La question revient régulièrement chez les propriétaires de petits logements et chez les locataires qui se demandent si un loyer élevé pour une surface réduite est légalement taxé. La réponse est simple, mais elle mérite d'être replacée dans son contexte : la taxe annuelle sur les loyers élevés des logements de petite surface, parfois appelée « taxe Apparu », n'existe plus. Elle a été appliquée jusqu'en 2019, dans des conditions précises, puis supprimée.
Cette disparition ne signifie pas que tout est permis. Un propriétaire de micro-logement reste soumis aux règles de décence, à l'encadrement des loyers lorsqu'il s'applique, à la taxe foncière et à la fiscalité des revenus locatifs. Le locataire, de son côté, conserve des droits sur la surface, la hauteur sous plafond, la salubrité et le montant du loyer. Ce guide fait le point sur l'ancienne taxe, sur ce qui la remplace indirectement et sur les règles qui encadrent aujourd'hui les petits logements.
La réponse en bref
Non, la taxe annuelle due par certains propriétaires de logements mis en location dans les grandes agglomérations n'existe plus. Jusqu'en 2019, le propriétaire d'un logement ayant une surface habitable inférieure ou égale à 14 m² devait payer une taxe annuelle. Elle ne s'appliquait que dans certains cas, selon le montant du loyer et la localisation du logement.
Cette taxe était prévue par l'article 234 du code général des impôts et par le décret n°2011-2060 du 30 décembre 2011. Le Bofip-impôts n°BOI-RFPI-CTRL-10 en décrivait les modalités. Elle est aujourd'hui supprimée : aucun propriétaire ne peut être assujetti à ce titre pour une période postérieure à sa suppression, et aucun locataire ne peut voir ce coût répercuté dans son loyer au titre de cette taxe.
En revanche, d'autres prélèvements et règles continuent de s'appliquer : la taxe foncière, l'imposition des revenus fonciers ou des bénéfices industriels et commerciaux selon le régime, la cotisation foncière des entreprises dans certains cas, et surtout les règles civiles sur la décence, la surface minimale et l'encadrement des loyers.
D'où venait cette taxe ?
La taxe sur les loyers élevés des logements de petite surface a été créée dans un contexte de tension sur les petites surfaces dans les grandes agglomérations. L'objectif affiché était de dissuader la location de logements très petits à des loyers disproportionnés, en particulier dans les zones où la demande est forte et où l'offre de petites surfaces est limitée.
Le mécanisme reposait sur une idée simple : lorsqu'un logement était particulièrement petit et loué à un loyer élevé dans une zone tendue, le propriétaire supportait une taxe annuelle. Le produit de cette taxe était distinct de la taxe foncière et de l'impôt sur les revenus locatifs. Il ne s'agissait donc pas d'une sanction pénale, mais d'un prélèvement fiscal supplémentaire, déclenché par des critères objectifs.
La taxe était déclarative et contrôlée par l'administration fiscale. Les propriétaires concernés devaient la déclarer et la payer selon les modalités prévues par la réglementation. Les contentieux portaient souvent sur la surface retenue, sur la qualification du logement ou sur le montant du loyer à prendre en compte.
Sa suppression a mis fin à ce dispositif spécifique. Les propriétaires qui avaient anticipé une charge fiscale sur plusieurs années ont dû revoir leurs calculs, et les locataires ont pu se demander si la fin de la taxe allait se traduire par une baisse de loyer. Dans les faits, la suppression d'une taxe ne crée pas automatiquement une obligation de baisser le loyer : le montant reste déterminé par le bail et par les règles d'encadrement applicables.
Le champ d'application de l'ancienne taxe
L'ancienne taxe ne visait pas tous les logements. Trois éléments principaux devaient être réunis : une petite surface, un loyer élevé et une localisation dans une zone déterminée.
La surface prise en compte était la surface habitable, définie par l'article R156-1 du code de la construction et de l'habitation. Il s'agit de la surface au sol, déduction faite des murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines et embrasures de portes et de fenêtres. Certains espaces sont exclus : combles non aménagés, caves, sous-sol, remise, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs, vérandas, locaux communs, dépendances, et espaces dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètre.
La notion de loyer élevé était appréciée selon un barème et selon la localisation. La taxe ne s'appliquait donc pas à un petit logement loué à un loyer modéré, ni à un logement situé hors des zones visées. Le dispositif était donc ciblé, ce qui explique qu'il n'ait concerné qu'une fraction des propriétaires de petites surfaces.
La localisation jouait un rôle central. Les grandes agglomérations et les zones tendues étaient particulièrement visées, car ce sont les marchés sur lesquels les petits logements peuvent atteindre des loyers élevés. Un studio de 14 m² à la campagne et un studio de 14 m² dans une métropole tendue n'étaient pas traités de la même manière.
Ce qui a remplacé la taxe
La suppression de la taxe n'a pas laissé un vide juridique. D'autres instruments encadrent le prix et la qualité des petits logements.
Le premier est l'encadrement des loyers. Dans les communes où il s'applique, le loyer ne peut pas dépasser un loyer de référence majoré, sous réserve de justifications liées aux caractéristiques du logement. Un micro-logement ne peut donc pas être loué à n'importe quel prix au motif qu'il est petit : le plafond légal s'impose, et le locataire peut contester un loyer excessif.
Le deuxième est la décence du logement. Le bailleur doit fournir un logement décent, qui ne porte pas atteinte à la sécurité ou à la santé du locataire. La surface minimale, la hauteur sous plafond, l'aération, la lumière, l'installation de chauffage et l'absence de risques pour la santé font partie des critères. Un logement trop petit ou trop bas peut être considéré comme non décent, indépendamment de son loyer.
Le troisième est la fiscalité ordinaire. La taxe foncière est due par le propriétaire, et les revenus locatifs sont imposés selon le régime applicable : revenus fonciers pour une location nue, bénéfices industriels et commerciaux pour une location meublée, avec les régimes simplifiés ou réels selon les cas. La cotisation foncière des entreprises peut s'appliquer à certaines activités de location meublée. Ces prélèvements ne remplacent pas la taxe supprimée, mais ils pèsent sur la rentabilité d'un micro-logement.
Le quatrième est la réglementation sur les meublés de tourisme. Une petite surface louée à des touristes ne relève pas du même régime qu'une location à l'année. Selon la commune, une déclaration en mairie, voire une autorisation de changement d'usage, peut être exigée. Le propriétaire qui bascule d'une location longue à une location saisonnière doit vérifier ces obligations.
La surface habitable : une notion décisive
La surface habitable est au cœur de nombreuses règles relatives aux petits logements. Elle ne se confond pas avec la surface commerciale, avec la surface utile ou avec la surface au sol brute. Elle exclut les espaces dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètre, les caves, les garages, les balcons, les terrasses et les dépendances.
Cette définition a une conséquence pratique : un logement peut sembler plus grand qu'il ne l'est juridiquement. Une mezzanine basse, un comble aménagé ou une véranda ne comptent pas de la même manière. Un propriétaire qui annonce une surface doit pouvoir la justifier, et un locataire qui conteste la surface peut demander des explications ou faire établir un constat.
La surface habitable intervient aussi dans les critères de décence. Un logement doit offrir une surface suffisante pour permettre la vie quotidienne. La réglementation fixe une surface minimale et une hauteur sous plafond minimale pour les pièces principales. Un logement qui ne les respecte pas peut être qualifié de non décent, ce qui ouvre des droits au locataire.
La décence du micro-logement
Le bailleur doit remettre un logement décent. Cette obligation figure dans la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et dans le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002. Le logement doit être sûr, sain et habitable. Il doit disposer d'une installation de chauffage, d'eau chaude, d'électricité et d'évacuation des eaux usées conforme aux normes.
Pour les petits logements, trois points sont particulièrement sensibles. D'abord, la surface et la hauteur sous plafond : un logement trop petit ou trop bas peut être non décent. Ensuite, l'aération et l'éclairage : une pièce unique sans fenêtre ou mal ventilée peut poser problème. Enfin, l'installation électrique et le chauffage : un logement vétuste peut présenter des risques.
Le locataire qui constate une atteinte à la décence peut demander au bailleur de réaliser les travaux. Si le bailleur refuse ou tarde, il peut saisir la commission départementale de conciliation, puis le juge. Il peut aussi demander une réduction de loyer ou la réalisation des travaux sous astreinte. Dans les cas graves, il peut demander la résiliation du bail.
Le loyer d'un micro-logement
Le loyer d'un micro-logement n'est pas libre dans toutes les situations. Dans les communes soumises à l'encadrement des loyers, un loyer de référence est fixé par arrêté. Le bailleur peut appliquer un complément de loyer pour des caractéristiques particulières, mais ce complément doit être justifié et ne peut pas conduire à dépasser le loyer de référence majoré.
Dans les autres communes, le loyer est librement fixé, sous réserve de la règle de limitation au loyer du précédent locataire dans certains cas, et sous réserve de la révision annuelle prévue par le bail. Un micro-logement peut donc être loué à un prix élevé si le marché le permet, mais le locataire conserve la possibilité de contester un loyer manifestement excessif dans les conditions prévues par la loi.
La révision du loyer est encadrée. Elle doit être prévue par le bail et respecter l'indice de référence des loyers. Elle peut être interdite selon la date de signature du bail et le classement énergétique du logement. Un bailleur ne peut pas augmenter le loyer en cours de bail sans clause et sans respecter la procédure.
Micro-logement et bail
Le type de bail dépend de l'usage du logement. Un logement vide est loué par un bail d'habitation d'au moins trois ans. Un logement meublé est loué par un bail d'au moins un an, ou neuf mois pour un étudiant. Un bail mobilité peut être conclu pour une durée de un à dix mois, pour des publics spécifiques.
Le micro-logement meublé est fréquent. Il doit contenir les meubles et équipements exigés par la réglementation, notamment une literie, des rangements, des plaques de cuisson, un réfrigérateur, des ustensiles et un éclairage suffisant. L'absence de ces éléments peut rendre le logement non conforme au contrat de location meublée.
Le dépôt de garantie est plafonné : un mois de loyer hors charges pour un logement vide, deux mois pour un meublé. Le bail mobilité interdit le dépôt de garantie. Le locataire doit vérifier le montant demandé et conserver la quittance.
Les cas particuliers
La chambre de bonne constitue un cas particulier. Souvent de petite surface, elle peut être louée comme logement principal si elle respecte les critères de décence. Une chambre sans sanitaires privés peut être louée si elle donne accès à des sanitaires communs en bon état. La surface et la hauteur sous plafond restent déterminantes.
Le studio meublé destiné à un étudiant peut être loué avec un bail de neuf mois. Le bailleur doit respecter les règles du meublé, notamment sur le dépôt de garantie et sur le préavis d'un mois. Le locataire étudiant peut partir avec un préavis d'un mois, même si le bail est conclu pour neuf mois.
La location saisonnière d'un micro-logement relève d'un autre régime. Le propriétaire doit vérifier les obligations locales, notamment la déclaration en mairie et, dans certaines communes, l'autorisation de changement d'usage. Le locataire d'un meublé de tourisme ne bénéficie pas des mêmes protections que le locataire d'une résidence principale.
Le logement conventionné Anah est un logement privé à loyer modéré. Il ne relève pas du parc social, mais le bailleur a signé une convention avec l'Anah. Le locataire doit respecter des conditions de ressources. Ce dispositif constitue une alternative pour les ménages modestes qui ne trouvent pas de logement social.
Vérifier la surface et le loyer : méthode pratique
Avant de signer un bail pour un micro-logement, il est utile de procéder à quelques vérifications simples. La première porte sur la surface annoncée. Le locataire peut demander au bailleur ou à l'agence la surface habitable retenue et la manière dont elle a été calculée. Une surface commerciale ou une surface incluant les annexes ne correspond pas à la surface habitable au sens de l'article R156-1.
La deuxième porte sur la hauteur sous plafond. Une pièce dont une partie est sous 1,80 mètre ne compte pas intégralement dans la surface habitable. Un logement avec une mezzanine basse peut donc être plus petit qu'il n'y paraît. Le locataire peut mesurer lui-même les dimensions, en tenant compte des murs, cloisons et gaines.
La troisième porte sur le loyer. Dans une commune soumise à l'encadrement, le bailleur doit indiquer le loyer de référence, le loyer de référence majoré et, le cas échéant, le complément de loyer justifié. Le locataire peut vérifier ces éléments auprès des services de la préfecture ou de la métropole compétente. Dans les autres communes, il peut comparer avec des logements similaires et vérifier que la révision annuelle respecte l'indice de référence.
La quatrième porte sur les charges. Un micro-logement peut supporter des charges proportionnellement élevées, notamment dans un immeuble avec chauffage collectif ou ascenseur. Le bail doit préciser la provision sur charges et les modalités de régularisation. Le locataire a droit à un décompte annuel et à la justification des charges récupérables.
Le contrôle et le contentieux
L'administration fiscale contrôle les déclarations des propriétaires. En cas d'erreur sur la surface, sur la qualification du logement ou sur le montant du loyer, un redressement peut être envisagé. Mais depuis la suppression de la taxe, les contentieux relatifs à cette taxe ont vocation à disparaître, sauf pour les périodes antérieures encore susceptibles d'être contrôlées.
Les litiges actuels portent davantage sur la décence, sur le loyer et sur l'exécution du bail. Le locataire qui estime que le logement n'est pas décent peut saisir la commission départementale de conciliation, puis le juge des contentieux de la protection. Il peut demander la réalisation de travaux, une réduction de loyer ou la résiliation du bail. Le juge peut ordonner une expertise.
Le propriétaire qui conteste le loyer appliqué par un locataire peut également saisir le juge. Dans les zones encadrées, le juge vérifie le respect du loyer de référence et des compléments. Dans les autres zones, il apprécie les clauses du bail et la bonne foi des parties.
La prescription des actions relatives au bail d'habitation est encadrée. Les parties doivent conserver les pièces contractuelles, les quittances, les échanges et les constats. Une action intentée trop tard peut être irrecevable, même si le droit est fondé.
Erreurs fréquentes
La première erreur consiste à croire que la taxe Apparu existe encore. Elle a été supprimée, et aucun propriétaire ne peut la facturer au locataire. Si un bailleur invoque cette taxe pour justifier une hausse de loyer, la justification est inexacte.
La deuxième erreur consiste à penser qu'un micro-logement échappe à l'encadrement des loyers. La surface réduite ne dispense pas du respect du loyer de référence majoré dans les communes concernées.
La troisième erreur est de confondre surface habitable et surface au sol. Les balcons, caves, garages et espaces sous 1,80 mètre ne comptent pas. Une annonce peut donc être trompeuse, et le locataire doit vérifier.
La quatrième erreur est de négliger la décence. Un logement petit mais bien aménagé peut être décent ; un logement plus grand mais insalubre ne l'est pas. La surface n'est qu'un critère parmi d'autres.
La cinquième erreur est de croire qu'un bail verbal protège moins qu'un bail écrit. Un bail verbal est valable, mais il rend la preuve des conditions plus difficile. Pour un micro-logement, un écrit détaillé est recommandé.
FAQ
La taxe sur les loyers élevés des petites surfaces est-elle encore due ? Non. Elle n'existe plus. Elle a été appliquée jusqu'en 2019, dans les conditions prévues par l'article 234 du code général des impôts et le décret n°2011-2060.
Un propriétaire peut-il répercuter cette ancienne taxe sur le loyer ? Non. Une taxe supprimée ne peut pas servir de base à une augmentation. Le loyer reste régi par le bail et par les règles d'encadrement applicables.
Quelle surface est prise en compte pour un micro-logement ? La surface habitable, définie par l'article R156-1 du code de la construction et de l'habitation, avec exclusion des caves, garages, balcons, terrasses, dépendances et espaces sous 1,80 mètre.
Un logement de moins de 9 m² peut-il être loué ? La décence suppose une surface minimale et une hauteur sous plafond suffisantes. Un logement qui ne les respecte pas peut être qualifié de non décent. Le locataire peut demander des travaux ou une réduction de loyer.
L'encadrement des loyers s'applique-t-il aux micro-logements ? Oui, dans les communes où il est en vigueur. La surface réduite ne dispense pas du respect du loyer de référence majoré.
Quel bail pour un studio meublé ? Un bail meublé d'au moins un an, ou neuf mois pour un étudiant, avec un dépôt de garantie limité à deux mois de loyer hors charges et un préavis d'un mois pour le locataire.
Un micro-logement peut-il être loué en bail mobilité ? Oui, si le locataire relève de l'un des publics visés et si le logement respecte les règles de décence. Le bail dure de un à dix mois et ne peut pas être renouvelé au-delà.
Que faire si le logement est trop petit ou insalubre ? Le locataire peut informer le bailleur, demander des travaux, saisir la commission départementale de conciliation et, si nécessaire, le juge des contentieux de la protection.
La surface d'un micro-logement peut-elle inclure une mezzanine ? La surface habitable exclut les espaces dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètre. Une mezzanine basse ne compte donc pas intégralement. Le bailleur doit être en mesure de justifier la surface annoncée, et le locataire peut la vérifier.
Le propriétaire doit-il remettre un diagnostic de performance énergétique ? Oui, le bailleur doit remettre un DPE au locataire. Ce diagnostic figure dans le dossier de diagnostic technique annexé au bail. Il peut avoir des conséquences sur la possibilité de louer et sur la révision du loyer selon la date du bail et le classement du logement.
Ce qu'il faut retenir.
La taxe sur les loyers élevés des logements de petite surface appartient au passé. Elle a été appliquée jusqu'en 2019, puis supprimée. Les propriétaires ne peuvent plus la facturer ni l'invoquer pour justifier une hausse, et les locataires ne doivent pas la payer.
Pour autant, les micro-logements restent encadrés. La décence, la surface minimale, la hauteur sous plafond, l'encadrement des loyers, la fiscalité ordinaire et les règles du bail continuent de s'appliquer. Un propriétaire qui loue une petite surface doit vérifier la conformité du logement et le régime du bail ; un locataire doit vérifier la surface réelle, le loyer et l'état du logement avant de signer.
Sources
- Micro-logement : doit-on payer une taxe en cas de loyer élevé ? (Service-Public.gouv.fr, F14748)
- Bofip-impôts n°BOI-RFPI-CTRL-10 relatif à la taxe sur les loyers élevés des logements de petite surface
- Code général des impôts : article 234 (Légifrance)
- Décret n°2011-2060 du 30 décembre 2011 relatif à la taxe sur les loyers élevés des logements de petite surface (Légifrance)
- Code de la construction et de l'habitation : article R156-1 (Légifrance)
- Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs (Légifrance)
- Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent (Légifrance)
- Encadrement des loyers en zone tendue (Service-Public.gouv.fr, F1314)
- Montant du loyer d'un logement privé (Service-Public.gouv.fr, F1310)
- Logement décent (Service-Public.gouv.fr)