Logement social : y a-t-il transfert de bail en cas de décès du locataire ou d'abandon du logement ?

Vue d'ensemble

Lorsque le locataire d'un logement social décède ou abandonne le logement, le bail peut être transmis à un de ses proches. Cette fiche présente les personnes concernées, les conditions à remplir et le sort du bail lorsqu'aucune demande n'est faite.

Cette synthèse présente le mécanisme en deux temps (poursuite automatique, puis transfert en cas de renonciation). Le détail des personnes concernées, des durées d'habitation et des conséquences de l'absence de demande figure dans les sections suivantes.

Le principe du transfert de bail

La fiche officielle part d'une situation simple : lorsque le locataire — c'est-à-dire la personne qui a signé le bail — décède ou abandonne son logement social, le bail peut être transmis à un de ses proches, sous certaines conditions.

Le transfert ne s'applique jamais d'emblée à un proche quelconque : le mécanisme se déroule en deux temps. D'abord, le bail se poursuit automatiquement avec certaines personnes. Ensuite, si ces personnes renoncent au bail, d'autres proches peuvent obtenir le transfert, en justifiant de leur situation auprès du bailleur.

• Décès du locataire : le bail peut être transmis à un proche sous conditions.
• Abandon du logement : le bail peut également être transmis à un proche sous conditions.
• Deux phases : poursuite automatique au profit de certaines personnes, puis transfert en cas de renonciation.

La fiche définit l'abandon comme un départ définitif, brusque et imprévisible. Cette définition conditionne la mise en œuvre du transfert dans cette hypothèse.

La poursuite automatique du bail

Dans un premier temps, le bail se poursuit automatiquement au profit de personnes déterminées par la fiche officielle.

Au décès de la personne qui avait signé le bail, le bail se poursuit automatiquement avec l'une des personnes suivantes : son époux (s'il habite le logement), son partenaire de Pacs (s'il avait signé le bail ou si le couple avait demandé à devenir cotitulaire du bail), ou son concubin (s'il avait signé le bail).

• Époux : la poursuite joue s'il habite le logement.
• Partenaire de Pacs : la poursuite joue s'il avait signé le bail, ou si le couple avait demandé à devenir cotitulaire du bail.
• Concubin : la poursuite joue s'il avait signé le bail.

La même logique s'applique à l'abandon du logement par la personne qui a signé le bail : le bail se poursuit automatiquement avec l'une de ces personnes, selon les mêmes conditions.

La renonciation au bail

Les personnes bénéficiant de la poursuite automatique peuvent décider de ne pas conserver le bail. La renonciation ouvre alors la voie au transfert au profit d'autres proches.

Si ces personnes ont renoncé au bail, chacune des personnes suivantes peut obtenir le transfert du bail, en fournissant au bailleur les justificatifs de sa situation.

• Qui peut renoncer : l'époux, le partenaire de Pacs ou le concubin qui bénéficie de la poursuite automatique.
• Comment : en donnant son congé (ou préavis) au bailleur.
• Conséquence : ouverture du transfert au profit d'autres proches remplissant les conditions.

La renonciation n'est pas la seule issue : les personnes concernées peuvent aussi conserver le bail. C'est seulement en cas de renonciation que les autres proches peuvent demander le transfert.

Le transfert du bail après le décès

Après le décès et en cas de renonciation des personnes bénéficiant de la poursuite automatique, d'autres proches peuvent obtenir le transfert du bail en justifiant de leur situation.

Chacune des personnes suivantes peut obtenir le transfert du bail, en fournissant au bailleur les justificatifs de sa situation : l'époux qui n'habite pas le logement ; le partenaire de Pacs qui n'avait pas signé le bail et dont le couple n'avait pas demandé à devenir cotitulaire ; le concubin notoire qui n'avait pas signé le bail ; l'ascendant qui vivait dans le logement depuis au moins 1 an à la date du décès ; la personne à charge (par exemple une personne handicapée ou une personne de plus de 65 ans) qui vivait dans le logement depuis au moins 1 an à la date du décès ; le descendant qui vivait dans le logement depuis au moins 1 an à la date du décès, dont les revenus ne doivent pas dépasser le montant maximum pour l'attribution du logement social.

• Époux qui n'habite pas le logement.
• Partenaire de Pacs qui n'avait pas signé le bail et dont le couple n'avait pas demandé à devenir cotitulaire.
• Concubin notoire qui n'avait pas signé le bail.
• Ascendant vivant dans le logement depuis au moins 1 an à la date du décès.
• Personne à charge (personne handicapée ou de plus de 65 ans) vivant dans le logement depuis au moins 1 an à la date du décès.
• Descendant vivant dans le logement depuis au moins 1 an à la date du décès, avec des revenus ne dépassant pas le plafond d'attribution du logement social.

Le transfert suppose de fournir au bailleur les justificatifs de sa situation. La condition d'habitation d'au moins 1 an s'apprécie à la date du décès pour l'ascendant, la personne à charge et le descendant.

Qu'est-ce que l'abandon du logement ?

La fiche officielle précise ce qu'il faut entendre par « abandon du logement ». La notion est strictement encadrée.

• Départ brusque et imprévisible, programmé à l'insu des autres personnes habitant le logement. Exemple cité : le locataire part pendant que son concubin est au travail, en emportant des affaires personnelles, voire les meubles.
• Départ rendu inéluctable et définitif en raison de problèmes de santé, s'imposant à la personne et à ses proches. Exemple cité : une personne âgée s'installe en Ehpad.

Ces deux cas sont les seuls retenus par la fiche pour caractériser l'abandon du logement. L'abandon doit donc être distingué d'une simple absence ou d'un départ organisé.

Le transfert du bail après un abandon

En cas d'abandon du logement par la personne qui a signé le bail, le mécanisme est comparable à celui du décès, avec des références temporelles à la date de l'abandon.

À l'abandon du logement par la personne qui a signé le bail, le bail se poursuit automatiquement avec l'une des personnes suivantes : son époux (s'il habite le logement), son partenaire de Pacs (s'il avait signé le bail, ou si le couple avait demandé à devenir cotitulaire du bail), ou son concubin (s'il avait signé le bail).

• Partenaire de Pacs qui n'avait pas signé le bail et dont le couple n'avait pas demandé à devenir cotitulaire.
• Concubin notoire qui n'avait pas signé le bail.
• Ascendant vivant dans le logement depuis au moins 1 an à la date de l'abandon.
• Personne à charge (personne handicapée ou de plus de 65 ans) vivant dans le logement depuis au moins 1 an à la date de l'abandon.
• Descendant vivant dans le logement depuis au moins 1 an à la date de l'abandon, avec des revenus ne dépassant pas le plafond d'attribution du logement social.

La différence avec le décès tient à la date de référence : ici, la condition d'habitation d'au moins 1 an s'apprécie à la date de l'abandon, et non à la date du décès.

En cas de plusieurs demandes de transfert

Plusieurs proches peuvent souhaiter reprendre le bail. La fiche officielle prévoit alors une intervention du juge.

Si plusieurs de ces personnes font une demande de transfert de bail, le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement rend sa décision en tenant compte des intérêts de chacun.

• Situation : plusieurs demandes concurrentes de transfert de bail.
• Autorité : le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.
• Critère : les intérêts de chacun.

Ce mécanisme s'applique aussi bien après le décès qu'après l'abandon du logement, la fiche mentionnant la même règle dans les deux situations.

La résiliation automatique du bail

Le sort du bail est également prévu lorsque personne ne demande le transfert.

• Après décès : résiliation automatique lorsqu'aucune demande n'est faite ou qu'aucune personne ne remplit les conditions.
• Après abandon : le bail est résilié automatiquement pour cause d'abandon du logement lorsqu'aucune personne ne remplit les conditions pour obtenir le transfert.

La résiliation automatique est donc la conséquence par défaut : elle s'applique en l'absence de transfert effectif, faute de demande ou faute de conditions remplies.

Le cas du logement social non conventionné

Une règle particulière s'applique lorsque le logement social n'est pas conventionné.

Lorsque le logement social n'est pas conventionné, le logement ne doit pas devenir sous-occupé, mais le bailleur peut alors choisir de proposer un logement plus petit.

• Condition : le logement social n'est pas conventionné.
• Règle : le logement ne doit pas devenir sous-occupé.
• Conséquence possible : le bailleur peut proposer un logement plus petit.

Cette précision figure dans la fiche officielle pour les deux situations, décès et abandon du logement. Elle encadre le transfert au regard de la taille du logement.

Où s'informer

La fiche officielle identifie un interlocuteur pour accompagner les proches du locataire.

• Agence départementale pour l'information sur le logement (Adil) : elle dispose d'un site officiel permettant de trouver l'Adil compétente, ainsi que d'un annuaire pour identifier l'interlocuteur près de chez vous.

Pour une situation particulière (demandes concurrentes, conditions d'habitation, revenus du descendant), il est recommandé de se rapprocher de l'Adil ou du bailleur.

Récapitulatif

Le tableau ci-dessous récapitule les deux situations et le sort du bail.

Dans les deux cas, si plusieurs personnes demandent le transfert, le juge des contentieux de la protection tranche en tenant compte des intérêts de chacun. Les personnes bénéficiant de la poursuite automatique peuvent renoncer au bail en donnant leur congé au bailleur.