Vue d'ensemble
Ce qu'il faut savoir avant d'investir dans l'ancien avec le dispositif Denormandie : conditions d'éligibilité, travaux, location, montant de la réduction et déclaration.
Ce qu'il faut savoir
- Le dispositif Denormandie permet une réduction d'impôt sur le revenu pour un investissement locatif dans un logement ancien situé dans un quartier ancien dégradé.
- Les opérations sont éligibles si elles sont réalisées entre le 28 mars 2019 et le 31 décembre 2027.
- Le logement doit être situé dans une des communes concernées (besoin de réhabilitation important, zone labellisée *Cœur de ville*, ou convention d'opération de revitalisation de territoire — ORT) ou dans une copropriété en grave difficulté.
- Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération et comporter au moins un des types de travaux listés (performance énergétique, isolation, création de surface habitable).
- Le logement doit être loué nu (non meublé) comme habitation principale, au plus tard 1 an après l'achèvement ou l'acquisition, pour une durée de 6, 9 ou 12 ans.
- La réduction d'impôt est calculée sur un coût d'acquisition plafonné à 300 000 € (et 5 500 € par m² de surface habitable), avec un taux de 12 %, 18 % ou 21 % selon la durée d'engagement de location.
- Le locataire ne doit pas appartenir à votre foyer fiscal et son revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser des plafonds de ressources selon la zone géographique.
- Les plafonds de loyer mensuel varient selon la zone (A bis, A, B1, B2 et C) et sont réévalués chaque année.
Conditions essentielles
- Acquérir un logement ancien (ou un local transformé en usage d'habitation) dans une commune éligible ou une copropriété en difficulté.
- Réaliser des travaux d'amélioration représentant au moins 25 % du coût total de l'opération, et les terminer au plus tard le 31 décembre de la 2ᵉ année suivant l'acquisition.
- Louer le logement nu comme habitation principale, au plus tard 1 an après l'achèvement ou l'acquisition, pour 6, 9 ou 12 ans.
- Respecter les plafonds de loyer et les plafonds de ressources du locataire applicables à la zone géographique.
- Déclarer l'investissement dans votre déclaration de revenus, en conservant les justificatifs.
Les étapes
- Vérifier que votre commune relève du dispositif Denormandie (simulateur en ligne) ou que le logement est situé dans une copropriété en difficulté.
- Vérifier la zone géographique de la commune (A bis, A, B1, B2 ou C) pour connaître les plafonds de loyer et de ressources applicables.
- Acquérir le logement et engager les travaux (au moins 25 % du coût total de l'opération).
- Faire appel à un professionnel certifié Reconnu garant pour l'environnement (RGE) pour les travaux de performance énergétique (recommandé).
- Terminer les travaux au plus tard le 31 décembre de la 2ᵉ année suivant l'acquisition.
- Louer le logement nu comme habitation principale, au plus tard 1 an après l'achèvement ou l'acquisition, dans le respect des plafonds de loyer.
- Choisir un locataire dont le revenu fiscal de référence respecte les plafonds de ressources de la zone.
- Déclarer l'investissement lors de votre déclaration de revenus, avec les justificatifs (attestations, factures, bail).
Cette synthèse reprend les éléments essentiels de la fiche. Les tableaux de plafonds de loyer et de ressources, les règles de calcul de la réduction et les modalités de déclaration sont traités dans les sections suivantes. Les règles sont différentes en outre-mer.
Cette synthèse ne remplace pas la fiche
Pour les plafonds de loyer selon la zone géographique, voir la section « Plafonds de loyer ». Pour le calcul de la réduction d'impôt et ses taux, voir la section « Montant de la réduction d'impôt ».
Principe du dispositif Denormandie
Le dispositif Denormandie est une réduction d'impôt sur le revenu en faveur de l'investissement locatif dans l'ancien, sous conditions de travaux et de localisation.
Le dispositif Denormandie permet de bénéficier d'une réduction d'impôt si vous réalisez un investissement locatif dans un quartier ancien dégradé. Ce logement doit notamment être situé dans certaines communes.
Le dispositif s'inscrit dans le cadre de la réduction d'impôt pour l'investissement locatif dans l'ancien. Il vise à encourager la réhabilitation de logements anciens situés dans des zones nécessitant une intervention publique, en échange d'un engagement de location à des loyers plafonnés et à des conditions de ressources pour le locataire. La réduction d'impôt est calculée sur un coût d'acquisition plafonné et varie en fonction de la durée de l'engagement de location.
Règle
La réduction d'impôt concerne les opérations réalisées entre le 28 mars 2019 et le 31 décembre 2027. Vous devez aussi tenir compte du plafonnement global des avantages fiscaux (niches fiscales).
Les règles sont différentes en outre-mer : des plafonds spécifiques de loyer et de ressources s'appliquent aux départements d'outre-mer, à Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, la Polynésie française, la Nouvelle-Calédonie et les îles Wallis et Futuna.
Logements concernés
La réduction Denormandie s'applique aux logements anciens soumis à travaux et aux locaux transformés en usage d'habitation.
La réduction d'impôt concerne les logements anciens faisant l'objet de travaux d'amélioration et les locaux transformés en usage d'habitation.
Deux catégories de biens sont éligibles. D'une part, le logement ancien qui fait l'objet de travaux d'amélioration : c'est le cas le plus fréquent, où un investisseur acquiert un logement à rénover et s'engage à le louer après les travaux. D'autre part, un local transformé en usage d'habitation : un bien qui n'était pas destiné à l'habitation (par exemple un local commercial ou professionnel) et qui est transformé en logement.
Règle
Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération. Le logement doit être situé soit dans l'une des communes concernées par le dispositif Denormandie, soit dans une copropriété en grave difficulté.
Le dispositif ne s'applique donc pas à l'acquisition d'un logement neuf ni à un logement ancien sans travaux : la composante « travaux d'amélioration » est une condition d'éligibilité centrale.
Communes et copropriétés éligibles
Le logement doit être situé dans une commune éligible ou dans une copropriété en grave difficulté.
Le logement peut bénéficier de la réduction d'impôt s'il est situé dans une des communes suivantes : communes dont le besoin de réhabilitation de l'habitat est important, communes en **zone labellisée *Cœur de ville*, communes ayant passé une convention d'opération de revitalisation de territoire (ORT)**.
Ces trois catégories de communes correspondent à des territoires où l'État encourage la réhabilitation du parc ancien. La liste des communes éligibles est fixée par arrêté. Pour savoir si une ville relève de ce dispositif, un simulateur en ligne est disponible sur Service-Public.
Règle
La réduction d'impôt s'applique aussi aux logements situés dans une copropriété en grave difficulté. La copropriété en difficulté doit être dans l'une des situations suivantes : placée sous administration provisoire, ou incluse dans le périmètre d'une opération de requalification des copropriétés dégradées (ORCOD), que cette opération soit locale ou déclarée d'intérêt national (ORCOD-IN).
Avant tout engagement d'acquisition, vérifiez l'éligibilité de la commune ou de la copropriété avec le simulateur « Vérifier si votre ville relève du dispositif Denormandie » disponible sur Service-Public.
Travaux exigés
Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération et relever de catégories précises.
Vous devez procéder à au moins un des travaux suivants dans le logement : travaux améliorant la performance énergétique du logement de 20 % au moins (30 % au moins pour les logements individuels) ; au moins 2 types de travaux parmi le changement de chaudière, l'isolation des combles, l'isolation des murs, le changement de production d'eau chaude, l'isolation des fenêtres ; création de surface habitable nouvelle (par exemple, balcon, terrasse ou garage).
Le dispositif repose sur une logique de réhabilitation du bâti ancien. Les travaux de performance énergétique (gains d'au moins 20 % ou 30 % pour l'individuel) visent à améliorer l'efficacité énergétique du logement. Les travaux de second œuvre (chauffage, isolation) sont cumulables au moins deux parmi cinq catégories. La création de surface habitable nouvelle (balcon, terrasse, garage) complète cette liste.
Règle
Pour les travaux d'amélioration de la performance énergétique du logement, le recours à un professionnel certifié ***Reconnu garant pour l'environnement* (RGE) est recommandé. Les travaux doivent être terminés, au plus tard, le 31 décembre de la 2ᵉ année suivant l'acquisition**.
Vous faites l'acquisition d'un logement en février 2026 : les travaux doivent être terminés au plus tard le 31 décembre 2028.
Un annuaire des professionnels RGE et architectes est disponible sur le site France Rénov' pour vous aider à sélectionner un artisan qualifié.
Conditions de location
Le logement doit être loué nu comme habitation principale, dans un délai d'un an, pour 6, 9 ou 12 ans.
Le logement doit être loué nu (non meublé) comme habitation principale. Il doit être loué au plus tard 1 an après l'achèvement de l'immeuble ou après son acquisition. La durée de l'engagement de location doit être de 6, 9 ou 12 ans.
La location nue exclut les meublés : le logement doit être loué dans le cadre d'un bail d'habitation nu (type vide). L'habitation principale suppose que le locataire y réside de manière habituelle. Le délai d'un an pour la mise en location court à compter de l'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition. L'engagement de location peut être pris pour trois durées possibles, dont dépend le taux de la réduction d'impôt.
Règle
Le loyer mensuel ne doit pas dépasser, charges non comprises, des plafonds fixés selon la zone géographique du logement. Les plafonds de loyer varient en fonction de la surface du logement (en multipliant le plafond au m² par le nombre de m² du logement). Les plafonds peuvent être réduits pour tenir compte des particularités des marchés locatifs locaux.
Le non-respect des conditions de location (loyer supérieur au plafond, logement loué meublé, locataire n'y ayant pas sa résidence principale) entraîne la perte du bénéfice de la réduction d'impôt.
Plafonds de loyer
Les plafonds de loyer mensuel au m² (charges non comprises) varient selon la zone géographique et l'année du bail.
Le loyer mensuel ne doit pas dépasser les plafonds de loyer fixés pour la zone où se situe le logement, charges non comprises. Ces plafonds sont réévalués chaque année.
| Zone | Plafond 2025 (€/m²) | Plafond 2026 (€/m²) |
|---|---|---|
| Zone A bis | 19,55 | 19,71 |
| Zone A | 14,49 | 14,64 |
| Zone B1 | 11,68 | 11,80 |
| Zones B2 et C (sur agrément) | 10,15 | 10,26 |
Zone A bis
- Plafond 2025 (€/m²)
- 19,55
- Plafond 2026 (€/m²)
- 19,71
Zone A
- Plafond 2025 (€/m²)
- 14,49
- Plafond 2026 (€/m²)
- 14,64
Zone B1
- Plafond 2025 (€/m²)
- 11,68
- Plafond 2026 (€/m²)
- 11,80
Zones B2 et C (sur agrément)
- Plafond 2025 (€/m²)
- 10,15
- Plafond 2026 (€/m²)
- 10,26
Pour les baux conclus en métropole, les plafonds mensuels de loyer au m² (charges non comprises) sont les suivants : zone A bis : 19,55 € en 2025 et 19,71 € en 2026 ; zone A : 14,49 € en 2025 et 14,64 € en 2026 ; zone B1 : 11,68 € en 2025 et 11,80 € en 2026 ; zones B2 et C (sur agrément) : 10,15 € en 2025 et 10,26 € en 2026. En outre-mer, les plafonds sont de 12,02 € en 2025 et 12,21 € en 2026 pour la Guadeloupe, La Réunion, Mayotte, la Guyane, la Martinique, Saint-Martin et Saint-Pierre-et-Miquelon ; de 14,28 € en 2025 et 14,46 € en 2026 pour la Polynésie française, la Nouvelle-Calédonie et les îles Wallis et Futuna.
Règle
Le plafond applicable au logement se calcule en multipliant le plafond au m² par le nombre de m² du logement. Vérifiez la zone de votre commune avec le simulateur « Connaître la zone de sa commune : A, Abis, B1, B2 ou C ».
Les plafonds de loyer peuvent être réduits pour tenir compte des particularités des marchés locatifs locaux. Les règles sont différentes en outre-mer.
Conditions du locataire
Le locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal du bailleur et doit respecter des plafonds de ressources selon la zone.
Le locataire ne doit pas appartenir à votre foyer fiscal. Son revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser les plafonds de ressources fixés selon la zone géographique et la composition du foyer du locataire.
| Composition du foyer fiscal | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C |
|---|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 44 344 € | 44 344 € | 36 144 € | 32 530 € | 32 530 € |
| Couple | 66 276 € | 66 276 € | 48 268 € | 43 439 € | 43 439 € |
| + 1 personne à charge | 86 878 € | 79 666 € | 58 043 € | 52 239 € | 52 239 € |
| + 2 personnes à charge | 103 727 € | 95 427 € | 70 073 € | 63 066 € | 63 066 € |
| + 3 personnes à charge | 123 415 € | 112 968 € | 82 432 € | 74 189 € | 74 189 € |
| + 4 personnes à charge | 138 874 € | 127 122 € | 92 900 € | 83 611 € | 83 611 € |
| Majoration par personne à charge supplémentaire | + 15 471 € | + 14 164 € | + 10 364 € | + 9 325 € | + 9 325 € |
Personne seule
- Zone A bis
- 44 344 €
- Zone A
- 44 344 €
- Zone B1
- 36 144 €
- Zone B2
- 32 530 €
- Zone C
- 32 530 €
Couple
- Zone A bis
- 66 276 €
- Zone A
- 66 276 €
- Zone B1
- 48 268 €
- Zone B2
- 43 439 €
- Zone C
- 43 439 €
+ 1 personne à charge
- Zone A bis
- 86 878 €
- Zone A
- 79 666 €
- Zone B1
- 58 043 €
- Zone B2
- 52 239 €
- Zone C
- 52 239 €
+ 2 personnes à charge
- Zone A bis
- 103 727 €
- Zone A
- 95 427 €
- Zone B1
- 70 073 €
- Zone B2
- 63 066 €
- Zone C
- 63 066 €
+ 3 personnes à charge
- Zone A bis
- 123 415 €
- Zone A
- 112 968 €
- Zone B1
- 82 432 €
- Zone B2
- 74 189 €
- Zone C
- 74 189 €
+ 4 personnes à charge
- Zone A bis
- 138 874 €
- Zone A
- 127 122 €
- Zone B1
- 92 900 €
- Zone B2
- 83 611 €
- Zone C
- 83 611 €
Majoration par personne à charge supplémentaire
- Zone A bis
- + 15 471 €
- Zone A
- + 14 164 €
- Zone B1
- + 10 364 €
- Zone B2
- + 9 325 €
- Zone C
- + 9 325 €
Ces plafonds s'appliquent aux baux conclus en 2026 en métropole, sur la base du revenu fiscal de référence de 2024. En outre-mer, les plafonds sont différents : par exemple, une personne seule peut disposer de ressources annuelles maximales de 33 105 € en département d'outre-mer et à Saint-Martin / Saint-Pierre-et-Miquelon, et de 35 049 € en Polynésie française, Nouvelle-Calédonie et îles Wallis et Futuna (couple : 44 211 € et 46 803 € respectivement).
Règle
Les plafonds de ressources sont évalués selon la composition du foyer fiscal du locataire (personne seule, couple, personnes à charge) et la zone géographique du logement (A bis, A, B1, B2, C). Une majoration s'applique par personne à charge supplémentaire au-delà de quatre.
Vérifiez la zone dans laquelle se trouve votre investissement avec le simulateur de zonage ABC disponible sur Service-Public avant de fixer le loyer et de sélectionner le locataire.
Montant de la réduction d'impôt
La réduction d'impôt est calculée sur un coût d'acquisition plafonné et varie selon la durée de l'engagement de location : 12 %, 18 % ou 21 %.
La réduction d'impôt est calculée en prenant en compte le coût d'acquisition du logement plafonné à 300 000 € et un plafond de 5 500 € par m² de surface habitable. Le taux varie en fonction de la durée de l'engagement de location.
| Durée d'engagement de location | Réduction d'impôt |
|---|---|
| 6 ans | 12 % du prix du bien |
| 9 ans | 18 % du prix du bien |
| 12 ans | 21 % du prix du bien |
Le calcul de la réduction d'impôt combine deux plafonds : le coût d'acquisition du logement, plafonné à 300 000 €, et un plafond de 5 500 € par m² de surface habitable. Le taux appliqué dépend de l'engagement de location pris : 12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans, 21 % pour 12 ans. Plus l'engagement est long, plus le taux de la réduction est élevé.
Règle
Vous devez aussi tenir compte du plafonnement global des avantages fiscaux (niches fiscales) : l'ensemble des avantages fiscaux dont vous bénéficiez est soumis à un plafond global annuel.
Les règles de calcul et les taux peuvent différer en outre-mer. En cas de doute sur le montant exact de votre réduction, adressez-vous à votre service des impôts.
Textes applicables
- Code général des impôts : article 199 novoviciesTexte légal
- Code général des impôts, annexe 3 : articles 2 duodecies à 2 viciesTexte légal
- Code général des impôts, annexe 3 : articles 46 AZA octies à 46 AZA quaterdeciesTexte légal
- Décret n° 2013-517 du 19 juin 2013Texte réglementaire
- Décret n° 2020-426 du 10 avril 2020Texte réglementaire
- Arrêté du 26 mars 2019 (liste des communes Denormandie)Texte réglementaire
- Bofip-Impôts BOI-IR-RICI — Réductions et crédits d'impôtDoctrine fiscale
- Bofip-Impôts BOI-IR-RICI-365-20-20 — Dispositif Denormandie ancienDoctrine fiscale
- Bofip-Impôts BOI-BAREME-000017 — Plafonds de loyer et de ressources 2026Doctrine fiscale
- Code général des impôts : articles 4A à 8 quinquiesLégifrance
Sources officielles
- OuvrirService-Public.fr
Impôt sur le revenu - Investissement locatif dans l'ancien « loi Denormandie » (réduction d'impôt)
Vérifiée le 2026-10-04
Voir aussi
- Vérifier si votre ville relève du dispositif Denormandie (simulateur)
- Connaître la zone de sa commune : A, Abis, B1, B2 ou C (simulateur)
- Trouver un professionnel RGE ou un architecte (France Rénov')
- Opération de revitalisation de territoire (ORT)
- Brochure sur la déclaration des revenus (impots.gouv.fr)
- Contacts impots.gouv.fr
Les plafonds de loyer et de ressources, ainsi que les taux de réduction d'impôt, sont révisés régulièrement. Vérifiez les montants applicables à votre année d'imposition auprès de votre service des impôts ou sur impots.gouv.fr avant de vous engager.
Comment déclarer ?
La réduction d'impôt se déclare lors de la déclaration de revenus, en conservant les justificatifs de l'opération.
Pour bénéficier de la réduction d'impôt Denormandie, vous devez déclarer votre investissement lors de votre déclaration de revenus.
La déclaration de vos revenus permet de faire valoir la réduction d'impôt à laquelle vous avez droit au titre de l'investissement locatif. Les justificatifs relatifs à l'acquisition, aux travaux et au bail doivent être conservés et produits en cas de contrôle.
Règle
Pour remplir votre déclaration de revenus, vous pouvez consulter la notice explicative de la déclaration papier et la brochure sur la déclaration des revenus publiée par impots.gouv.fr, qui indique les documents à fournir ou à conserver.
Un simulateur permet de vérifier si votre ville relève du dispositif Denormandie, et un annuaire des professionnels RGE est disponible sur France Rénov'. Pour toute question sur votre situation fiscale, contactez votre service des impôts (impots.gouv.fr/contacts).