Que risque le propriétaire d'un immeuble ou d'un logement insalubre ou menaçant ruine ?

Vue d'ensemble

Ce qu'il faut retenir des peines encourues par le propriétaire d'un immeuble ou d'un logement insalubre ou menaçant ruine, fait par fait, avec l'aggravation prévue pour les occupants vulnérables.

Cette synthèse présente les faits et les peines. Le détail des peines complémentaires et l'aggravation pour les personnes vulnérables sont traités dans les sections suivantes.

Le principe général

Le propriétaire d'un bien insalubre ou menaçant ruine s'expose à des sanctions pénales.

En tant que propriétaire d'un immeuble ou d'un logement insalubre ou menaçant ruine (en péril), vous risquez une peine de prison, une amende et une peine complémentaire si vous êtes responsable de certains faits.

Les peines varient selon le fait commis et selon la qualité de la personne qui en est victime.

Refus d'exécuter les mesures prescrites

Le premier fait prévu par la fiche est le refus d'exécuter les mesures prescrites par un arrêté.

Refuser délibérément et sans motif légitime d'exécuter les mesures prescrites par l'arrêté de traitement d'insalubrité ou de mise en sécurité (péril) est puni de 1 an d'emprisonnement et de 50 000 € d'amende.

• Peine principale : 1 an d'emprisonnement et 50 000 € d'amende.
• Peine aggravée (occupant vulnérable) : 2 ans d'emprisonnement et 75 000 € d'amende.

Le caractère délibéré du refus, l'absence de motif légitime et le cadre de l'arrêté sont des éléments constitutifs du fait.

Continuer à percevoir un loyer sous arrêté

La perception de sommes alors que le logement fait l'objet d'un arrêté est également sanctionnée.

Continuer à percevoir un loyer ou toute autre somme (y compris rétroactivement) alors que le logement est sous arrêté d'insalubrité ou de mise en sécurité (péril) est puni de 3 ans d'emprisonnement et de 100 000 € d'amende.

• Peine principale : 3 ans d'emprisonnement et 100 000 € d'amende.
• Peine aggravée (occupant vulnérable) : 5 ans d'emprisonnement et 150 000 € d'amende.

La fiche précise que la perception visée inclut toute autre somme, y compris rétroactivement.

La mise à disposition d'un local sur-occupé

La fiche source prévoit un fait relatif à la suroccupation d'un local mis à disposition à des fins d'habitation.

Mettre à disposition un local à des fins d'habitation conduisant manifestement à sa suroccupation, malgré la mise en demeure du préfet, est puni de 2 ans d'emprisonnement et de 75 000 € d'amende.

• Peine principale : 2 ans d'emprisonnement et 75 000 € d'amende.
• Peine aggravée (occupant vulnérable) : 3 ans d'emprisonnement et 100 000 € d'amende.
• Élément du fait : mise en demeure du préfet.

Le caractère manifeste de la suroccupation et l'existence d'une mise en demeure du préfet sont mentionnés par la fiche source.

Le refus de reloger ou d'héberger le locataire

Le refus de reloger ou d'héberger un locataire alors qu'on en a les moyens est sanctionné.

Refuser de reloger ou d'héberger le locataire, bien qu'étant en mesure de le faire, est puni de 3 ans d'emprisonnement et de 100 000 € d'amende.

• Peine principale : 3 ans d'emprisonnement et 100 000 € d'amende.
• Peine aggravée (occupant vulnérable) : 5 ans d'emprisonnement et 150 000 € d'amende.

La fiche vise le refus opposé alors que le propriétaire est en mesure de reloger ou d'héberger le locataire.

Les menaces pour renoncer au relogement

Menacer le locataire pour qu'il renonce à être relogé constitue un fait sanctionné.

Menacer le locataire pour qu'il renonce à être relogé est puni de 3 ans d'emprisonnement et 100 000 € d'amende.

• Peine principale : 3 ans d'emprisonnement et 100 000 € d'amende.
• Peine aggravée (occupant vulnérable) : 5 ans d'emprisonnement et 150 000 € d'amende.

Le fait porte sur la menace destinée à faire renoncer le locataire à son relogement.

La dégradation du logement

Dégrader le logement pour faire partir le locataire est également prévu par la fiche.

Dégrader le logement ou le rendre impropre à l'habitation pour faire partir le locataire est puni de 3 ans d'emprisonnement et 100 000 € d'amende.

• Peine principale : 3 ans d'emprisonnement et 100 000 € d'amende.
• Peine aggravée (occupant vulnérable) : 5 ans d'emprisonnement et 150 000 € d'amende.

Le fait vise la dégradation ou la mise en état d'impropreté à l'habitation dans le but de faire partir le locataire.

Le refus de respecter une cessation ou une interdiction

Le refus de respecter une demande de cessation ou une interdiction est aussi sanctionné.

Refuser de respecter la demande de cessation de mise à disposition d'un local ou d'une installation à des fins d'habitation, ou une interdiction d'habiter, d'utiliser ou d'accéder aux lieux, est puni de 3 ans d'emprisonnement et 100 000 € d'amende.

• Peine principale : 3 ans d'emprisonnement et 100 000 € d'amende.
• Peine aggravée (occupant vulnérable) : 5 ans d'emprisonnement et 150 000 € d'amende.
• Objet du refus : cessation de mise à disposition ou interdiction d'habiter, d'utiliser ou d'accéder aux lieux.

Le fait porte sur le refus de se conformer à la cessation ou à l'interdiction visée par la fiche source.

L'aggravation envers une personne vulnérable

Les peines encourues sont aggravées dans un cas particulier expressément visé par la fiche.

Lorsque les faits sont commis à l'encontre d'un occupant qui est une personne vulnérable, notamment un ressortissant étranger en situation irrégulière, les peines sont aggravées.

La fiche source cite expressément comme exemple de personne vulnérable un ressortissant étranger en situation irrégulière.

Les peines complémentaires

Pour chacun des faits prévus, les juges peuvent ajouter des peines complémentaires.

Les juges peuvent ajouter l'une des peines complémentaires suivantes : confiscation de l'immeuble ou du logement, interdiction d'exercer une activité professionnelle ou sociale pour une durée de 5 ans maximum dès lors que les facilités procurées par cette activité ont servi pour préparer ou commettre l'infraction, et interdiction d'acheter un bien immobilier pour le louer pendant 10 ans maximum.

• Confiscation de l'immeuble ou du logement.
• Interdiction d'exercer une activité professionnelle ou sociale pour une durée de 5 ans maximum, dès lors que les facilités procurées par cette activité ont servi pour préparer ou commettre l'infraction.
• Interdiction d'acheter un bien immobilier pour le louer pendant 10 ans maximum.

Ces peines complémentaires sont présentées par la fiche source comme applicables à chacun des faits énumérés.

Récapitulatif des peines

Le tableau suivant récapitule les peines principales et aggravées pour chaque fait prévu par la fiche source.

Ce tableau reprend les éléments de la fiche source officielle. Il ne se substitue pas à l'appréciation du juge.

Qui peut vous aider ?

Une structure d'information peut accompagner les propriétaires et les locataires.

• Agence départementale pour l'information sur le logement (Adil) : information sur le logement, avec un site officiel et un outil de recherche d'interlocuteur près de chez vous.

Un numéro de téléphone est également indiqué par la fiche source : 0 806 706 806, ouvert de 9h à 12h et de 14h à 17h, coût d'un appel local.

Définitions utiles

Quelques termes employés par la fiche source méritent d'être précisés.

Habitat insalubre

Logement ou immeuble présentant des risques pour la santé ou la sécurité des occupants.

Habitat menaçant ruine (en péril)

Immeuble ou logement présentant un danger pour la sécurité, justifiant une mise en sécurité.

Arrêté de traitement d'insalubrité

Acte prescrivant des mesures de traitement d'un logement insalubre.

Arrêté de mise en sécurité (péril)

Acte prescrivant des mesures relatives à un immeuble menaçant ruine.

Personne vulnérable

Occupant au titre duquel les peines sont aggravées, notamment un ressortissant étranger en situation irrégulière.

Peine complémentaire

Sanction ajoutée à la peine principale par le juge : confiscation, interdiction d'exercer une activité ou d'acheter pour louer.

Ces définitions reformulent les termes employés par la fiche source et ne les étendent pas.

Points de vigilance

Quelques points appellent une attention particulière.

• Distinguer insalubrité et péril : deux régimes distincts de traitement.
• Repérer la mise en demeure du préfet : elle conditionne la sanction de la suroccupation.
• Tenir compte de la vulnérabilité : les peines sont aggravées lorsque l'occupant est une personne vulnérable.
• Anticiper les peines complémentaires : confiscation et interdictions peuvent s'ajouter.

Ces points résultent de la combinaison des faits et des peines décrits dans la fiche source officielle.