Vue d'ensemble
Ce qu'il faut retenir sur l'habitat insalubre : définition, autorité compétente, procédure et conséquences pour les occupants.
Ce qu'il faut savoir
- L'insalubrité est caractérisée lorsqu'un immeuble ou un logement, vacant ou non, présente un danger ou risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes, du fait de son état ou des conditions dans lesquelles il est occupé, exploité ou utilisé.
- L'autorité compétente pour prendre des mesures est le préfet, qui intervient pour protéger la sécurité et la santé des personnes.
- Toute personne ayant connaissance de faits révélant une situation d'insalubrité doit le signaler au préfet, y compris via le service en ligne Signal Logement pour les signes de non-décence du logement loué.
- La situation d'insalubrité est constatée par le directeur général de l'agence régionale de santé (ARS) ou le directeur du service communal d'hygiène et de santé (SCHS), qui établit un rapport de la situation.
- À l'issue d'une procédure contradictoire, le préfet prend un arrêté de traitement d'insalubrité pouvant prescrire réparation, démolition ou interdiction d'habiter, temporaire ou définitive.
- En cas d'interdiction temporaire, la personne tenue d'exécuter les mesures doit assurer l'hébergement décent des occupants ; en cas d'interdiction définitive, elle doit les reloger et verser une indemnité égale à 3 mois du nouveau loyer.
- En cas de non-exécution des mesures, une astreinte pouvant atteindre 1 000 € par jour de retard peut être prononcée, et le préfet peut faire exécuter les mesures d'office aux frais de la personne défaillante.
Conditions essentielles
- Un danger ou risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes doit être caractérisé.
- Les visites d'évaluation ne peuvent avoir lieu, pour les lieux à usage d'habitation, qu'entre 6 heures et 21 heures.
- Une procédure contradictoire est mise en place avec la personne tenue d'exécuter les mesures, sauf en cas de danger imminent.
- Le délai fixé pour réaliser les mesures prescrites ne peut être inférieur à 1 mois à partir de la notification de l'arrêté.
Les étapes
- Signalement de la situation d'insalubrité au préfet (toute personne, par tous moyens ou via Signal Logement).
- Visite d'évaluation ordonnée par le préfet pour évaluer les risques d'insalubrité.
- Constatation de la situation par le directeur général de l'ARS ou le directeur du SCHS, qui établit un rapport de la situation.
- Mise à disposition du rapport à la personne tenue d'exécuter les mesures (propriétaire ou titulaire de droits réels immobiliers), qui peut présenter ses observations (délai minimum de 15 jours, ou 2 mois pour le syndic en copropriété).
- Prise d'un arrêté de traitement d'insalubrité par le préfet à l'issue de la procédure contradictoire (ou sans elle en cas de danger imminent).
- Notification et le cas échéant publication de l'arrêté ; exécution des mesures prescrites dans le délai fixé.
- Vérification de l'exécution par le préfet et prise d'un arrêté de mainlevée lorsque les mesures ont été réalisées.
Cette synthèse reprend les éléments essentiels de la fiche. Les modalités précises de la procédure contradictoire, le sort des logements loués et des occupants, et les conséquences de la non-exécution des mesures sont traités dans les sections suivantes.
Cette synthèse ne remplace pas la fiche
Pour le détail de la procédure contradictoire et du contenu de l'arrêté, voir la section « Quelle est la procédure de traitement d'insalubrité ? ». Pour les obligations imposées au propriétaire et le sort des locataires, voir les sections « Quelles sont les mesures prescrites par l'arrêté de traitement d'insalubrité ? » et « Quel est le sort des occupants d'un logement insalubre ? ».
Qu'est-ce qu'un logement insalubre ?
La notion d'insalubrité, aussi appelée habitat indigne, recouvre les logements dangereux pour la santé ou la sécurité des occupants.
L'insalubrité est caractérisée lorsqu'un immeuble ou un logement, vacant ou non, présente un danger ou risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes, du fait de son état, soit par les conditions dans lesquelles il est occupé, exploité ou utilisé.
Le régime de l'habitat indigne vise à protéger les personnes contre les logements dégradés qui constituent un risque pour leur santé ou leur intégrité physique. La situation peut résulter tant de défauts structurels du bâtiment (humidité, insalubrité, ruine imminente) que des conditions d'occupation (surpopulation, mauvaise hygiène). Le régime s'applique que le logement soit occupé ou vacant, et qu'il soit loué ou non.
Règle
Le traitement de l'insalubrité relève de la compétence du préfet, qui dispose de pouvoirs étendus pour faire cesser le danger : réparation, démolition, interdiction d'habiter temporaire ou définitive. La protection des personnes prime sur les droits du propriétaire lorsque le danger est caractérisé.
La situation d'insalubrité doit être constatée par l'autorité sanitaire compétente (ARS ou SCHS) sur la base d'un rapport établi après visite. Le signalement peut émaner de toute personne, y compris des occupants, des voisins ou des services municipaux.
Qui peut prendre des mesures pour remédier à une situation d'insalubrité ?
Le préfet est l'autorité compétente pour constater l'insalubrité et prescrire les mesures nécessaires.
L'autorité compétente est le préfet. Il intervient pour protéger la sécurité et la santé des personnes en prenant des mesures pour remédier à la situation d'insalubrité.
Toute personne ayant connaissance de faits révélant une situation d'insalubrité doit le signaler au préfet par tous moyens. Le signalement peut notamment être fait à partir d'un service en ligne dédié : Signal Logement, permettant de signaler aux services de l'État les signes de non-décence du logement loué.
Règle
La situation d'insalubrité est constatée par le directeur général de l'agence régionale de santé (ARS) ou le directeur du service communal d'hygiène et de santé (SCHS). Pour cela, le préfet peut faire procéder à toutes visites qui lui paraissent utiles pour évaluer les risques d'insalubrité. Lorsque les lieux sont à usage total ou partiel d'habitation, les visites ne peuvent être faites qu'entre 6 heures et 21 heures.
Si l'occupant s'oppose à la visite ou que la personne ayant qualité pour autoriser l'accès n'a pas pu être contactée, il est nécessaire d'obtenir l'autorisation du juge des libertés et de la détention du tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble pour procéder aux visites.
Quelle est la procédure de traitement d'insalubrité ?
La procédure articule constat sanitaire, procédure contradictoire et prise d'arrêté par le préfet, sous réserve d'une intervention immédiate en cas de danger imminent.
Le directeur de l'ARS ou du SCHS établit un rapport de la situation. Ce rapport est remis au préfet et mis à disposition de la personne qui devra exécuter les mesures visant à remédier à la situation d'insalubrité, c'est-à-dire le propriétaire ou le titulaire de droits réels immobiliers. Ce dernier peut présenter ses observations dans un délai qui ne peut pas être inférieur à 15 jours.
Si l'adresse actuelle n'est pas connue ou faute de pouvoir identifier la personne, l'information le concernant est affichée à la mairie et sur la façade de l'immeuble. Lorsque les désordres concernent uniquement les parties communes d'un immeuble en copropriété, l'information sur la mise à disposition du rapport est faite au syndicat des copropriétaires pris en la personne du syndic de copropriété, qui transmet immédiatement cette information aux copropriétaires. Le syndic peut présenter ses observations dans un délai qui ne peut pas être inférieur à 2 mois.
Règle
En cas de danger imminent, manifeste ou constaté par le rapport de l'ARS ou du SCHS, le préfet ordonne, par arrêté, au propriétaire ou titulaire de droits réels immobiliers, et sans procédure contradictoire préalable, les mesures indispensables pour faire cesser ce danger dans un délai qu'il fixe. Lorsqu'aucune autre mesure ne permet d'écarter le danger, le préfet peut faire procéder à la démolition complète du bien ; il doit pour cela avoir été autorisé par jugement du président du tribunal judiciaire statuant en référé. Si les mesures indispensables n'ont pas été exécutées dans le délai, le préfet les fait exécuter d'office.
Une procédure contradictoire est mise en place avec la personne qui devra exécuter les mesures pour remédier à la situation d'insalubrité. Le préfet informe en même temps les occupants de la mise en place de cette procédure, par courrier, remise contre signature ou affichage sur la façade de l'immeuble. Lorsque l'immeuble est en copropriété, la procédure contradictoire est faite avec le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic, qui en informe immédiatement les copropriétaires et les occupants.
Quelles sont les mesures prescrites par l'arrêté de traitement d'insalubrité ?
L'arrêté de traitement d'insalubrité prescrit les mesures nécessaires pour faire cesser le danger, selon la gravité de la situation.
Selon les circonstances, le préfet peut prescrire l'exécution des mesures suivantes : réparation ou toute autre mesure propre à remédier à la situation (comprenant, si nécessaire, des mesures sur la salubrité des bâtiments mitoyens) ; démolition de tout ou partie de l'immeuble ; cessation de la mise à disposition du local ou de l'installation à des fins d'habitation ; interdiction d'habiter, d'utiliser ou d'accéder aux lieux, temporairement ou définitivement.
La démolition ne peut être décidée que s'il n'existe aucun moyen technique de remédier à l'insalubrité ou lorsque les mesures nécessaires à une remise en état du bien aux normes seraient plus coûteuses que sa reconstruction. De même, l'interdiction définitive d'habiter ne peut être décidée que si l'absence de moyen technique de remédiation ou le coût supérieur des travaux de remise en état le justifient.
Règle
L'arrêté mentionne le délai dans lequel les mesures devront être réalisées, délai qui ne peut pas être inférieur à 1 mois à partir de la notification de l'arrêté de traitement d'insalubrité. Il mentionne également les conséquences en cas de non-exécution des mesures, telles que paiement d'une astreinte par jour de retard ou exécution d'office des travaux aux frais de la personne qui doit exécuter les mesures.
L'arrêté de traitement d'insalubrité est notifié à la personne tenue d'exécuter les mesures prescrites. Si l'adresse de la personne n'est pas connue ou si elle n'est pas identifiable, la notification est affichée à la mairie et sur la façade de l'immeuble. Lorsque l'immeuble est en copropriété, la notification est faite au syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, qui doit en informer immédiatement les copropriétaires et les occupants. À la demande du préfet, l'arrêté est publié au fichier immobilier ou au livre foncier dont dépend le bien.
Quel est le sort des occupants d'un logement insalubre ?
L'arrêté de traitement d'insalubrité entraîne des conséquences à l'égard des locataires ou occupants en place : hébergement, relogement et effet sur les baux.
Les mesures à respecter diffèrent selon que l'arrêté de traitement d'insalubrité comporte une interdiction temporaire ou définitive d'habiter dans les lieux.
Lorsque l'arrêté comporte une interdiction temporaire d'habiter dans les lieux, ou lorsque les travaux nécessaires pour remédier au danger les rendent temporairement inhabitables, la personne tenue d'exécuter les mesures doit assurer l'hébergement décent des occupants correspondant à leurs besoins et possibilités. L'hébergement doit être assuré jusqu'à la fin des travaux prescrits ; à la fin des travaux, le préfet doit assurer le relogement des occupants dans leur ancien logement. Si la personne ne respecte pas son obligation d'hébergement, le préfet prend les dispositions nécessaires pour assurer l'hébergement des occupants, le coût étant mis à la charge de la personne.
Règle
Lorsque l'arrêté comporte une interdiction définitive d'habiter dans les lieux ou en cas d'évacuation à caractère définitif, la personne tenue d'exécuter les mesures doit assurer le relogement des occupants correspondant à leurs besoins et possibilités. Elle doit en outre verser aux occupants une indemnité d'un montant égal à 3 mois de leur nouveau loyer pour couvrir leurs frais de réinstallation. Si un occupant refuse 3 offres de relogement, la personne tenue d'exécuter les mesures peut saisir le tribunal judiciaire du lieu du bien pour demander la résiliation du bail ou du droit d'occupation et l'autorisation d'expulser l'occupant.
À partir de la notification de l'arrêté de traitement d'insalubrité, les locaux vacants ne peuvent pas être loués ou mis à disposition ou occupés pour quelque usage que ce soit. Lorsque l'arrêté comporte une interdiction définitive d'habiter et d'utiliser les lieux, les baux et contrats d'occupation poursuivent leurs effets, mais le loyer ou toute autre somme versée cesse d'être dû : cette cessation démarre à partir du 1ᵉʳ jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté (ou de son affichage) et jusqu'au 1ᵉʳ jour du mois qui suit l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée. Les sommes qui n'auraient pas dû être versées doivent être restituées à l'occupant ou déduites des loyers dont il devient à nouveau redevable.
Occupants et hébergement : les dispositifs de protection
- Convention d'occupation précaire : le préfet peut conclure une telle convention avec tout bailleur ou toute structure d'hébergement pour mettre à disposition des logements, dans la limite de la fin du mois suivant la notification de l'arrêté de mainlevée.
- Occupants de bonne foi : ceux qui sont restés dans les lieux faute d'avoir reçu une offre de relogement correspondant à leurs besoins et possibilités ne peuvent pas être expulsés.
- Action en expulsion : en cas de refus de quitter les lieux à la fin d'une convention d'occupation précaire, et faute d'action du propriétaire, le préfet peut exercer cette action aux frais de la personne tenue d'exécuter les mesures.
- Au-delà de 3 ans, toute éviction est considérée comme définitive.
Quelles sont les conséquences en cas de non-exécution des mesures ?
Le défaut d'exécution des mesures prescrites par l'arrêté expose la personne tenue de les réaliser à une astreinte et à l'exécution d'office des travaux.
La personne qui était tenue de réaliser les mesures doit payer une astreinte. Le préfet peut également faire procéder à l'exécution d'office des mesures. Le montant de l'astreinte est fixé par arrêté du préfet et ne peut pas dépasser 1 000 € par jour de retard.
Pour fixer le montant de l'astreinte, le préfet tient compte de l'ampleur des mesures prescrites et des conséquences de leur non-exécution. L'astreinte est due à partir de la date de notification de l'arrêté la prononçant et jusqu'à la complète exécution des mesures prescrites. Le recouvrement des sommes est engagé à la fin de chaque trimestre.
Règle
Lorsque l'arrêté concerne les seules parties communes d'un immeuble en copropriété, ce sont les copropriétaires qui sont redevables du paiement de l'astreinte. Lorsque l'arrêté concerne un immeuble en indivision, ce sont les indivisaires qui doivent payer solidairement l'astreinte. Le préfet peut décider d'exonérer totalement ou partiellement la personne tenue d'exécuter les mesures s'il est établi qu'elle était dans l'impossibilité de les exécuter intégralement.
La personne tenue d'exécuter les mesures doit informer le préfet de leur réalisation pour que soit mis fin à l'application de l'astreinte. Le préfet peut faire procéder d'office à l'exécution des mesures prescrites, aux frais de la personne qui était tenue de les exécuter ; il doit motiver sa décision pour pouvoir intervenir à sa place. Le préfet peut également décider de faire procéder à la démolition du bien s'il a été autorisé par jugement du président du tribunal judiciaire statuant en référé.
Copropriété : substitution du préfet aux copropriétaires défaillants
- Défaillance caractérisée : les copropriétaires n'ont pas répondu, ou n'ont répondu que partiellement, aux appels de fonds dans un délai de 15 jours après mise en demeure par le syndic.
- Substitution : le préfet peut se substituer aux copropriétaires défaillants pour les sommes exigibles à la date votée par l'assemblée générale ; il est alors *subrogé* dans les droits et actions du syndicat des copropriétaires.
- Délai du préfet : le préfet dispose d'un délai d'un mois pour décider de se substituer aux copropriétaires défaillants.
- Tous copropriétaires défaillants : le préfet ne peut pas recourir à la procédure de substitution, mais peut faire procéder à l'exécution d'office des mesures prescrites.
Textes applicables
- Code de la santé publique : article L.1331-22 (Légifrance)Texte légal
- Code de la construction et de l'habitation : articles L.511-1 à L.511-22 (Légifrance)Texte légal
- Code de la construction et de l'habitation : articles R.511-1 à R.511-13 (Légifrance)Texte légal
- Code la santé publique : article R1331-16Légifrance
- Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtisLégifrance
- Code civil : articles 815 à 815-1Légifrance
Sources officielles
- OuvrirService-Public.fr
Habitat insalubre (ou habitat indigne)
Vérifiée le 2026-10-04
Voir aussi
Le régime de l'habitat insalubre est fixé par le code de la construction et de l'habitation et le code de la santé publique. Le montant de l'astreinte (1 000 € maximum par jour de retard), le délai minimum d'exécution des mesures (1 mois) et les indemnités de relogement (3 mois de nouveau loyer) sont fixés par ces textes. Vérifier les évolutions auprès de la préfecture ou d'un conseiller juridique.