Vue d'ensemble
La colocation obéit à des règles spécifiques du droit des baux d'habitation. Voici l'essentiel à retenir avant de signer un bail de colocation ou de rejoindre une colocation existante.
Ce qu'il faut savoir
- Une colocation est la location par plusieurs colocataires d'un même logement, utilisé comme résidence principale.
- La location d'un logement à un unique couple (marié ou pacsé au moment de la signature du bail) n'est pas une colocation.
- Le bail de colocation peut être un bail unique signé par tous les colocataires, ou des bails individuels.
- Chaque colocataire peut demander une aide personnelle au logement (APL, ALS, ALF) pour sa part de loyer, auprès de la CAF ou de la MSA.
- La clause de solidarité du bail détermine si chaque colocataire est redevable de la totalité du loyer ou seulement de sa part.
- En cas de départ d'un colocataire, la solidarité cesse le plus souvent à l'arrivée d'un remplaçant, ou 6 mois après la fin du préavis en cas de clause de solidarité.
- Le propriétaire peut réclamer tout impayé de loyer ou de charges pendant 3 ans.
Conditions essentielles
- Le logement doit être un logement décent avec au moins une pièce principale de 9 m² (hauteur 2,20 m) ou 20 m³ de volume.
- Le bail doit être conforme au modèle réglementaire en vigueur (vide ou meublé) et signé par tous les colocataires et le propriétaire.
- Pour les aides APL/ALS/ALF : surface habitable d'au moins 16 m² pour 2 colocataires, plus 9 m² par colocataire supplémentaire.
- L'aide MOBILI-JEUNE est réservée aux moins de 30 ans en formation professionnelle.
Les étapes
- Choisir le type de bail (commun ou individuels) et rédiger le bail selon le modèle réglementaire.
- Vérifier la présence de la clause de solidarité et en comprendre les conséquences.
- Définir la répartition du loyer et des charges entre les colocataires.
- Chaque colocataire demande individuellement son aide au logement (APL, ALS, ALF) à la CAF ou à la MSA.
- Éventuellement, mettre en place un pacte de colocation et/ou un compte joint de gestion commune.
- En cas de départ, respecter la procédure de notification, de préavis et de remplacement.
- À la fin de la colocation, réaliser l'état des lieux de sortie et récupérer le dépôt de garantie.
Cette synthèse reprend les éléments essentiels de la fiche. Les détails — clause de solidarité et durée de l'engagement du colocataire partant, aides MOBILI-JEUNE/Loca-Pass/Visale, gestion des charges, procédure de départ — sont traités dans les sections suivantes.
Cette synthèse ne remplace pas la fiche
Pour la clause de solidarité (portée de l'engagement, durée après le départ) et pour les aides spécifiques aux colocataires (MOBILI-JEUNE, Loca-Pass, Visale), voir les sections « Clause de solidarité : qui paie en cas d'impayé ? » et « Quelles aides au logement en colocation ? ».
Qu'est-ce qu'une colocation ?
Une colocation est la location par plusieurs colocataires d'un même logement, que tous utilisent comme résidence principale. Elle peut prendre deux formes : un bail unique signé par tous les colocataires et le propriétaire (bail commun), ou autant de contrats de location qu'il y a de colocataires (bail individuel).
Le bail commun est le modèle le plus courant : un seul contrat lie l'ensemble des colocataires au propriétaire. Le bail individuel, en revanche, consiste en un contrat séparé pour chaque colocataire, chacun n'étant lié que par son propre bail. La distinction a des conséquences importantes en cas de départ ou d'impayés : dans un bail commun, la clause de solidarité peut rendre chaque colocataire redevable de la totalité du loyer ; dans des bails individuels, chaque colocataire ne paie que sa part.
Règle
La location d'un logement à un unique couple (marié ou pacsé au moment de la signature du bail) n'est pas une colocation : les règles du bail de couple s'appliquent alors, avec d'autres règles de solidarité. De même, si un des occupants du logement ne signe pas le bail, il ne doit pas être considéré comme un des colocataires : il n'a aucun droit sur le logement, même s'il paie une partie du loyer.
Le nombre de colocataires n'est pas limité par la loi, mais le logement doit respecter les critères de décence : au moins une pièce principale avec une surface habitable d'au moins 9 m² et une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 m, ou un volume habitable d'au moins 20 m³. Le règlement sanitaire départemental (RSD) peut imposer des conditions plus restrictives : consultez-le en mairie.
Comment rédiger le bail de colocation ?
Le bail de colocation doit être conforme au modèle de bail réglementaire en vigueur à la date de signature. Ce modèle diffère selon que le logement est loué vide ou meublé. Le bail doit être signé par tous les colocataires et le propriétaire (ou son représentant). Chacun des colocataires et le propriétaire (ou l'agence immobilière) doivent conserver un exemplaire du bail.
Le propriétaire peut demander le versement d'un dépôt de garantie lors de l'entrée dans les lieux. Pour se protéger du risque d'impayé, il peut également exiger une caution : une personne (ou un organisme) qui s'engage par écrit (acte de cautionnement) à payer le loyer et les charges au propriétaire en cas d'impayés. Le propriétaire peut choisir l'une des options suivantes : chaque colocataire a une caution (l'acte de cautionnement indique le colocataire garanti), ou une caution unique se porte caution de l'ensemble des colocataires.
Règle
Le type de caution est indiqué dans l'acte de cautionnement : il existe la caution simple (la caution est poursuivie seulement après les colocataires, et seulement pour la part qu'ils ne peuvent pas payer) et la caution solidaire (la caution peut être poursuivie directement pour la totalité des sommes dues, comme un colocataire solidaire). Le choix de la caution a des conséquences majeures sur l'engagement de la personne qui se porte caution.
- Modèle réglementaire : le bail doit suivre le type en vigueur à la date de signature (vide ou meublé).
- Signature : tous les colocataires et le propriétaire (ou son représentant) signent le bail.
- Exemplaires : chaque partie conserve un exemplaire signé du bail.
- Dépôt de garantie : versé à l'entrée dans les lieux, plafonné selon le type de logement.
- Caution : acte de cautionnement écrit, précisant la caution simple ou solidaire.
- Quote-part de loyer : la part de chaque colocataire est indiquée dans le bail (répartition libre entre colocataires).
La répartition du loyer entre les colocataires est libre : le propriétaire n'a pas à la contrôler, mais elle doit figurer dans le bail ou dans une annexe. Cette réparation est utile pour déterminer la part de chaque colocataire en cas d'impayé, et pour le calcul des aides au logement (chaque colocataire déclare sa quote-part).
Loyer et charges en colocation
En zone tendue (communes où le marché locatif est tendu), le loyer ne doit pas dépasser un montant maximum dans certains cas (encadrement des loyers). Le montant total des loyers perçus par le propriétaire de la part de l'ensemble des colocataires ne peut alors pas dépasser ce montant maximum. En autre zone, le propriétaire (ou l'agence immobilière) fixe librement le loyer du logement.
Les charges locatives peuvent être gérées de deux manières. Soit par provisions pour charges avec régularisation annuelle : le propriétaire fixe un montant mensuel de provisions, en se fondant sur le budget prévisionnel et les résultats antérieurs ; les charges doivent être régularisées au moins une fois par an en comparant les provisions demandées et les dépenses effectives. Si les provisions sont supérieures aux dépenses réelles, le propriétaire doit verser le trop-perçu ; si elles sont inférieures, il demande un complément.
Règle
Un mois avant la régularisation annuelle, le propriétaire doit communiquer le décompte des charges par nature (électricité, eau chaude, eau froide, ascenseur…) et le mode de répartition des charges entre les logements. Durant les 6 mois suivant l'envoi du décompte, il doit tenir à la disposition du locataire l'ensemble des documents justificatifs. La seconde possibilité est le forfait de charges : le montant du forfait doit être inscrit dans le bail, ne doit pas être disproportionné par rapport aux charges appliquées au précédent locataire, ne doit pas s'accompagner de complément ni de régularisation ultérieure, et doit être payé en même temps que le loyer. Le montant du forfait peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer.
Si la régularisation des charges n'a pas été faite avant la fin de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le locataire peut exiger un paiement échelonné sur 12 mois, par lettre recommandée avec accusé de réception. Par ailleurs, le propriétaire peut réclamer pendant 3 ans tout impayé de charges ou de loyers ; ce délai s'applique aussi au locataire qui a payé trop de charges et veut se faire rembourser le trop-versé.
Clause de solidarité : qui paie en cas d'impayé ?
La clause de solidarité est une clause du bail qui détermine l'engagement de chaque colocataire (et de sa caution) en cas d'impayé des autres. Deux situations sont possibles : le bail contient une clause de solidarité, ou il ne la contient pas.
Bail avec clause de solidarité : chaque colocataire et sa caution sont redevables de la totalité des sommes dues (loyer et charges locatives) au propriétaire (ou à l'agence immobilière). Concrètement, chaque colocataire s'engage à payer la part des autres colocataires si ces derniers ne la paient pas. Bail sans clause de solidarité : chaque colocataire et sa caution sont redevables uniquement de la part du loyer et des charges qu'ils doivent personnellement au propriétaire.
Règle
En cas de départ d'un colocataire, la solidarité évolue différemment selon le bail. Avec clause de solidarité, pour le colocataire partant et sa caution, l'obligation de solidarité demeure soit durant les 6 mois qui suivent la fin de son préavis, soit, si un nouveau colocataire remplace le partant durant son préavis, jusqu'à la fin du préavis. Sans clause de solidarité, le colocataire partant (et sa caution) doivent payer sa part du loyer et des charges jusqu'à la fin de son préavis — ce délai peut être réduit si un nouveau colocataire s'inscrit au bail avant la fin.
Dans tous les cas, le propriétaire peut réclamer pendant 3 ans tout impayé de charges ou de loyers qui lui est dû. Exemple : une dette de loyer ou de charges datant d'octobre 2026 peut être réclamée jusqu'en octobre 2029. La clause de solidarité protège le propriétaire, mais expose chaque colocataire au risque de devoir payer la part d'un colocataire défaillant : avant de signer, vérifiez bien sa présence dans le bail et ses modalités.
Quelles aides au logement en colocation ?
Chaque colocataire peut bénéficier d'aides personnelles au logement et de dispositifs spécifiques destinés à faciliter l'accès au logement des jeunes et des colocataires.
Chaque colocataire peut obtenir une aide personnelle au logement (APL, ALS, ALF) pour la part de loyer qu'il paie, à la condition de remplir les conditions suivantes : il remplit les conditions pour avoir droit à cette aide au logement ; il fait une demande individuelle à la CAF ou à la MSA ; le logement est un logement décent et il a une surface habitable au moins égale à 16 m² pour 2 colocataires — pour chaque colocataire supplémentaire, il faut 9 m² supplémentaires. La CAF calcule l'aide sur la quote-part de loyer de chaque colocataire.
L'aide MOBILI-JEUNE s'adresse aux moins de 30 ans en formation professionnelle (alternance, stage, formation continue). Versée par Action Logement, elle est comprise entre 10 € et 100 € par mois pendant 3 ans maximum. Elle est cumulable avec l'APL. Chaque colocataire de moins de 30 ans peut la demander pour le paiement de sa part du loyer et des charges locatives.
- APL, ALS, ALF : aide personnelle au logement, demandée individuellement à la CAF ou à la MSA, calculée sur la quote-part de loyer de chaque colocataire.
- MOBILI-JEUNE : aide Action Logement pour les moins de 30 ans en formation (10 à 100 €/mois, 3 ans max), cumulable avec l'APL.
- Loca-Pass (Avance Loca-Pass) : avance du dépôt de garantie par Action Logement, sous conditions de ressources, remboursable sur 36 mois.
- Garantie Visale : garantie Action Logement qui couvre les impayés de loyer et les dégradations, gratuite pour le locataire et sécurisant le propriétaire ; demandée par le locataire, valable 3 ans (renouvelable).
- Caution mutuelle entre colocataires : les colocataires peuvent mettre en place une caisse commune (ou « cagnotte ») pour couvrir les petits aléas (loyer en cas de départ temporaire, charges exceptionnelles).
Règle
Ces aides sont individuelles : chaque colocataire fait sa propre demande, de son côté. Le propriétaire ne peut pas les cumuler au nom d'un seul colocataire. La surface minimale de 16 m² pour 2 colocataires (+9 m² par colocataire supplémentaire) est un critère d'éligibilité à l'aide au logement : un logement trop petit pour le nombre d'occupants ne ouvre pas droit aux APL.
La garantie Visale est particulièrement utile en colocation : elle remplace souvent la caution classique et sécurise à la fois le locataire (pas de caution personnelle) et le propriétaire (couverture des impayés). La Loca-Pass, elle, permet de financer le dépôt de garantie, frein classique à l'entrée dans un logement. Renseignez-vous auprès d'Action Logement (anciennement 1% Logement) pour les conditions de ressources exactes.
Comment gérer le départ d'un colocataire ?
Le départ d'un colocataire suit une procédure encadrée : notifier les autres colocataires et le propriétaire par écrit (lettre recommandée avec avis de réception ou remise en main propre), respecter le préavis (1 mois en zone tendue, en logement meublé ou en bail mobilité ; 3 mois en zone non tendue pour un logement vide), et proposer un remplaçant solvable.
Le remplacement effectif se fait par un avenant au bail (ajout du nouveau colocataire) si le bail est commun, ou par un nouveau bail si les bails sont individuels. La désolidarisation du colocataire partant cesse au moment du remplacement effectif : à partir de là, il n'est plus redevable des loyers et charges postérieurs à son départ (sous réserve de la période de 6 mois prévue par la clause de solidarité, si aucun remplaçant n'arrive pendant le préavis).
Règle
En cas de départ sans remplacement, le colocataire sortant reste solidaire du loyer jusqu'au remplacement (dans la limite de 3 ans après son départ), et les autres colocataires doivent assumer sa part de loyer — c'est le principal risque du bail commun. En cas de départ sans prévenir (partie sans préavis) : les autres colocataires restent solidaires du loyer (clause de solidarité) ; le propriétaire peut engager une procédure d'expulsion contre le colocataire partant ; les colocataires restants peuvent payer sa part et se retourner ensuite contre lui (recours civil).
Le colocataire partant doit également faire un état des lieux de sortie avec le propriétaire (ou l'agence immobilière) et peut récupérer son dépôt de garantie après la remise des clés. Le délai de restitution du dépôt de garantie varie selon que l'état des lieux de sortie est conforme ou non à l'état des lieux d'entrée.
Règles de vie : pacte de colocation et compte joint
Les colocataires peuvent décider ensemble d'un pacte de colocation : un document écrit qui décrit le fonctionnement de la colocation. Ce n'est pas une obligation, mais il est vivement recommandé, notamment pour les colocations entre personnes ne se connaissant pas bien.
Le pacte de colocation peut notamment indiquer : la liste des dépenses communes et leur mode de répartition (loyer, charges locatives, réparations locatives…) ; les conditions de départ d'un des colocataires (par exemple le remboursement d'une partie du dépôt de garantie par les colocataires qui restent) ; et un règlement intérieur, avec par exemple les règles d'utilisation et d'entretien des pièces ou équipements communs (salle de bain, réfrigérateur, espaces de vie partagés).
Règle
Les colocataires peuvent également ouvrir un compte joint de colocation — ce n'est pas une obligation. Ce compte joint permet de faciliter la gestion des dépenses communes (virement automatique du loyer, paiement des charges). Il doit être ouvert par au moins 2 colocataires. Les cotitulaires du compte joint en sont solidairement responsables : chacun peut être tenu de la totalité des opérations. L'ensemble des cotitulaires doit signer l'ouverture et la clôture du compte joint.
Le compte joint peut être transformé en comptes indivis (comptes séparés) dans les cas suivants : soit à la demande d'un seul colocataire (par exemple lors de son départ du logement), soit à la demande de l'ensemble des titulaires (par exemple à la fin de la colocation). Cette transformation permet de clore proprement la gestion commune sans conflit.
Impayés de loyer et cautions
Le colocataire (ou sa caution) doit payer sa part du loyer et des charges, telle qu'indiquée dans le bail qu'il a signé. Le propriétaire (ou l'agence immobilière) a 3 ans pour réclamer tout impayé de loyers ou de charges au colocataire qui lui doit — par exemple, il peut réclamer une dette datant d'octobre 2026 jusqu'en octobre 2029.
Il existe 2 types de caution : la caution simple et la caution solidaire. Le type de caution choisi par le propriétaire (ou l'agence immobilière) est indiqué dans l'acte de cautionnement. La caution simple n'est poursuivie qu'après les colocataires, et seulement pour la part qu'ils ne peuvent pas payer. La caution solidaire peut être poursuivie directement pour la totalité des sommes dues, comme un colocataire solidaire.
Règle
En présence d'une clause de solidarité, chaque colocataire (et sa caution) peut être tenu de la totalité du loyer et des charges en cas d'impayé des autres. Sans clause de solidarité, chaque colocataire n'est redevable que de sa part. La distinction est déterminante : elle détermine le risque financier de chaque colocataire et de chaque caution.
Avant de se porter caution d'un colocataire, il est essentiel de lire l'acte de cautionnement pour identifier le type de caution (simple ou solidaire) et la durée de l'engagement. Une caution solidaire expose à la poursuite pour la totalité des sommes dues, y compris la part des autres colocataires. En cas de doute, l'Agence départementale pour l'information sur le logement (Adil) peut vous conseiller.
Départ de tous les colocataires
Lorsque tous les colocataires quittent le logement, chacun doit respecter les conditions de forme et de délai du préavis applicables au bail (1 mois ou 3 mois selon le type de logement et la zone). La colocation se poursuit avec les autres colocataires tant qu'il en reste ; lorsque le dernier part, le bail prend fin.
Le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut choisir un nouveau colocataire sans avoir à obtenir l'accord des autres colocataires, lorsqu'un colocataire part et que la colocation se poursuit. Le colocataire partant (et sa caution) doit payer sa part du loyer et des charges, telle qu'indiquée dans le bail, jusqu'à la fin de son préavis.
Règle
À la fin de la colocation, les colocataires doivent réaliser un état des lieux de sortie avec le propriétaire (ou l'agence immobilière) et restituer les clés. Le colocataire peut récupérer son dépôt de garantie après la remise des clés. Le délai de restitution du dépôt de garantie varie selon que l'état des lieux de sortie est ou non conforme à l'état des lieux d'entrée.
Pensez à informer le propriétaire de la date de fin de la colocation suffisamment à l'avance, et à coordonner la restitution des clés et l'état des lieux de sortie entre tous les colocataires. Chaque colocataire doit recevoir sa quote-part du dépôt de garantie, conformément à la répartition convenue dans le bail ou le pacte de colocation.
Textes applicables
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 8-1 (colocation)Texte légal — Légifrance
- Code de la construction et de l'habitation : article L.126-17 (logement décent)Texte légal — Légifrance
- Décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 (contrats types de location)Texte réglementaire — Légifrance
- Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 7Légifrance
- Code de la construction et de l'habitation : articles R822-23 à R822-25Légifrance
- Décret du 30 mars 2016 fixant le montant maximal de la majoration de la prime annuelle d'assurance pour compte du locataireLégifrance
- Code de la construction de l'habitation : article R156-1Légifrance
- Code civil : articles 1310 à 1319Légifrance
Sources officielles
- OuvrirService-Public.fr
Colocation : contrat, loyer et aides au logement
Vérifiée le 2026-09-19
Voir aussi
Les règles de colocation décrites dans cet article proviennent de la fiche officielle Service-Public F34661 et de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Les montants des aides (MOBILI-JEUNE : 10 à 100 €/mois), les plafonds de surface (16 m² pour 2 colocataires + 9 m² par supplémentaire) et les conditions d'éligibilité sont actualisés périodiquement — vérifiez les conditions à jour auprès de la CAF, de la MSA ou d'Action Logement avant de faire une demande.
