Un locataire peut-il sous-louer son logement ?

Vue d'ensemble

Ce qu'il faut retenir sur la sous-location : accord du propriétaire, plafond de loyer, durée limitée au bail, sanctions en cas d'infraction et régimes particuliers (loi de 1948, logement social, cohabitation intergénérationnelle solidaire).

Cette synthèse couvre les règles générales de la sous-location. Les régimes particuliers des logements loi de 1948, des logements sociaux et de la cohabitation intergénérationnelle solidaire comportent des conditions supplémentaires traitées dans les sections dédiées.

Qu'est-ce que la sous-location ?

Sous-louer consiste à mettre en location tout ou une partie du logement dont on est locataire. La sous-location peut être interdite par le bail, ou autorisée à certaines conditions, notamment l'information préalable du propriétaire ou son autorisation écrite. Des conditions peuvent aussi restreindre le choix du sous-locataire.

La sous-location crée un second contrat de location entre le locataire (sous-bailleur) et le sous-locataire. Le locataire reste le seul interlocuteur du propriétaire : il demeure tenu de ses obligations issues du bail initial, y compris le paiement du loyer et des charges.

• Sous-location du logement en entier : le locataire cède l'intégralité du logement à un sous-locataire, selon les règles du bail et du type de logement.
• Sous-location d'une partie du logement : le locataire conserve une pièce et loue une ou plusieurs autres pièces, par exemple dans le cadre de la loi de 1948 ou de la cohabitation intergénérationnelle solidaire.
• Durée encadrée : la sous-location ne peut jamais dépasser la durée du bail du locataire ; à l'issue de celui-ci, le sous-locataire perd tout titre d'occupation.
• Loyer plafonné : le montant demandé au sous-locataire, rapporté au m² de surface habitable, ne peut pas excéder celui que paie le locataire.

Selon le bail signé, la sous-location peut être interdite ou, en général, nécessiter au préalable d'en informer le propriétaire ou d'obtenir son autorisation écrite. Les conditions du bail font foi et peuvent restreindre le choix du sous-locataire.

Sous-louer un logement vide ou meublé

Pour un logement loué vide ou meublé, la sous-location « classique » (tout le logement) exige au préalable d'obtenir l'accord écrit du propriétaire. Cet accord porte sur le fait de sous-louer et sur le montant du loyer demandé pour la sous-location.

Le montant du loyer au m² de surface habitable demandé pour la sous-location ne peut pas dépasser celui demandé au locataire. Il est préférable d'envoyer la demande d'autorisation par lettre recommandée avec accusé de réception.

• Obtenir l'accord écrit du propriétaire sur la sous-location et sur le montant du loyer.
• Demander l'autorisation par lettre recommandée avec accusé de réception.
• Transmettre au sous-locataire l'autorisation écrite reçue du propriétaire et la copie du bail en cours.
• Ne pas dépasser la durée du bail du locataire pour la sous-location.

• Logement vide : le locataire doit obtenir l'accord écrit du propriétaire ; le loyer de la sous-location ne peut pas dépasser celui du bail initial au m² de surface habitable.
• Logement loué meublé : les mêmes règles s'appliquent — accord écrit du propriétaire portant sur la sous-location et sur le montant du loyer.
• Transmission au sous-locataire : le locataire doit remettre au sous-locataire l'autorisation écrite du propriétaire et une copie du bail en cours.
• Fin du bail : si le bail du locataire prend fin, le sous-locataire n'a aucun droit vis-à-vis du propriétaire, ni aucun titre d'occupation pour le logement.

Dans le cadre d'un logement meublé sous-loué sans autorisation, la plateforme internet ayant publié l'annonce immobilière peut également être condamnée à payer les revenus tirés de la sous-location.

Sous-louer un logement dit loi de 1948

Les règles à respecter pour sous-louer une partie d'un logement dit « loi de 1948 » sont différentes selon le nombre de pièces du logement. Le locataire peut sous-louer le logement en totalité à condition d'obtenir préalablement l'autorisation écrite du propriétaire, demandée par lettre recommandée avec accusé de réception.

Pour la sous-location d'une partie du logement loi de 1948, le locataire doit informer le propriétaire de la sous-location et du prix demandé au sous-locataire, dans un délai d'un mois et par lettre recommandée avec avis de réception, sauf si le propriétaire a préalablement donné son autorisation.

• Information du propriétaire : lettre recommandée avec avis de réception dans un délai d'un mois, sauf autorisation préalable.
• Loyer du sous-locataire : loyer proportionné à la surface louée, éventuellement augmenté de 20 % au maximum.
• Durée : la durée du bail est librement fixée entre le locataire et le sous-locataire, mais si la location prend fin, la sous-location cesse également.
• Sanctions : sous-louer sans autorisation peut entraîner la résiliation du bail du locataire et du sous-locataire, avec paiement des sous-loyers perçus et dommages et intérêts.

Pour la sous-location du logement loi de 1948 en entier, le montant du loyer de la sous-location doit être égal au loyer du locataire, et le sous-locataire bénéficie du droit au maintien dans les lieux, même si le locataire quitte le logement.

Sous-louer un logement social

La sous-location d'un logement social en entier est interdite. Si le locataire ne respecte pas cette interdiction, le bailleur peut demander au juge de mettre fin au bail du locataire et au bail du sous-locataire. Seule la sous-location d'une partie du logement social est possible, à condition de respecter des conditions strictes.

Sous-louer une partie du logement social est possible notamment à une personne âgée de plus de 60 ans ou à un adulte handicapée, dans le cadre d'un contrat d'accueil familial. Le locataire doit d'abord informer le bailleur de son intention ; il est conseillé d'envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception.

Dans le cadre de la cohabitation intergénérationnelle solidaire en logement social, la durée de la sous-location est librement convenue entre le locataire et le jeune ; lorsque l'un ou l'autre veut y mettre fin, le délai de préavis est d'un mois.

Cohabitation intergénérationnelle solidaire

La cohabitation intergénérationnelle solidaire permet au locataire de 60 ans ou plus de sous-louer une partie de son logement à un jeune de moins de 30 ans. Le locataire doit d'abord informer le propriétaire de son intention : le propriétaire ne peut pas s'y opposer.

Le locataire de 60 ans ou plus informe le propriétaire de son intention de sous-louer une partie de son logement à un jeune de moins de 30 ans, dans le cadre d'un contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire. Il est préférable d'envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au propriétaire. Le locataire peut ensuite conclure le contrat avec le jeune.

• Contrepartie financière : le locataire et le jeune conviennent librement de la contrepartie financière versée par le jeune (par exemple, une partie du loyer).
• Engagements : ils peuvent également convenir que le jeune s'engage à rendre de petits services au locataire (par exemple, un temps de présence et de partage certains soirs de la semaine).
• Durée : le locataire et le jeune conviennent librement de la durée de la cohabitation.
• Préavis : lorsque le locataire ou le jeune veut mettre fin à la sous-location, le délai de préavis est d'un mois.

La cohabitation intergénérationnelle solidaire est ouverte au locataire de 60 ans ou plus ; le propriétaire ne peut pas s'y opposer, mais il est préférable de l'en informer par lettre recommandée avec accusé de réception pour conserver la preuve de l'information.

Sanctions en cas de sous-location illégale

Sous-louer sans autorisation, ou en violation des conditions du bail, expose le locataire à des sanctions civiles et, dans certains cas, pénales. Le propriétaire peut agir pour faire cesser la situation.

Sous-louer sans autorisation peut entraîner la résiliation du bail du locataire et du bail du sous-locataire. Le locataire peut en outre être condamné à verser au propriétaire le montant des sous-loyers perçus, voire des dommages et intérêts en cas de préjudice.

• Résiliation du bail : le bail du locataire et le bail du sous-locataire peuvent être résiliés.
• Restitution des sous-loyers : le locataire peut être condamné à verser au propriétaire le montant des sous-loyers perçus.
• Dommages et intérêts : le propriétaire peut obtenir des dommages et intérêts en cas de préjudice subi.
• Logement social : la sous-location du logement social en entier est interdite ; le bailleur peut demander au juge de mettre fin aux bails.
• Annonce en ligne : dans le cadre d'un logement meublé, la plateforme internet ayant publié l'annonce immobilière peut être condamnée à payer les revenus tirés de la sous-location.

Les sanctions s'appliquent quel que soit le type de logement (vide, meublé, loi de 1948, social) en cas de non-respect des règles applicables au régime concerné.

Où s'adresser pour être accompagné ?

Pour être conseillé sur les règles de sous-location applicables à votre situation, vous pouvez vous adresser à l'agence départementale pour l'information sur le logement (Adil) de votre département.

Pour plus de détails sur vos droits et obligations de locataire, consultez la fiche officielle Service-Public et les textes de loi applicables listés ci-dessous.