel du régime. Les seuils différenciés 2025/2026, les règles propres aux meublés de tourisme et à l'habitation principale, et le fonctionnement du régime réel sont détaillés dans les sections suivantes.
Cette synthèse ne remplace pas la fiche
Pour le détail des régimes micro-BIC et réel et pour les règles applicables aux meublés de tourisme, voir les sections dédiées.
Qui est loueur en meublé non professionnel ?
Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) dépend du montant des recettes locatives par rapport à un seuil et aux autres revenus du foyer fiscal.
Pour les services fiscaux, vous êtes considéré comme loueur en meublé non professionnel si au moins l'une des 2 conditions suivantes est remplie : les recettes annuelles tirées de cette activité par l'ensemble des membres de votre foyer fiscal sont inférieures à 23 000 € ; ou les recettes (les loyers des meublés) sont inférieures au montant total des autres revenus d'activité de votre foyer fiscal (salaires, autres BIC, etc.).
Ces deux conditions sont alternatives : le statut LMNP est ac dès lors qu'une seule est remplie. Un loueur peut donc être non professionnel même avec des recettes supérieures à 23 000 €, si ses autres revenus d'activité les dépassent. Inversement, un foyer dont les seuls revenus sont les loyers meublés et qui dépasse 23 000 € de recettes devient loueur en meublé professionnel (LMP), avec un régime social et fiscal différent.
Règle
La location meublée peut être de longue durée (le logement est la résidence principale des locataires) ou de courte durée (location de tourisme à des personnes de passage). Les deux formes sont soumises au même régime de BIC, mais les seuils d'imposition diffèrent pour les meublés de tourisme. Pour les contribuables non résidents, les recettes retenues intègrent les revenus imposés dans le pays de résidence à partir des revenus de 2026.
Le passage au statut LMP a des conséquences importantes : cotisations sociales (et non plus simples prélèvements sociaux), déduction possible des déficits du revenu global, mais perte du régime des plus-values immobilières des particuliers. Il est essentiel de surveiller l'évolution des recettes année après année.
Déclarer la création de l'activité et obtenir un SIRET
Dès que vous débutez une activité de loueur en meublé — non professionnel ou professionnel —, vous devez déclarer la création ou le démarrage de cette activité.
Vous devez être inscrit au répertoire Sirène de l'Insee. La déclaration se fait via le guichet des formalités des entreprises (procedures.inpi.fr), service en ligne du ministère chargé des entreprises. Cette formalité est gratuite et doit être effectuée dans les 15 jours qui suivent le 1er jour de location.
La démarche permet de remplir plusieurs obligations : obtenir un numéro SIRET (à reporter sur la déclaration de revenus), faire connaître l'existence de l'activité aux services fiscaux, et indiquer le régime d'imposition choisi (micro-BIC ou bénéfice réel). Le SIRET identifie le loueur comme exploitant d'une activité de location meublée, même s'il s'agit d'une activité accessoire ou occasionnelle.
Règle
Le numéro SIRET doit être reporté sur la déclaration de revenus (case prévue à cet effet dans la 2042-C-PRO). Sans SIRET, la déclaration des revenus locatifs ne peut pas être traitée correctement, et le loueur s'expose à des retards de traitement ou à des redressements. Le régime choisi lors de la déclaration initiale peut être modifié lors des déclarations suivantes, dans les délais impartis.
La déclaration d'activité est distincte de la déclaration de revenus : elle est faite une seule fois, au démarrage de l'activité, tandis que la déclaration de revenus est annuelle. Le guichet INPI transmet ensuite l'information aux services fiscaux et à l'URSSAF, selon le régime choisi.
Location meublée de longue durée : micro-BIC ou bénéfice réel
Pour la location meublée de longue durée — résidence principale des locataires —, le régime d'imposition dépend du montant des recettes annuelles, avec des seuils distincts pour 2025 et 2026.
Revenus 2025 : si vos recettes annuelles ne dépassent pas 77 700 €, le régime micro-BIC (micro-entreprise) s'applique si vous ne choisissez pas le régime réel. Le bénéfice imposable est égal aux recettes diminuées d'un abattement forfaitaire pour frais de 50 %. Les charges ne peuvent pas être déduites. Si vos recettes sont inférieures à 305 €, vous ne paierez aucun impôt. Si vos recettes sont supérieures à 77 700 € en 2025, le régime dit de bénéfice réel (régime réel simplifié ou régime réel normal) s'applique de plein droit.
Revenus 2026 : les seuils sont relevés. Si vos recettes annuelles ne dépassent pas 83 600 €, le régime micro-BIC s'applique (abattement de 50 %). Si vos recettes sont supérieures à 83 600 € en 2026, le bénéfice réel s'applique de plein droit. Le régime réel peut être choisi volontairement en dessous du seuil : l'option devait être exercée avant la date limite de dépôt de la déclaration 2026 des revenus 2025 (au printemps 2026). Elle est par la suite reconduite tacitement chaque année, sauf renonciation.
Règle
Le choix entre micro-BIC et réel se justifie par le niveau des charges réelles : si vos charges (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, travaux, meubles, frais d'agence, amortissement…) dépassent 50 % des recettes, le régime réel est généralement plus favorable. En dessous, le micro-BIC, plus simple, offre un meilleur résultat fiscal. La comparaison doit être refaite chaque année, en tenant compte de l'évolution des charges et des recettes.
| Type de location | Seuil micro-BIC 2025 | Seuil micro-BIC 2026 | Abattement |
|---|---|---|---|
| Longue durée | 77 700 € | 83 600 € | 50 % |
| Meublé de tourisme non classé | 15 000 € | 15 000 € | 30 % |
| Meublé de tourisme classé / chambre d'hôtes | 77 700 € | 83 600 € | 50 % |
Longue durée
- Seuil micro-BIC 2025
- 77 700 €
- Seuil micro-BIC 2026
- 83 600 €
- Abattement
- 50 %
Meublé de tourisme non classé
- Seuil micro-BIC 2025
- 15 000 €
- Seuil micro-BIC 2026
- 15 000 €
- Abattement
- 30 %
Meublé de tourisme classé / chambre d'hôtes
- Seuil micro-BIC 2025
- 77 700 €
- Seuil micro-BIC 2026
- 83 600 €
- Abattement
- 50 %
Si vos recettes sont inférieures à 305 €, aucun impôt n'est dû, quel que soit le régime. Ce seuil de franchise en base de l'impôt sur le revenu s'applique à l'ensemble des régimes micro-BIC de la location meublée.
Meublés de tourisme : classés, non classés et chambres d'hôtes
Les meublés de tourisme obéissent à des règles spécifiques, avec un régime différencié selon le classement du logement et un plafond micro-BIC réduit pour les non classés.
Le mode d'imposition varie selon que le meublé de tourisme est ou non classé. Pour un meublé de tourisme non classé, si vos recettes annuelles perçues en 2025 ou 2026 ne dépassent pas 15 000 €, le régime micro-BIC s'applique, avec un abattement forfaitaire pour frais de 30 % (et non 50 %). Si vos recettes dépassent 15 000 €, le bénéfice réel s'applique de plein droit.
Pour les meublés de tourisme classés et les chambres d'hôtes, le régime micro-BIC s'applique jusqu'aux mêmes seuils que la location de longue durée : 77 700 € en 2025 et 83 600 € en 2026, avec un abattement de 50 %. Si ces recettes dépassent ces seuils, le bénéfice réel s'applique. Le gîte rural donne droit au régime micro-BIC uniquement s'il est classé meublé de tourisme : un gîte non classé relève du régime des meublés non classés (plafond de 15 000 €).
Règle
L'option pour le régime réel peut être exercée volontairement en dessous des seuils (15 000 € pour les non classés, 77 700 / 83 600 € pour les classés et chambres d'hôtes), avant la date limite de dépôt de la déclaration des revenus de l'année précédente. Comme pour la longue durée, l'option est reconduite tacitement. La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 renforce les outils de régulation des meublés de tourisme à l'échelle locale, ce qui peut avoir des conséquences sur les conditions d'exploitation (taxe de séjour, enregistrement, etc.).
Location d'une pièce de son habitation principale
Louer une ou plusieurs pièces de son habitation principale en meublé obéit à des règles spécifiques, avec des exonérations conditionnées à l'usage et au montant des loyers.
Les revenus provenant de la location en meublé occasionnelle d'une ou plusieurs pièces de votre habitation principale à des personnes de passage sont imposables dans la catégorie des BIC, sauf exonération si vous remplissez les 2 conditions suivantes : vous louez une ou plusieurs pièces de votre habitation principale à des personnes de passage, et les revenus perçus ne dépassent pas 760 € TTC par an.
Les revenus provenant de la location en meublé habituelle d'une partie de votre habitation principale sont pas à déclarer si la ou les pièces louées constituent la résidence principale du locataire — cela peut être sa résidence temporaire s'il s'agit d'un salarié saisonnier. Vous devez fixer le prix de la location dans des limites raisonnables : le loyer annuel ne doit pas dépasser, par mètre carré de surface habitable (hors charges), 213 € en Île-de-France et 157 € dans les autres régions.
Règle
Exemples chiffrés : pour une chambre de 15 m² en région parisienne, le loyer est exonéré s'il est inférieur à 3 195 € pour une année, soit un maximum de 266,25 € par mois. Pour une chambre de 15 m² à Lyon, le loyer est exonéré s'il est inférieur à 2 355 € pour une année, soit un maximum de 196,25 € par mois. Ce dispositif d'exonération est ouvert jusqu'au 31 décembre 2026.
La distinction entre location occasionnelle et habituelle est essentielle : l'occasionalité renvoie à des locations de courte durée à des personnes de passage (avec plafond de 760 € TTC), tandis que l'habitualité renvoie à des locations répétées à des locataires pour qui la pièce devient la résidence principale (avec plafonds au m² et exonération complète sous conditions).
Le régime du bénéfice réel : charges, amortissements, déficits
Le régime du bénéfice réel permet de déduire les frais et charges réels des recettes locatives, y compris l'amortissement des biens, avec un traitement spécifique des déficits.
Sous le régime du bénéfice réel, vous devez déterminer votre revenu net imposable en déduisant les frais et charges de vos revenus. Les charges déductibles comprennent notamment les intérêts d'emprunt, la taxe foncière, les assurances, les travaux, les frais d'agence, les honoraires de comptable, etc. Vous pouvez aussi déduire l'amortissement du prix d'achat des biens (logement et meubles) : cette déduction linéaire, non payante, réduit fortement le bénéfice imposable pendant de nombreuses années.
Si vous constatez un déficit (plus de charges que de loyers), vous pouvez le déduire de vos revenus de location meublée non professionnelle de la même année et des 10 années suivantes — c'est le report de déficit propre au LMNP. Ce déficit est reporté uniquement sur les revenus de location meublée non professionnelle : il ne peut pas être déduit du revenu global (salaires, etc.). En revanche, si vous êtes loueur en meublé professionnel (LMP), le déficit peut être déduit du revenu global du contribuable sans limitation de montant ; s'il n'est pas absorbé, il peut être reporté pendant 6 ans.
Règle
Le régime réel peut être choisi volontairement en dessous des seuils micro-BIC, ou s'appliquer de plein droit au-delà. L'option pour le régime réel s'exerce avant la date limite de dépôt de la déclaration des revenus de l'année précédente, puis est reconduite tacitement chaque année, sauf renonciation expresse. La comptabilité du régime réel est plus exigeante qu'en micro-BIC : tenue de comptes, dépôt d'un liasse fiscale (2031 pour le réel simplifié, 2033 pour le réel normal).
L'amortissement est l'un des atouts majeurs du régime réel en LMNP : il permet de neutraliser une large partie des recettes pendant la durée d'amortissement des biens, sans que le déficit résultant puisse être reporté sur le revenu global. Ce mécanisme, légal, est particulièrement apprécié des investisseurs en immobilier locatif.
La cotisation foncière des entreprises (CFE)
Le loueur en meublé peut être redevable de la cotisation foncière des entreprises, une imposition locale sur les entreprises.
Le paiement de la cotisation foncière des entreprises (CFE) dépend de votre situation, en particulier du lieu et de l'utilisation personnelle du bien loué. La CFE est due par les exploitants d'une activité professionnelle, même non salariée, à titre habituel. Certains loueurs en meublé peuvent en être exonérés, notamment en cas d'utilisation personnelle du bien ou de faibles recettes, selon les dispositifs d'exonération applicables localement.
La CFE est une imposition locale calculée sur la valeur locative des biens affectés à l'activité, ou sur le chiffre d'affaires pour les entreprises en création ou en difficulté. Elle est gérée par la Direction générale des finances publiques (DGFiP) et payée généralement en fin d'année. Les meublés de tourisme peuvent bénéficier de taux réduits ou d'exonérations dans certaines collectivités, sous conditions.
Règle
Pour déterminer si vous êtes redevable de la CFE, vérifiez votre situation : lieu du bien (commune d'imposition), existence d'une utilisation personnelle (exonération possible), régime d'imposition des revenus (micro-BIC ou réel), et éventuelles exonérations locales. En cas de doute, le service des impôts des entreprises (SIE) compétent peut fournir une information personnalisée.
La CFE est une obligation déclarative et fiscale distincte de l'impôt sur le revenu : même si vos revenus de location sont exonérés d'impôt (recettes < 305 €), la CFE peut rester due. Il est donc important de vérifier sa situation dès le début de l'activité.
Textes applicables
- Code général des impôts — Articles 34 à 35 A (BIC)Texte légal
- Code général des impôts — Article 50-0 (micro-BIC)Texte légal
- Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 — Meublés de tourismeTexte légal
- Bofip-Impôts — BOI-BIC-CHAMP-40 (location en meublé)Doctrine fiscale
- Code général des impôts : articles 35 bis et 35 terLégifrance
- Code général des impôts : article 155Légifrance
- Code général des impôts : articles 4A à 8 quinquiesLégifrance
- Code civil : articles 102 à 111Légifrance
Sources officielles
- OuvrirService-Public.fr
Impôt sur le revenu - Revenus d'une location meublée
Vérifiée le 2026-10-04
Voir aussi
- Guichet des formalités des entreprises (INPI)
- Contacts impots.gouv.fr
- Déclaration complémentaire des revenus des professions non salariées (2042-C-PRO)
- Brochure pratique de l'impôt sur le revenu 2026
Les seuils cités (23 000 € de recettes LMNP, 77 700 € pour 2025 et 83 600 € pour 2026 en micro-BIC longue durée, 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés, 760 € TTC pour l'occasionnel, 213 €/m² et 157 €/m² pour les pièces d'habitation principale, 305 € de franchise, abattements de 50 % et 30 %) sont ceux en vigueur à la date de vérification de la fiche source. Vérifier les dernières évolutions sur impots.gouv.fr ou auprès d'un expert-comptable.
Comment déclarer les revenus locatifs ?
La déclaration des revenus de location meublée s'effectue chaque année avec la déclaration de revenus, en indiquant le SIRET et en utilisant les formulaires adaptés au régime.
Que vous soyez sous le régime micro-BIC ou sous le régime du bénéfice réel, vous devez indiquer votre numéro SIRET, obtenu lors de la déclaration de votre activité de loueur en meublé. Pour effectuer votre déclaration de revenus, consultez la brochure pratique de l'impôt sur le revenu et la notice explicative de la déclaration de revenus disponibles sur impots.gouv.fr. Les cases à cocher sont indiquées dans la brochure pratique.
En régime micro-BIC, vous déclarez simplement le montant de vos recettes annuelles : l'administration applique l'abattement forfaitaire (50 % ou 30 % selon le type de location) et calcule le bénéfice imposable. En régime de bénéfice réel, vous devez joindre une liasse fiscale (2031-S ou 2033) détaillant recettes et charges, généralement préparée avec l'aide d'un expert-comptable.
Règle
La déclaration complémentaire des revenus des professions non salariées (2042-C-PRO) accompagne la déclaration de revenus principale (2042) pour déclarer les BIC de location meublée. Les revenus que vous percevez en 2026 seront à déclarer en avril 2027. Le calendrier est le même que pour tous les revenus du foyer : déclaration en ligne ou sur papier selon votre situation, avec paiement de l'impôt par prélèvement à la source ou par télérèglement.