Vue d'ensemble
Ce qu'il faut retenir avant de signer un état des lieux : qui supporte les frais, dans quelles limites, et quelles recours en cas de contestation.
Ce qu'il faut savoir
- L'état des lieux d'entrée fait par le seul locataire et le propriétaire (sans professionnel) est gratuit : aucun frais ne peut être mis à la charge du locataire.
- Lorsque l'état des lieux d'entrée est fait par un professionnel (agent immobilier), le locataire peut être tenu de payer la moitié des frais, dans la limite de 3,03 € TTC par m² de surface habitable.
- L'état des lieux de sortie réalisé en présence du locataire et de l'agent immobilier est entièrement gratuit pour le locataire : toute clause contraire est abusive et réputée non écrite.
- Lorsqu'une partie refuse de participer à l'état des lieux contradictoire, un commissaire de justice (anciennement huissier de justice) peut intervenir pour établir un constat locatif.
- Les tarifs du constat locatif sont réglementés et varient selon la surface du logement et le territoire (métropole ou DROM).
- Le total des sommes dues au commissaire de justice est partagé pour moitié entre le locataire et le propriétaire (ou l'agence immobilière).
- Il est possible de faire vérifier gratuitement les frais facturés par le commissaire de justice en s'adressant au secrétariat du tribunal compétent.
Conditions essentielles
- L'état des lieux d'entrée doit être fait en présence d'un professionnel (agent immobilier) pour que des frais puissent être mis à la charge du locataire.
- La part du locataire ne peut jamais dépasser la moitié des frais facturés par l'agence immobilière.
- La part du locataire ne peut jamais dépasser 3,03 € TTC par m² de surface habitable.
- Pour l'état des lieux de sortie, aucune condition ne permet de mettre des frais à la charge du locataire.
Les étapes
- Vérifier si l'état des lieux d'entrée est fait entre particuliers (gratuit) ou par un professionnel (frais plafonnés).
- Calculer le plafond applicable : 3,03 € TTC multiplié par la surface habitable du logement.
- Comparer ce plafond à la moitié des frais facturés par l'agence immobilière : le locataire paie le montant le plus bas des deux.
- Si une partie refuse de participer à l'état des lieux contradictoire, saisir un commissaire de justice pour un constat locatif.
- Vérifier le tarif facturé par le commissaire de justice (réglementé selon la surface et le territoire).
- Le total des frais du commissaire de justice est partagé à parts égales entre locataire et propriétaire.
- En cas de contestation, contacter le secrétariat du tribunal compétent pour une vérification gratuite des frais.
Cette synthèse reprend les règles essentielles de la fiche. Les tarifs détaillés par territoire (métropole, Guadeloupe, Guyane, Martinique, Mayotte, La Réunion) et les mécanismes de calcul sont exposés dans les sections suivantes.
Cette synthèse ne remplace pas la fiche
Pour le détail des tarifs réglementés du constat locatif par territoire et par surface, voir la section « Tarifs réglementés du constat locatif ». Pour le mode de partage des frais, voir « Vérification des frais et partage ».
État des lieux : amiable ou constat locatif
La façon dont est établi l'état des lieux détermine entièrement qui supporte les frais. Deux régimes coexistent : l'état des lieux amiable et contradictoire, et le constat locatif dressé par un commissaire de justice.
Tout dépend de la façon dont l'état des lieux est fait. Lorsqu'il est réalisé à l'amiable et contradictoirement — c'est-à-dire en présence des deux parties ou de leurs représentants —, aucun frais ne peut être imputé au locataire, sauf pour l'état des lieux d'entrée fait par un professionnel.
Lorsque l'état des lieux est établi par un agent immobilier et en présence du locataire, il s'agit d'un état des lieux amiable et contradictoire. Ce mode de réalisation est le plus courant dans les locations gérées par une agence. En revanche, lorsque l'état des lieux ne peut pas être fait à l'amiable ou de façon contradictoire — parce que le locataire ou le propriétaire n'est pas présent ou refuse de se présenter —, il faut demander à un commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire) d'intervenir. Le commissaire de justice réalise alors un document officiel dénommé constat locatif loi de 1989.
Règle
Le constat locatif dressé par un commissaire de justice fait foi jusqu'à preuve du contraire. Il établit de manière objective l'état du logement à l'entrée ou à la sortie, en présence ou non des parties, après convocation par lettre recommandée avec accusé de réception.
Le commissaire de justice doit prévenir les parties par lettre recommandée avec accusé de réception et au moins 7 jours à l'avance du jour où il va réaliser le constat locatif.
État des lieux d'entrée : qui paie quoi
Les règles de répartition des frais diffèrent selon que l'état des lieux d'entrée est fait entre particuliers ou par un professionnel.
Lorsque l'état des lieux d'entrée est fait entre le locataire et le propriétaire sans intervention d'un professionnel, aucun frais ne peut être mis à la charge du locataire. Lorsqu'il est fait par un professionnel (agent immobilier) et en présence du locataire, une partie des frais doit être payée par le locataire, dans une limite réglementaire stricte.
La part payée par le locataire ne peut pas dépasser la moitié des frais facturés par l'agence immobilière, ni un montant maximum de 3,03 € TTC par m² de surface habitable. C'est le montant le plus bas des deux qui s'applique. Ce plafond vise à protéger le locataire des honoraires d'état des lieux d'entrée souvent élevés pratiqués par certaines agences.
Règle
Le calcul se fait en deux temps : on calcule d'abord la moitié des frais facturés par l'agence, puis on calcule le plafond réglementaire (3,03 € multiplié par la surface habitable). Le locataire paie le montant le plus bas de ces deux valeurs. Le propriétaire supporte la différence.
- Logement de 25 m² facturé 170 € TTC : la moitié des frais vaut 85 € ; le plafond réglementaire vaut 25 × 3,03 € = 75,75 €. Le locataire paie 75,75 € (le montant le plus bas) et le propriétaire paie 94,25 €.
- Logement de 25 m² facturé 100 € TTC : la moitié des frais vaut 50 € ; le plafond réglementaire vaut toujours 75,75 €. Le locataire paie 50 € (la moitié, plus basse que le plafond) et le propriétaire paie 50 €.
Le plafond de 3,03 € TTC par m² s'apprécie sur la surface habitable du logement, telle que définie par la réglementation en vigueur. Pour estimer précisément les frais imputables, un simulateur officiel est disponible sur le site Service-Public.gouv.fr.
État des lieux de sortie : à la charge du propriétaire
L'état des lieux de sortie obéit à une règle plus simple et plus protectrice pour le locataire.
Le locataire ne doit pas payer de frais pour faire l'état des lieux de sortie, y compris lorsque l'état des lieux est réalisé en présence d'un agent immobilier. Les frais de l'état des lieux de sortie sont entièrement à la charge du propriétaire.
Toute clause du bail qui impose au locataire le paiement des frais d'état des lieux de sortie est considérée comme une clause abusive. En droit français, une clause abusive est réputée non écrite : elle n'a aucun effet juridique, même si le locataire l'a signée. Le propriétaire ou l'agence ne peut donc pas la lui opposer pour lui réclamer le remboursement de ces frais.
Règle
Cette règle s'applique que l'état des lieux de sortie soit fait à l'amiable entre les parties ou réalisé par un professionnel en leur présence. Elle protège le locataire au moment du départ, moment où il est souvent vulnérable financièrement.
Si le locataire est déjà parti du logement et que l'état des lieux de sortie ne peut pas se faire contradictoirement, l'intervention d'un commissaire de justice peut être nécessaire ; dans ce cas, le partage à moitié des frais du constat locatif s'applique (voir section « Vérification des frais et partage »).
Tarifs réglementés du constat locatif
Lorsqu'un commissaire de justice intervient pour dresser un constat locatif, les sommes qu'il facture ne sont pas libres : elles sont fixées par arrêté et varient selon la surface du logement et le territoire d'intervention.
Les sommes demandées par le commissaire de justice pour un constat locatif sont réglementées. Elles comprennent les frais de constat locatif eux-mêmes, les lettres de convocation et les frais de déplacement, dont le mode de calcul diffère en métropole et dans les départements et régions d'outre-mer (DROM).
En métropole, les tarifs s'échelonnent selon trois tranches de surface : jusqu'à 50 m², de 50 à 150 m², et plus de 150 m². À titre d'exemple, les frais de constat locatif en métropole s'élèvent à 132,82 € (surface jusqu'à 50 m²), 154,74 € (surface de 50 à 150 m²) et 232,12 € (surface de plus de 150 m²), auxquels s'ajoutent 18,06 € de lettres de convocation et 11,28 € de frais de déplacement, toutes taxes comprises.
Règle
En Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à Mayotte et à La Réunion, les tarifs sont fixés séparément par arrêté et sont généralement supérieurs à ceux de la métropole. Les frais de déplacement dans les DROM obéissent à une règle spécifique : en cas de déplacement de plus de 2 km hors des limites de la commune de l'office, le commissaire de justice facture soit le prix du billet aller-retour (transport en commun, bateau ou avion), soit une somme forfaitaire (10,20 € TVA incluse en voiture en Guadeloupe et Martinique, 9,40 € en Guyane et à Mayotte).
| Surface du logement | Tarif constat locatif (métropole, TVA incluse) |
|---|---|
| Jusqu'à 50 m² | 132,82 € + 18,06 € convocation + 11,28 € déplacement |
| Plus de 50 m² et jusqu'à 150 m² | 154,74 € + 18,06 € convocation + 11,28 € déplacement |
| Plus de 150 m² | 232,12 € + 18,06 € convocation + 11,28 € déplacement |
- Guadeloupe : frais de constat locatif de 154,91 € (jusqu'à 50 m²), 180,48 € (50 à 150 m²) et 270,73 € (plus de 150 m²), plus 21,06 € de lettres de convocation.
- Guyane : frais de constat locatif de 137,24 € (jusqu'à 50 m²), 159,90 € (50 à 150 m²) et 239,85 € (plus de 150 m²), plus 18,66 € de lettres de convocation.
- Martinique : frais de constat locatif de 153,71 € (jusqu'à 50 m²), 179,09 € (50 à 150 m²) et 268,64 € (plus de 150 m²), plus 20,35 € de lettres de convocation.
- Mayotte : frais de constat locatif de 143,88 € (jusqu'à 50 m²), 167,64 € (50 à 150 m²) et 251,46 € (plus de 150 m²), plus 19,57 € de lettres de convocation.
- La Réunion : frais de constat locatif de 164,52 € (jusqu'à 50 m²), 191,68 € (50 à 150 m²) et 287,52 € (plus de 150 m²), plus 21,70 € de lettres de convocation.
Les tarifs du tableau sont ceux de la métropole ; les montants des DROM figurent dans la liste ci-dessus. Ces montants peuvent être révisés par arrêté ; vérifier leur actualité auprès du commissaire de justice ou du secrétariat du tribunal.
Vérification des frais et partage
Deux garanties encadrent les frais du constat locatif : la possibilité d'une vérification gratuite et le partage obligatoire du coût entre les deux parties.
Le total des sommes demandées par le commissaire de justice est partagé pour moitié entre le locataire et le propriétaire (ou l'agence immobilière). Aucune des deux parties ne supporte donc seule l'intégralité du constat locatif.
Il est possible de faire vérifier gratuitement les frais facturés par le commissaire de justice en s'adressant au secrétariat du tribunal compétent, c'est-à-dire le tribunal dont dépend l'étude du commissaire de justice, ou le tribunal qui a jugé l'affaire si un litige est déjà né. Cette vérification porte sur la conformité des tarifs facturés au barème réglementé applicable.
Règle
Le partage à moitié s'applique au total des sommes dues, c'est-à-dire frais de constat locatif + lettres de convocation + frais de déplacement réunis. Chacune des deux parties supporte donc en principe 50 % de la facture.
Si le commissaire de justice a été saisi par le seul propriétaire sans que le locataire ait été convoqué régulièrement (lettre recommandée avec accusé de réception, au moins 7 jours à l'avance), le locataire peut contester la régularité de la procédure.
Qui peut m'aider ?
L'Agence départementale pour l'information sur le logement (Adil) est le service gratuit d'information juridique dédié aux problématiques de logement. Elle peut éclairer le locataire ou le propriétaire sur les règles d'état des lieux et sur les frais imputables.
Chaque département dispose d'une Adil rattachée à un réseau national. Les conseillers de l'Adil renseignent gratuitement sur les droits et obligations des bailleurs et des locataires, y compris en matière d'état des lieux, de réparations locatives et de clauses du bail. Ils ne remplacent pas un avocat mais orientent efficacement vers les bons textes et les bons interlocuteurs.
Règle
L'information délivrée par l'Adil est gratuite et ne vaut pas consultation juridique. Pour un litige déjà engagé, il convient de saisir le tribunal compétent ou un professionnel du droit.
En cas de doute sur la conformité des frais facturés, le secrétariat du tribunal compétent assure une vérification gratuite, en complément de l'information fournie par l'Adil.
Textes applicables
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 3-2Texte légal — états des lieux
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 5Texte légal — état des lieux de sortie
- Arrêté du 25 février 2026 fixant les tarifs réglementés des commissaires de justiceBarème réglementé des constats locatifs
- Décret n°2014-890 du 1er août 2014 sur le plafonnement des honoraires imputables aux locatairesLégifrance
- Réponse ministérielle du 15 septembre 2015 relative à la facturation des états des lieux de sortieAssemblée nationale
- Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 4Légifrance
- Arrêté du 28 février 2024 fixant les tarifs réglementés des huissiers de justice et commissaires-priseurs judiciaires (mai 2024 - février 2026)Légifrance
- Arrêté du 17 juillet 2025 portant révision des plafonds des honoraires liés à la mise en location d'un logement imputables aux locatairesLégifrance
- Code de la construction de l'habitation : article R156-1Légifrance
Sources officielles
- OuvrirService-Public.fr
Peut-on faire payer les frais d'état des lieux au locataire ?
Vérifiée le 2026-10-04
Voir aussi
- Estimer les frais d'agence immobilière dus par le locataire pour un état des lieux d'entrée fait en 2026
- Clauses interdites dans un bail d'habitation
Les plafonds et tarifs cités sont ceux en vigueur à la date de vérification de la fiche source. Les barèmes des commissaires de justice sont révisés par arrêté ; vérifier leur actualité auprès du commissaire de justice, de l'Adil ou du secrétariat du tribunal compétent avant toute facturation.
