Recouvrement des charges de copropriété impayées

Vue d'ensemble

Ce qu'il faut retenir sur le recouvrement des charges de copropriété impayées : rôle du syndic, étapes amiables puis judiciaires, mesures de sûreté et délai de prescription.

Cette synthèse reprend les éléments essentiels de la fiche. Les détails — charges recouvrables, mise en demeure, déchéance du terme, saisine du juge, mesures de sûreté — sont traités dans les sections suivantes.

Quelles charges le syndic peut-il exiger ?

Les charges de copropriété sont les dépenses de l'immeuble que les copropriétaires doivent payer, chacun à hauteur de sa quote-part. Le recouvrement est de la compétence exclusive du syndic de copropriété.

• Avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété.
• Provisions du budget prévisionnel (charges courantes de fonctionnement).
• Provisions pour le fonds de travaux (réservé aux grosses réparations).
• Provisions pour les travaux de conservation ou d'entretien de l'immeuble, les travaux portant sur les éléments d'équipements communs et les travaux d'amélioration.
• Provisions pour les études techniques de l'immeuble (diagnostics et consultations).
• Avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux (PPT) adopté par l'assemblée générale.
• Avances décidées en assemblée générale destinées à combler un manque temporaire de trésorerie.
• Contributions dues au titre de l'emprunt collectif : quote-part de remboursement du prêt, intérêts, frais éventuels de caution, frais et honoraires dus au titre de la mise en œuvre et de la gestion du prêt.

Le syndic dispose d'un large pouvoir d'initiative pour engager les actions en recouvrement : il n'a pas besoin de l'autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires.

Envoyer une relance simple

Lorsque le syndic constate qu'un appel de fonds n'a pas été réglé ou a été payé partiellement, il doit d'abord envoyer une relance simple au copropriétaire concerné.

Si la relance simple n'a pas de formalisme imposé par la loi, il est recommandé de la conserver (copie de la lettre ou de l'email) afin de constituer un dossier de recouvrement complet en cas d'escalade judiciaire.

Envoyer une mise en demeure

Si la relance simple ne fonctionne pas, le syndic doit envoyer une mise en demeure au copropriétaire défaillant. Il s'agit de l'acte par lequel le syndic demande officiellement à un copropriétaire de régler ses charges impayées dans un délai donné, avant d'engager une procédure judiciaire.

• Nom, prénom et adresse du copropriétaire défaillant.
• Adresse de la copropriété.
• Montant des charges impayées, souvent accompagné d'un décompte.
• Délai dans lequel le copropriétaire défaillant doit régler le montant de ses impayés (par exemple, 15 jours).
• Sanction en cas de non-paiement.

Les frais de mise en demeure engagés par le syndic sont à la charge du copropriétaire défaillant. Des intérêts de retard sont dus au taux légal à partir de la mise en demeure.

La déchéance du terme

Le syndic peut opter pour une procédure spéciale de recouvrement avec déchéance du terme. Cela signifie que si un copropriétaire ne paie pas un appel de fonds, le syndic peut exiger le règlement immédiat de l'arriéré de charges ainsi que de toutes les sommes futures restantes sur l'exercice en cours, même si leur date d'échéance n'est pas encore arrivée.

• Nom, prénom et adresse du copropriétaire défaillant.
• Adresse de la copropriété.
• Nature et montant des provisions réclamées (budget prévisionnel, dépenses pour travaux non comprises dans ce budget et cotisations fonds travaux).
• Délai de 30 jours dans lequel le copropriétaire défaillant doit régler le montant de ses impayés.
• Contenu de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.
• Sanction encourue d'exigibilité immédiate des provisions futures.

La déchéance du terme constitue une sanction contractuelle prévue par la loi : elle permet à la copropriété de ne pas subir les conséquences d'un impayé prolongé sur la trésorerie de l'exercice en cours.

En cas d'impayés inférieurs ou égaux à 5 000 € : les mesures alternatives

En cas d'impayés de charges inférieur ou égal à 5 000 €, le syndic doit faire appel à une mesure alternative de règlement des conflits avant de saisir le juge.

Pour les créances dont le montant est inférieur à 5 000 €, il est également possible de mettre en œuvre une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances. Cette procédure est mise en œuvre par un commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur). En cas d'accord entre les parties (syndicat des copropriétaires et copropriétaire défaillant) sur le montant et les conditions de paiement de la dette, la copropriété obtient un titre exécutoire qui a la même valeur qu'un jugement. En l'absence d'accord, il faudra saisir le juge.

En cas d'échec des démarches amiables, recourir au juge

Si le copropriétaire défaillant n'a pas réagi aux relances amiables dans les délais donnés, ou si aucun accord amiable de remboursement de la dette n'a pu être trouvé, le syndic doit saisir le tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble.

• Une injonction de payer : procédure simplifiée permettant d'obtenir un titre exécutoire sans audience, si le copropriétaire ne s'oppose pas à la demande.
• Une procédure classique de recouvrement : permettant d'obtenir le règlement de toutes les charges dues au jour de l'assignation ou de l'audience de plaidoiries.
• Une procédure spéciale dite accélérée au fond : permettant d'obtenir le règlement de l'arriéré de charges et de toutes les provisions de l'exercice devenues exigibles (y compris les provisions futures, en cas de déchéance du terme).

Le copropriétaire défaillant peut également être condamné à payer des dommages et intérêts s'il a causé un préjudice au syndicat des copropriétaires. Ce dommage doit être différent du simple retard : c'est le cas, par exemple, de l'impossibilité de réaliser des travaux nécessaires ou d'un déficit de trésorerie persistant.

Saisir les biens du copropriétaire défaillant

Toute créance du syndicat des copropriétaires à l'encontre du copropriétaire défaillant est garantie par une hypothèque légale, qui permet à la copropriété de bénéficier d'un droit de préférence (être payé en priorité) en cas de vente amiable ou de saisie immobilière du lot de copropriété.

• Hypothèque légale : droit de préférence sur le lot, inscrit sans autorisation de l'assemblée générale.
• Opposition sur le prix de vente : lorsque le copropriétaire débiteur vend son lot, le syndic peut former une opposition entre les mains du notaire pour bloquer tout ou partie du prix de vente et obtenir le règlement des sommes dues avant que le vendeur ne perçoive le solde.
• Saisie conservatoire : le syndic peut recourir à une mesure de saisie conservatoire pour saisir les meubles du copropriétaire défaillant.

Le syndic n'a pas à obtenir l'autorisation préalable du juge pour engager une mesure de saisie conservatoire ou une mesure de sûreté judiciaire (par exemple, hypothèque) à l'encontre du copropriétaire défaillant.

Le délai de recouvrement des charges impayées

Les charges de copropriété impayées peuvent être réclamées pendant un délai maximum de 5 ans.

La prescription est une cause d'extinction de la dette : au-delà de 5 ans, le syndicat ne peut plus obtenir le paiement en justice. Il est donc essentiel pour le syndic d'engager les actions de recouvrement dans les délais.

Questions fréquentes

Les questions les plus fréquemment posées sur le recouvrement des charges de copropriété impayées.

Qui peut engager le recouvrement des charges impayées ?

Le recouvrement des charges est de la compétence exclusive du syndic de copropriété. Il ne peut pas confier cette tâche à un tiers. Le syndic a un large pouvoir d'initiative et n'a pas besoin de l'autorisation de l'assemblée générale pour engager des actions en recouvrement.

Quelle est la différence entre une relance simple et une mise en demeure ?

La relance simple est une première démarche amiable (lettre simple et/ou email) rappelant que la date de paiement est dépassée. La mise en demeure est un acte plus formel, envoyé par voie électronique (ou LRAR sur demande), demandant officiellement le règlement dans un délai donné avant toute procédure judiciaire. Seule la mise en demeure fait courir les intérêts de retard au taux légal.

Que se passe-t-il si je ne paie pas mes charges de copropriété ?

En cas d'impayé, le syndic envoie d'abord une relance simple, puis une mise en demeure. Si l'impayé est au maximum 5 000 €, une mesure alternative (conciliateur, médiateur, procédure participative) est obligatoire avant tout recours au juge. Sinon, le syndic peut saisir le tribunal judiciaire. Des intérêts de retard sont dus au taux légal, et le syndic peut inscrire une hypothèque sur votre lot.

Qu'est-ce que la déchéance du terme ?

La déchéance du terme permet au syndic d'exiger le règlement immédiat de l'arriéré de charges et de toutes les sommes futures restantes sur l'exercice en cours, même si leur date d'échéance n'est pas encore arrivée. Elle s'applique si, après la mise en demeure, le copropriétaire ne règle pas sa dette dans un délai de 30 jours.

Combien de temps peut-on réclamer des charges impayées ?

Les charges de copropriété impayées peuvent être réclamées pendant un délai maximum de 5 ans à compter de leur exigibilité. Passé ce délai, la dette est en principe prescrite et ne peut plus être exigée en justice.

Quelles mesures de sûreté le syndic peut-il prendre ?

Le syndic peut inscrire une hypothèque légale sur le lot du copropriétaire défaillant (sans autorisation de l'assemblée générale), former une opposition sur le prix de vente entre les mains du notaire en cas de vente du lot, ou recourir à une saisie conservatoire des meubles. Il n'a pas besoin de l'autorisation préalable du juge pour ces mesures.