Indemnisation des personnes expropriées

Le caractère préalable de l'indemnisation signifie que le propriétaire doit être indemnisé avant la perte effective de son bien : l'expropriation ne peut être consommée qu'après versement (ou mise à disposition) de l'indemnité. Le caractère juste implique que le montant doit permettre de replacer l'exproprié dans une situation équivalente à celle qu'il occupait avant l'expropriation — non pas simplement lui rembourser une partie du prix, mais le mettre en mesure de retrouver un logement ou un bien comparable. Selon les situations, des indemnités accessoires peuvent également être accordées, afin de couvrir les préjudices annexes à la perte de la valeur vénale : frais de remploi, dépréciation de la partie non expropriée, frais de déménagement, perte de revenus locatifs, préjudices liés à l'activité professionnelle exercée dans le bien.

Première condition : un intérêt juridiquement protégé. L'expropriation ne donne droit à une indemnité que si la personne concernée subit un dommage lié à un droit reconnu et protégé par la loi. Le propriétaire ne peut donc pas être indemnisé pour des situations irrégulières ou précaires : si le logement exproprié était insalubre ou non conforme aux normes de décence, la perte des loyers perçus illégalement n'est pas indemnisable ; de même, si une maison a été édifiée sans permis de construire, la perte de cette construction irrégulière n'est pas indemnisable. Deuxième condition : le caractère direct. Le dommage doit être la conséquence directe de l'expropriation : il doit exister un lien de causalité entre l'expropriation et le préjudice subi. Troisièmement : le caractère matériel. L'indemnisation couvre uniquement les atteintes patrimoniales — perte de biens, de revenus, frais de relogement, etc. — et non les préjudices moraux (affectif, sentimental, psychologique). Quatrièmement : le caractère certain. Le préjudice doit être réel et chiffrable au moment de l'évaluation. Un préjudice futur peut être indemnisé s'il est certain dans sa réalisation et peut être évalué immédiatement — par exemple la perte prévisible d'un revenu locatif régulier. En revanche, les préjudices hypothétiques ou éventuels ne peuvent pas donner lieu à réparation.

Tous les éléments matériels du bien doivent être pris en considération : le sol et le sous-sol d'un terrain ; la construction elle-même, ses accessoires (clôture, jardin, dépendances, cave...), la qualité des matériaux et des équipements, ou encore l'état de vétusté pour les immeubles bâtis. Les droits attachés au bien exproprié sont également inclus dans la consistance : il s'agit notamment des baux (habitation, commercial ou rural) et des servitudes (légales ou conventionnelles). Ainsi, un immeuble loué est évalué en tenant compte des baux en cours, et un terrain grevé d'une servitude l'est en intégrant cette charge. L'indemnité principale doit correspondre à la valeur vénale du bien, c'est-à-dire au prix auquel il aurait pu être vendu sur le marché immobilier dans des conditions normales. Cette somme doit permettre de replacer l'exproprié dans une situation équivalente à celle qu'il occupait avant l'expropriation.

Plusieurs méthodes peuvent être utilisées selon la nature du bien et les circonstances. L'évaluation par comparaison est la méthode la plus couramment utilisée : elle consiste à comparer le bien exproprié à d'autres biens présentant des caractéristiques proches, récemment vendus dans des zones géographiques similaires, afin de déterminer une valeur moyenne représentative du marché immobilier local. L'évaluation par le revenu est utilisée principalement pour les immeubles loués : la valeur vénale est estimée à partir des revenus qu'il rapporte (loyers perçus chaque année), auxquels le juge applique un coefficient de capitalisation pour transformer ce revenu annuel en valeur de vente. L'évaluation par le coût de reconstitution est réservée à des biens particuliers, principalement les immeubles classés : la valeur est estimée d'après le coût nécessaire pour reconstituer le bien à l'identique, en tenant compte de son état et de sa durabilité. L'évaluation de récupération foncière s'applique lorsque la valeur du terrain est nettement supérieure à celle des constructions qu'il supporte : les bâtiments sont considérés comme devant être démolis, et seule la valeur du terrain nu est retenue, diminuée du coût estimé de la démolition. Elle est utilisée notamment pour les immeubles vétustes, insalubres ou voués à la destruction, mais ne peut pas s'appliquer à des constructions en bon état. L'évaluation du bilan promoteur ou du compte à rebours consiste à partir du prix de vente final d'une opération immobilière (construction, réhabilitation ou aménagement) et à en déduire l'ensemble des coûts liés à l'opération, notamment le coût des travaux. Elle permet d'estimer la valeur d'un terrain constructible en fonction de son potentiel de construction ; en raison de son caractère incertain et des nombreuses hypothèses à prendre en compte, cette méthode est rarement retenue.

Ce service est accessible depuis l'espace particulier du site impots.gouv.fr. Il fournit des données sur les ventes intervenues dans le même secteur géographique et sur une période donnée. Les informations communiquées concernent notamment : la localisation du bien (adresse, commune ou département, références cadastrales) ; ses principales caractéristiques (année de construction, superficie, type de bien, nombre de pièces, étage, présence d'un ascenseur, matériaux de construction, etc.) ; la date et le prix de vente, avec les modalités de calcul du prix par surface et du prix par dépendance. Ces éléments permettent de comparer le bien exproprié à des biens similaires et de déterminer une estimation réaliste de sa valeur. Seules les transactions intervenues au cours des 9 dernières années peuvent être consultées.

En pratique, c'est l'immeuble où se trouve le commerce qui peut être exproprié ; le fait d'être exproprié entraîne alors la perte de l'activité commerciale exercée dans ce local. Pour réparer ce préjudice, l'expropriant doit verser une indemnité d'éviction : au propriétaire lorsqu'il exploite lui-même son fonds de commerce, ou au locataire titulaire d'un bail commercial lorsqu'il exerce son activité dans le local exproprié. En cas de désaccord sur le montant de l'indemnité, il revient au juge de l'expropriation de fixer sa valeur. Le juge détermine librement les critères nécessaires à l'évaluation du fonds de commerce. Le plus souvent, il utilise une méthode comparative : le commerce exproprié est évalué avec d'autres commerces similaires récemment vendus ou estimés dans le même secteur d'activité et la même zone géographique, sur la base des données du marché et des barèmes de référence établis pour chaque type de commerce (cafés, boulangeries, pharmacies, salons de coiffure, etc.). En pratique, cela consiste à appliquer un coefficient de valorisation à l'un ou plusieurs des indicateurs économiques du commerce : la recette moyenne journalière ; le bénéfice annuel moyen calculé sur les 3 dernières années ; ou le chiffre d'affaires annuel moyen calculé sur les 3 dernières années, toutes taxes comprises. Le coefficient retenu traduit la rentabilité du fonds : plus l'activité est stable, réputée et bien située, plus la valeur estimée sera élevée. Lorsque le commerçant transfère son activité à la suite de l'expropriation et qu'il ne subit aucune perte de clientèle, l'indemnité peut être calculée sur la valeur du droit au bail.

L'indemnité de remploi permet au propriétaire exproprié de faire face aux frais qu'il devra engager pour utiliser l'indemnité principale reçue : elle couvre les dépenses nécessaires lors de l'acquisition d'un bien similaire (recherches du bien, frais de notaire, droits d'enregistrement et, plus largement, tous les frais liés à l'achat), pour un prix égal au montant de l'indemnité principale. Son montant est calculé en proportion de l'indemnité principale : en pratique, le juge le fixe dans une fourchette généralement comprise entre 15 % et 30 % de l'indemnité principale. Deux limites s'appliquent : elle n'est pas due lorsque le bien était clairement destiné à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de 6 mois avant la déclaration d'utilité publique ; et son montant doit tenir compte des éventuels avantages fiscaux dont l'exproprié peut bénéficier lors d'un rachat de bien. L'indemnité de remploi est due même si le propriétaire exproprié ne procède pas au rachat d'un bien de remplacement. Les autres indemnités accessoires réparent les préjudices qui sont la conséquence directe de l'expropriation : l'indemnité liée à l'activité professionnelle, lorsque l'expropriation fragilise ou perturbe une entreprise (perte de clientèle, obligation de licenciement, perte de bénéfices nets) — l'expropriant peut proposer une indemnité correspondant au montant des indemnités de licenciement ou une indemnité d'éviction ; l'indemnité de dépréciation, lorsque l'expropriation porte sur une partie de la propriété et que la partie non expropriée subit une diminution de valeur (surface restante trop petite pour construire, nuisances, proximité d'une route élargie) ; l'indemnité de perte de clôture, si l'expropriation emporte la destruction d'une clôture, d'un mur ou d'une séparation (coût de reconstruction) ; l'indemnité de déménagement, qui couvre les frais liés au changement de résidence (habitation) ; l'indemnité pour perte de revenus locatifs, lorsque l'expropriation entraîne le départ anticipé des locataires (avant la fin du bail) ou rend le bien inutilisable en location (loyers non perçus).

La négociation avec l'expropriant constitue le premier temps : l'exproprié peut y présenter ses propres éléments d'appréciation — ventes comparables, expertise de consistance du bien, estimations de valeur — et la méthode d'évaluation qu'il souhaite voir retenue. Il dispose également du droit de contester les réductions ou abattements proposés par l'expropriant ou par le commissaire du gouvernement, en fonction de la situation de son bien. À défaut d'accord sur la valeur du bien, le juge de l'expropriation fixe le montant de l'indemnité principale, en choisissant librement la méthode d'évaluation la plus adaptée (comparaison, revenu, coût de reconstitution, récupération foncière, bilan promoteur). Le juge statue également sur les indemnités accessoires et sur les indemnités d'éviction en cas d'expropriation d'un immeuble abritant une activité commerciale.

L'espace particulier de impots.gouv.fr donne accès au service de consultation des ventes de biens comparables (9 dernières années), utile pour estimer la valeur vénale du bien exproprié. Les agences départementales pour l'information sur le logement (Adil), rattachées à l'Anil (Agence nationale pour l'information sur le logement), offrent un accompagnement gratuit en matière juridique et fiscale liée au logement et à l'immobilier, y compris les questions d'expropriation et d'indemnisation. Leur annuaire est consultable sur le site de l'Anil. Le litige sur le montant de l'indemnité relève du juge de l'expropriation, juridiction compétente pour fixer l'indemnité principale et les indemnités accessoires en l'absence d'accord entre les parties.