Qui est responsable des dégradations dans un logement en cours de location ?

Vue d'ensemble

Ce qu'il faut retenir sur la responsabilité des dégradations pendant la location : responsabilité selon la cause, vétusté, force majeure et assurance.

Cette synthèse reprend l'essentiel de la fiche. Le détail des personnes dont le locataire répond, de la grille de vétusté et des démarches d'assurance est traité dans les sections suivantes.

Une responsabilité selon la cause

Il s'agit soit du locataire, soit du propriétaire. Cela dépend de la cause de la dégradation.

• La négligence ou le manque d'entretien du logement.
• La vétusté ou l'usure naturelle.
• Un cas de force majeure.
• Un cambriolage.

C'est la qualification de la cause qui détermine si la charge pèse sur le locataire ou sur le propriétaire.

Négligence et manque d'entretien

La négligence ou le manque d'entretien du logement peuvent notamment être à l'origine de certaines détériorations.

• Trou ou tache sur les murs.
• Porte enfoncée.
• Moquette brûlée.
• Parquet abîmé.

La liste des réparations locatives définit les interventions qui incombent au locataire pendant la location.

Les personnes dont le locataire répond

Le locataire est également responsable des détériorations causées durant le bail par au moins l'une des personnes suivantes.

• Personne qui réside habituellement avec lui dans le logement.
• Personne qu'il héberge ou invite.
• Personne qui intervient ponctuellement à sa demande, par exemple un artisan ou un autre professionnel mandaté pour réaliser des travaux.
• Sous-locataire.

La responsabilité du locataire s'étend donc à des personnes qui ne sont pas parties au bail mais dont il répond en raison du lien qui les unit à lui ou à sa demande.

Comment le locataire peut démontrer qu'il n'est pas responsable

Pour ne pas être considéré comme responsable, le locataire doit démontrer par tout moyen qu'il n'est pas responsable des détériorations.

C'est le cas, par exemple, lorsqu'une grosse réparation revenant au propriétaire est à l'origine des détériorations.

La répartition des charges dépend donc aussi de la capacité à établir l'origine réelle de la dégradation.

La vétusté ou usure naturelle

La vétusté correspond à une usure naturelle due à un usage normal et prolongé du logement.

• Peinture dont la couleur a passé.
• Revêtement de sols usés.

La vétusté se distingue de la détérioration par son origine : usure normale et prolongée, et non négligence ou manque d'entretien.

La grille de vétusté

Pour distinguer les dommages liés à la vétusté (à la charge du propriétaire) et les détériorations (à la charge du locataire), le locataire et le propriétaire (ou l'agence immobilière) peuvent décider d'appliquer une grille de vétusté.

Ces éléments servent à faire varier le prix à payer par le locataire pour les réparations locatives, selon sa durée d'occupation du logement.

L'application de la grille est une possibilité ouverte aux parties : elle n'est pas imposée d'office.

Le cas de force majeure

Les dégradations résultant d'un cas de force majeure, par exemple une tempête, sont à la charge du propriétaire.

La force majeure se caractérise par un événement extérieur imprévisible et irrésistible : elle écarte la qualification de négligence du locataire.

Le cambriolage

Lorsqu'un cambrioleur a causé des dégradations dans le logement, le locataire doit recourir à son assurance habitation.

• Contacter son assureur pour déclarer les dégradations.
• Suivre les démarches indiquées par l'assureur.

Ces démarches varient selon le type de contrat d'assurance habitation signé par le locataire.

L'assurance habitation du locataire

Le locataire doit souscrire une assurance habitation qui couvre au moins les risques locatifs.

• Les dommages causés au logement par un dégât des eaux.
• Les dommages causés au logement par une explosion.
• Les dommages causés au logement par un incendie.

Cette couverture minimale des risques locatifs est une obligation du locataire. En cas de cambriolage, c'est cette assurance que le locataire mobilise.

Réparations locatives et réparations du propriétaire

La frontière entre les réparations à la charge du locataire et celles qui incombent au propriétaire structure le partage de responsabilité.

Le locataire doit faire les travaux et réparations locatives durant le bail. À l'inverse, certaines réparations relèvent du propriétaire. La liste des réparations locatives sert de référence, mais elle ne suffit pas à elle seule : la cause de la dégradation prime.

• Une dégradation due à la négligence du locataire est à sa charge, même si elle porte sur un élément courant.
• Un dommage dû à la vétusté est à la charge du propriétaire, même si la réparation figure sur la liste des réparations locatives.
• Un dommage dû à la force majeure est à la charge du propriétaire, même si la réparation figure sur la liste des réparations locatives.
• Une grosse réparation revenant au propriétaire peut écarter la responsabilité du locataire, qui doit alors le démontrer.

La liste des réparations locatives n'est donc pas un critère exclusif : c'est l'origine du dommage qui détermine qui supporte la charge.

Le rôle de l'état des lieux

L'état des lieux est l'outil central qui permet de comparer l'état du logement à l'entrée et à la sortie.

L'établissement de l'état des lieux et la prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale sont encadrés par un décret. La comparaison des états des lieux aide à distinguer ce qui relève de la vétusté et ce qui relève d'une détérioration.

• Un état des lieux d'entrée documente l'état initial du logement.
• Un état des lieux de sortie permet de repérer les évolutions.
• La grille de vétusté, si elle est retenue par les parties, aide à pondérer le coût des réparations selon la durée d'occupation.

Le décret n°2016-382 du 30 mars 2016 porte sur l'établissement de l'état des lieux et la prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale.

En cas de litige

Lorsque le locataire et le propriétaire ne s'accordent pas sur la cause d'une dégradation, le désaccord porte sur la charge de la réparation.

Le locataire qui veut écarter sa responsabilité doit démontrer par tout moyen qu'il n'est pas responsable. La qualification de la cause (négligence, vétusté, force majeure) est au cœur du désaccord.

• Rassembler les éléments de preuve disponibles sur l'origine de la dégradation.
• Se référer aux états des lieux d'entrée et de sortie.
• Envisager, si les parties en conviennent, l'application d'une grille de vétusté.
• En cas de cambriolage, mobiliser l'assurance habitation.

La charge des réparations ne dépend pas seulement de l'élément touché, mais de la cause établie de la dégradation.

Démarche pratique

Quelques réflexes utiles pour déterminer qui doit supporter une dégradation constatée pendant la location.

• Décrire précisément la dégradation et l'élément concerné.
• Identifier la cause : négligence ou manque d'entretien, vétusté, force majeure ou cambriolage.
• Comparer avec les états des lieux pour situer l'évolution dans le temps.
• Vérifier si la personne à l'origine du dommage est une personne dont le locataire répond.
• Rassembler les preuves si le locataire conteste sa responsabilité.
• Contacter l'assureur en cas de cambriolage, et suivre les démarches selon le contrat.

La qualification de la cause est déterminante : c'est elle qui oriente la charge vers le locataire ou vers le propriétaire.

Cas particuliers et points de vigilance

La charge des dégradations dépend de la cause et de la qualité de la personne à l'origine du dommage.

Pour les situations litigieuses, la grille de vétusté, l'état des lieux et l'assurance habitation servent de points d'appui pour établir la charge des réparations. En cas de doute persistant sur la cause du dommage, la démonstration incombe au locataire qui entend écarter sa responsabilité.