Vue d'ensemble
Ce qu'il faut retenir de la procédure d'expropriation : définition, conditions, déroulement des phases administrative et judiciaire, indemnisation.
Ce qu'il faut savoir
- L'expropriation permet de contraindre un propriétaire à céder son bien pour un projet d'utilité publique, contre une indemnité juste et préalable.
- Seul l'État a la compétence pour décider d'une expropriation, mais elle peut être mise en œuvre au bénéfice des collectivités territoriales ou de concessionnaires habilités par la loi.
- Tous les biens immobiliers et droits immobiliers appartenant à des personnes privées peuvent être expropriés (maisons, terrains, immeubles, usufruit, servitudes).
- La procédure comporte une phase administrative (enquête préalable, déclaration d'utilité publique, enquête parcellaire, arrêté de cessibilité) puis une phase judiciaire (transfert de propriété et fixation des indemnités).
- L'utilité publique doit être constatée par enquête : l'expropriation est utilisée en dernier recours, seulement si le projet ne peut pas être réalisé avec les biens déjà détenus par l'expropriant.
- Le transfert de propriété n'intervient qu'à la date de l'ordonnance d'expropriation rendue par le juge, et seulement après paiement de l'indemnité.
- L'exproprié a droit à une indemnité principale (valeur vénale du bien) et à des indemnités accessoires (frais de déménagement, perte de revenu locatif, etc.).
Conditions essentielles
- L'opération doit présenter une utilité publique constatée par enquête préalable.
- Les parcelles à exproprier doivent être déterminées.
- Les propriétaires, titulaires de droits et personnes intéressées doivent avoir été recherchés.
- Une indemnité juste et préalable doit être versée au propriétaire.
- L'expropriation doit être utilisée en dernier recours (impossibilité de réaliser le projet avec les biens déjà détenus).
Les étapes
- Enquête préalable : information du public et recueil des observations (commissaire enquêteur nommé par le tribunal administratif).
- Déclaration d'utilité publique (DUP) prononcée par le préfet sur le fondement du rapport du commissaire enquêteur.
- Enquête parcellaire : détermination contradictoire des parcelles et recherche des propriétaires, notification individuelle par LRAR.
- Arrêté de cessibilité : désignation des propriétés déclarées cessibles et des propriétaires.
- Notification d'une offre financière par l'expropriant (mémoire valant offre).
- Accord amiable ou saisine du juge de l'expropriation par la personne publique dans un délai d'1 mois.
- Ordonnance d'expropriation rendue par le juge : transfert de propriété.
- Fixation des indemnités par le juge (visite des lieux, audience publique, jugement).
- Paiement ou consignation de l'indemnité dans un délai de 3 mois, puis prise de possession.
Cette synthèse reprend les étapes essentielles. Les détails — enquête préalable, enquête parcellaire, procédure indemnitaire, recours — sont développés dans les sections suivantes.
Cette synthèse ne remplace pas la fiche
Pour les règles propres à la phase administrative, à la phase judiciaire et à l'indemnisation, voir les sections « Phase administrative », « Phase judiciaire » et « Indemnisation de l'exproprié ».
Qu'est-ce que l'expropriation ?
L'expropriation est un mécanisme de cession forcée de la propriété immobilière, encadré par la loi et garantissant une indemnisation au propriétaire.
L'expropriation est un mécanisme qui permet de contraindre un propriétaire à céder (transférer la propriété) son bien (appartement, maison, immeuble, terrain, etc.), dans un but d'utilité publique et contre une indemnité juste et préalable.
L'expropriation est mise en œuvre lorsqu'aucun accord amiable n'a pu être conclu, pour permettre aux personnes publiques (État, collectivités territoriales, etc.) ou privées d'acquérir les biens nécessaires à la réalisation de leurs missions, notamment la réalisation d'ouvrages publics et d'aménagements urbains. C'est ce qu'on appelle une prérogative de puissance publique.
Règle
Il s'agit d'un mode de cession forcée de la propriété qui peut être utilisé à l'encontre d'un particulier ou d'une personne morale. Tous les biens immobiliers ou droits immobiliers appartenant à une personne privée (physique ou morale) peuvent être expropriés.
L'expropriation ne doit pas être confondue avec le droit de préemption urbain, qui est un droit d'achat prioritaire exercé par une commune sur un bien mis en vente. La préemption respecte la volonté du propriétaire de vendre ; l'expropriation, à l'inverse, oblige le propriétaire à céder malgré son refus.
Qui peut décider de recourir à l'expropriation ?
La décision d'exproprier appartient exclusivement à l'État, mais la mise en œuvre peut profiter à d'autres personnes publiques ou privées habilitées.
Seul l'État a la compétence pour décider d'une expropriation. Elle peut néanmoins être mise en œuvre à la demande ou au bénéfice d'autres personnes publiques, comme les collectivités territoriales ou les établissements publics.
La loi peut également habiliter des personnes privées à recourir à l'expropriation. C'est le cas, par exemple, des concessionnaires d'ouvrages de transport, de distribution d'électricité ou d'installations hydrauliques.
Règle
L'expropriant (la personne qui initie la procédure) doit être expressément désigné dans la déclaration d'utilité publique. Le bénéficiaire final de l'expropriation est également identifié dans la DUP.
La qualité d'expropriant implique des obligations strictes : enquête publique préalable, respect des délais, notification des actes, indemnisation. Le non-respect de ces obligations peut entraîner l'annulation de la procédure.
Biens concernés
L'expropriation peut porter sur tous les biens immobiliers et droits immobiliers appartenant à des personnes privées.
Tous les biens immobiliers ou droits immobiliers appartenant à une personne privée (physique ou morale) peuvent être expropriés : immeubles bâtis ou non bâtis (maisons, terrains, appartements, parcelles agricoles, locaux commerciaux, etc.), droits réels immobiliers (usufruit, servitude, etc.), et biens mobiliers indissociables de l'immeuble (par exemple certains équipements intégrés).
L'expropriation peut porter sur la totalité du bien ou sur une partie de celui-ci. Lorsqu'elle ne porte que sur une partie, le propriétaire a droit à une indemnité de dépréciation pour la partie restante.
Règle
Il est possible d'exproprier un immeuble classé monument historique lorsque le propriétaire refuse d'exécuter les travaux nécessaires à sa conservation ou lorsque le monument présente un intérêt public historique ou artistique.
L'expropriation porte uniquement sur des droits immobiliers. Les biens mobiliers ne peuvent pas être expropriés, sauf s'ils sont indissociables de l'immeuble exproprié (par exemple, une installation industrielle encastrée dans les murs).
Conditions de recours
Pour recourir à l'expropriation, plusieurs conditions cumulatives doivent être remplies, dont la déclaration d'utilité publique.
Pour recourir à l'expropriation d'un bien, il faut que toutes les conditions suivantes soient remplies : l'opération doit avoir une utilité publique, constatée avant l'expropriation et à la suite d'une enquête ; les parcelles à exproprier doivent être déterminées ; les propriétaires ou titulaires des droits ainsi que toute personne intéressée doivent avoir été recherchés ; une indemnité juste et préalable doit être versée au propriétaire.
L'utilité publique peut être déclarée dans tous les domaines : social, d'hygiène, scientifique, sportif, éducatif, environnemental, artistique ou économique. C'est le cas, par exemple, de la création de lotissements communaux, d'espaces verts, de marchés, d'établissements d'enseignement ou hospitaliers.
Règle
Il faut que l'opération présente un intérêt général et qu'elle ne puisse pas être réalisée avec les biens déjà détenus par l'expropriant dans des conditions équivalentes. Si la collectivité possède déjà un terrain qui pourrait convenir pour le même projet, elle ne peut pas exproprier un particulier par simplicité ou préférence. L'expropriation est utilisée en dernier recours. De même, l'expropriation doit présenter des avantages plus importants que les inconvénients subis.
Avant la mise en place de l'enquête préalable, l'administration peut, de façon facultative, consulter le public en organisant un débat public ou un référendum local. Cette consultation est indépendante de l'enquête préalable obligatoire.
Phase administrative : les 4 étapes
La procédure d'expropriation débute par une phase administrative qui se déroule en 4 étapes successives : enquête préalable, déclaration d'utilité publique, enquête parcellaire et arrêté de cessibilité.
La phase administrative a pour objectif de constater l'utilité publique du projet, de déterminer les parcelles à exproprier et de rechercher les propriétaires. Elle se termine par l'arrêté de cessibilité, qui ne transfère toutefois pas encore la propriété.
L'enquête préalable informe le public sur le projet et recueille ses observations. Le commissaire enquêteur, nommé par le tribunal administratif, réalise l'enquête publique, étudie les documents techniques du projet et rédige un rapport avec ses conclusions motivées, précisant s'il est favorable ou non à l'opération. La déclaration d'utilité publique (DUP) est prononcée par le préfet au vu des résultats de l'enquête. Elle indique le but d'utilité publique, les textes fondateurs, les travaux nécessaires, le bénéficiaire et le délai d'expropriation (5 ans maximum). L'acte doit intervenir au plus tard 1 an après la clôture de l'enquête préalable. L'enquête parcellaire détermine contradictoirement les parcelles à exproprier (caractéristiques cadastrales, servitudes, hypothèques, surfaces, origine de propriété) et recherche les propriétaires. Le dépôt du dossier est notifié individuellement aux propriétaires par lettre recommandée avec accusé de réception. En cas d'indivision, la notification est faite à chaque coïndivisaire ; elle est également faite à l'usufruitier et au nu-propriétaire. L'arrêté de cessibilité désigne les propriétés déclarées cessibles et précise l'identité des propriétaires. Il doit être notifié par LRAR aux propriétaires, avec mention des délais et voies de recours, et transmis au greffe du juge de l'expropriation dans un délai de 6 mois.
Règle
L'arrêté de cessibilité constitue le dernier acte de la phase administrative. Il n'opère pas de transfert de propriété : les propriétaires conservent leurs droits sur leurs biens jusqu'à la notification de l'ordonnance d'expropriation rendue par le juge.
Le préfet peut exclure des parcelles du dossier d'enquête parcellaire lorsqu'elles ne sont pas nécessaires ou utiles à la réalisation du projet. Il peut également augmenter l'emprise de l'opération projetée, si cette augmentation est justifiée par le projet et reste limitée.
Phase judiciaire
La phase judiciaire a pour but d'effectuer le transfert de propriété et de fixer les indemnités dues aux propriétaires.
Une fois que le projet a été déclaré d'utilité publique et que l'arrêté de cessibilité a été notifié, l'expropriant notifie au propriétaire une offre financière par lettre recommandée avec accusé de réception. Cette notification peut prendre la forme d'un courrier classique ou d'un document intitulé « mémoire valant offre », contenant la désignation précise du bien, l'évaluation de l'expropriant, la proposition d'indemnité et les éléments de calcul.
En cas d'accord sur la proposition indemnitaire, le transfert de propriété se fait par accord amiable, soit par acte notarié, soit par acte administratif. En l'absence d'accord, la personne publique saisit le juge de l'expropriation à l'expiration d'un délai d'1 mois suivant la notification de son offre. Le dossier transmis au juge contient obligatoirement : la DUP, le plan parcellaire, l'arrêté d'ouverture de l'enquête parcellaire, les pièces justifiant les formalités de publication et de notification, le procès-verbal de l'enquête parcellaire, et l'arrêté de cessibilité datant de moins de 6 mois.
Règle
Le juge de l'expropriation rend une ordonnance d'expropriation sur le seul fondement de ce dossier. Les propriétaires ne sont pas invités à comparaître devant le juge ni à formuler des observations. L'ordonnance doit désigner chaque immeuble exproprié, préciser l'identité des expropriés et indiquer le bénéficiaire. Elle est notifiée à l'expropriant et à chacun des intéressés, par LRAR ou par signification d'un huissier.
L'ordonnance d'expropriation entraîne le transfert de propriété à la date où elle est rendue. L'expropriant devient alors propriétaire et ne peut plus renoncer à cette propriété. L'ordonnance met fin aux droits réels et personnels sur le bien et doit être publiée au fichier immobilier (service de la publicité foncière).
Indemnisation de l'exproprié
L'exproprié a droit à une indemnité juste et préalable, fixée par accord amiable ou par le juge de l'expropriation.
Dès l'ouverture de l'enquête préalable, l'expropriant peut notifier aux propriétaires une offre d'indemnité et les inviter à indiquer le montant de leur propre demande. Les expropriés disposent d'un délai d'1 mois à compter de cette notification pour répondre par écrit, soit en acceptant l'offre, soit en présentant leur demande chiffrée et motivée.
En cas de désaccord, c'est le juge de l'expropriation qui fixe le montant de l'indemnité. La procédure est écrite et contradictoire. Chaque partie rédige un mémoire contenant ses identifications, les éléments juridiques du dossier et des éléments de comparaison pour déterminer la valeur du bien. Le juge examine ces mémoires ainsi que les conclusions du commissaire du gouvernement, qui propose une évaluation motivée.
Règle
Le juge fixe ensuite une date de visite des lieux (dans un délai de 2 mois à compter de l'ordonnance) et d'audience publique. Lors de l'audience, il entend les parties et le commissaire du gouvernement. L'assistance d'un avocat est obligatoire pour cette procédure. Le jugement fixe le montant des indemnités : l'indemnité principale (valeur vénale du bien exproprié) et les indemnités accessoires (frais de déménagement et de réinstallation, perte de revenu locatif, perte de stationnement, indemnité de remploi, indemnité de dépréciation si l'expropriation porte sur une partie seulement, indemnité pour perte de clôture).
La prise de possession du bien intervient après le paiement de l'indemnité définitivement fixée par le juge. L'expropriant a un délai de 3 mois pour payer ou consigner l'indemnité. S'il ne le fait pas, il doit payer des intérêts moratoires.
Expropriation et préemption urbain
Il est important de ne pas confondre l'expropriation, qui est une cession forcée, avec le droit de préemption urbain, qui est un droit d'achat prioritaire.
L'expropriation ne doit pas être confondue avec le droit de préemption urbain. La préemption est un droit d'achat prioritaire exercé par une commune sur un bien mis en vente dans une zone urbaine.
La préemption respecte la volonté initiale du propriétaire de céder son bien : le propriétaire a déjà décidé de vendre, et la commune lui substitue simplement un autre acquéreur. À l'inverse, l'expropriation permet d'obliger le propriétaire à vendre malgré son refus.
Règle
Les procédures sont distinctes : la préemption s'exerce dans un délai court après la notification de l'offre d'achat, tandis que l'expropriation suit une procédure longue et étalée (enquête préalable, DUP, enquête parcellaire, arrêté de cessibilité, phase judiciaire).
Un propriétaire confronté à une préemption urbain dispose de recours spécifiques (recours en contestation de la préemption devant le juge administratif), distincts des recours ouverts en matière d'expropriation (recours contre la DUP, contestation de l'arrêté de cessibilité, contestation du montant de l'indemnité devant le juge de l'expropriation).
Textes applicables
- Code de l'expropriation — article L1 (Légifrance)Texte légal
- Code de l'expropriation — articles L121-1 à L121-5 (Légifrance)Texte légal
- Code de l'expropriation — article L131-1 (Légifrance)Texte légal
- Code de l'expropriation — articles L311-1 à L311-9 (Légifrance)Texte légal
- Constitution du 4 octobre 1958 (Légifrance)Texte légal
- Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique : article R112-1Légifrance
- Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique : articles R131-3 à R131-8Légifrance
- Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : art L132-1 à L132-4Légifrance
- Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique : article L220-1Légifrance
- Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique : articles L222-1 à L222-4Légifrance
- Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique : articles L311-1 à L323-5Légifrance
- Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique : article L231-1Légifrance
- Code civil : article 637Légifrance
- Code civil : articles 815 à 815-1Légifrance
Sources officielles
- OuvrirService-Public.fr
Procédure d’expropriation
Vérifiée le 2026-10-04
Voir aussi
- Code de l'expropriation — article L1 (Légifrance)
- Code de l'expropriation — enquête préalable et DUP (Légifrance)
- Code de l'expropriation — enquête parcellaire (Légifrance)
- Code de l'expropriation — indemnisation (Légifrance)
- Constitution du 4 octobre 1958 (Légifrance)
La procédure d'expropriation est strictement encadrée par le Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique. Vérifier les dernières évolutions auprès de la préfecture, du juge de l'expropriation ou d'un avocat spécialisé en droit de la propriété.