Vue d'ensemble
Ce qu'il faut savoir sur les droits du locataire d'usage, ses obligations vis-à-vis du propriétaire et le régime des travaux dans un logement loué.
Ce qu'il faut savoir
- Le logement loué est le domicile du locataire : il en a la jouissance exclusive et peut y vivre librement.
- Le locataire peut aménager librement le logement (peinture, moquette), mais il lui faut l'accord écrit du propriétaire pour les gros travaux de transformation.
- En cas de transformation non autorisée, le propriétaire peut à la fin du bail conserver les travaux sans indemniser le locataire, ou exiger la remise en l'état aux frais du locataire.
- Le locataire en situation de handicap ou de perte d'autonomie peut faire des travaux d'adaptation à ses frais, avec une demande en lettre recommandée : le silence du propriétaire pendant 2 mois vaut accord.
- Même mécanisme pour les travaux de rénovation énergétique : demande écrite, réponse du propriétaire dans les 2 mois, aucune remise en l'état au départ.
- Le locataire doit permettre l'accès au logement pour les travaux à la charge du propriétaire, mais pas les samedis, dimanches et jours fériés.
- Si les travaux du propriétaire durent plus de 21 jours, le locataire peut exiger une baisse de loyer proportionnelle.
- Le locataire ne peut pas sous-louer le logement sans l'accord écrit du propriétaire.
Conditions essentielles
- Respecter l'usage prévu au bail (habitation uniquement, résidence principale, règlement de copropriété le cas échéant).
- Obtenir l'accord écrit du propriétaire avant tout gros travaux de transformation.
- Adresser une demande en lettre recommandée avec accusé de réception pour les travaux d'adaptation ou de rénovation énergétique, en incluant la mention légale obligatoire.
- Attester auprès du propriétaire, dans les 2 mois suivant la fin des travaux, que l'entreprise et les travaux sont conformes à la demande.
Les étapes
- Définir la nature du projet : aménagement libre, transformation, adaptation au handicap ou rénovation énergétique.
- Pour les transformations : demander l'accord écrit du propriétaire avant de commencer les travaux.
- Pour l'adaptation handicap et la rénovation énergétique : envoyer une demande en lettre recommandée avec accusé de réception, en y mentionnant la disposition légale applicable.
- Attendre la réponse du propriétaire (2 mois maximum) ; à défaut de réponse, l'accord est acquis.
- Réserver, le cas échéant, l'intervention d'un architecte si les travaux affectent le gros œuvre de l'immeuble.
- Faire réaliser les travaux par l'entreprise indiquée dans la demande.
- Dans les 2 mois suivant la fin des travaux, attester auprès du propriétaire que l'entreprise et les travaux sont conformes.
- En cas de refus abusif ou de litige, saisir le conciliateur de justice puis le juge des contentieux de la protection.
Les règles diffèrent selon qu'il s'agit de travaux de transformation (accord écrit obligatoire), d'adaptation au handicap ou de rénovation énergétique (demande avec accord tacite après 2 mois). Les aides financières (MaPrime Adapt, crédit d'impôt, aides des collectivités) peuvent prendre en charge tout ou partie des travaux.
Cette synthèse ne remplace pas la fiche
Pour le détail de chaque régime de travaux, voir les sections « Travaux de transformation », « Travaux d'adaptation au handicap ou à la perte d'autonomie » et « Travaux de rénovation énergétique ».
Droit de jouissance exclusive du locataire
Le logement loué constitue le domicile du locataire, qui dispose d'un droit de jouissance exclusive encadré par le bail.
Le logement loué est le domicile du locataire. En conséquence, il en a la jouissance exclusive, c'est-à-dire qu'il peut y vivre librement, à la condition de se conformer au bail et, si le logement se situe dans une copropriété, de se conformer aux règles de la copropriété.
Le locataire a donc le droit d'aménager et d'utiliser les lieux librement. Il peut inviter ou héberger gratuitement les personnes de son choix. Par conséquent, il est interdit au propriétaire d'imposer un droit de visite à son locataire en dehors de tout cadre légal, d'interdire l'accès au logement à des personnes autres que celles faisant partie de la famille du locataire, de pénétrer dans le logement sans l'accord du locataire, d'interdire au locataire d'avoir un animal de compagnie (à moins qu'il ne s'agisse d'un animal dangereux), ou d'interdire au locataire de fumer dans le logement.
Règle
Le locataire peut sous-louer le logement à la condition de demander et d'obtenir l'accord du propriétaire. Toute sous-location sans autorisation expose le locataire à des sanctions, notamment la résiliation du bail.
D'une manière générale, le locataire doit utiliser son logement en respectant la tranquillité du voisinage. Les troubles de voisinage (nuisances sonores, odeurs, etc.) peuvent engager sa responsabilité vis-à-vis du propriétaire et des voisins.
Usage du logement conformément au bail
Le locataire doit utiliser le logement conformément à l'usage prévu dans le contrat de location.
Le locataire doit utiliser le logement en respectant son usage, tel qu'il est prévu dans le bail. Cet usage peut être limité à l'habitation uniquement, ou restreint à une résidence principale.
Si le logement est loué à usage d'habitation uniquement, le locataire a interdiction d'y exercer une activité commerciale qui impliquerait des nuisances dans l'immeuble, notamment si cette activité implique la réception de clientèle ou de marchandises. Si le logement doit être occupé uniquement comme résidence principale, le locataire a interdiction de l'utiliser dans un autre but (par exemple comme résidence secondaire ou local professionnel, sous réserve des dispositions du bail). Si le logement est situé dans un immeuble en copropriété, le locataire doit respecter le règlement de copropriété, qui peut encadrer ou interdire certaines pratiques : étendre du linge aux fenêtres, faire des barbecues, installer des pare-vues sur les balcons, poser des pots de fleurs ou des jardinières sur les rebords des fenêtres.
Règle
Le non-respect de l'usage prévu au bail constitue un motif de résiliation du bail. Le propriétaire peut saisir le juge des contentieux de la protection pour faire constater le manquement du locataire à ses obligations.
Le règlement de copropriété s'impose au locataire comme au propriétaire. En cas de conflit entre les dispositions du bail et celles du règlement de copropriété, ce dernier prime sur l'usage privé du logement. Information à vérifier auprès de l'organisme compétent en cas de doute sur l'interprétation d'une clause.
Travaux de transformation : l'accord écrit du propriétaire
Le locataire peut aménager librement le logement, mais les gros travaux de transformation exigent l'accord écrit du propriétaire.
Le locataire a le droit d'aménager librement le logement qu'il occupe (changement de moquette, rafraîchissement des peintures murales). Cependant, il ne peut pas faire de gros travaux de transformation du local ou de ses équipements sans l'accord écrit du propriétaire. En cas de doute (par exemple, si le locataire veut peindre les murs d'une peinture criarde), il est recommandé de demander l'autorisation du propriétaire avant de faire les travaux envisagés.
Si le locataire fait des travaux de transformation du local ou de ses équipements sans demander l'accord écrit du propriétaire, le propriétaire pourra, lorsque le locataire quittera définitivement le logement : soit conserver les transformations faites, sans indemniser le locataire du coût des travaux ; soit exiger que le locataire remette, immédiatement et à ses frais, le logement dans l'état où il était avant les travaux. Si les travaux de transformation mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local, le propriétaire peut exiger la remise immédiate des lieux en l'état, aux frais du locataire.
Règle
En cas de litige sur le caractère des travaux (simple aménagement ou transformation), il est recommandé de faire appel au conciliateur de justice puis, si nécessaire, de saisir le juge des contentieux de la protection. L'étape de conciliation est toutefois obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge lorsque le litige est inférieur ou égal à 5 000 €.
La frontière entre aménagement libre et transformation n'est pas toujours évidente. En cas d'incertitude, la demande préalable d'accord écrit protège le locataire : en l'absence de contestation du propriétaire dans un délai raisonnable, le locataire dispose d'une présomption de consentement. Information à vérifier auprès de l'organisme compétent.
Travaux d'adaptation au handicap ou à la perte d'autonomie
Le locataire en situation de handicap ou de perte d'autonomie peut faire faire, à ses frais, des travaux d'adaptation du logement, sans que le propriétaire puisse exiger la remise en l'état au départ.
Le locataire en situation de handicap ou de perte d'autonomie (par exemple une personne âgée) peut faire faire, à ses frais, des travaux d'adaptation du logement. Au départ du locataire (à la fin du bail), le propriétaire ne peut pas exiger que le locataire remette le logement dans l'état où il était avant ces travaux.
Il peut s'agir des travaux suivants : création, suppression ou modification de cloisons ou de portes intérieures ; modification de l'aménagement ou de l'équipement des pièces d'eau (cuisine, toilettes, salle d'eau) ; création ou modification des prises électriques ou de communications électroniques et des points d'éclairage ; installation ou adaptation des systèmes de commande (commande des installations électriques, d'eau, de gaz et de chauffage, interphone, signalisation, interrupteurs) ; installation d'élévateurs ou d'appareils permettant notamment le déplacement des personnes à mobilité réduite ; installation ou modification des systèmes de fermeture et d'ouverture (portes, fenêtres, volets) et d'alerte. Avant les travaux, le locataire doit adresser une demande au propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception. Cette lettre doit décrire précisément les transformations envisagées et les conditions dans lesquelles ces travaux seront faits, indiquer l'entreprise qui fera les travaux, et contenir la mention légale suivante : « En application du f de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée tendant à améliorer les rapports locatifs, des travaux d'adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d'autonomie ou des travaux de rénovation énergétique peuvent être réalisés aux frais du locataire. Ces travaux font l'objet d'une demande écrite par lettre recommandée avec demande d'avis de réception auprès du bailleur. L'absence de réponse dans un délai de deux mois à compter de la date de réception de la demande vaut décision d'acceptation du bailleur. Au départ du locataire, le bailleur ne peut pas exiger la remise des lieux en l'état. »
Règle
Après avoir reçu la demande du locataire, le propriétaire a 2 mois pour répondre. L'absence de réponse dans ce délai vaut accord. Durant ces 2 mois, le propriétaire peut : soit indiquer au locataire qu'il accepte les travaux et les conditions dans lesquelles ils sont prévus ; soit indiquer au locataire qu'il souhaite faire faire les travaux à ses frais dans un délai qui ne peut être supérieur à 1 an ; soit saisir le juge du contentieux de la protection, s'il refuse les travaux ou les conditions dans lesquelles ils sont prévus, pour un motif sérieux et légitime. En conséquence, le locataire peut faire faire les travaux prévus s'il se trouve dans au moins 1 des 4 situations suivantes : le propriétaire n'a pas rendu réponse dans le délai de 2 mois ; le propriétaire a donné son accord dans le délai de 2 mois ; le propriétaire, qui s'était engagé à faire faire les travaux, n'a pas respecté le délai d'un an maximum ; le juge a donné tort au propriétaire qui refusait les travaux ou les conditions dans lesquelles les travaux étaient prévus. Lorsque les travaux affectent le gros œuvre de l'immeuble, le propriétaire peut exiger qu'ils soient faits sous la direction et le contrôle d'un architecte, désigné avec son accord ; lorsque le propriétaire saisit le juge, c'est le juge qui désigne l'architecte.
Dans les 2 mois qui suivent la fin des travaux, le locataire doit attester auprès du propriétaire que l'entreprise prévue est bien celle qui est intervenue et que les travaux effectués sont bien ceux qui ont été notifiés et autorisés. Il existe des aides pour financer ces travaux, notamment MaPrime Adapt, un crédit d'impôt, ou les aides des collectivités territoriales.
Travaux de rénovation énergétique
Le locataire peut faire, à ses frais, des travaux de rénovation énergétique du logement, selon une procédure identique à celle des travaux d'adaptation.
Le locataire peut faire des travaux de rénovation énergétique du logement, à ses frais. Au départ du locataire (à la fin du bail), le propriétaire ne peut pas exiger que le locataire remette le logement dans l'état dans lequel il était avant ces travaux.
Il peut s'agir des travaux suivants : isolation des planchers bas ; isolation des combles et des plafonds de combles ; remplacement des menuiseries extérieures ; protection solaire des parois vitrées ou opaques ; installation ou remplacement d'un système de ventilation ; installation ou remplacement d'un système de production de chauffage et d'eau chaude sanitaire et interfaces associées. Ces travaux doivent respecter les normes thermiques et énergétiques des bâtiments existants. Mais ils ne doivent pas affecter la structure du bâtiment, son aspect extérieur, modifier sa destination, ou être soumis à une autorisation administrative (déclaration préalable, permis de construire). Lorsque le logement se situe dans un immeuble collectif, ils ne doivent pas non plus affecter les parties communes ou les éléments d'équipement commun. Avant les travaux, le locataire doit adresser une demande au propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception, en y décrivant précisément les transformations envisagées et les conditions dans lesquelles ces travaux seront faits, en indiquant l'entreprise qui fera les travaux, et en reproduisant la mention légale obligatoire (identique à celle des travaux d'adaptation, rappelée dans la section précédente).
Règle
Après avoir reçu la demande, le propriétaire a 2 mois pour répondre. L'absence de réponse dans ce délai vaut accord. Durant ces 2 mois, le propriétaire peut accepter les travaux, indiquer qu'il souhaite les faire faire à ses frais dans un délai maximum d'1 an, ou saisir le juge du contentieux de la protection pour un motif sérieux et légitime. Le locataire peut faire faire les travaux prévus s'il se trouve dans au moins 1 des 4 situations suivantes : le propriétaire n'a pas répondu dans le délai de 2 mois ; il a donné son accord dans ce délai ; il s'était engagé à faire les travaux mais n'a pas respecté le délai d'un an maximum ; le juge a donné tort au propriétaire qui refusait les travaux ou les conditions prévues.
Dans les 2 mois qui suivent la fin des travaux, le locataire doit attester auprès du propriétaire que l'entreprise prévue est bien celle qui est intervenue et que les travaux effectués sont bien ceux qui ont été notifiés et autorisés. Il existe des aides pour financer les travaux de rénovation énergétique. La mention légale reproduite dans la lettre recommandée est indispensable : sans elle, la demande peut être considérée comme non conforme et le silence du propriétaire ne vaut plus accord.
Travaux du propriétaire et droit de visite
Le locataire doit permettre l'accès à son logement pour les travaux à la charge du propriétaire, dans le respect d'un cadre légal strict.
Le locataire doit permettre l'accès à son logement pour la préparation et la réalisation des travaux à la charge du propriétaire. Il s'agit notamment des travaux d'amélioration dans les parties communes ou privatives du même immeuble (par exemple l'installation d'un digicode), des travaux nécessaires au maintien en l'état et à l'entretien normal du logement (par exemple un volet défectueux), des travaux d'amélioration de la performance énergétique (isolation), des travaux pour respecter les critères d'un logement décent, et de l'entretien des toitures et façades végétalisées.
Avant le début des travaux, le propriétaire doit prévenir le locataire. Pour cela, il doit lui envoyer une notification par lettre recommandée avec accusé de réception, ou la lui remettre en mains propres. Cette notification doit préciser la nature des travaux (amélioration recherchée, caractère d'urgence, performance énergétique prévue) et la façon dont ils vont être faits (date de début, durée, nécessité d'accès). Le locataire n'est pas obligé de permettre l'accès les samedis, les dimanches et les jours fériés. Si les travaux durent plus de 21 jours mais que le propriétaire refuse d'accorder une baisse de loyer proportionnelle à la durée des travaux, le locataire peut faire appel au juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.
Règle
Le locataire dispose de plusieurs recours lorsque les travaux du propriétaire empiètent sur ses droits. Lorsque les travaux, ou leurs conditions de réalisation, ont un caractère abusif ou vexatoire, ou ne sont pas conformes aux conditions indiquées dans la notification, le locataire peut demander au juge d'interrompre ou d'interdire les travaux. Lorsque l'exécution des travaux rend l'utilisation du logement impossible ou dangereuse, le locataire peut demander au juge d'interrompre ou d'interdire les travaux. Lorsque des réparations sont urgentes (par exemple un chauffe-eau en hiver) et que les travaux rendent le logement inhabitable, le locataire peut demander au juge de prononcer la résiliation du bail. Le juge compétent est, dans tous ces cas, le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.
Le droit de visite du propriétaire, en dehors des travaux, est strictement encadré : le propriétaire ne peut pénétrer dans le logement sans l'accord du locataire, sauf pour constater l'état des lieux ou effectuer des réparations urgentes. Le locataire peut refuser toute visite non prévue par la loi ou le bail. Information à vérifier auprès de l'organisme compétent en cas de litige.
Où s'adresser
Plusieurs interlocuteurs peuvent accompagner le locataire dans ses démarches de travaux ou en cas de litige avec le propriétaire.
Pour toute question relative aux travaux, à l'usage du bail ou au droit de visite, le locataire peut se rapprocher des organismes spécialisés en matière locative et des services d'accès au droit.
Le conciliateur de justice est le premier recours en cas de litige avec le propriétaire, notamment sur le caractère des travaux (aménagement ou transformation). L'étape de conciliation est obligatoire pour les litiges inférieurs ou égaux à 5 000 € avant de pouvoir saisir le juge. Le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement est compétent pour les litiges relatifs au bail d'habitation, aux travaux et au droit de visite. Les permanences juridiques et les maisons de justice et du droit offrent des consultations gratuites.
Règle
Pour les travaux d'adaptation au handicap ou de rénovation énergétique, le locataire doit adresser sa demande au propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception, en conservant une copie de la lettre et l'avis de réception. En cas de refus du propriétaire, le recours au juge des contentieux de la protection est possible.
Les aides financières pour les travaux d'adaptation (MaPrime Adapt) et de rénovation énergétique sont versées sous conditions. Le locataire peut se renseigner auprès de l'Agence nationale de l'Habitat (ANAH), de sa caisse d'allocations familiales ou de sa collectivité territoriale. Information à vérifier auprès de l'organisme compétent.
Textes applicables
- Normes thermiques et énergétiques des bâtiments existantsTexte légal — normes applicables aux travaux de rénovation énergétique
- Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 4Légifrance
- Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 7Légifrance
- Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 8Légifrance
- Code civil : article 1724Légifrance
- Code civil : article 1755Légifrance
- Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décentLégifrance
- Décret n°2016-1282 du 29 septembre 2016 sur les travaux d'adaptation du logement aux personnes handicapée ou en perte d'autonomie réalisés aux frais du locataireLégifrance
- Décret n°2022-1026 du 20 juillet 2022 relatif aux travaux de rénovation énergétique réalisés aux frais du locataireLégifrance
- Loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat : article 4Légifrance
- Code rural et de la pêche maritime : articles L214-6 à L214-8-2Légifrance
- Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 2Légifrance
- Réponse ministérielle du 6 avril 1992 relative à la notion de "travaux d'amélioration" dans les parties communes et privativesAssemblée nationale
Sources officielles
- OuvrirService-Public.fr
Utilisation du logement et travaux par le locataire
Vérifiée le 2026-10-04
Voir aussi
- Demander l'autorisation du propriétaire pour des travaux d'adaptation — Modèle INC
- Hébergement, sous-location et cession de bail — Institut national de la consommation
- Aides financières pour adapter son logement — pour-les-personnes-agees.gouv.fr
Les délais (2 mois de réponse du propriétaire, 1 an maximum pour les travaux à la charge du propriétaire, 21 jours pour la baisse de loyer) et les conditions d'accord tacite sont fixés par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Vérifier leur actualité auprès de l'organisme compétent en cas de doute.
