État des lieux d'entrée dans un bail d'habitation : formalités, coût et modifications

Vue d'ensemble

L'état des lieux d'entrée est le document de référence qui fixe l'état du logement au début de la location. Il conditionne la restitution du dépôt de garantie en fin de bail.

Cette synthèse reprend les éléments essentiels de la fiche. Les détails — plafonnement des frais imputables au locataire (3,03 €/m²), tarifs du constat locatif en métropole et en outre-mer, modification dans les 10 jours, grille de vétusté — sont traités dans les sections suivantes.

Comment faire l'état des lieux d'entrée ?

Le locataire et le propriétaire (ou l'agence immobilière) doivent faire ensemble l'état des lieux d'entrée, de façon contradictoire — chacun étant présent. Lors de l'état des lieux, le logement doit contenir les éléments mentionnés dans le bail, et l'opération doit être réalisée dans de bonnes conditions d'éclairage.

L'état des lieux d'entrée se fait idéalement le même jour que la remise des clés. Un délai entre la remise et l'état des lieux complique la preuve de l'état du logement au moment précis de la prise de possession. Le locataire peut photographier ou filmer le logement lors de l'état des lieux, en plus des constatations écrites.

Sous quelle forme doit être fait l'état des lieux ?

L'état des lieux doit être consigné dans un document écrit. Ce document doit permettre la comparaison de l'état du logement constaté à l'entrée et à la sortie des lieux. Les états des lieux d'entrée et de sortie peuvent être faits soit sur un document unique, comportant pour chaque pièce une colonne « à l'entrée du locataire » et une colonne « à la sortie du locataire », soit sur des documents distincts ayant une présentation similaire.

La symétrie entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie est essentielle. Si l'un des deux documents manque ou ne respecte pas la même structure, les comparaisons deviennent plus difficiles et les litiges plus probables. Vérifiez que le modèle utilisé par l'agence ou le propriétaire prévoit bien cette double colonne ou ces deux documents similaires.

Que doit indiquer l'état des lieux d'entrée ?

L'état des lieux d'entrée doit décrire avec précision le logement et les équipements qu'il comporte. Il constate également l'état de conservation du logement. Le document doit comporter au moins les informations suivantes.

• Type d'état des lieux : état des lieux d'entrée.
• Date d'établissement de l'état des lieux.
• Localisation du logement (adresse complète).
• Nom ou dénomination des parties (locataire, propriétaire) et domicile ou siège social du représentant du propriétaire.
• Personnes mandatées pour réaliser l'état des lieux (nom, domicile ou siège social), s'il y a lieu.
• Relevés des compteurs individuels de consommation d'eau ou d'énergie, s'il y a lieu (c'est-à-dire lorsque les charges locatives ne sont pas payées au forfait).
• Clés ou tout autre moyen d'accès aux locaux à usage privatif ou commun.
• Description précise, pour chaque pièce et partie du logement, de l'état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des meubles — complétée d'observations ou de réserves et illustrée d'images.
• Signature des parties (locataire, propriétaire) ou des personnes mandatées pour réaliser l'état des lieux.

Si le logement est doté d'une installation de chauffage ou d'eau chaude sanitaire (individuelle ou collective avec comptage individuel), le propriétaire (ou son représentant) complète l'état des lieux d'entrée par les relevés des index pour chaque énergie. L'extrait d'état des lieux correspondant est mis à la disposition du professionnel chargé d'établir le diagnostic de performance énergétique (DPE).

Quel est le coût pour le locataire ?

Contrairement à l'état des lieux de sortie (gratuit pour le locataire), l'état des lieux d'entrée peut entraîner une part de frais à la charge du locataire, dans des limites strictes.

Lorsque l'état des lieux d'entrée est fait par le locataire et un professionnel (agent immobilier), une partie des frais doit être payée par le locataire. Mais la part payée par le locataire ne peut pas dépasser : la moitié des frais facturés par l'agence immobilière et un montant maximum de 3,03 € TTC par m² de surface habitable. Ces deux plafonds se cumulent : le locataire paie le plus bas des deux montants.

Un simulateur officiel permet d'estimer les frais d'agence immobilière dus par le locataire pour un état des lieux d'entrée (année 2026). Utilisez-le avant de signer le bail ou de régler les frais d'agence, afin de vérifier que le montant imputé respecte le plafonnement légal. En cas de dépassement, contestez auprès de l'agence et, à défaut, auprès de la commission départementale de conciliation.

Constat locatif : tarifs en métropole

Lorsque l'état des lieux d'entrée prend la forme d'un constat locatif établi par un commissaire de justice (en cas de refus ou d'absence de l'une des parties), les sommes demandées sont réglementées. Elles dépendent de la surface du logement et sont partagées pour moitié entre le locataire et le propriétaire (ou l'agence immobilière).

Les tarifs réglementés des commissaires de justice sont fixés par arrêté et peuvent être actualisés (dernier arrêté : arrêté du 25 février 2026, applicable à partir de mars 2026). Vérifiez les montants en vigueur au moment de votre constat locatif. Le partage pour moitié s'applique quel que soit le demandeur du constat.

Constat locatif : tarifs en outre-mer

Les tarifs du constat locatif diffèrent dans les départements et régions d'outre-mer. Voici les barèmes applicables.

Les sommes demandées par le commissaire de justice sont réglementées en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à Mayotte et à La Réunion. Comme en métropole, elles dépendent de la surface du logement et sont partagées pour moitié entre le locataire et le propriétaire (ou l'agence immobilière).

Les tarifs réglementés peuvent être actualisés périodiquement. Vérifiez les montants en vigueur au moment de votre constat locatif, ou contactez le secrétariat du tribunal pour une confirmation. Pour La Réunion, les tarifs des surfaces supérieures à 50 m² ne sont pas détaillés dans la fiche source : consultez la source officielle pour une valeur exacte.

Peut-on modifier l'état des lieux dans les 10 jours ?

Le locataire peut demander au propriétaire (ou à son représentant) de modifier l'état des lieux d'entrée dans les 10 jours calendaires suivant la date de l'état des lieux, s'agissant de tout élément concernant le logement. Il peut également en faire la demande durant le 1ᵉʳ mois de la période de chauffe, s'agissant de l'état des éléments de chauffage.

Si le propriétaire (ou l'agence immobilière) refuse de modifier l'état des lieux, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation (CDC) dont dépend le logement. La CDC est un organisme paritaire chargé de rechercher une solution amiable aux litiges locatifs. Saisir la CDC est une étape préalable utile avant toute action judiciaire.

Vétusté et comparaison entrée/sortie

L'état des lieux d'entrée sert de point de comparaison avec l'état des lieux de sortie. Pour faciliter cette comparaison et distinguer la vétusté (usure normale liée au temps) des dégradations imputables au locataire, le locataire et le propriétaire (ou l'agence immobilière) peuvent convenir, à la signature du bail, de l'application d'une grille de vétusté.

En fin de bail, les différences dues à la vétusté ne peuvent pas entraîner de retenue sur le dépôt de garantie (voir la fiche sur l'état des lieux de sortie). La grille de vétusté convenue à la signature du bail constitue alors un élément objectif pour les deux parties. Il est conseillé de la relire avant de signer le bail, et de vérifier qu'elle figure bien parmi les annexes du contrat.

Litige et absence d'état des lieux d'entrée

Un litige relatif à l'état des lieux d'entrée (dégradations contestées, refus de modification, frais d'agence) peut être réglé à l'amiable ou par le juge. En l'absence d'état des lieux d'entrée, les règles de preuve s'inversent selon la raison de cette absence.

Pour un litige inférieur ou égal à 5 000 €, un courrier recommandé (étape facultative) peut être envoyé, suivi d'une démarche amiable obligatoire avant toute saisine du tribunal. Le litige peut ensuite être porté devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire. Pour un litige supérieur à 5 000 €, la saisine du tribunal suppose une assignation remise par un commissaire de justice. Pour déterminer la valeur du litige, il faut prendre en compte le montant total des demandes ; si vous ne pouvez pas la chiffrer, vous devez saisir le tribunal par assignation.

L'Agence départementale pour l'information sur le logement (Adil) peut vous accompagner dans ces démarches, que vous soyez locataire ou propriétaire. Un simulateur officiel permet également d'estimer les frais d'agence immobilière dus par le locataire pour un état des lieux d'entrée, afin de vérifier le respect du plafonnement légal avant tout litige.