Construire sa maison : quel contrat passer avec un professionnel ?

Vue d'ensemble

Le choix du contrat dépend de la mission que vous souhaitez confier au professionnel. Voici les points essentiels avant de vous engager.

Cette synthèse reprend les éléments essentiels de la fiche. Les détails — contenu du CCMI avec ou sans plan, échéancier légal des paiements, contrat préliminaire et acte de Vefa, prestations du maître d'œuvre, clauses du contrat d'entreprise, modalités de rétractation et de réception — sont traités dans les sections suivantes.

Les 4 types de contrats pour construire

Vous pouvez signer l'un de ces 4 types de contrats : le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) avec un constructeur qui ne vous fournit pas le terrain ; la vente en l'état futur d'achèvement (Vefa) avec un promoteur qui vous fournit le terrain et s'engage à construire une maison ; le contrat de maîtrise d'œuvre avec un maître d'œuvre qui coordonne les travaux sans les effectuer ; le contrat d'entreprise avec chaque corps de métier.

Le CCMI est obligatoire dans deux cas : prise en charge par le constructeur de la construction complète d'une maison individuelle, ou réalisation par le constructeur d'au moins des travaux de gros œuvre, de mise hors d'eau et hors d'air. Le CCMI doit être rédigé par écrit et signé avant le début des travaux. Il ne permet pas la construction de plus de 2 logements.

CCMI : conditions et principe

Le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) est un contrat signé avec un constructeur pour la réalisation d'une maison individuelle destinée à un usage d'habitation ou à un usage professionnel et d'habitation. Le CCMI est obligatoire lorsque le constructeur prend en charge la construction complète, ou réalise au moins les travaux de gros œuvre, de mise hors d'eau et hors d'air.

Le CCMI peut être conclu avec ou sans fourniture de plan : le contenu du contrat diffère alors sensiblement. Avec plan, le constructeur fournit les plans (sur catalogue, ou via un architecte ou bureau d'études). Sans plan, il se charge du gros œuvre et de la mise hors d'eau/hors d'air, ou livre une maison terminée, selon le contrat. Vérifiez toujours l'attestation de garantie de livraison : elle est indispensable pour sécuriser la livraison de votre maison.

CCMI avec fourniture de plan

Dans un CCMI avec fourniture de plan, les plans de la construction vous sont fournis avec le contrat, par le constructeur ou par son intermédiaire. Les plans peuvent être proposés sur catalogue ; le constructeur peut également vous diriger vers un architecte ou un bureau d'études.

Si vous avez prévu d'effectuer vous-même une partie des travaux (travaux d'équipement intérieur, par exemple), vous avez 4 mois pour changer d'avis à compter de la signature du contrat : durant ce délai, vous pouvez demander au constructeur de les réaliser au prix prévu dans le CCMI. Par ailleurs, certaines clauses sont interdites dans le CCMI : imposition d'un mandat pour rechercher les prêts, conditionnement de la restitution du dépôt de garantie au refus de plusieurs demandes de prêt, exonération du constructeur du respect des délais (hors intempéries, force majeure, cas fortuits), interdiction de visiter le chantier avant chaque échéance de paiement ou la réception.

CCMI sans fourniture de plan

Dans un CCMI sans fourniture de plan, le constructeur ne vous fournit pas de plan. Selon le contrat, il se charge du gros œuvre, de la mise hors d'eau (couverture et étanchéité) et hors d'air (pose de portes et fenêtres), ou de vous livrer une maison terminée.

La distinction avec le CCMI avec plan est importante : ici, le constructeur n'assure pas la conception du projet. Vous devez disposer des plans (élaborés par un architecte ou un bureau d'études) avant de signer le CCMI sans fourniture de plan. Le prix, les pénalités de retard et les garanties restent identiques au CCMI avec plan : le régime protecteur du CCMI s'applique pleinement.

Paiements et dépôt de garantie du CCMI

Le constructeur peut vous demander de verser un dépôt de garantie. Ce dépôt est limité à 3 % du prix de la construction. Il est bloqué sur un compte spécial ouvert à votre nom et est déduit des premiers paiements prévus par le contrat.

Le prix du CCMI est un prix TTC forfaitaire et définitif : il comprend le coût de la garantie de livraison, le coût du plan (si fourniture) et les taxes dues par le constructeur. Si le prix est révisable, la révision est calculée selon la variation de l'index national du bâtiment tous corps d'état BT 01. Les pénalités de retard de livraison sont d'au moins 1/3 000 du prix par jour de retard. Une pénalité facultative de retard de paiement peut être prévue, plafonnée à 1 % par mois.

Vente en l'état futur d'achèvement (Vefa)

La vente en l'état futur d'achèvement (Vefa) est un contrat de vente d'immeuble à construire par lequel le vendeur (le promoteur) vous fournit le terrain et s'engage à édifier un immeuble dans un délai déterminé. Vous devenez propriétaire du terrain à la signature de l'acte de vente et de la maison au fur et à mesure de sa construction.

Si le contrat contient des conditions suspensives, aucun versement ne peut être fait avant leur réalisation. Il existe un autre contrat de vente d'immeuble à construire, plus rarement conclu : la vente à terme, dans laquelle vous devenez propriétaire à l'achèvement des travaux et payez l'immeuble à sa date de livraison. Le contrat de réservation peut prévoir des travaux que l'acheteur décide de faire lui-même après la livraison (équipements sanitaires, carrelage, revêtement de sol, radiateurs électriques, décoration) — ces travaux sont à ses frais et sous sa responsabilité.

Contrat de maîtrise d'œuvre

Le contrat de maîtrise d'œuvre est un contrat par lequel vous confiez à un maître d'œuvre la conception et la coordination des travaux, sans qu'il les exécute lui-même. Le contrat doit être écrit et peut contenir les éléments suivants.

• Prestations possibles : réalisation du plan ; constitution du dossier de demande de permis de construire ; mise en concurrence des entreprises ; aide au choix des entreprises ; rédaction des documents techniques (dossier de consultation des entreprises — DCE, planning prévisionnel, analyse des offres, comptes-rendus de chantier, ordres de service, procès-verbaux de réception) ; coordination des travaux ; assistance à la réception des travaux.
• Engagements : le maître d'œuvre s'engage à respecter un calendrier pour monter le dossier de permis de construire et consulter les entreprises.
• Informations sur le terrain : références cadastrales, adresse du terrain.
• Programme du maître d'ouvrage : contraintes du site (servitudes, réglementation), surface de la construction, nombre et nature des pièces, équipements prévus.
• Prix : montant maximum de l'opération ; engagement du maître d'œuvre de présenter un projet en accord avec votre budget ; clause de résiliation aux torts du maître d'œuvre si le coût définitif dépasse le montant prévu.
• Conditions suspensives : obtention du permis de construire, obtention des prêts bancaires.

Le maître d'œuvre est un intermédiaire essentiel pour les maîtres d'ouvrage qui ne veulent pas piloter eux-mêmes le chantier. Sa mission de coordination (mise en concurrence, ordres de service, comptes-rendus, assistance à la réception) constitue la valeur ajoutée du contrat. Vérifiez que le maître d'œuvre dispose d'une assurance responsabilité professionnelle couvrant ce type de mission.

Contrat d'entreprise

Le contrat d'entreprise est passé avec chaque corps de métier (maçon, couvreur, menuisier, plombier…). Ce contrat n'est pas encadré par une réglementation spécifique : il est donc conseillé de rédiger un contrat écrit comprenant au minimum les éléments suivants.

• Nature et étendue de la prestation confiée.
• Devis descriptifs et plans détaillés de réalisation des travaux.
• Coût des travaux et révision éventuelle du prix.
• Calendrier des paiements — il est recommandé de prévoir une retenue de garantie de 5 % pour couvrir d'éventuelles malfaçons constatées lors de la réception des travaux.
• Clause suspensive d'obtention de vos prêts.
• Calendrier de réalisation des travaux, avec date prévue de commencement et date limite de fin.
• Pénalités automatiques en cas de retard.
• Attestations des assurances en garantie professionnelle et de la garantie décennale de chaque entreprise.

Avec le contrat d'entreprise, vous êtes votre propre maître d'ouvrage : vous gérez les plans, le permis de construire, les assurances (dommages-ouvrage) et la coordination des entreprises. Ce mode est plus exigeant mais permet de maîtriser le budget et le choix des professionnels. La retenue de garantie de 5 % et les attestations d'assurance (professionnelle et décennale) de chaque entreprise sont des protections indispensables.

Rétractation et réception des travaux

Le CCMI ouvre un droit de rétractation de 10 jours calendaires : vous pouvez vous rétracter par lettre recommandée adressée au constructeur. Le délai commence le lendemain de la 1ʳᵉ présentation de la lettre recommandée vous notifiant le contrat. Si le dernier jour du délai est un samedi, dimanche, jour férié ou chômé, le délai est prolongé jusqu'au 1ᵉʳ jour ouvrable suivant.

Vous pouvez vous faire accompagner par un professionnel du bâtiment lors de la réception : architecte, contrôleur technique ou tout autre professionnel de la construction ayant un contrat d'assurance couvrant ce type de mission. Si vous formulez des réserves (vices apparents ou défauts de conformité), vous devez consigner la somme auprès d'un organisme (Caisse des dépôts et consignations ou notaire) choisi avec le constructeur — en cas de désaccord sur son choix, il est désigné par le président du tribunal judiciaire. Le solde est versé à la levée des réserves, c'est-à-dire lorsque les désordres ont été réparés.