Les intérêts d'un crédit immobilier ne bénéficient pas d'un avantage fiscal dans toutes les situations. La règle a changé pour la résidence principale, et les régimes diffèrent selon que le logement est occupé par le propriétaire, utilisé comme résidence secondaire ou loué.
La question est donc moins « peut-on déduire les intérêts ? » que « dans quel cadre et pour quel type de bien ? ». Un propriétaire qui occupe son logement ne se trouve pas dans la même situation qu'un investisseur locatif.
Cette fiche présente les règles applicables aux principales situations : résidence principale, résidence secondaire, location non meublée, location meublée de longue durée, meublé de tourisme non classé, meublé classé et chambre d'hôte. Elle indique les documents à conserver et les erreurs à éviter.
Réponse en bref
Les intérêts d'emprunt pour l'achat ou la construction de la résidence principale ne donnent plus droit à un avantage fiscal depuis 2011.
Aucun avantage n'est accordé pour les intérêts liés à une résidence secondaire.
En revanche, pour un logement acheté pour être loué, les intérêts d'emprunt sont pris en compte. Leur traitement dépend du type de location et du régime d'imposition.
En location non meublée, les intérêts sont intégrés dans le calcul de l'abattement forfaitaire de 30 % au régime micro-foncier. Au régime réel, ils font partie des charges déductibles à déclarer.
En location meublée de longue durée, les intérêts sont intégrés dans l'abattement de 50 % au régime micro-BIC. Au régime réel, ils font partie des charges déductibles.
Pour un meublé de tourisme non classé, l'abattement micro-BIC est de 30 %. Pour un meublé de tourisme classé ou une chambre d'hôte, il est de 50 %. Au régime réel, les intérêts sont déductibles.
Résidence principale : aucun avantage depuis 2011
Les intérêts d'emprunt pour l'achat ou la construction de l'habitation principale ne donnent plus droit à un avantage fiscal depuis 2011.
Cette règle concerne le logement que le propriétaire occupe. Les intérêts versés ne peuvent pas être déduits du revenu imposable.
Il faut donc distinguer la résidence principale des autres situations. Un propriétaire qui rembourse son crédit pour son logement ne peut pas compter sur une déduction fiscale des intérêts.
Cette évolution a mis fin à un dispositif qui avait existé auparavant. Les contrats souscrits à certaines dates pouvaient bénéficier de règles transitoires, mais le régime actuel ne prévoit plus d'avantage pour la résidence principale.
Résidence secondaire : aucun avantage
Aucun avantage n'est accordé pour les intérêts liés à une résidence secondaire.
La résidence secondaire est un logement qui n'est pas occupé à titre principal par le propriétaire. Elle peut être utilisée pour les vacances ou les week-ends.
Les intérêts du crédit ne sont pas déductibles. Les charges liées à la résidence secondaire ne bénéficient pas du régime des revenus fonciers, sauf si le logement est effectivement loué.
Il faut donc vérifier l'usage réel du bien. Un logement déclaré comme résidence secondaire mais loué peut relever d'un autre régime.
Logement loué : les intérêts pris en compte
Pour un logement acheté pour être loué, les intérêts d'emprunt sont pris en compte.
Le traitement dépend du type de location : non meublée ou meublée, longue durée ou tourisme, classé ou non classé.
Le régime d'imposition dépend du montant des revenus locatifs. Il peut s'agir du micro-foncier, du régime réel, du micro-BIC ou du régime réel.
Il faut donc identifier la situation avant de déclarer les intérêts.
Location non meublée : micro-foncier
Au régime micro-foncier, les intérêts sont pris en compte dans le calcul de l'abattement forfaitaire de 30 %.
L'abattement forfaitaire est une déduction appliquée sur le montant des revenus fonciers. Il permet de ne pas être imposé sur une partie des revenus.
Les intérêts ne sont pas déduits séparément. Ils sont intégrés dans l'abattement.
Ce régime est simple, mais il peut être moins favorable que le régime réel si les charges sont importantes.
Location non meublée : régime réel
Au régime réel d'imposition, les intérêts d'emprunt font partie des charges déductibles à déclarer.
Le régime réel permet de déduire les charges réelles : intérêts, travaux, assurances, taxes, frais de gestion.
Il faut tenir une comptabilité et déclarer les revenus sur le formulaire 2044.
Le régime réel peut être plus favorable lorsque les charges sont élevées, notamment en début de crédit.
Location meublée de longue durée : micro-BIC
Pour une location meublée de longue durée, le régime micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 %.
Les intérêts sont pris en compte dans le calcul de cet abattement. Ils ne sont pas déduits séparément.
Le régime micro-BIC est simple. Il s'applique sous conditions de revenus.
Location meublée de longue durée : régime réel
Au régime réel, les intérêts d'emprunt font partie des charges déductibles à déclarer.
Le régime réel permet de déduire les charges réelles et d'amortir certains biens.
Il faut tenir une comptabilité et déclarer les revenus selon les formulaires applicables.
Meublé de tourisme non classé
Pour un meublé de tourisme non classé, le régime micro-BIC applique un abattement de 30 %.
Les intérêts sont pris en compte dans le calcul de cet abattement. Au régime réel, ils sont déductibles.
Il faut vérifier la classification du logement et le régime applicable.
Meublé de tourisme classé et chambre d'hôte
Pour un meublé de tourisme classé et une chambre d'hôte, le régime micro-BIC applique un abattement de 50 %.
Les intérêts sont pris en compte dans le calcul de cet abattement. Au régime réel, ils sont déductibles.
La classification du logement a donc une incidence sur le taux d'abattement.
Les documents à conserver
Pour déclarer les intérêts, il faut conserver plusieurs documents.
Le contrat de crédit immobilier ou l'acte d'emprunt permet d'identifier les conditions du prêt.
Le relevé annuel des intérêts versés est fourni par l'établissement prêteur. Il indique le montant des intérêts payés dans l'année.
Le justificatif de propriété du bien, comme l'acte notarié ou le titre de propriété, permet d'identifier le bien.
La déclaration d'impôt sur le revenu, formulaire 2042 ou 2044 selon la situation, permet de reporter les montants.
Le justificatif du régime d'imposition, micro-foncier, régime réel ou micro-BIC, permet de vérifier le régime applicable.
Comment déclarer
La déclaration dépend du régime.
Au régime réel, les intérêts sont reportés dans la déclaration des revenus fonciers ou des bénéfices industriels et commerciaux, selon le cas.
Au régime micro, les intérêts ne sont pas déclarés séparément. Ils sont intégrés dans l'abattement forfaitaire.
Il faut vérifier les formulaires et les cases applicables. La déclaration en ligne guide le contribuable.
Il est recommandé de conserver une copie de la déclaration et des justificatifs.
Le cadre juridique des revenus fonciers
Les revenus fonciers sont encadrés par le code général des impôts, aux articles 28 à 32.
L'article 31 définit le régime réel. Il permet de déduire les charges réelles, notamment les intérêts d'emprunt.
L'article 32 définit le régime micro-foncier. Il applique un abattement forfaitaire aux revenus fonciers.
L'article 50-0 définit le régime des micro-entreprises, utilisé pour les locations meublées dans certaines conditions.
Ces textes fixent les règles applicables. Il faut s'y référer pour vérifier le régime et les charges déductibles.
Le régime micro-foncier en détail
Le régime micro-foncier s'applique aux revenus fonciers de location non meublée, sous conditions de montant.
Il applique un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus bruts. Cet abattement représente les charges, y compris les intérêts d'emprunt.
Le contribuable ne déduit pas ses charges réelles. Il ne peut pas déduire séparément les intérêts, les travaux ou les assurances.
Ce régime est simple et évite la tenue d'une comptabilité. Il peut toutefois être moins favorable lorsque les charges sont importantes.
Le régime réel en détail
Le régime réel permet de déduire les charges réelles. Il s'applique de plein droit ou sur option.
Les charges déductibles comprennent les intérêts d'emprunt, les travaux d'entretien et de réparation, les primes d'assurance, les taxes et les frais de gestion.
Il faut tenir une comptabilité et déclarer les revenus sur le formulaire 2044.
Le régime réel peut être plus favorable lorsque les charges dépassent l'abattement forfaitaire. C'est souvent le cas en début de crédit, lorsque les intérêts sont élevés.
Le régime micro-BIC en détail
Le régime micro-BIC s'applique aux locations meublées, sous conditions de revenus.
Il applique un abattement forfaitaire qui dépend du type de location : 50 % pour la location meublée de longue durée, 50 % pour le meublé de tourisme classé et la chambre d'hôte, 30 % pour le meublé de tourisme non classé.
Les intérêts sont intégrés dans l'abattement. Ils ne sont pas déduits séparément.
Le régime est simple, mais il peut être moins favorable si les charges sont élevées.
Le régime réel BIC en détail
Le régime réel BIC permet de déduire les charges réelles et d'amortir certains biens.
Les intérêts d'emprunt font partie des charges déductibles. Ils sont déclarés dans les frais professionnels, selon le type de location meublée.
Il faut tenir une comptabilité et déclarer les bénéfices industriels et commerciaux.
Le régime réel peut être plus favorable pour les investissements importants.
Les charges déductibles
Au régime réel, plusieurs charges peuvent être déduites.
Les intérêts d'emprunt sont déductibles pour la part correspondant à l'année.
Les travaux d'entretien et de réparation sont déductibles. Les travaux d'amélioration peuvent relever d'un régime différent.
Les primes d'assurance, les taxes et les frais de gestion sont déductibles.
Il faut conserver les justificatifs et tenir une comptabilité.
Le calcul de l'abattement micro-foncier
L'abattement micro-foncier est calculé sur les revenus bruts. Il est de 30 %.
Les intérêts d'emprunt ne sont pas déduits du revenu brut avant l'abattement. Ils sont considérés comme déjà pris en compte dans l'abattement.
Le revenu imposable est donc égal aux revenus bruts diminués de l'abattement.
Il ne faut pas ajouter une déduction d'intérêts à l'abattement. Ce serait une double déduction.
La déclaration 2044
La déclaration 2044 est utilisée pour les revenus fonciers au régime réel.
Elle permet de déclarer les loyers, les charges et le résultat foncier.
Il faut joindre les justificatifs et conserver une copie.
La déclaration 2042 est utilisée pour les revenus déclarés au régime micro-foncier, avec report du montant.
Le choix du régime
Le choix entre micro-foncier et régime réel dépend des charges.
Si les charges sont faibles, le micro-foncier peut être plus simple et suffisant.
Si les charges sont élevées, notamment les intérêts en début de crédit, le régime réel peut être plus favorable.
Il faut comparer les deux et vérifier les conditions d'option. Un professionnel peut aider à faire le calcul.
Le contrôle et les justificatifs
L'administration peut contrôler les déclarations et demander les justificatifs.
Il faut conserver le contrat de prêt, le relevé annuel des intérêts, les factures de travaux et les autres justificatifs.
Une déclaration incomplète peut entraîner un redressement. Il faut donc documenter les montants.
Les revenus locatifs et le foyer fiscal
Les revenus locatifs sont déclarés par le foyer fiscal. Ils peuvent être imposés avec les autres revenus.
Le régime d'imposition dépend du montant des revenus et du type de location.
Il faut vérifier la situation du foyer et les règles de cumul.
Le prêt et la quote-part
Lorsque le bien est détenu en indivision ou en copropriété, les intérêts sont répartis selon les quotes-parts.
Chaque propriétaire déduit la part des intérêts correspondant à ses droits.
Il faut conserver les documents établissant la répartition.
Une répartition incorrecte peut entraîner un redressement.
L'usage mixte du bien
Un bien peut être utilisé en partie pour l'habitation et en partie pour la location.
Dans ce cas, les charges doivent être réparties entre les deux usages.
La part locative peut ouvrir droit à déduction. La part privative ne le peut pas.
Il faut documenter la répartition et conserver les justificatifs.
La location à un ascendant ou descendant
La location à un ascendant ou à un descendant peut relever de règles spécifiques.
Le loyer doit être réel et les conditions doivent être respectées. Un loyer manifestement anormal peut être remis en cause.
Les intérêts peuvent être déductibles si le régime locatif s'applique. Il faut vérifier les conditions.
Les frais de dossier et assurances
Les frais de dossier du prêt peuvent être déductibles au régime réel, selon leur nature.
Les assurances emprunteur peuvent également être prises en compte dans certaines conditions.
Il faut vérifier les règles applicables et conserver les justificatifs.
Le régime des meublés : conditions
La location meublée suppose de fournir un logement meublé et des services. Elle relève du régime des bénéfices industriels et commerciaux.
Le régime micro-BIC s'applique sous conditions de revenus. Il applique un abattement forfaitaire.
Le régime réel s'applique de plein droit ou sur option. Il permet de déduire les charges réelles.
Il faut vérifier la classification du logement et le type de location.
L'abattement et les charges
Au micro-BIC, l'abattement dépend du type de location. Il est de 50 % pour la location meublée de longue durée et pour le meublé de tourisme classé, de 30 % pour le meublé de tourisme non classé.
Les intérêts sont intégrés dans l'abattement. Ils ne sont pas déduits séparément.
Au régime réel, les charges sont déduites selon leur nature. Les intérêts font partie des charges.
Il faut choisir le régime en fonction des charges et des revenus.
L'option pour le réel
L'option pour le régime réel peut être intéressante lorsque les charges sont élevées.
Elle suppose de tenir une comptabilité et de respecter les obligations déclaratives.
L'option peut être exercée dans les conditions prévues. Il faut vérifier les délais et les formalités.
Un professionnel peut aider à évaluer l'intérêt de l'option.
Le prêt et la durée
Les intérêts sont déductibles au fur et à mesure de leur paiement. Ils ne sont pas déductibles en totalité dès la souscription.
Les premières années, les intérêts représentent une part importante des échéances. Le régime réel peut donc être particulièrement intéressant à ce moment.
Avec le temps, la part des intérêts diminue. L'intérêt du régime réel peut alors baisser.
Il faut donc examiner la durée du prêt et l'évolution des intérêts.
Le remboursement anticipé
Un remboursement anticipé réduit les intérêts futurs. Il peut modifier l'intérêt du régime réel.
Il faut vérifier les conditions du prêt et les conséquences fiscales.
Les intérêts effectivement payés restent déductibles selon le régime applicable.
Les erreurs fréquentes
La première erreur est de demander la déduction des intérêts pour une résidence principale. Aucun avantage n'est accordé depuis 2011.
La deuxième erreur est de confondre résidence secondaire et logement loué. Seul le logement en location ouvre droit à la déductibilité.
La troisième erreur est d'oublier de vérifier le régime d'imposition applicable.
La quatrième erreur est de ne pas distinguer location meublée et location non meublée. Les taux d'abattement diffèrent.
La cinquième erreur est de déclarer les intérêts sans justificatif de paiement fourni par l'établissement prêteur.
La sixième erreur est de déduire les intérêts au régime micro alors qu'ils sont déjà intégrés dans l'abattement.
Cas particuliers
Le logement loué à un proche
La location à un proche peut relever d'un régime spécifique. Il faut vérifier les conditions et les justificatifs.
Le logement en SCI
La société civile immobilière relève de règles propres. Les intérêts peuvent être pris en compte dans la comptabilité de la société.
Le logement en location saisonnière
La location saisonnière peut relever du régime des meublés de tourisme. Les taux d'abattement dépendent de la classification.
Le prêt pour travaux
Les intérêts d'un prêt pour travaux peuvent être déductibles s'ils sont liés à un logement locatif. Il faut vérifier le régime.
Le prêt relais
Le prêt relais peut avoir des intérêts déductibles dans certaines situations. Il faut vérifier les conditions.
FAQ
Les intérêts d'un emprunt pour l'accession à la propriété de la résidence principale sont-ils déductibles ?
Non. Depuis 2011, les intérêts d'emprunt pour l'acquisition ou la construction de la résidence principale ne donnent plus droit à un avantage fiscal.
Peut-on déduire les intérêts d'un crédit immobilier pour une résidence secondaire ?
Non. Les intérêts relatifs à une résidence secondaire ne donnent lieu à aucun avantage fiscal.
Comment sont traités les intérêts d'emprunt pour un logement loué en régime micro-foncier ?
Les intérêts sont intégrés dans le calcul de l'abattement forfaitaire de 30 % appliqué aux revenus fonciers.
Quels documents justifient les intérêts d'emprunt versés ?
L'établissement prêteur fournit un relevé annuel des intérêts versés, document à conserver pour la déclaration fiscale.
En régime réel d'imposition pour une location meublée, comment déclarer les intérêts ?
Les intérêts d'emprunt constituent des charges déductibles à déclarer dans les frais professionnels, selon le type de location meublée.
Les intérêts sont-ils déductibles pour un meublé de tourisme ?
Oui, selon le régime. Au micro-BIC, ils sont intégrés dans l'abattement, dont le taux dépend de la classification. Au régime réel, ils sont déductibles.
Faut-il un relevé annuel des intérêts ?
Oui, il est recommandé de conserver le relevé annuel fourni par l'établissement prêteur. Il permet de justifier le montant déclaré.
Quels justificatifs conserver pour le régime réel ?
Le contrat de prêt, le relevé annuel des intérêts, les factures de travaux, les assurances et les taxes. Ces documents permettent de justifier les charges déduites.
Les intérêts d'un prêt relais sont-ils déductibles ?
Ils peuvent l'être dans certaines situations, selon l'usage du bien et le régime applicable. Il faut vérifier les conditions avec l'administration ou un professionnel.
Le micro-foncier s'applique-t-il automatiquement ?
Il s'applique sous conditions de revenus. Si les revenus dépassent les seuils, le régime réel s'applique. Il faut vérifier sa situation.
Les intérêts d'un prêt pour une résidence secondaire louée parfois sont-ils déductibles ?
Cela dépend de l'usage réel. Si le logement est loué, il peut relever du régime des revenus locatifs. S'il est occupé à titre privé, aucun avantage n'est accordé.
Le régime réel est-il toujours plus favorable ?
Non. Il dépend des charges et des revenus. Le micro-foncier peut être plus simple et suffisant lorsque les charges sont faibles.
Peut-on déduire les intérêts d'un prêt pour une résidence principale ancienne ?
Non, aucun avantage fiscal n'est accordé pour les intérêts de la résidence principale depuis 2011, quelle que soit l'ancienneté du prêt.
Les intérêts sont-ils déductibles en location meublée de longue durée ?
Oui, selon le régime. Au micro-BIC, ils sont intégrés dans l'abattement de 50 %. Au régime réel, ils sont déductibles.
Quel formulaire utiliser pour les revenus fonciers ?
Le formulaire 2044 est utilisé pour les revenus fonciers au régime réel. Le régime micro-foncier est reporté sur la déclaration 2042.
Peut-on déduire les intérêts d'un prêt pour un logement vacant ?
Un logement vacant ne produit pas de revenus locatifs. Les intérêts ne sont pas déductibles au titre des revenus fonciers tant que le logement n'est pas loué.
Les intérêts d'un prêt pour travaux sont-ils déductibles ?
Cela dépend de l'usage du logement et du régime d'imposition. Pour un logement locatif, les intérêts peuvent être déductibles.
Sources
- Service-Public.gouv.fr — Impôt sur le revenu : peut-on déduire les intérêts d'un crédit immobilier ? (F17625)
- Légifrance — Code général des impôts, articles 28 à 32
- Légifrance — Code général des impôts, article 50-0
- Service-Public.gouv.fr — Impôt sur le revenu : déclaration et revenus à déclarer
- Service-Public.gouv.fr — Impôt sur le revenu : déductions, réductions et crédits d'impôt
Information à vérifier auprès de l'organisme compétent. Les règles et modalités peuvent évoluer.