Vue d'ensemble
L'état des lieux de sortie est une étape incontournable de la fin du bail. Voici l'essentiel à retenir avant de rendre les clés.
Ce qu'il faut savoir
- L'état des lieux de sortie doit être fait au moment de la remise des clés, ou très peu de temps après, et dans de bonnes conditions d'éclairage.
- Il doit être fait sous la même forme que l'état des lieux d'entrée (document unique à deux colonnes ou documents distincts).
- L'état des lieux fait par le locataire et un professionnel (agent immobilier) est gratuit pour le locataire : toute clause contraire est abusive et considérée comme non écrite.
- En cas de refus ou d'absence d'une des parties, un constat locatif peut être établi par un commissaire de justice, dont les frais sont partagés pour moitié entre locataire et propriétaire.
- En métropole, le constat locatif coûte 132,82 € (jusqu'à 50 m²), 154,74 € (de 50 à 150 m²) ou 232,12 € (plus de 150 m²), plus lettres de convocation (18,06 €) et frais de déplacement (11,28 €).
- Les différences dues à la vétusté par rapport à l'état des lieux d'entrée ne peuvent pas entraîner de retenue sur le dépôt de garantie.
Conditions essentielles
- Le logement doit être restitué avec les éléments mentionnés dans le bail.
- L'état des lieux doit décrire avec précision le logement et les équipements, pièce par pièce.
- Le document doit être signé par les deux parties (ou leurs mandataires) et remis en main propre ou par voie dématérialisée.
- En cas de constat locatif, le commissaire de justice avertit les parties au moins 7 jours à l'avance par lettre recommandée avec accusé de réception.
Les étapes
- Convenir d'une date d'état des lieux de sortie avec le propriétaire (ou l'agence immobilière), idéalement par courrier recommandé avec avis de réception.
- Réaliser l'état des lieux ensemble, dans de bonnes conditions d'éclairage, pièce par pièce.
- Vérifier que le document contient toutes les mentions obligatoires (type, date, localisation, relevés de compteurs, clés, description par pièce, signatures, adresse du nouveau domicile).
- Signer l'état des lieux et en recevoir un exemplaire (en main propre ou par voie dématérialisée).
- En cas de refus ou d'absence de l'une des parties, faire appel à un commissaire de justice pour un constat locatif.
- En cas de litige sur les dégradations, tenter une démarche amiable puis saisir le juge des contentieux de la protection si nécessaire.
Cette synthèse reprend les éléments essentiels de la fiche. Les détails — tarifs par territoire (métropole et DROM), procédure de constat locatif, vétusté et grille, recours en cas de litige, conséquences de l'absence d'état des lieux d'entrée — sont traités dans les sections suivantes.
Cette synthèse ne remplace pas la fiche
Pour les tarifs du constat locatif en métropole et en outre-mer, et pour les conséquences d'une absence d'état des lieux d'entrée, voir les sections « Quel est le coût en métropole ? », « Quels tarifs en outre-mer ? » et « Que faire en l'absence d'état des lieux d'entrée ? ».
Sous quelle forme doit être fait l'état des lieux ?
L'état des lieux de sortie doit être fait sous la même forme que celle de l'état des lieux d'entrée. Il peut s'agir soit d'un document unique, avec pour chaque pièce du logement une colonne « à l'entrée du locataire » et une colonne « à la sortie du locataire » ; soit de documents distincts ayant une présentation similaire.
L'état des lieux doit être fait par écrit, sur support papier ou sous forme électronique. La forme électronique est désormais admise, à condition de garantir l'intégrité du document et la possibilité pour chaque partie d'en conserver un exemplaire. Le document unique à deux colonnes facilite la comparaison entre l'état d'entrée et l'état de sortie, pièce par pièce.
Règle
Au moment de sa signature, l'état des lieux est remis au locataire et au propriétaire (ou à l'agence immobilière). Il est remis en main propre ou par voie dématérialisée. Chaque partie doit conserver un exemplaire signé du document : il servira de référence en cas de litige sur les dégradations ou sur la restitution du dépôt de garantie.
Si l'état des lieux d'entrée avait été fait sous une forme particulière (document unique papier, par exemple), l'état des lieux de sortie doit idéalement reprendre la même structure. Cette symétrie facilite les comparaisons et réduit les risques de contestation sur l'état comparé du logement.
Que doit indiquer l'état des lieux de sortie ?
L'état des lieux de sortie doit décrire avec précision le logement et les équipements qu'il comporte. Il constate également son état de conservation. Le document doit comporter au moins les informations suivantes.
- Type d'état des lieux : état des lieux de sortie.
- Date d'établissement de l'état des lieux.
- Localisation du logement (adresse complète).
- Nom ou dénomination des parties (locataire, bailleur) et domicile ou siège social du bailleur.
- Personnes mandatées pour réaliser l'état des lieux (nom, domicile ou siège social), s'il y a lieu.
- Relevés des compteurs individuels de consommation d'eau ou d'énergie.
- Clés ou tout autre moyen d'accès aux locaux à usage privatif ou commun (liste des clés remises).
- Description précise, pour chaque pièce et partie du logement, de l'état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des meubles du logement — complétée d'observations ou de réserves et illustrée d'images.
- Signature des parties (locataire, bailleur) ou des personnes mandatées.
- Adresse du nouveau domicile ou du lieu d'hébergement du locataire.
- Date de réalisation de l'état des lieux d'entrée.
- Évolutions de l'état de chaque pièce et partie du logement constatées depuis l'établissement de l'état des lieux d'entrée.
Règle
La description pièce par pièce est le cœur du document : elle permet de comparer l'état d'entrée et l'état de sortie, et de distinguer les dégradations imputables au locataire de la vétusté normale du logement. Les observations et réserves (par exemple « tache sur le parquet, photo jointe ») renforcent la force probante du document.
L'adresse du nouveau domicile du locataire figure obligatoirement dans l'état des lieux de sortie : elle permet au propriétaire de transmettre les courriers éventuels (régularisation de charges, restitution du dépôt de garantie) et constitue une mention légale du document.
Quel est le coût en métropole ?
Le coût de l'état des lieux de sortie dépend du mode d'établissement : gratuit pour le locataire si un professionnel du bailleur est présent, tarifs réglementés en cas de constat locatif.
Lorsque l'état des lieux est fait par le locataire et un professionnel (par exemple un agent immobilier représentant le propriétaire), le locataire ne doit pas payer de frais (par exemple les frais facturés par l'agence immobilière). Toute clause du bail qui impose au locataire le paiement de l'état des lieux de sortie est abusive : elle doit être considérée comme non écrite.
Lorsque l'état des lieux prend la forme d'un constat locatif établi par un commissaire de justice, les sommes demandées sont réglementées. Elles dépendent de la surface du logement. En métropole, les tarifs sont les suivants (TVA incluse) :
| Surface du logement | Frais de constat locatif | Lettres de convocation | Frais de déplacement |
|---|---|---|---|
| Jusqu'à 50 m² | 132,82 € | 18,06 € | 11,28 € |
| Plus de 50 m² et jusqu'à 150 m² | 154,74 € | 18,06 € | 11,28 € |
| Plus de 150 m² | 232,12 € | 18,06 € | 11,28 € |
Jusqu'à 50 m²
- Frais de constat locatif
- 132,82 €
- Lettres de convocation
- 18,06 €
- Frais de déplacement
- 11,28 €
Plus de 50 m² et jusqu'à 150 m²
- Frais de constat locatif
- 154,74 €
- Lettres de convocation
- 18,06 €
- Frais de déplacement
- 11,28 €
Plus de 150 m²
- Frais de constat locatif
- 232,12 €
- Lettres de convocation
- 18,06 €
- Frais de déplacement
- 11,28 €
Règle
Le total des sommes demandées par le commissaire de justice est partagé pour moitié entre le locataire et le propriétaire (ou l'agence immobilière). Concrètement, le locataire supporte donc la moitié des frais de constat locatif, de lettres de convocation et de déplacement.
Il est possible de faire vérifier gratuitement les frais facturés par le commissaire de justice en s'adressant au secrétariat du tribunal compétent — c'est-à-dire le tribunal dont dépend l'étude du commissaire de justice, ou le tribunal qui a jugé l'affaire. Cette vérification permet de s'assurer que les tarifs réglementés ont été correctement appliqués.
Quels tarifs en outre-mer ?
Les tarifs du constat locatif diffèrent selon le lieu d'intervention du commissaire de justice. Voici les barèmes applicables dans les départements et régions d'outre-mer.
Les sommes demandées par le commissaire de justice sont réglementées en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à Mayotte et à La Réunion. Comme en métropole, elles dépendent de la surface du logement et sont partagées pour moitié entre le locataire et le propriétaire (ou l'agence immobilière).
| Territoire | Jusqu'à 50 m² | De 50 à 150 m² | Plus de 150 m² |
|---|---|---|---|
| Guadeloupe | 154,91 € | 180,48 € | 270,73 € |
| Guyane | 137,24 € | 159,90 € | 239,85 € |
| Martinique | 153,71 € | 179,09 € | 268,64 € |
| Mayotte | 143,88 € | 167,64 € | 251,46 € |
| La Réunion | 164,52 € | à vérifier | à vérifier |
Guadeloupe
- Jusqu'à 50 m²
- 154,91 €
- De 50 à 150 m²
- 180,48 €
- Plus de 150 m²
- 270,73 €
Guyane
- Jusqu'à 50 m²
- 137,24 €
- De 50 à 150 m²
- 159,90 €
- Plus de 150 m²
- 239,85 €
Martinique
- Jusqu'à 50 m²
- 153,71 €
- De 50 à 150 m²
- 179,09 €
- Plus de 150 m²
- 268,64 €
Mayotte
- Jusqu'à 50 m²
- 143,88 €
- De 50 à 150 m²
- 167,64 €
- Plus de 150 m²
- 251,46 €
La Réunion
- Jusqu'à 50 m²
- 164,52 €
- De 50 à 150 m²
- à vérifier
- Plus de 150 m²
- à vérifier
En outre-mer, les lettres de convocation et les frais de déplacement s'ajoutent aux frais de constat locatif. Les lettres de convocation coûtent entre 18,66 € (Guyane) et 21,70 € (La Réunion) selon le territoire. Les frais de déplacement sont applicables en cas de déplacement de plus de 2 km hors des limites de la commune de l'office : ils sont facturés soit le prix du billet aller et retour si le déplacement a lieu en transport en commun, par bateau ou par avion, soit un montant fixe (par exemple 9,40 € en Guyane et à Mayotte, 10,20 € en Guadeloupe et en Martinique) si le déplacement a lieu en voiture.
Règle
Comme en métropole, il est possible de faire vérifier gratuitement les frais facturés par le commissaire de justice en s'adressant au secrétariat du tribunal compétent. Le partage pour moitié des frais entre locataire et propriétaire s'applique également en outre-mer.
Les tarifs réglementés des commissaires de justice sont fixés par arrêté et peuvent être actualisés périodiquement (dernier arrêté publié : arrêté du 25 février 2026, applicable à partir de mars 2026). Vérifiez les montants en vigueur au moment de votre état des lieux, ou contactez le secrétariat du tribunal pour une confirmation.
Constat locatif : procédure en cas de refus ou d'absence
Il est impossible d'établir un état des lieux amiable dans chacun des cas suivants : le locataire ou le propriétaire (ou l'agence immobilière) ne se rend pas au rendez-vous de l'état des lieux ; refuse de faire l'état des lieux ; refuse de signer l'état des lieux. Il faut alors faire appel à un commissaire de justice, qui se chargera de faire l'état des lieux (constat locatif).
Le commissaire de justice avertit le locataire et le propriétaire (ou l'agence immobilière) du rendez-vous au moins 7 jours à l'avance, par lettre recommandée avec accusé de réception. Même en l'absence du locataire ou du propriétaire (ou de l'agence immobilière), le commissaire de justice établit un rapport (le constat locatif) dont les constatations s'imposent au locataire et au propriétaire (ou à l'agence immobilière), sans contestation possible.
Règle
Deux situations particulières peuvent survenir lors du rendez-vous du constat locatif : si le locataire n'est pas présent, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement — le juge constatera le refus du locataire et désignera un commissaire de justice pour obtenir la remise des clés. Si le propriétaire (ou l'agence immobilière) n'est pas présent, le locataire peut restituer les clés au propriétaire (ou à l'agence immobilière) par lettre recommandée avec accusé de réception — en l'absence d'état des lieux de sortie, le locataire est considéré comme ayant remis le logement en bon état.
Le constat locatif constitue une preuve opposable aux deux parties. C'est la raison pour laquelle il est important de se présenter au rendez-vous fixé par le commissaire de justice, ou de justifier d'un empêchement légitime. Les frais du constat locatif, partagés pour moitié, sont souvent inférieurs au coût d'un litige contentieux sur les dégradations.
Vétusté et dépôt de garantie
Lors de l'état des lieux de sortie, les différences constatées par rapport à l'état des lieux d'entrée qui sont dues à la vétusté du logement ou des équipements ne peuvent pas entraîner de retenue sur le dépôt de garantie. La vétusté correspond à l'usure normale du logement liée au temps et à l'usage normal, indépendamment des dégradations imputables au locataire.
Pour distinguer vétusté et détérioration, le locataire et le propriétaire (ou son représentant) peuvent avoir convenu, lors de la signature du bail, de l'application d'une grille de vétusté. Cette grille fixe, par élément (peintures, parquet, sanitaires…), la durée de vie utile et le taux d'abattement applicable en fonction de l'ancienneté. En l'absence de grille de vétusté, la distinction entre usure normale et dégradation se fait au cas par cas, sur la base de l'état des lieux d'entrée et de sortie.
Règle
Le dépôt de garantie sert à couvrir les impayés de loyer, les charges et les dégradations du logement. La vétusté n'est pas une dégradation : elle ne peut donc pas justifier une retenue. Seules les dégradations autres que la vétusté (par exemple un mur cassé, un équipement détruit) peuvent donner lieu à une restitution partielle du dépôt de garantie.
La grille de vétusté, si elle figure au bail, constitue un point de référence objectif pour les deux parties. Il est conseillé de la relire avant l'état des lieux de sortie, et de comparer l'état constaté à la grille pour anticiper d'éventuelles retenues. En cas de désaccord sur le montant des retenues, une démarche amiable ou le juge des contentieux de la protection peuvent être saisis.
Quel recours en cas de litige ?
Un litige relatif à l'état des lieux de sortie (dégradations contestées, retenues sur dépôt de garantie, refus de signer) peut être réglé à l'amiable ou, à défaut, par le juge. Le montant du litige détermine la procédure applicable.
Pour litige inférieur ou égal à 5 000 €, la procédure suivante s'applique : un courrier recommandé (étape facultative) peut être envoyé pour décrire les faits le plus précisément possible, avec les documents à l'appui (textes de loi, règlement, factures, photos). Une démarche amiable est obligatoire avant toute saisine du tribunal. Ensuite, le litige peut être porté devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, selon une procédure simplifiée.
Règle
Pour litige supérieur à 5 000 €, le courrier recommandé et la démarche amiable restent facultatifs, mais le recours au tribunal suppose une saisine par assignation : un commissaire de justice remet l'assignation au défendeur. Pour calculer la valeur du litige, il faut prendre en compte le montant total des demandes (retenues contestées, impayés, dégradations). Si vous ne pouvez pas chiffrer la valeur du litige, vous devez saisir le tribunal par assignation.
Le juge des contentieux de la protection est compétent pour les litiges relatifs au bail d'habitation, y compris les contestations sur l'état des lieux et la restitution du dépôt de garantie. Avant toute saisine, il est recommandé de tenter une résolution amiable — cette démarche est d'ailleurs obligatoire pour les litiges jusqu'à 5 000 €. L'Agence départementale pour l'information sur le logement (Adil) peut vous accompagner dans ces démarches.
Que faire en l'absence d'état des lieux d'entrée ?
L'absence d'état des lieux d'entrée peut avoir des conséquences différentes selon la raison pour laquelle il n'a pas été fait : refus du propriétaire, refus du locataire, ou négligence des deux parties.
Par refus du propriétaire (mise en demeure restée sans effet) : lorsque le propriétaire (ou l'agence immobilière) refuse de faire l'état des lieux d'entrée, le locataire doit lui adresser une mise en demeure de le faire. Si le propriétaire persiste dans son refus malgré cette mise en demeure, il devra prouver en fin de bail avoir donné le logement en bon état d'usage pour faire valoir les dégradations causées par le locataire. La charge de la preuve pèse alors sur le propriétaire.
Par refus du locataire : le locataire est considéré comme ayant reçu le logement en bon état de réparations locatives. Il devra le rendre en bon état de réparations locatives, sauf s'il peut prouver le mauvais état initial du logement. La preuve peut être apportée, par exemple, au moyen de photographies réalisées par un commissaire de justice (démarche payante). Pour les autres réparations (travaux à la charge du bailleur, ou vétusté des lieux), c'est au propriétaire (ou à l'agence immobilière) de démontrer qu'elles sont imputables au locataire.
Règle
Par négligence du propriétaire et du locataire (aucun des deux n'a demandé l'état des lieux) : les règles sont les mêmes qu'en cas de refus du locataire. Le locataire est considéré comme ayant reçu le logement en bon état de réparations locatives et doit le rendre en bon état, sauf preuve du mauvais état initial. Pour les réparations relevant du bailleur ou la vétusté, c'est au propriétaire de démontrer qu'elles sont imputables au locataire.
L'absence d'état des lieux d'entrée fragilise la position du propriétaire, qui doit alors prouver l'état initial du logement pour obtenir une retenue sur le dépôt de garantie. Le locataire, lui, a intérêt à documenter l'état du logement dès l'emménage (photographies, constat de commissaire de justice), même en l'absence d'état des lieux formel. Cette précaution peut faire la différence en cas de litige sur la restitution du dépôt de garantie.
Textes applicables
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 3-2 (état des lieux)Texte légal — Légifrance
- Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 (état des lieux et vétusté)Texte réglementaire — Légifrance
- Arrêté du 25 février 2026 fixant les tarifs réglementés des commissaires de justiceTexte réglementaire — Légifrance
- Code civil : article 1731Légifrance
- Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 4Légifrance
- Réponse ministérielle du 15 septembre 2015 relative à la facturation des états des lieux de sortieAssemblée nationale
- Arrêté du 28 février 2024 fixant les tarifs réglementés des huissiers de justice et commissaires-priseurs judiciaires (mai 2024 - février 2026)Légifrance
- Code de procédure civile : article 750-1Légifrance
- Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 20Légifrance
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 25-3Légifrance
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 25-12Légifrance
- Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 2Légifrance
- Code civil : article 1344Légifrance
Sources officielles
- OuvrirService-Public.fr
État des lieux : que faire en cas de litige entre propriétaire et locataire ?
Vérifiée le 2026-09-19
Voir aussi
Les tarifs du constat locatif décrits dans cet article proviennent de la fiche officielle Service-Public F33671 et de l'arrêté du 25 février 2026 (applicable à partir de mars 2026). Ces tarifs sont réglementés et peuvent être actualisés périodiquement — vérifiez les montants en vigueur au moment de votre état des lieux auprès du secrétariat du tribunal compétent. Les tarifs de La Réunion pour les surfaces supérieures à 50 m² sont indiqués « à vérifier » car non détaillés dans la fiche : consultez la source officielle pour une valeur exacte.
Comment faire l'état des lieux de sortie ?
L'état des lieux doit être fait au moment de la libération des lieux ou très peu de temps après. Lors de l'état des lieux, le logement doit contenir les éléments mentionnés dans le bail, et l'opération doit être réalisée dans de bonnes conditions d'éclairage. Trois modalités sont possibles.
Première modalité : l'état des lieux est fait à l'amiable, ensemble, par le locataire et le propriétaire. Il est recommandé de convenir d'une date par courrier recommandé avec avis de réception. Deuxième modalité : il est fait à l'amiable, ensemble, par le locataire et un professionnel (par exemple un agent immobilier) représentant le propriétaire — même recommandation de fixer la date par LRAR. Troisième modalité : lorsque le locataire ou le propriétaire (ou son représentant) ne se rend pas au rendez-vous, refuse de faire l'état des lieux ou refuse de le signer, l'un ou l'autre peut faire appel à un commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire) pour établir un constat locatif.
Règle
Le commissaire de justice peut être contacté par le propriétaire ou le locataire. Les frais demandés par le commissaire de justice sont partagés pour moitié entre le locataire et le propriétaire (ou l'agence immobilière). Au moment de sa signature, l'état des lieux est remis au locataire et au propriétaire (ou à son représentant), en main propre ou par voie dématérialisée.
L'état des lieux de sortie doit être fait dans les meilleurs délais après la remise des clés : un délai important entre la remise et l'état des lieux peut compliquer la preuve de l'état du logement au moment précis de la restitution. Il est recommandé de photographier ou filmer le logement lors de la sortie, et de conserver les preuves de la remise des clés (récépissé, LRAR).