Vue d'ensemble
Ce qu'il faut savoir avant de mettre en location un logement situé dans une zone d'habitat dégradé : le permis de louer, les deux formalités possibles, les délais et les sanctions.
Ce qu'il faut savoir
- Un logement en zone d'habitat dégradé peut être mis en location, mais le propriétaire doit au préalable accomplir une formalité de « permis de louer ».
- Le permis de louer consiste soit en une simple déclaration de mise en location, soit en une autorisation préalable délivrée par le maire ou le président de l'EPCI compétent en matière d'habitat.
- C'est le maire, ou le président de l'EPCI, qui définit les zones d'habitat dégradé sur son territoire ; il faut se renseigner en mairie pour savoir si un logement en fait partie.
- En cas de déclaration, celle-ci doit être faite dans les 15 jours qui suivent la signature du bail ; en cas d'autorisation, elle doit être obtenue avant la mise en location.
- Mettre en location un logement sans formalité préalable est puni d'une amende pouvant aller jusqu'à 5 000 €, voire 15 000 € en cas de récidive dans un délai de 3 ans ou de location malgré un refus.
- Les logements conventionnés Anah et les logements sociaux sont soumis à des règles distinctes.
Conditions essentielles
- Le logement doit être situé dans une zone d'habitat dégradé définie par arrêté du maire ou du président de l'EPCI.
- Le propriétaire doit déterminer si sa commune applique le régime de la déclaration ou celui de l'autorisation préalable.
- La démarche doit être accomplie à chaque mise en location avec un nouveau locataire (renouvellement ou reconduction du bail et avenant en sont dispensés).
Les étapes
- Se renseigner en mairie ou auprès de l'EPCI compétent pour savoir si le logement est en zone d'habitat dégradé et quel régime s'applique.
- Rassembler les documents requis : diagnostic technique et formulaire CERFA correspondant (n° 15651 pour la déclaration, n° 15652 pour l'autorisation).
- Déposer ou envoyer la déclaration ou la demande d'autorisation à la mairie ou à l'EPCI (certaines communes acceptent l'envoi par mail).
- Obtenir l'accusé de réception, puis le récépissé (déclaration) ou la décision (autorisation).
- Transmettre une copie du récépissé au locataire, et joindre l'autorisation au bail le cas échéant.
- Présenter le récépissé à la Caf ou à la MSA pour obtenir le versement direct de l'aide au logement du locataire.
Cette synthèse reprend les éléments essentiels de la fiche. Les détails — calendrier de la décision, visites du logement, transfert en cas de vente — sont traités dans les sections suivantes.
Cette synthèse ne remplace pas la fiche
Pour les règles propres à l'autorisation préalable, à la décision du maire et aux sanctions, voir les sections « Autorisation préalable à la mise en location », « La décision du maire ou de l'EPCI » et « Sanctions en cas de non-respect ».
Qu'est-ce que le permis de louer ?
Le permis de louer est l'obligation, pour le propriétaire d'un logement situé en zone d'habitat dégradé, d'accomplir une formalité préalable à chaque mise en location. Cette formalité consiste soit à faire une déclaration de mise en location, soit à obtenir une autorisation préalable auprès du maire ou du président de l'EPCI compétent en matière d'habitat.
Le dispositif du permis de louer vise à permettre aux collectivités de contrôler la qualité des logements mis en location dans les zones où l'habitat est dégradé ou indigne. Il ne s'agit pas d'interdire la location, mais d'encadrer la mise sur le marché de biens dont l'état pourrait porter atteinte à la sécurité ou à la salubrité des occupants. Selon la commune, le régime applicable peut être plus ou moins strict : la déclaration est une formalité déclarative, tandis que l'autorisation préalable suppose une décision positive de l'autorité municipale.
Règle
Le maire, ou le président de l'EPCI compétent en matière d'habitat, peut définir des zones d'habitat dégradé sur son territoire. Le régime du permis de louer ne s'applique qu'à ces zones.
Les logements conventionnés Anah et les logements sociaux sont soumis à d'autres règles : le présent dispositif ne leur est pas applicable en ces termes. Pour ces catégories de logements, il faut consulter les règles propres à leur conventionnement ou à leur statut.
Comment savoir si un logement est en zone d'habitat dégradé ?
Pour savoir si un logement est situé dans une zone d'habitat dégradé, le propriétaire (ou le candidat locataire) doit se renseigner auprès de la mairie ou de l'EPCI compétent en matière d'habitat.
La définition des zones d'habitat dégradé relève de l'autorité municipale : c'est le maire, ou le président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat, qui délimite ces zones par arrêté sur son territoire. Il n'existe pas de liste nationale unique : le périmètre varie d'une commune à l'autre, et peut couvrir tout ou partie d'un quartier, d'un îlot ou d'une zone géographique identifiée. La mairie est donc l'interlocuteur naturel pour obtenir cette information, ainsi que pour connaître le régime exact applicable (déclaration ou autorisation préalable).
Règle
La définition des zones d'habitat dégradé est une compétence municipale (ou intercommunale). Elle ne peut être établie que par le maire ou le président de l'EPCI compétent en matière d'habitat.
Le fait qu'un logement se situe dans un immeuble faisant l'objet d'un arrêté d'insalubrité ou d'un arrêté de péril est un cas particulier : dans cette situation, l'autorisation de mise en location est obligatoirement refusée (voir section « La décision du maire ou de l'EPCI »).
Déclaration de mise en location
Dans une zone d'habitat dégradé, le propriétaire du logement à louer (vide ou meublé) doit faire une déclaration de mise en location à chaque mise en location du logement avec un nouveau locataire.
La déclaration de mise en location est une formalité obligatoire et répétée : elle doit être accomplie à chaque fois qu'un nouveau locataire entre dans les lieux. En revanche, le propriétaire n'a pas à faire cette démarche en cas de renouvellement ou de reconduction du bail, ni en cas de rédaction d'un avenant au bail. La déclaration doit être faite dans les 15 jours qui suivent la signature du bail. Elle comprend les documents suivants : le diagnostic technique (diagnostics immobiliers obligatoires) et le formulaire CERFA n° 15651 (déclaration de mise en location de logement).
Règle
Le propriétaire doit faire la déclaration dans les 15 jours qui suivent la signature du bail. La déclaration comprend le diagnostic technique et le formulaire CERFA n° 15651.
La déclaration peut être envoyée par courrier ou déposée à l'EPCI ou à la mairie de la commune où se situe le logement. Certaines communes acceptent l'envoi par mail de la déclaration : il est utile de se renseigner en mairie sur les modalités de dépôt acceptées localement.
Où et comment faire la déclaration ?
La déclaration de mise en location s'effectue auprès de la mairie ou de l'EPCI compétent en matière d'habitat, sur papier ou par voie électronique selon les pratiques locales.
Le propriétaire doit envoyer la déclaration par courrier ou la déposer à l'EPCI ou à la mairie de la commune où se situe le logement. Certaines communes acceptent l'envoi par mail de la déclaration.
- Diagnostic technique : ensemble des diagnostics immobiliers que le bailleur doit fournir au locataire.
- Formulaire CERFA n° 15651 : déclaration de mise en location de logement, disponible en ligne ou en mairie.
Règle
La téléprocédure est disponible : le formulaire CERFA n° 15651 (déclaration de mise en location de logement) peut être téléchargé sur le site des formulaires officiels.
La réception de la déclaration est formalisée par un accusé de réception, délivré dans la semaine qui suit le dépôt (voir section suivante). Le propriétaire doit conserver ce document, qu'il pourra être amené à présenter à la Caf ou à la MSA.
Comment prouver avoir fait la déclaration de mise en location ?
Si la déclaration est complète, le propriétaire reçoit un récépissé dans la semaine qui suit le dépôt de la déclaration. Il doit transmettre une copie de ce récépissé au locataire.
La preuve de la déclaration repose sur le récépissé délivré par la mairie ou l'EPCI. Ce document atteste que la formalité a été accomplie dans les délais et que les pièces exigées ont été fournies. La transmission au locataire d'une copie du récépissé protège le locataire, qui dispose ainsi d'une preuve de la régularité de la mise en location. En cas de déclaration incomplète, le propriétaire reçoit dans la semaine un accusé de réception lui indiquant les documents qu'il lui reste à fournir et le délai pour le faire. S'il ne respecte pas ce délai, le propriétaire doit de nouveau déposer une déclaration.
Règle
Le récépissé doit être transmis au locataire. Le propriétaire doit également présenter ce récépissé à la Caf (ou à la MSA) pour obtenir le versement direct de l'aide au logement accordée au locataire.
Deux situations sont donc possibles, selon que le propriétaire a ou non fourni tous les renseignements lors de sa déclaration : soit il reçoit directement un récépissé (déclaration complète), soit il reçoit un accusé de réception l'invitant à compléter son dossier dans un délai imparti (déclaration incomplète).
Autorisation préalable à la mise en location
Dans certaines zones d'habitat dégradé, le propriétaire doit obtenir une autorisation préalable à la mise en location, avant chaque mise en location avec un nouveau locataire.
L'autorisation préalable est une décision administrative rendue par le maire ou le président de l'EPCI. Contrairement à la simple déclaration, elle suppose une vérification du logement par l'autorité compétente, qui peut accorder, conditionner ou refuser la mise en location. Le propriétaire ou son représentant (notaire, agent immobilier…) doit obtenir l'autorisation avant la mise en location. Comme pour la déclaration, le propriétaire n'a pas à faire cette démarche en cas de renouvellement ou de reconduction du bail, ni en cas de rédaction d'un avenant au bail.
Règle
L'autorisation doit être obtenue avant chaque mise en location avec un nouveau locataire. Elle est valable pour 1 mise en location au cours des 2 ans qui suivent sa délivrance.
Si le bien n'a pas été mis en location dans le délai de 2 ans, le propriétaire doit demander une nouvelle autorisation pour louer le bien. Dans tous les cas, une nouvelle demande d'autorisation est requise à chaque nouvelle mise en location.
Comment demander l'autorisation préalable ?
La demande d'autorisation préalable comprend les documents suivants : le diagnostic technique et le formulaire CERFA n° 15652 (demande d'autorisation préalable de mise en location de logement).
Le propriétaire ou son représentant (notaire, agent immobilier…) doit envoyer par courrier ou déposer la demande d'autorisation à la mairie ou à l'EPCI concerné. Certaines communes acceptent l'envoi par mail de la demande. Après l'envoi ou le dépôt de la demande d'autorisation, la commune délivre un accusé de réception au propriétaire. À compter de la date de cet accusé de réception, le maire ou le président de l'EPCI a 1 mois pour rendre sa décision. Sans réponse dans ce délai, l'autorisation doit être considérée comme accordée.
- Diagnostic technique : ensemble des diagnostics immobiliers que le bailleur doit fournir au locataire.
- Formulaire CERFA n° 15652 : demande d'autorisation préalable de mise en location de logement.
- Formulaire CERFA n° 15663 : demande de transfert d'autorisation préalable (en cas de vente ou de mutation à titre gratuit).
Règle
La téléprocédure est disponible : les formulaires CERFA n° 15652 et n° 15663 sont téléchargeables sur le site des formulaires officiels. L'accusé de réception délivré par la commune fait courir le délai d'un mois dont dispose l'autorité compétente pour statuer.
Durant le délai d'instruction, le maire ou le président de l'EPCI peut faire effectuer toutes les visites qui lui paraissent utiles pour examiner le logement (voir section suivante).
La décision du maire ou de l'EPCI
Le maire, ou le président de l'EPCI, dispose d'un délai d'1 mois à compter de la date de l'accusé de réception pour rendre sa décision. Sans réponse dans ce délai, l'autorisation est considérée comme accordée.
Durant ce délai, le maire ou le président de l'EPCI peut faire effectuer toutes les visites qui lui paraissent utiles pour examiner le logement. Lorsque le logement est utilisé en tant qu'habitation (en totalité ou en partie), les visites doivent avoir lieu entre 6 h et 21 h. Lorsque l'occupant du logement refuse la visite, ou lorsque la personne pouvant autoriser l'accès du logement ne peut pas être contactée, la visite ne peut avoir lieu qu'avec l'autorisation du juge des libertés et de la détention du tribunal judiciaire dont dépend le logement.
Règle
Le maire ou le président de l'EPCI peut rendre l'une des décisions suivantes : accorder l'autorisation (valable pour 1 mise en location durant les 2 ans qui suivent) ; conditionner l'autorisation à la réalisation préalable de travaux ou d'aménagements ; refuser l'autorisation. La décision de refus indique les travaux ou aménagements à réaliser pour rendre le logement conforme aux exigences de sécurité et de salubrité. Elle est transmise à la Caf, à la MSA et aux impôts.
Dans le cas d'un logement situé dans un immeuble faisant l'objet d'un arrêté d'insalubrité ou d'un arrêté de péril, l'autorisation est obligatoirement refusée.
Transfert de l'autorisation en cas de vente ou mutation
Lorsque le propriétaire vend le logement loué en cours de bail, le nouveau propriétaire (c'est-à-dire l'acheteur) doit déclarer le transfert de l'autorisation en cours de validité.
Le transfert s'effectue en transmettant le formulaire CERFA n° 15663 (demande de transfert d'autorisation préalable de mise en location de logement) à la mairie ou à l'EPCI compétent. Le même régime s'applique en cas de mutation à titre gratuit (succession, donation…) : le nouveau propriétaire doit déclarer le transfert de l'autorisation en cours de validité. Le transfert prend effet à la date du dépôt par le nouveau propriétaire de la demande de transfert.
Règle
Le transfert prend effet à la date du dépôt par le nouveau propriétaire de la demande de transfert. Le formulaire CERFA n° 15663 est disponible en téléprocédure.
Le propriétaire doit joindre l'autorisation obtenue au bail. En cas de vente en cours de bail, le bail en cours se poursuit avec le nouveau propriétaire, qui hérite de l'autorisation en cours de validité sous réserve d'en avoir déclaré le transfert.
Sanctions en cas de non-respect
Mettre en location un logement sans avoir fait la déclaration préalable est puni d'une amende pouvant aller jusqu'à 5 000 €. Mettre en location un logement sans avoir fait la demande d'autorisation préalable est puni d'une amende pouvant aller jusqu'à 5 000 €, et jusqu'à 15 000 € en cas de récidive dans un délai de 3 ans.
Deux types de sanctions coexistent selon la formalité en cause. En cas d'absence de déclaration, le propriétaire qui met en location sans avoir fait la déclaration préalable risque jusqu'à 5 000 € d'amende. En cas d'absence d'autorisation, l'amende peut aller jusqu'à 5 000 €, et jusqu'à 15 000 € en cas de récidive dans un délai de 3 ans. Mettre en location le logement malgré le refus de la demande d'autorisation est puni d'une amende pouvant aller jusqu'à 15 000 €. Lorsque le maire ou le président de l'EPCI est informé qu'une personne a mis en location un logement sans avoir préalablement déposé une demande d'autorisation (ou sans avoir fait la déclaration), le propriétaire a 1 mois pour justifier sa situation. Il peut régulariser sa situation dans ce délai, en adressant au maire ou au président de l'EPCI la copie du récépissé de dépôt de la déclaration ou de la demande d'autorisation.
Règle
Toutes ces sanctions sont sans conséquence sur le bail signé par le locataire : le bail reste valable et opposable, malgré le défaut de formalisme du propriétaire.
La régularisation est donc possible dans le délai d'un mois à compter de la notification par l'autorité compétente. Passé ce délai, l'amende peut être prononcée. Le locataire n'est pas pénalisé par le défaut de formalisme de son bailleur.
Ressources et aides
L'agence départementale pour l'information sur le logement (Adil) accompagne les propriétaires et les locataires dans leurs démarches de mise en location.
Chaque département dispose d'une Adil, qui offre une information gratuite et personnalisée sur le logement : bail, diagnostics, formalités de mise en location, aides au logement, etc. L'Adil peut renseigner le propriétaire sur le régime applicable à son logement (déclaration ou autorisation préalable), l'aider à constituer son dossier et l'orienter vers les bons interlocuteurs administratifs.
- Site officiel de l'Adil : https://www.anil.org/lanil-et-les-adil/votre-adil/
- Trouver votre interlocuteur près de chez vous : https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/adil
Règle
L'information est délivrée gratuitement par les Adil, financées par le ministère chargé du logement et les collectivités territoriales.
Pour les questions propres à votre commune (périmètre de la zone d'habitat dégradé, régime applicable, modalités de dépôt acceptées), la mairie reste l'interlocuteur de premier recours.
Textes applicables
- Code de la construction et de l'habitation : articles L634-1 à L634-5Texte légal — Légifrance
- Code de la construction et de l'habitation : articles L635-1 à L635-11Texte légal — Légifrance
- Code de la construction et de l'habitation : articles R634-1 à R634-5Légifrance
- Code de la construction et de l'habitation : articles R635-1 à R635-5Légifrance
Sources officielles
- OuvrirService-Public.fr
Peut-on mettre en location un logement dans une zone d'habitat dégradé ou indigne ?
Vérifiée le 2026-10-04
Voir aussi
- Formulaire CERFA n° 15651 — Déclaration de mise en location
- Formulaire CERFA n° 15652 — Demande d'autorisation préalable de mise en location
- Formulaire CERFA n° 15663 — Demande de transfert d'autorisation préalable
- Juge des libertés et de la détention (JLD)
- Agence départementale pour l'information sur le logement (Adil)
- Trouver votre Adil près de chez vous
Le régime du permis de louer (déclaration ou autorisation préalable) est défini par arrêté municipal ou intercommunal. Vérifier en mairie le régime exact applicable à votre commune, ainsi que les modalités de dépôt acceptées (courrier, dépôt physique ou mail).
