Vue d'ensemble
Ce qu'il faut savoir de ses droits lorsque son logement — maison, appartement, terrain — fait l'objet d'une procédure d'expropriation pour cause d'utilité publique.
Ce qu'il faut savoir
- L'expropriation est la perte forcée d'un bien, décidée par une autorité publique dans le cadre d'un projet déclaré d'utilité publique ; elle ne doit ni enrichir ni appauvrir la personne expropriée.
- Le propriétaire exproprié de sa résidence principale et le locataire d'un bien exproprié bénéficient tous deux d'un droit au relogement.
- L'expropriant doit adresser au moins 2 propositions de relogement, au moins 6 mois avant que l'occupant ne soit tenu de quitter les lieux ; le silence pendant 2 mois vaut acceptation.
- Le logement de remplacement doit être décent (salubrité, sécurité, confort, performance énergétique) et correspondre aux besoins du foyer et à ses ressources.
- Le propriétaire reçoit une indemnité principale correspondant à la valeur vénale de son bien, à laquelle peuvent s'ajouter des indemnités accessoires (remploi, déménagement, privation de jouissance, réinstallation).
- Le locataire peut recevoir des indemnités de déménagement, de privation de jouissance, de réinstallation, pour travaux non amortis, ainsi qu'une indemnité d'éviction.
- Le propriétaire se maintient dans les lieux jusqu'au paiement ou à la consignation des indemnités ; le locataire ne peut être expulsé tant qu'une offre de relogement conforme n'a pas été faite.
- Si le bien exproprié n'est pas utilisé pour le projet prévu dans un délai de 5 ans, l'ancien propriétaire peut exercer un droit de rétrocession, ou être informé d'une vente prioritaire.
Conditions essentielles
- Être propriétaire ou locataire d'un bien visé par une expropriation pour cause d'utilité publique.
- Pour le relogement : que le bien constitue la résidence principale du propriétaire exproprié (résidence principale exigée).
- Pour la rétrocession : que le bien n'ait pas reçu la destination prévue par la DUP dans un délai de 5 ans, que la demande intervienne dans les 30 ans, et que le bien ne soit ni remis en DUP ni revendu.
- Pour le droit de priorité de rachat : que l'expropriant décide de vendre le bien non utilisé, et que l'ancien propriétaire (ou ses héritiers) se manifeste dans les 2 mois suivant le courrier recommandé.
- Pour la réintégration du locataire : que le départ soit temporaire, lié à des travaux d'aménagement d'une opération d'intérêt public.
Les étapes
- Suivre les étapes de la procédure d'expropriation grâce aux informations affichées en mairie, publiées dans la presse ou notifiées individuellement.
- Consulter le dossier et présenter ses observations à chaque étape de la procédure.
- Le cas échéant, contester la déclaration d'utilité publique, l'arrêté de cessibilité ou l'ordonnance d'expropriation par la voie du recours.
- Recevoir et examiner les propositions de relogement (au moins 2, au moins 6 mois avant le départ).
- Se prononcer sur l'offre de relogement dans un délai de 2 mois (silence = acceptation).
- Négocier puis percevoir les indemnités (principale et accessoires) ; le maintien dans les lieux est garanti jusqu'au paiement ou à la consignation.
- Le cas échéant, exercer le droit de rétrocession (demande écrite à l'expropriant) ou répondre à l'offre de vente prioritaire dans les 2 mois.
Cette synthèse reprend les droits essentiels des personnes expropriées. Les détails propres aux propriétaires (rétrocession, priorité de rachat) et aux locataires (indemnité d'éviction, réintégration) sont traités dans les sections suivantes.
Cette synthèse ne remplace pas la fiche
Pour les conditions précises de la rétrocession, du droit de priorité de rachat et de la réintégration du locataire, voir les sections « Droit de rétrocession », « Droit de priorité pour racheter le bien » et « Droit à la réintégration du locataire ».
Les droits du propriétaire exproprié
Le propriétaire d'un bien faisant l'objet d'une expropriation conserve plusieurs droits qu'il peut exercer pendant la procédure (droit au relogement, droit à des indemnités, droit d'information et de recours, droit au maintien dans les lieux) ou après celle-ci (droit de rétrocession et droit de priorité pour le rachat du bien).
L'expropriation est la perte forcée de la propriété d'un bien, imposée par une personne de droit public (collectivité territoriale, établissement public…) dans le cadre d'un projet d'utilité publique — construction d'infrastructure, aménagement urbain, etc. La procédure est encadrée par le code de l'expropriation pour cause d'utilité publique : elle suppose une déclaration d'utilité publique (DUP), un arrêté de cessibilité, puis une ordonnance d'expropriation. À chaque correspondant des garanties substantielles pour la personne expropriée, qui n'est jamais laissée sans recours ni sans compensation.
Règle
L'expropriation ne doit ni enrichir, ni appauvrir la personne concernée : les indemnités versées ont pour objet de couvrir l'intégralité du préjudice causé par la perte du bien. Ce principe de réparation intégrale gouverne l'ensemble du régime indemnitaire.
Les droits décrits ici concernent les propriétaires et locataires de biens expropriés. Les personnes qui occupent les lieux sans droit ni titre (squatters) ou qui en ont pris possession après l'ordonnance d'expropriation ne bénéficient pas du droit au relogement.
Droit au relogement du propriétaire
Lorsqu'un propriétaire est exproprié de sa résidence principale, il bénéficie d'un droit au relogement, destiné à éviter une perte de logement ou une précarité soudaine.
L'expropriant doit proposer un logement de remplacement avant de contraindre le propriétaire à quitter les lieux. Ce logement doit être décent, c'est-à-dire respecter les exigences de salubrité, de sécurité, de confort et de performance énergétique. Il doit en outre correspondre aux besoins du propriétaire exproprié : être compatible avec la composition du foyer (taille du logement et nombre suffisant de pièces pour éviter la suroccupation) et adapté aux ressources du ménage (proportionné aux revenus).
Règle
L'expropriant doit adresser au moins 2 propositions de relogement au propriétaire exproprié, au moins 6 mois avant qu'il ne soit obligé de quitter les lieux. Le propriétaire a alors un délai de 2 mois pour accepter ou refuser l'offre de relogement. Le silence vaut acceptation : à défaut de réponse dans le délai, l'offre est réputée acceptée.
Les propriétaires expropriés dont les ressources ne dépassent pas les plafonds fixés pour l'attribution d'un logement social (HLM) sont prioritaires pour être relogés dans un logement social ou équivalent, ou pour accéder à la propriété dans le cadre des dispositifs du logement social. Les autres propriétaires disposent d'un droit de préférence pour acheter les logements ou locaux mis en vente dans les périmètres de rénovation, ou être relogés comme locataires dans ces mêmes secteurs.
- Logement décent : salubrité, sécurité, confort, performance énergétique.
- Compatible avec la composition du foyer (taille, nombre de pièces, pas de suroccupation).
- Adapté aux ressources du ménage (proportionné aux revenus).
- Au moins 2 propositions, adressées au moins 6 mois avant le départ.
- Délai de réponse de 2 mois ; le silence vaut acceptation.
Droit au relogement du locataire
Le locataire d'un bien exproprié (maison, appartement) a lui aussi droit d'être relogé, pour les mêmes raisons que le propriétaire : éviter une perte de logement ou une précarité soudaine.
L'expropriant doit proposer un logement de remplacement avant de contraindre le locataire à quitter les lieux. Comme pour le propriétaire, ce logement doit être décent (salubrité, sécurité, confort, performance énergétique) et correspondre aux besoins du locataire exproprié : compatible avec la composition du foyer, adapté aux ressources du ménage.
Règle
L'expropriant doit adresser au moins 2 propositions de relogement au locataire exproprié, au moins 6 mois avant qu'il ne soit tenu de quitter les lieux. Le locataire dispose alors de 2 mois pour accepter ou refuser ; le silence vaut acceptation. L'expulsion du locataire est suspendue tant qu'une offre de relogement conforme n'a pas été faite.
Le droit au relogement ne s'applique pas aux squatters, aux occupants ayant fait l'objet d'un jugement d'expulsion, ni aux occupants qui ont pris possession des lieux après l'ordonnance d'expropriation.
Indemnités du propriétaire exproprié
Le propriétaire a droit à des indemnités qui couvrent l'intégralité du préjudice causé par la perte du bien exproprié : l'expropriation ne doit ni enrichir ni appauvrir la personne concernée.
Le propriétaire exproprié reçoit une indemnité principale qui correspond à la valeur vénale de son bien : cette somme doit lui permettre de se replacer dans une situation équivalente à celle qu'il occupait avant l'expropriation. Des indemnités accessoires complémentaires peuvent s'y ajouter lorsque l'expropriation entraîne d'autres préjudices distincts.
Règle
Les indemnités accessoires suivantes peuvent être versées : indemnité de remploi, destinée à compenser les frais liés à l'achat d'un bien de remplacement de même nature (frais de notaire, droits d'enregistrement, garanties…), dont le montant est calculé en pourcentage de l'indemnité principale ; indemnité de déménagement, si le propriétaire a réellement déménagé après la décision d'expropriation, fixée sur la base des frais réels justifiés ou selon un barème forfaitaire ; indemnité de privation de jouissance, si le propriétaire doit quitter temporairement son logement pendant des travaux d'aménagement liés à une opération d'intérêt public ; indemnité de réinstallation, si le propriétaire doit faire des travaux (peinture, branchements, finitions) pour rendre habitable son nouveau logement.
L'offre de relogement et son acceptation doivent intervenir avant la fixation des indemnités d'expropriation. Le calcul exact des indemnités relève des règles spécifiques du code de l'expropriation ; en cas de contestation du montant, le juge de l'expropriation peut être saisi — il est conseillé de se faire assister par un avocat.
- Indemnité principale : valeur vénale du bien.
- Indemnité de remploi : frais d'achat d'un bien de remplacement (calculée en pourcentage de l'indemnité principale).
- Indemnité de déménagement : frais réels justifiés ou barème forfaitaire.
- Indemnité de privation de jouissance : départ temporaire pendant des travaux.
- Indemnité de réinstallation : travaux pour rendre habitable le nouveau logement.
Indemnités du locataire exproprié
Le locataire d'un logement exproprié peut recevoir plusieurs indemnités, qui compensent la perte de son logement, les frais engagés et la rupture de son bail.
À la différence du propriétaire, le locataire ne perd pas la propriété d'un bien mais son droit au maintien dans les lieux au titre d'un bail. Les indemnités locatives ont donc pour objet de financer la réinstallation du locataire dans un autre logement et de compenser les désagréments liés à l'expropriation.
Règle
Le locataire peut percevoir : indemnité de déménagement (si réellement déménagé après la décision d'expropriation, sur la base des frais réels justifiés ou selon un barème forfaitaire) ; indemnité de privation de jouissance (départ temporaire pendant des travaux d'aménagement d'une opération d'intérêt public) ; indemnité de réinstallation (travaux de peinture, branchements, finitions pour rendre habitable le nouveau logement) ; indemnité pour travaux non amortis (si le locataire avait réalisé des améliorations — travaux d'aménagement ou de modernisation — dont il n'a pas pu profiter, estimées sur une durée d'amortissement de 5 ans) ; indemnité d'éviction (pour compenser la rupture anticipée du bail ou la perte du droit au renouvellement, permettant une réinstallation).
L'indemnité d'éviction vise à permettre au locataire de se réinstaller : elle complète les autres indemnités et tient compte de la situation locative antérieure (bail en cours, droit au renouvellement). Les modalités de calcul relèvent des règles du code de l'expropriation et, pour certains aspects, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs.
- Indemnité de déménagement : frais réels ou barème forfaitaire.
- Indemnité de privation de jouissance : pendant les travaux.
- Indemnité de réinstallation : travaux dans le nouveau logement.
- Indemnité pour travaux non amortis : améliorations non profitées, amortissement sur 5 ans.
- Indemnité d'éviction : rupture anticipée du bail ou perte du renouvellement.
Droit au maintien dans les lieux
Le propriétaire exproprié conserve la jouissance du bien, c'est-à-dire le droit de se maintenir dans le logement, jusqu'au paiement ou à la consignation des indemnités dues par l'expropriant.
Ce droit constitue une garantie essentielle : tant que les indemnités ne sont pas effectivement versées (ou consignées, c'est-à-dire déposées entre les mains d'un tiers — la caisse des dépôts et consignations — en cas de désaccord sur le montant), l'expropriant ne peut pas contraindre le propriétaire à libérer les lieux. La consignation permet à l'expropriant de poursuivre la procédure même en cas de contestation du montant de l'indemnité.
Règle
Le maintien dans les lieux prend fin au moment du paiement effectif ou de la consignation des indemnités dues. À compter de ce moment, le propriétaire doit libérer le bien.
Pour le locataire, une garantie équivalente existe : l'expulsion est suspendue tant qu'une offre de relogement conforme n'a pas été faite (voir la section « Droit au relogement du locataire »).
Droit d'information et de recours
Le propriétaire exproprié bénéficie de garanties d'information et de recours, destinées à assurer la régularité et la transparence de la procédure d'expropriation.
Il est informé à chaque étape de la procédure, soit collectivement (par affichage en mairie ou publication dans la presse), soit individuellement par notification. Cette information lui permet de suivre le déroulement de la procédure et garantit son caractère contradictoire : il peut consulter le dossier et présenter ses observations ou remarques. Le droit de recours permet de contester les actes de la procédure.
Règle
Le propriétaire dispose d'un droit de recours : il peut contester la déclaration d'utilité publique, l'arrêté de cessibilité ou l'ordonnance d'expropriation s'il estime que la procédure est irrégulière ou que ses droits n'ont pas été respectés.
Les voies et délais de recours sont strictement encadrés par le code de l'expropriation. En cas de doute sur la régularité d'un acte ou sur les délais applicables, il est vivement recommandé de consulter un avocat rapidement, les délais de recours étant souvent courts.
Droit de rétrocession
La rétrocession permet au propriétaire exproprié ou à ses ayants droit (héritiers) de récupérer le bien lorsque celui-ci n'a pas été utilisé pour le projet d'utilité publique prévu.
Si le bien exproprié n'a pas reçu la destination prévue dans le cadre du projet qui a justifié l'expropriation — par exemple des terrains expropriés pour construire un hôpital, restés à l'abandon —, l'ancien propriétaire peut en demander le rachat. Le droit de rétrocession concerne uniquement les biens expropriés (appartement, immeuble, maison, terrain…). Il ne s'applique pas aux droits réels immobiliers.
Règle
Les conditions suivantes doivent toutes être remplies : le bien n'a pas reçu la destination prévue par la déclaration d'utilité publique (DUP) dans un délai de 5 ans à partir de la date de l'ordonnance d'expropriation ou de l'acquisition amiable ; la demande de rétrocession intervient dans un délai de 30 ans à partir de l'ordonnance d'expropriation ; le bien ne fait pas l'objet d'une nouvelle DUP (qui peut avoir un objet différent de la première) ; le bien n'a pas été revendu à un tiers.
La demande de rétrocession se fait par une demande écrite à l'expropriant (mail, lettre, etc.). L'expropriant et le propriétaire (ou ses héritiers) doivent ensuite s'accorder sur un prix de rachat : la rétrocession ne consiste pas à restituer l'indemnité perçue, mais à fixer une nouvelle valeur de rachat du bien. En l'absence d'accord amiable, le prix est fixé par le tribunal judiciaire, qui tient compte des caractéristiques de la parcelle (nature, surface…) et des termes de comparaison les mieux appropriés. Le contrat de rachat doit être signé et le prix payé dans le mois de la fixation du prix, faute de quoi le droit de rétrocession ne peut plus s'appliquer. Si l'expropriant rejette la demande, le tribunal doit être saisi dans un délai de 2 mois à compter de la réception de la notification du rejet.
Droit de priorité pour racheter le bien
Si le bien exproprié n'est pas utilisé, dans un délai de 5 ans, pour le projet d'intérêt général ayant justifié son expropriation, l'expropriant peut décider de le vendre. Dans ce cas, la vente est proposée en priorité à l'ancien propriétaire ou à ses héritiers.
Ce droit de priorité complète le droit de rétrocession : lorsque l'expropriant renonce au projet sans pour autant procéder à une rétrocession, il peut commercialiser le bien, mais l'ancien propriétaire dispose d'une première option d'achat. L'expropriant doit en informer l'ancien propriétaire ou ses héritiers par courrier recommandé avec avis de réception.
Règle
À partir de la réception de ce courrier, les anciens propriétaires ou leurs héritiers disposent d'un délai de 2 mois pour faire connaître leur souhait de racheter le bien et indiquer le prix d'acquisition qu'ils proposent, ou informer l'expropriant qu'ils renoncent à ce rachat.
En cas de refus exprès (le propriétaire ou ses héritiers indiquent formellement ne pas vouloir racheter le bien) ou de refus tacite (ils ne répondent pas dans le délai de 2 mois), l'expropriant est libre de proposer la vente du bien à des tiers. Il est donc important de se manifester dans le délai si l'on souhaite conserver une option d'achat.
Droit à la réintégration du locataire
Lorsqu'un locataire doit quitter temporairement son logement en raison de travaux d'aménagement réalisés dans le cadre d'une opération d'intérêt public, il bénéficie d'un droit à la réintégration une fois les travaux achevés.
Pendant la durée des travaux, le bail est simplement suspendu — il n'est pas résilié —, sauf si un accord a été conclu pour reloger définitivement le locataire dans un logement équivalent. À la fin des travaux, le bail reprend son cours et le locataire retourne dans le logement.
Règle
À la fin des travaux, le propriétaire doit inviter le locataire à préciser, dans un délai d'1 mois, s'il souhaite ou non réintégrer son logement.
Le droit à la réintégration se distingue du droit au relogement permanent : il vise un départ temporaire, lié à la réalisation des travaux, et non une perte définitive du logement. Si le locataire souhaite être relogé définitivement dans un logement équivalent, un accord spécifique doit être conclu à cet effet.
Départ temporaire et relogement provisoire
Une opération déclarée d'intérêt public peut nécessiter le départ temporaire des occupants d'un logement, pour une durée de 3 ans maximum, afin de permettre la réalisation de travaux d'aménagement.
Le départ temporaire ne constitue pas une expropriation définitive : le bien reste la propriété de l'occupant (ou le bail du locataire est suspendu), et les occupants doivent pouvoir revenir une fois les travaux achevés, sous réserve des droits à la réintégration décrits ci-dessus.
Règle
Dans ce cas, l'expropriant doit assurer le relogement provisoire des occupants, dans des conditions adaptées à leurs besoins et à leurs ressources.
L'offre de relogement — qu'elle soit définitive ou provisoire — et son acceptation doivent intervenir avant la fixation des indemnités d'expropriation. Le caractère provisoire du relogement n'amoindrit pas l'exigence de décence ni l'adaptation aux besoins du foyer.
Où s'adresser
Plusieurs interlocuteurs peuvent accompagner une personne expropriée dans la défense de ses droits.
Les actes de la procédure (DUP, arrêté de contestation, notification) émanent de l'expropriant et des autorités publiques compétentes. Les recours relèvent du juge de l'expropriation, rattaché au tribunal judiciaire.
L'Agence départementale pour l'information sur le logement (Adil) offre une information et un accompagnement juridique gratuits sur les questions de logement, y compris en matière d'expropriation et de relogement. Les avocats du Conseil national des barreaux peuvent assister les personnes expropriées dans les contestations indemnaires et les recours.
Règle
Le recours contre les actes de la procédure d'expropriation obéit à des délais stricts fixés par le code de l'expropriation pour cause d'utilité publique. En cas de réception d'un acte contestable, il convient d'agir dans les délais et de se faire assister.
- Adil — Agence départementale pour l'information sur le logement : information et conseil près de chez vous.
- Tribunal judiciaire — juge de l'expropriation : contestation des actes et fixation du prix de rachat.
- Avocat — assistance pour les recours et la négociation indemnitaire (Conseil national des barreaux).
- Expropriant — destinataire de la demande écrite de rétrocession.
Textes applicables
- Code de l'urbanisme — Relogement (Légifrance)Textes applicables
- Code de l'expropriation — articles L423-1 à L423-5 (Légifrance)Textes applicables
- Code de l'expropriation — articles L321-1 à L323-5 (Légifrance)Textes applicables
- Code de l'expropriation — articles L421-1 à L421-4 (Légifrance)Textes applicables
- Code de l'expropriation — articles R421-1 à R421-8 (Légifrance)Textes applicables
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 — article 6 (Légifrance)Textes applicables
- Code de l'expropriation — article R423-9 (Légifrance)Textes applicables
- Logement décent — performance énergétique (Légifrance)Exigence de décence
Sources officielles
- OuvrirService-Public.fr
Droits des personnes expropriées
Vérifiée le 2026-10-04
Voir aussi
Les droits des personnes expropriées sont fixés par le code de l'expropriation pour cause d'utilité publique et le code de l'urbanisme. Les montants des indemnités sont évalués au cas par cas ; en cas de contestation, le juge de l'expropriation peut être saisi — il est recommandé de se faire assister par un avocat.
