Création d'une ouverture ou d'un aménagement avec vue chez le voisin : quelles sont les règles ?

Vue d'ensemble

Ce qu'il faut retenir sur les ouvertures et aménagements avec vue chez le voisin : distances réglementaires, types d'autorisation d'urbanisme et formalités déclaratives.

Si vous ne respectez pas les règles de distance, le voisin peut saisir le tribunal judiciaire : le juge peut vous obliger à rendre les ouvertures translucides, à démolir les aménagements et à l'indemniser pour le préjudice causé.

Ouvertures avec vue : règles de distance

Lorsqu'une ouverture (fenêtre, porte, baie vitrée) permet de voir chez le voisin, des règles de distance s'appliquent entre l'extérieur de l'ouverture et la limite du terrain voisin. Elles varient selon qu'il s'agit d'une vue droite ou d'une vue oblique.

Les règles de distance vis-à-vis des limites de propriété varient en fonction du type de vue : vue droite (ou directe) et vue oblique (ou indirecte).

Le plan local d'urbanisme (PLU) de la commune peut prévoir des distances encore plus grandes dans certains cas. Il convient de se renseigner auprès de la mairie avant de réaliser les travaux, en plus du respect des règles de droit civil entre voisins.

Ouvertures sans vue : jours de souffrance et parois en briques de verre

Certaines ouvertures ne permettent pas de voir chez le voisin et échappent alors aux règles de distance : les jours de souffrance, les parois en briques de verre et les ouvertures sans vue sur le terrain voisin.

Lorsqu'une ouverture ne laisse passer que la lumière sans permettre de voir chez le voisin, les règles de distance vis-à-vis des limites de propriété ne s'appliquent pas.

Les jours de souffrance et les parois en briques de verre constituent des solutions alternatives pour apporter de la lumière dans un logement sans créer de conflit de vue avec le voisin. La hauteur de placement (2,6 m au rez-de-chaussée, 1,9 m aux étages) garantit que personne ne peut voir chez le voisin depuis ces ouvertures.

Aménagements extérieurs créant une vue

Les aménagements extérieurs — balcons, terrasses, vérandas, escaliers extérieurs, toit-terrasses accessibles ou élévations de terrain — qui créent des vues sur les propriétés voisines sont soumis aux mêmes règles de distance que les ouvertures.

Lorsque vous réalisez des aménagements qui créent des vues sur les propriétés voisines, vous devez respecter certaines règles de distance vis-à-vis de la limite de propriété avec le terrain voisin. Ces règles s'appliquent aussi aux toit-terrasses lorsqu'ils sont accessibles et aux élévations de terrain qui permettent de voir sur la propriété du voisin.

En cas de non-respect des règles de distance lors de la création de vues chez le voisin, ce dernier peut saisir le tribunal judiciaire pour un litige civil. Le juge peut vous obliger à rendre les ouvertures translucides ou à démolir les aménagements. Le juge peut aussi vous condamner à l'indemniser pour le préjudice causé. La régularisation a posteriori peut donc s'avérer bien plus coûteuse qu'un projet initialement conforme.

Autorisation d'urbanisme : création d'ouverture

La création d'une ouverture modifie l'aspect extérieur du bâtiment : une déclaration préalable de travaux doit être déposée en mairie. Un permis de construire est requis si les travaux s'accompagnent d'un changement de destination.

En créant une ouverture (porte, fenêtre, jour de souffrance…), vous modifiez l'aspect extérieur du bâtiment. Vous devez déposer une déclaration préalable de travaux (DP) en mairie.

Les ouvertures intérieures — c'est-à-dire celles qui ne donnent pas sur l'extérieur du bâtiment — ne modifient pas l'aspect extérieur et ne sont pas soumises à autorisation d'urbanisme. Seules les ouvertures créées sur un mur extérieur sont concernées par l'obligation de déclaration préalable.

Autorisation d'urbanisme : création d'aménagement extérieur

Le choix entre déclaration préalable et permis de construire pour un aménagement extérieur (balcon, terrasse, véranda, escalier) dépend de l'emprise au sol du projet et de la zone dans laquelle il se situe.

En fonction de l'emprise au sol de votre projet et de la zone dans laquelle il se situe — zone urbaine d'un PLU ou sites protégés —, vous devez déposer une déclaration préalable de travaux ou une demande de permis de construire auprès de votre mairie.

L'emprise au sol correspond à la surface au sol occupée par les constructions, au niveau du sol naturel, projetée à la verticale. Elle est distincte de la surface de plancher, utilisée pour d'autres calculs en urbanisme. Pour vérifier précisément la nature de votre projet, la mairie dispose d'un guichet urbanisme et peut délivrer un certificat d'urbanisme.

Affichage de l'autorisation et contestation

Une autorisation d'urbanisme obtenue doit être affichée sur le terrain dès la notification de l'arrêté, pendant toute la durée du chantier. Ce déclenche un délai de 2 mois pendant lequel un tiers peut la contester.

Si vous avez obtenu une autorisation d'urbanisme, vous devez l'afficher sur le terrain dès la notification de l'arrêté. En l'absence de notification de la mairie dans le délai d'instruction imparti, vous bénéficiez d'une autorisation tacite : dans ce cas, vous devez afficher le récépissé de dépôt du dossier dès la fin de ce délai.

L'affichage régulier et lisible du panneau est la condition de départ du délai de contestation par les tiers : un affichage irrégulier (panneau illisible, non visible depuis la voie publique) peut permettre à un tiers de contester l'autorisation même après l'expiration du délai normal de 2 mois. Conservez des photographies datées de votre panneau d'affichage en situation.

Déclarer l'achèvement des travaux (DAACT)

Quand les travaux sont terminés, une déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (DAACT) doit être envoyée à la mairie. Le dépôt se fait par voie dématérialisée, par lettre recommandée ou en main propre, selon les communes.

Quand vous avez terminé vos travaux, vous devez envoyer à la mairie une déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (DAACT). Ce document permet de déclarer l'achèvement de vos travaux ainsi que leur conformité par rapport à l'autorisation accordée.

La DAACT atteste de la conformité des travaux réalisés par rapport à l'autorisation obtenue. Son dépôt marque l'aboutissement de la procédure d'urbanisme et déclenche le cas échéant les obligations déclaratives fiscales liées aux travaux.

Déclarer les travaux aux impôts

Vos travaux peuvent avoir une incidence sur vos impôts fonciers. La création d'ouvertures et d'aménagements extérieurs n'est pas soumise à la taxe d'aménagement, mais la construction d'une véranda de plus de 5 m² de surface de plancher l'est.

La création d'ouvertures (fenêtres, portes ou jours de souffrance) ou d'aménagements extérieurs (balcons, terrasses, escaliers extérieurs) ne sont pas soumis au paiement de la taxe d'aménagement. En revanche, la construction d'une véranda de plus de 5 m² de surface de plancher est soumise au paiement de la taxe d'aménagement.

Le décompte de la surface de plancher de la véranda s'effectue selon les règles du code de l'urbanisme. Une véranda de 5 m² ou moins échappe à la taxe d'aménagement ; au-delà, la déclaration fiscale dans les 90 jours est obligatoire, sous peine de majorations en cas de déclaration tardive ou absente.

Travaux en copropriété

Si vous réalisez vos travaux dans un immeuble en copropriété, vous devez obtenir l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires avant de les entreprendre.

Si vous réalisez vos travaux dans un immeuble en copropriété, vous devez avoir l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires avant de les entreprendre.

Pour les travaux affectant les parties communes ou modifiant l'aspect de l'immeuble, la consultation de l'assemblée générale est une étape préalable incontournable. Le règlement de copropriété peut par ailleurs prévoir des restrictions supplémentaires : consultez-le avant de déposer votre demande d'autorisation d'urbanisme.

Qui peut aider ?

Plusieurs services peuvent accompagner les propriétaires dans leurs projets d'ouvertures et d'aménagements : la mairie (guichet urbanisme), les Adil, les Maisons de justice et du droit et le centre départemental des impôts fonciers.

La mairie est l'interlocuteur principal pour toute question d'urbanisme : elle délivre les informations sur le PLU, instruit les demandes d'autorisation et reçoit les dossiers de DAACT.

Avant tout dépôt de dossier, un échange avec le service urbanisme de la mairie permet de vérifier le zonage du PLU, les règles de distance éventuellement plus exigeantes et la nature exacte de l'autorisation requise — étape préventive des plus utiles pour éviter un recours du voisin ou un refus d'autorisation.