Bail d'habitation : travaux à la charge du propriétaire (bailleur)

Vue d'ensemble

Ce qu'il faut savoir sur les travaux à la charge du propriétaire pendant le bail : nature des travaux, formalisme de la notification, obligation de payer le loyer et recours du locataire.

Cette synthèse reprend les éléments essentiels de la fiche. Les détails — liste des travaux, modalités de la notification, recours pendant les travaux, clause travaux — sont traités dans les sections suivantes.

Quels travaux sont à la charge du propriétaire ?

Durant toute la durée du bail, le propriétaire doit faire tous les travaux qui ne sont pas à la charge du locataire, c'est-à-dire tous les travaux qui ne sont pas des réparations locatives.

Durant toute la durée du bail, le propriétaire doit faire tous les travaux qui ne sont pas à la charge du locataire, c'est-à-dire tous les travaux qui ne sont pas des réparations locatives.

• Travaux d'amélioration dans les parties communes ou privatives du même immeuble (digicode, etc.).
• Travaux de maintien en l'état et d'entretien normal du logement (volet défectueux, etc.).
• Travaux d'amélioration de la performance énergétique (isolation, etc.).
• Travaux de mise en conformité avec les critères d'un logement décent.
• Entretien des toitures et façades végétalisées.

Les réparations locatives (petites réparations assimilées à l'entretien courant) restent à la charge du locataire. En cas de doute sur la nature d'une réparation, vérifiez la liste des réparations locatives (décret n° 87-712 du 26 août 1987) ou consultez votre Adil. Les réparations occasionnées par la vétusté ou la force majeure incombent au propriétaire, même s'il s'agit de réparations locatives.

Que doit faire le propriétaire avant d'engager les travaux ?

Avant le début des travaux, le propriétaire doit prévenir le locataire en lui envoyant une notification par lettre recommandée avec accusé de réception ou en la lui remettant en mains propres.

Avant le début des travaux, le propriétaire doit prévenir le locataire. Pour cela, il doit lui envoyer une notification par lettre recommandée avec accusé de réception ou la lui remettre en mains propres.

La notification est une formalité obligatoire : en son absence, le locataire peut contester les conditions de réalisation des travaux et saisir le juge des contentieux de la protection (voir section « Recours du locataire pendant les travaux du propriétaire »).

Que faire si le propriétaire ne fait pas les travaux ?

Si le propriétaire ne fait pas les travaux dont il a la charge, le locataire doit suivre une procédure progressive : avertissement, mise en demeure, conciliation, puis saisine du juge. En aucun cas, le locataire ne peut se faire justice lui-même ni cesser de payer le loyer.

Même si le propriétaire ne fait pas les travaux qu'il doit faire, le locataire doit continuer à payer le loyer. Le locataire ne peut pas se faire justice lui-même : faire grève du loyer expose le bail à être résilié.

• Vérifier que les réparations ne font pas partie des réparations locatives (à la charge du locataire).
• Alerter le propriétaire du problème rencontré (lettre simple ou recommandée).
• Mettre le propriétaire en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception.
• Attendre 2 mois après l'envoi de la mise en demeure.
• Saisir la commission départementale de conciliation ou le conciliateur de justice.
• Saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement (en dernier recours).

Idée reçue : le locataire n'a pas le droit d'arrêter de payer le loyer si le propriétaire ne fait pas les travaux. Le non-paiement du loyer expose le bail à résiliation. La voie est la procédure progressive décrite ci-dessus, qui se termine éventuellement par la saisine du juge.

Recours du locataire pendant les travaux du propriétaire

Pendant la réalisation des travaux par le propriétaire, le locataire dispose de plusieurs recours : baisse de loyer si les travaux durent plus de 21 jours, interruption ou interdiction des travaux dans certains cas, voire résiliation du bail.

Le locataire dispose de recours devant le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement dans plusieurs situations : refus de baisse de loyer pour des travaux de plus de 21 jours, travaux abusifs, vexatoires ou non conformes à la notification, travaux rendant l'utilisation du logement impossible ou dangereuse, réparations urgentes rendant le logement inhabitable.

Le recours au juge des contentieux de la protection est le même dans toutes ces situations : c'est le tribunal dont dépend le logement qui est compétent. La tentative de conciliation préalable est obligatoire pour les litiges jusqu'à 5 000 €.

La clause travaux dans le bail

Lorsque le logement n'est pas en bon état d'usage à l'entrée dans les lieux, le locataire et le propriétaire peuvent convenir que le locataire se charge des travaux, aux frais du propriétaire, via une clause travaux inscrite dans le bail.

Lorsque le logement n'est pas en bon état d'usage à l'entrée dans les lieux du locataire, le locataire et le propriétaire peuvent convenir ensemble que le locataire se charge des travaux ou réparations nécessaires, aux frais du propriétaire. Pour cela, le bail d'habitation ou le bail mobilité doit contenir une clause travaux.

La clause travaux est encadrée par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent et par le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 sur l'état des lieux et la vétusté. Pour plus de sécurité, faites relire la clause par un professionnel (notaire, avocat, Adil).

Où s'adresser et ressources

Pour des informations sur les travaux à la charge du propriétaire ou du locataire, vous pouvez contacter l'Agence départementale pour l'information sur le logement (Adil) de votre département. En cas de litige, les interlocuteurs sont la commission départementale de conciliation, le conciliateur de justice et le juge des contentieux de la protection.

L'Adil (Agence départementale pour l'information sur le logement) de votre département peut vous informer sur les règles relatives aux travaux dans le bail d'habitation. En cas de litige, la commission départementale de conciliation ou le conciliateur de justice peuvent être saisis avant le juge.

• Adil : anil.org — annuaire des Adil ; Service-Public.gouv.fr — trouver votre Adil près de chez vous.
• Commission départementale de conciliation : saisine obligatoire si litige au maximum 5 000 €.
• Conciliateur de justice : alternative à la CDC.
• Juge des contentieux de la protection : tribunal dont dépend le logement.
• Inc-conso : formulaire de réclamation en ligne pour les grosses réparations.

Information à vérifier auprès de l'organisme compétent : les montants, seuils et procédures peuvent évoluer ; vérifiez les dernières évolutions auprès de votre Adil ou d'un conseiller juridique.