Vue d'ensemble
Ce qu'il faut savoir
- Une terrasse de plain-pied non couverte est dispensée de formalité, sauf en secteur protégé où une déclaration préalable (DP) est toujours requise.
- Une terrasse surélevée ou couverte est soumise à DP ou PC selon sa surface d'emprise au sol et la localisation du terrain.
- En zone urbaine d'un PLU : DP si l'emprise au sol est au maximum 40 m², PC au-delà.
- En dehors d'une zone urbaine d'un PLU : DP si l'emprise au sol est au maximum 20 m², PC au-delà.
- En secteur protégé : les seuils sont les mêmes qu'en zone urbaine PLU (40 m²), mais une DP est requise même pour une terrasse de plain-pied.
- Quelle que soit la formalité, le projet doit respecter le PLU local et les distances minimales par rapport aux limites de propriété et au voisinage.
Conditions essentielles
- Dispensé de formalité : terrasse de plain-pied, non couverte, hors secteur protégé.
- Déclaration préalable (DP) : terrasse surélevée ou couverte au maximum 40 m² en zone urbaine PLU ou en secteur protégé ; terrasse de plain-pied en secteur protégé ; terrasse surélevée ou couverte au maximum 20 m² hors zone urbaine PLU.
- Permis de construire (PC) : terrasse surélevée ou couverte > 40 m² en zone urbaine PLU ou en secteur protégé ; terrasse surélevée ou couverte > 20 m² hors zone urbaine PLU.
- Respecter le PLU local : implantation, hauteur, aspect extérieur, emprise au sol.
- Respecter les distances : terrasse en limite séparative ou à 3 m minimum ; distance de vue de 1,9 m sans se pencher et 0,6 m en se penchant (modifiables avec accord écrit du voisin).
Les étapes
- Vérifier si le terrain se situe en zone urbaine d'un PLU, hors zone urbaine, ou en secteur protégé (renseignement en mairie ou sur le géoportail de l'urbanisme).
- Identifier le type de terrasse : plain-pied ou surélevée/couverte, accolée ou non.
- Mesurer l'emprise au sol projetée pour déterminer le seuil applicable.
- Choisir la formalité : dispense, DP ou PC selon le tableau récapitulatif.
- Constituer le dossier avec les formulaires cerfa et pièces obligatoires (plan de situation, plan de masse, etc.).
- Déposer le dossier en mairie (voie dématérialisée ou papier selon la commune ; à Paris, via le Bureau accueil et service à l'usager - BASU).
Trois critères se combinent pour déterminer la formalité requise : plain-pied ou surélevée/couverte, surface d'emprise au sol, localisation (zone urbaine PLU, hors zone urbaine, secteur protégé). Les seuils de surface et les exceptions sont détaillés dans les sections qui suivent.
Cette synthèse ne remplace pas la fiche
Cette fiche décrit les autorisations d'urbanisme selon le type de terrasse et la localisation du terrain. Les règles spécifiques aux ouvertures et vues chez le voisin relèvent d'une fiche dédiée.
Règles d'implantation et distances à respecter
Quelle que soit la formalité applicable (DP, PC ou dispense), la terrasse doit respecter le plan local d'urbanisme (PLU) de la commune et des distances minimales par rapport aux limites de propriété et au voisinage. Ces règles sont issues du Code civil et du PLU.
Règle
En l'absence de règles locales contraignantes du PLU, la terrasse doit être implantée soit en limite séparative (en touchant la limite du terrain voisin), soit à une distance minimale de 3 mètres de cette limite. La terrasse doit aussi respecter les distances de vue fixées par le Code civil : 1,9 mètre pour une vue droite (sans se pencher) et 0,6 mètre pour une vue oblique (en se penchant). Ces distances peuvent être modifiées avec l'accord écrit du voisin.
Accord écrit du voisin pour déroger aux distances
Les distances de 1,9 m (vue droite) et 0,6 m (vue oblique) peuvent être modifiées par un accord écrit du voisin. Cet accord doit être conservé et présenté en cas de litige. La distance d'implantation de 3 m par rapport à la limite séparative relève du PLU et peut être assouplie localement.
Pour connaître les règles précises applicables localement, contacter le service de l'urbanisme de la mairie ou consulter le PLU en ligne sur le site de la commune ou sur le géoportail de l'urbanisme.
Terrasse de plain-pied : dispense ou déclaration préalable
Une terrasse de plain-pied (non surélevée ou très faiblement surélevée) est en principe dispensée de formalité d'urbanisme. La seule exception : en secteur protégé, une déclaration préalable est toujours requise.
Règle
La terrasse de plain-pied n'est pas considérée comme une construction nouvelle au sens du Code de l'urbanisme : aucune autorisation n'est requise. La terrasse doit néanmoins respecter le PLU local et les règles de distance au voisin. En secteur protégé, une déclaration préalable (DP) est obligatoire quelle que soit la surface.
Terrasse couverte = terrasse surélevée
Une terrasse couverte (par un auvent, une pergola couverte, un débord de toiture) n'est pas une terrasse de plain-pied au sens de la dispense : elle est soumise aux mêmes règles qu'une terrasse surélevée (DP ou PC selon la surface et la zone).
Terrasse surélevée ou couverte accolée : DP ou PC
Une terrasse surélevée ou couverte accolée au bâtiment existant est soumise à déclaration préalable (DP) ou permis de construire (PC) selon la surface d'emprise au sol et la localisation du terrain. Le seuil varie entre 20 et 40 m² selon que le terrain se situe en zone urbaine d'un PLU ou hors d'une telle zone.
| Localisation du terrain | Emprise au sol au maximum 20 m² | Emprise au sol au maximum 40 m² | Emprise au sol > 40 m² |
|---|---|---|---|
| Zone urbaine d'un PLU (terrasse surélevée) | Hors champ : voir 40 m² | Déclaration préalable (DP) | Permis de construire (PC) |
| Hors zone urbaine d'un PLU (terrasse surélevée) | Déclaration préalable (DP) | Permis de construire (PC) | Permis de construire (PC) |
| Secteur protégé (terrasse surélevée) | Hors champ : voir 40 m² | Déclaration préalable (DP) | Permis de construire (PC) |
Zone urbaine d'un PLU (terrasse surélevée)
- Emprise au sol au maximum 20 m²
- Hors champ : voir 40 m²
- Emprise au sol au maximum 40 m²
- Déclaration préalable (DP)
- Emprise au sol > 40 m²
- Permis de construire (PC)
Hors zone urbaine d'un PLU (terrasse surélevée)
- Emprise au sol au maximum 20 m²
- Déclaration préalable (DP)
- Emprise au sol au maximum 40 m²
- Permis de construire (PC)
- Emprise au sol > 40 m²
- Permis de construire (PC)
Secteur protégé (terrasse surélevée)
- Emprise au sol au maximum 20 m²
- Hors champ : voir 40 m²
- Emprise au sol au maximum 40 m²
- Déclaration préalable (DP)
- Emprise au sol > 40 m²
- Permis de construire (PC)
La terrasse surélevée est accolée au bâtiment existant : la construction prend appui sur la maison ou l'immeuble existant. La terrasse non accolée est traitée dans la section suivante.
Terrasse surélevée ou couverte non accolée
Une terrasse surélevée ou couverte non accolée au bâtiment (construite comme une structure indépendante dans le jardin, par exemple) obéit aux mêmes seuils de formalité qu'une terrasse accolée : 20 ou 40 m² d'emprise au sol selon la localisation.
Règle
La terrasse non accolée est traitée comme une construction annexe. Le seuil de formalité ne change pas par rapport à une terrasse accolée : 40 m² en zone urbaine PLU ou en secteur protégé, 20 m² hors zone urbaine PLU. La différence porte sur l'implantation et les pièces justificatives du dossier (en particulier, le plan de masse doit représenter la terrasse dans son environnement).
À surface égale, la terrasse non accolée et la terrasse accolée relèvent des mêmes formalités : la différence est principalement documentaire (plan de masse, repérage par rapport au bâtiment principal).
Cas particulier : secteur protégé
Les secteurs protégés regroupent les abords de monuments historiques, les sites patrimoniaux remarquables, les zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP), les secteurs sauvegardés et les parcs nationaux. Dans ces zones, les règles d'urbanisme sont renforcées.
Règle
En secteur protégé, la terrasse de plain-pied est soumise à DP (alors qu'elle est dispensée hors secteur protégé). La terrasse surélevée ou couverte est soumise à DP ou PC selon les mêmes seuils qu'en zone urbaine PLU (40 m² d'emprise au sol). Le projet doit recevoir l'avis favorable de l'Architecte des Bâtiments de France (ABF) pour les abords de monuments historiques.
Identification du secteur protégé
Pour savoir si votre terrain se situe dans un secteur protégé, consulter le PLU de la commune, le géoportail de l'urbanisme (geoportail-urbanisme.gouv.fr), ou interroger le service de l'urbanisme de la mairie. En cas de doute, l'Architecte des Bâtiments de France (UDAP) peut être consulté.
Dépôt du dossier selon la commune
Le dépôt du dossier varie selon la commune : la plupart des communes acceptent un dépôt par voie dématérialisée, mais certaines imposent encore le papier. À Paris, le dépôt se fait exclusivement par voie dématérialisée auprès du Bureau accueil et service à l'usager (BASU).
Règle
Hors Paris, le dépôt peut se faire par voie dématérialisée selon les dispositions prises par la commune (consulter le site internet de la mairie ou se renseigner sur place), par lettre recommandée avec accusé de réception (RAR), ou en main propre contre récépissé signé par la mairie. À Paris, le dossier doit être transmis au BASU uniquement par voie dématérialisée.
Cas particulier de Paris
À Paris, le Bureau accueil et service à l'usager (BASU) reçoit les dossiers uniquement par voie dématérialisée. Les dépôts papier ou en RAR ne sont pas acceptés. Le récépissé est délivré par voie électronique.
Formulaires à utiliser
Le formulaire à utiliser dépend du type de formalité (DP ou PC) et, pour le PC, du type de bâtiment concerné (maison individuelle ou autre). Chaque formulaire est accompagné d'une notice explicative et de fiches complémentaires obligatoires.
| Type de formalité | Formulaire cerfa | Pièces complémentaires |
|---|---|---|
| Déclaration préalable (DP) | Cerfa n°13703*07 (DP) | Notice explicative · Fiche d'aide pour le calcul de la surface de plancher · Fiche complémentaire/autres demandeurs pour un même projet · Annexe aux formulaires : références cadastrales complémentaires |
| Permis de construire (PC) — maison individuelle | Cerfa n°13406*07 (PCMI) | Notice explicative · Fiche d'aide pour le calcul de la surface de plancher · Fiche complémentaire/autres demandeurs pour un même projet · Annexe aux formulaires : références cadastrales complémentaires |
| Permis de construire (PC) — autre type de bâtiment | Cerfa n°13409*07 (PC) | Notice explicative · Fiche d'aide pour le calcul de la surface de plancher · Dossier spécifique ERP (accessibilité et sécurité incendie) le cas échéant · Fiche complémentaire/autres demandeurs pour un même projet · Annexe aux formulaires : références cadastrales complémentaires |
Déclaration préalable (DP)
- Formulaire cerfa
- Cerfa n°13703*07 (DP)
- Pièces complémentaires
- Notice explicative · Fiche d'aide pour le calcul de la surface de plancher · Fiche complémentaire/autres demandeurs pour un même projet · Annexe aux formulaires : références cadastrales complémentaires
Permis de construire (PC) — maison individuelle
- Formulaire cerfa
- Cerfa n°13406*07 (PCMI)
- Pièces complémentaires
- Notice explicative · Fiche d'aide pour le calcul de la surface de plancher · Fiche complémentaire/autres demandeurs pour un même projet · Annexe aux formulaires : références cadastrales complémentaires
Permis de construire (PC) — autre type de bâtiment
- Formulaire cerfa
- Cerfa n°13409*07 (PC)
- Pièces complémentaires
- Notice explicative · Fiche d'aide pour le calcul de la surface de plancher · Dossier spécifique ERP (accessibilité et sécurité incendie) le cas échéant · Fiche complémentaire/autres demandeurs pour un même projet · Annexe aux formulaires : références cadastrales complémentaires
Durée de validité de l'autorisation
Une autorisation d'urbanisme (DP ou PC) est en principe valable 3 ans à compter de sa délivrance. Les travaux doivent être commencés dans ce délai ; à défaut, une demande de prolongation peut être déposée avant expiration.
Sources officielles
- OuvrirService-Public.fr
Quelle autorisation d'urbanisme faut-il déposer pour faire une terrasse ?
Vérifiée le 2026-10-04
Voir aussi
- Travaux d'extension d'une maison : quelle autorisation d'urbanisme ?
- Travaux sur un bâtiment en secteur protégé (monument historique, site patrimonial remarquable)
- Création d'une ouverture ou d'un aménagement avec vue chez le voisin : règles à respecter
- Urbanisme : quelle est la durée de validité d'une autorisation ?
- Surface de plancher, emprise au sol et surface taxable : règles de calcul
Textes de référence : articles R. 421-1 à R. 421-3 du Code de l'urbanisme (dispense de formalité, déclaration préalable, permis de construire) ; article R. 431-2 (seuils d'emprise au sol) ; article 678 du Code civil (distances de vue) ; article 663 du Code civil (distance par rapport à la limite séparative) ; Code du patrimoine (abords de monuments historiques, sites patrimoniaux remarquables).