Vue d'ensemble
Ce qu'il faut savoir sur le départ à la cloche de bois : interdiction de reprendre les lieux seul, procédure judiciaire, délais et traitement des biens laissés.
Ce qu'il faut savoir
- Un propriétaire ne peut jamais reprendre un logement de son propre chef : la procédure judiciaire est obligatoire.
- La procédure d'abandon s'applique aux baux d'habitation vide ; pour le meublé ou le bail mobilité, une procédure distincte s'impose.
- Le commissaire de justice délivre d'abord une mise en demeure au locataire de justifier qu'il occupe le logement ; le locataire dispose de 1 mois pour répondre.
- Sans réponse, le commissaire de justice constate l'abandon, dresse un procès-verbal et en dresse inventaire des biens laissés sur place.
- Le propriétaire saisit le juge des contentieux de la protection sur requête, avec le procès-verbal d'abandon.
- Le juge rend une ordonnance qui constate la résiliation du bail et ordonne la reprise des lieux ; en cas de rejet, le propriétaire peut engager une procédure d'expulsion classique.
- L'ordonnance doit être signifiée dans un délai de 2 mois, faute de quoi elle n'est plus valable.
- Les papiers personnels du locataire sont conservés 2 ans par le commissaire de justice ; les biens de valeur sont vendus aux enchères après un délai d'un mois pour les retirer.
Conditions essentielles
- Être propriétaire d'un logement loué avec un bail d'habitation vide.
- Que le locataire ait définitivement quitté le logement sans en avertir le propriétaire.
- Que la mise en demeure de justifier de l'occupation reste sans réponse pendant 1 mois.
- Que le juge des contentieux de la protection déclare la requête fondée.
Les étapes
- Charger un commissaire de justice de délivrer une mise en demeure au locataire de justifier qu'il occupe le logement.
- Attendre le délai d'1 mois après la signification de la mise en demeure.
- Sans réponse, le commissaire de justice constate l'abandon et dresse un procès-verbal avec inventaire des biens.
- Saisir le juge des contentieux de la protection sur requête, accompagnée du procès-verbal et des justificatifs.
- Attendre l'ordonnance du juge (résiliation du bail et reprise des lieux).
- Faire signifier l'ordonnance au locataire par un commissaire de justice dans un délai de 2 mois.
- Après le délai d'un mois sans contestation, charger un commissaire de justice de la reprise des lieux.
- Traiter les biens laissés selon les instructions du juge (retrait, vente aux enchères).
Cette synthèse reprend les éléments essentiels de la fiche. Les détails de chaque étape, le contenu de la requête et le traitement des biens sont traités dans les sections suivantes.
Cette synthèse ne remplace pas la fiche
Pour la mise en demeure et le constat d'abandon, voir les sections dédiées. Pour la requête et la décision du juge, voir « La requête devant le juge des contentieux de la protection » et « La décision du juge ». Pour le logement meublé, voir la section finale.
Le principe : pas d'expulsion sans juge
Même en cas d'abandon apparent, le propriétaire doit respecter une procédure judiciaire stricte pour reprendre son logement.
Si vous êtes propriétaire d'un logement mis en location avec un bail d'habitation vide et que vous avez l'impression que le locataire est définitivement parti sans vous en avoir averti, vous ne pouvez reprendre possession de ce logement qu'après avoir respecté certaines règles.
L'abandon de logement, communément appelé « départ à la cloche de bois », correspond à la situation où le locataire quitte définitivement le logement sans donner congé, sans restituer les clés et sans régler les impayés éventuels. Des indices comme l'arrêt de paiement du loyer ou le courrier non retiré peuvent faire suspecter l'abandon, mais seul un constat régulier permet d'en faire état.
Règle
La reprise des lieux ne peut jamais être décidée unilatéralement par le propriétaire : changer la serrure, vider le logement ou y entrer de force constituent des infractions ou des actes illicites, sanctionnés par le code pénal et le code civil.
La démarche est différente selon que le logement a été loué vide (bail d'habitation vide) ou meublé (bail meublé ou bail mobilité). Les règles de la présente fiche concernent le logement loué vide.
La mise en demeure par le commissaire de justice
La première étape consiste à interroger officiellement le locataire sur son occupation du logement.
Vous devez charger un commissaire de justice de délivrer au locataire une mise en demeure de justifier qu'il occupe bien le logement.
La mise en demeure est un acte officiel qui somme le locataire de se manifester. Elle est signifiée par le commissaire de justice, c'est-à-dire remise au locataire avec une valeur probante. En cas d'impayés, le commissaire de justice peut intégrer cette mise en demeure à un commandement de payer ou un commandement de justifier d'une assurance locative.
Règle
Après la signification de la mise en demeure, le locataire a 1 mois pour répondre. S'il répond en affirmant qu'il occupe encore le logement, la procédure d'abandon s'arrête. S'il ne répond pas, le commissaire de justice peut constater l'état d'abandon.
La mise en demeure constitue la preuve que le locataire a été régulièrement informé et mis en demeure de se manifester : elle est indispensable pour la suite de la procédure.
Le constat d'abandon du logement
Sans réponse du locataire, le commissaire de justice dresse un constat d'abandon contradictoire, en présence de témoins.
Le commissaire de justice peut constater l'état d'abandon du logement. Pour cela, il doit entrer dans le logement en présence de 2 témoins.
Les témoins doivent être, en premier choix, le maire de la commune, ou un conseiller municipal, ou un agent municipal habilité, et une autorité de police ou de gendarmerie. En dernier recours, le commissaire de justice peut recourir à 2 personnes majeures, sans lien avec le commissaire de justice ni avec le propriétaire.
Règle
Si le logement paraît abandonné, le commissaire de justice dresse un procès-verbal d'abandon. Si des biens (par exemple, des meubles) ont été laissés sur place, il en fait l'inventaire et indique leur valeur marchande.
Le procès-verbal d'abandon est la pièce maîtresse de la requête judiciaire : il établit le caractère définitif de l'absence et décrit l'état des lieux et des biens.
La requête devant le juge des contentieux de la protection
Le propriétaire saisit le juge par une requête écrite, déposée ou adressée au greffe du tribunal.
Vous devez saisir le juge des contentieux de la protection sur requête remise ou adressée au greffe du tribunal du lieu où se trouve le logement loué.
La requête doit comporter les informations suivantes : l'objet de la demande (résiliation du bail en vue de la reprise du local abandonné) ; l'identité du locataire et l'adresse de son domicile ; l'identité, la profession, l'adresse, la nationalité, la date et le lieu de naissance du propriétaire (personne physique), ou la forme, la dénomination, le siège social et le nom de son représentant légal (personne morale) ; l'indication des justificatifs sur lesquels se fonde la demande ; l'indication de la juridiction devant laquelle la demande est faite.
Règle
La requête doit être datée, signée et accompagnée de tous les documents justificatifs (bail...), dont le procès-verbal d'abandon rédigé par le commissaire de justice. Par la même requête, vous pouvez demander la condamnation du locataire au paiement des impayés liés au bail.
La requête est un acte juridique : même si elle n'exige pas obligatoirement l'intervention d'un avocat, son accompagnement par un professionnel du droit ou par une ADIL est recommandé.
La décision du juge : ordonnance de résiliation
Le juge statue sur la requête et rend une décision par ordonnance, qui peut être favorable ou défavorable au propriétaire.
Si le juge estime que la requête est fondée, il rend une ordonnance qui constate la résiliation du bail et ordonne la reprise des lieux.
En cas d'impayés, le juge peut également statuer sur la demande de paiement. Lorsque le logement contient encore des biens, le juge tranche sur leur devenir : se fondant sur l'inventaire du commissaire de justice, il peut autoriser la vente aux enchères publiques de certains biens et déclarer les autres abandonnés, après un délai d'un mois accordé au locataire pour les retirer du logement.
Règle
Si le juge rejette la requête, le propriétaire ne peut pas contester cette décision. Il peut en revanche engager une procédure pour faire résilier le bail (notamment pour impayés) et demander l'expulsion, selon la procédure classique devant le même juge.
Le rejet peut résulter d'une insuffisance de preuves, d'une contestation du locataire ou d'une apparence d'occupation réelle. La procédure d'expulsion classique reste alors ouverte.
La signification de l'ordonnance au locataire
L'ordonnance du juge doit être portée à la connaissance du locataire par un commissaire de justice, dans un délai strict.
Lorsque le juge reconnaît le bien-fondé de votre requête, vous avez 2 mois pour charger un commissaire de justice de signifier l'ordonnance au locataire.
La signification doit obligatoirement indiquer : la date de l'acte du commissaire de justice ; l'identité complète du propriétaire ; le nom, l'adresse et la signature du commissaire de justice ; le nom et l'adresse du destinataire ; la manière de contester l'ordonnance (délai, tribunal compétent, forme de la contestation) ; comment prendre connaissance des documents sur lesquels se fonde la demande ; l'impossibilité de contester l'ordonnance après le délai légal et le droit consécutif du propriétaire à reprendre possession de son logement ; si l'ordonnance prend en compte les meubles laissés, la possibilité de les retirer dans un délai d'un mois et les conséquences de l'absence de contestation.
Règle
Si le commissaire de justice remet la signification au locataire en mains propres, il doit également l'informer verbalement de ses droits. Si l'ordonnance n'est pas signifiée dans le délai de 2 mois, elle n'est plus valable : la procédure doit alors être reprise.
Le délai de contestation de l'ordonnance court à partir de la signification. Pendant ce délai, le locataire peut s'opposer à la reprise.
La reprise des lieux
Lorsque le locataire ne conteste pas l'ordonnance dans le mois qui suit sa signification, la reprise effective du logement peut intervenir.
Vous devez charger un commissaire de justice de la reprise des lieux. Le commissaire de justice se rend dans le logement et y dresse un procès-verbal de reprise des lieux.
Le procès-verbal de reprise des lieux doit contenir les opérations faites par le commissaire de justice, l'identité du serrurier et des témoins, ainsi que la désignation du tribunal compétent pour contester l'expulsion. Ce procès-verbal doit être remis en main propre ou signifié au locataire expulsé.
Règle
La reprise des lieux ne peut intervenir qu'après l'expiration du délai de contestation d'un mois suivant la signification de l'ordonnance, et sans que le locataire n'ait contesté.
Le changement de serrure est réalisé par un serrurier assisté du commissaire de justice : le propriétaire ne peut pas s'en charger lui-même.
Les biens laissés par le locataire
Les biens que le locataire a laissés dans le logement font l'objet d'un traitement encadré, protecteur des droits du locataire.
Les papiers et documents personnels du locataire sont placés sous enveloppe scellée et conservés par le commissaire de justice pendant 2 ans.
Les biens ayant une valeur marchande seront vendus aux enchères. Le produit de la vente, après déduction des frais et des sommes qui sont dues au propriétaire, est remis à la personne expulsée par l'intermédiaire de la Caisse des dépôts et consignations.
Règle
Le juge fixe les modalités de traitement des biens dans son ordonnance : il peut autoriser la vente aux enchères publiques de certains biens et déclarer les autres abandonnés, après un délai d'un mois accordé au locataire pour les retirer du logement.
Le propriétaire ne doit jamais s'emparer des biens laissés : toute disposition illicite l'expose à des poursuites et à des dommages-et-intérêts.
Le cas du logement meublé ou du bail mobilité
Pour les logements loués meublés ou avec un bail mobilité, la procédure d'abandon spécifique ne s'applique pas.
Dans le cas d'un logement loué avec un bail d'habitation meublé ou avec un bail mobilité, vous devez faire appel au juge pour obtenir la résiliation du bail et l'expulsion du locataire, sur un motif classique comme les loyers impayés.
Le juge compétent est le juge des contentieux de la protection dont dépend le logement loué. La procédure suit alors les règles générales de l'expulsion pour impayés, avec commandement de payer, saisine du juge et, le cas échéant, trêve hivernale.
Règle
Les règles spécifiques de l'article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989 (mise en demeure de justifier de l'occupation, constat d'abandon, ordonnance de reprise) ne concernent que les baux d'habitation vide.
Information à vérifier auprès de l'organisme compétent : les conditions de la procédure d'expulsion classique (délais, trêve hivernale, aides) peuvent évoluer ; une ADIL peut renseigner sur la procédure applicable.
Textes applicables
- Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 14-1Légifrance
- Décret n°2011-945 du 10 août 2011 relatif aux procédures de résiliation de baux d'habitation et de reprise des lieux en cas d'abandonLégifrance
- Code de procédure civile : article 58Légifrance
- Code des procédures civiles d'exécution : article R451-1Légifrance
- Code de procédure civile : article 648Légifrance
- Code de procédure civile : article 32-1Légifrance
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 25-3Légifrance
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 25-12Légifrance
Sources officielles
- OuvrirService-Public.fr
Que faire quand le locataire abandonne le logement (départ à la cloche de bois) ?
Vérifiée le 2026-10-04
Voir aussi
- Agence départementale pour l'information sur le logement (Adil)
- Trouver votre Adil près de chez vous
- Loi n° 89-462 — article 14-1 (Légifrance)
- Décret n° 2011-945 du 10 août 2011 (Légifrance)
- Code de procédure civile — article 58 (Légifrance)
- Code des procédures civiles d'exécution — article R.451-1 (Légifrance)
- Code des procédures civiles d'exécution — articles R.433-5 et R.433-6 (Légifrance)
- Loi n° 89-462 — article 25-3 (Légifrance)
- Loi n° 89-462 — article 25-12 (Légifrance)
Les procédures de résiliation et de reprise des lieux sont encadrées par la loi du 6 juillet 1989 et le code des procédures civiles d'exécution. Vérifier les dernières évolutions auprès d'une ADIL, d'un commissaire de justice ou d'un avocat.
