Vue d'ensemble
Ce qu'il faut savoir sur la reconstruction d'un bâtiment après destruction ou démolition : conditions de la reconstruction à l'identique, autorisations d'urbanisme, décision de la mairie et taxes.
Ce qu'il faut savoir
- Vous pouvez reconstruire un bâtiment après sa destruction (sinistre) ou sa démolition, même volontaire.
- La reconstruction à l'identique est possible sans respecter les règles d'urbanisme en vigueur si les conditions sont réunies : le bâtiment devait être construit légalement, et le PLU, la carte communale ou le PPRNP ne doivent pas contenir de dispositions spéciales qui s'y opposent.
- Un bâtiment construit illégalement ne peut être reconstruit à l'identique que si les règles d'urbanisme n'ont pas changé depuis sa construction originelle.
- Lorsque les règles d'urbanisme ont changé depuis la construction originelle, la reconstruction à l'identique doit en principe intervenir dans les 10 ans après la destruction ou la démolition (le PLU peut prévoir un délai inférieur).
- Même pour une reconstruction à l'identique, une déclaration préalable (DP) ou un permis de construire (PC) doit être déposé en mairie (ou au Basu pour Paris) : DP pour une surface jusqu'à 20 m², PC au-delà.
- La reconstruction d'un bâtiment différent (autre destination, implantation, surface ou volume) doit respecter les règles d'urbanisme en vigueur au moment de la demande.
- La décision de la mairie prend la forme d'un arrêté signé par le maire : autorisation, autorisation avec prescriptions, refus motivé (reconstruction à l'identique) ou refus / sursis à statuer (reconstruction différente).
- La reconstruction à l'identique d'un bâtiment détruit ou démoli depuis moins de 10 ans, sur un même terrain, est exonérée de taxe d'aménagement et de taxe d'archéologie préventive ; la reconstruction d'un bâtiment différent, elle, est soumise à ces deux taxes.
Conditions essentielles
- Le bâtiment détruit ou démoli devait être construit légalement (autorisation de construire ou construction d'avant le 15 juin 1943) pour une reconstruction à l'identique sans respecter les règles en vigueur.
- Le PLU, la carte communale ou le PPRNP ne doivent pas contenir de dispositions spéciales opposables à la reconstruction (zone inconstructible, protection littorale des 100 m, risques naturels, caractéristiques du bâtiment : destination, implantation, hauteur, aspect).
- Pour un bâtiment construit illégalement : les règles d'urbanisme n'ont pas changé depuis la construction originelle.
- Respect du délai de reconstruction : 10 ans après destruction/démolition lorsqu'une autorisation d'urbanisme est nécessaire (délai réductible par le PLU).
- Dépôt d'une DP (surface jusqu'à 20 m² de surface de plancher ou d'emprise au sol) ou d'une demande de PC (plus de 20 m²), même pour une reconstruction à l'identique.
Les étapes
- Vérifier si vous êtes dans le cas d'une reconstruction à l'identique ou différente ; contacter le service de l'urbanisme de la mairie (ou le Basu pour Paris) pour connaître les règles d'urbanisme applicables.
- Vérifier et prouver que la construction du bâtiment détruit était légalement autorisée (DP ou PC obtenue auprès du service de l'urbanisme) ou qu'elle date d'avant le 15 juin 1943 (preuve par l'acte de propriété ou la publicité foncière).
- Vérifier que le PLU, la carte communale ou le PPRNP ne contiennent pas de dispositions spéciales opposables à la reconstruction à l'identique.
- Déterminer le type d'autorisation : DP jusqu'à 20 m², PC au-delà de 20 m².
- Remplir le dossier (CERFA n° 16702 pour la DP, CERFA n° 13406 pour le PC maison individuelle, CERFA n° 13409 pour les autres PC) et le déposer par voie dématérialisée (selon les dispositions de la commune), par lettre recommandée avec accusé de réception ou en main propre contre récépissé signé par la mairie ; à Paris, uniquement par voie dématérialisée via le Basu.
- Attendre la décision de la mairie : arrêté signé par le maire (autorisation ou absence de réponse, autorisation avec prescriptions, refus motivé par une disposition spéciale du PLU/carte communale/PPRNP pour la reconstruction à l'identique ; autorisation ou absence de réponse, autorisation avec prescriptions, refus ou sursis à statuer pour une reconstruction différente).
- Le cas échéant, payer les taxes d'aménagement et taxe d'archéologie préventive (reconstruction d'un bâtiment différent ; exonération si reconstruction à l'identique d'un bâtiment détruit ou démoli depuis moins de 10 ans).
- Signaler toute modification intérieure ou extérieure mineure au centre départemental des impôts fonciers, qui peut avoir une incidence sur les impôts fonciers.
Cette synthèse reprend les éléments essentiels de la fiche. Les détails — conditions de la reconstruction à l'identique, reconstruction différente, autorisations, taxes — sont traités dans les sections suivantes.
Cette synthèse ne remplace pas la fiche
Pour les règles propres à la reconstruction à l'identique, à la reconstruction différente et aux taxes, voir les sections « Reconstruire un bâtiment à l'identique : conditions », « Reconstruire un bâtiment différent » et « Taxes et impôts de la reconstruction ».
Reconstruire un bâtiment à l'identique : conditions
La reconstruction à l'identique d'un bâtiment détruit ou démoli peut s'affranchir des règles d'urbanisme en vigueur, à conditions réunies.
Vous pouvez reconstruire votre bâtiment à l'identique sans respecter les règles d'urbanisme en vigueur lors du dépôt de votre demande d'autorisation, même si elles ne permettent pas une telle reconstruction, à deux conditions cumulatives : le bâtiment devait être construit dans la légalité, et le PLU, la carte communale ou le PPRNP ne doivent pas contenir de dispositions spéciales qui s'y opposent.
Les dispositions spéciales opposables peuvent rendre une zone inconstructible en raison d'une protection spéciale du lieu (par exemple, un espace situé dans la bande littorale des 100 m) ou pour des raisons de sécurité (catastrophes naturelles susceptibles de se reproduire). Elles peuvent également porter sur les caractéristiques du bâtiment à reconstruire : destination, implantation, hauteur ou aspect — permettant ainsi de rendre le bâtiment plus conforme aux règles générales de la zone.
Règle
Un bâtiment construit illégalement ne peut être reconstruit à l'identique que si les règles d'urbanisme n'ont pas changé depuis la construction originelle. Sinon, vous devez respecter les règles d'urbanisme en vigueur lors du dépôt de votre demande d'autorisation. Pour prouver la légalité de la construction : vérifiez et prouvez qu'elle a été autorisée par une déclaration préalable (DP) ou un permis de construire (PC) (obtenable auprès du service de l'urbanisme de la mairie ou du Basu pour Paris) ; à défaut, prouvez par tout moyen que la construction date d'avant le 15 juin 1943, date à laquelle le droit de construire a été soumis à autorisation (par exemple, votre acte de propriété ; sinon, auprès du service de la publicité foncière).
Un délai peut vous être imposé pour reconstruire à l'identique : lorsque les règles d'urbanisme n'ont pas changé depuis la construction originelle, vous pouvez reconstruire sans délai particulier ; lorsque les règles ont changé, votre bâtiment doit en principe être reconstruit à l'identique dans les 10 ans après sa destruction ou sa démolition (le PLU peut prévoir un délai inférieur à 10 ans — contactez le service de l'urbanisme de la mairie ou le Basu pour Paris). Même pour une reconstruction à l'identique, il est possible de réaliser des aménagements extérieurs mineurs et de réaménager les espaces intérieurs (par exemple, créer une fenêtre) à condition de ne pas ajouter de surface supplémentaire et de ne pas modifier le volume du bâtiment.
Reconstruire un bâtiment différent
Vous pouvez reconstruire un bâtiment différent de celui qui a été démoli ou détruit, mais vous devez alors respecter les règles d'urbanisme en vigueur.
Vous pouvez reconstruire un bâtiment différent de celui qui a été démoli ou détruit. C'est le cas, par exemple, si vous modifiez sa destination, son implantation, sa surface ou son volume. Vous devez alors respecter les règles d'urbanisme en vigueur lors du dépôt de votre demande d'autorisation.
Pour connaître ces règles (PLU, carte communale, PPRNP, servitudes), vous devez contacter le service de l'urbanisme de votre mairie ou le Basu pour Paris. La reconstruction différente est soumise au régime ordinaire du droit de l'urbanisme : les règles de la zone (destination, hauteur, implantation, aspect) s'appliquent intégralement.
Règle
Vous devez déposer une déclaration préalable (DP) ou une demande de permis de construire (PC) en mairie. Le type d'autorisation dépend de la surface du projet : DP pour un bâtiment jusqu'à 20 m² de surface de plancher ou d'emprise au sol, PC au-delà de 20 m². La décision de la mairie peut prendre la forme d'une autorisation (ou d'une absence de réponse), d'une autorisation avec prescriptions, d'un refus ou d'un sursis à statuer.
La reconstruction d'un bâtiment différent engendre le paiement d'une taxe d'aménagement et d'une taxe d'archéologie préventive. Elle peut également avoir une incidence sur vos impôts fonciers : contactez votre centre départemental des impôts fonciers pour plus de renseignements.
Demander une DP ou un PC pour une reconstruction à l'identique
Même pour une reconstruction à l'identique, une autorisation d'urbanisme doit être déposée en mairie (ou au Basu pour Paris).
Même si vous reconstruisez à l'identique un bâtiment, vous devez déposer une DP ou une demande de PC en mairie, ou au Basu pour Paris. Le type d'autorisation dépend de la surface de votre projet : jusqu'à 20 m² de surface de plancher ou d'emprise au sol → DP ; plus de 20 m² → PC.
La DP se fait au moyen du formulaire CERFA n° 16702 (« Déclaration préalable constructions et travaux non soumis à permis de construire »). Le PC se dépose avec le CERFA n° 13406 (« Demande de permis de construire pour une maison individuelle et/ou ses annexes » — PCMI) ou le CERFA n° 13409 (« Demande de permis de construire autre que portant sur une maison individuelle ou ses annexes »). Un service d'assistance en ligne est disponible pour préparer votre demande d'autorisation d'urbanisme (DAUA).
Règle
Selon votre projet se situe à Paris ou dans une autre commune, le dossier doit être déposé : par voie dématérialisée selon les dispositions prises par la commune (consulter le site de la mairie ou se renseigner sur place) ; par lettre recommandée avec accusé de réception ; ou en main propre contre récépissé signé par la mairie. À Paris, vous devez remplir et transmettre votre dossier au Bureau accueil et service à l'usager (Basu) uniquement par voie dématérialisée (guichet électronique unique teleservices.paris.fr).
Renseignez-vous sur le site de votre mairie ou sur place pour connaître les modalités de dépôt exactes de votre commune : certaines communes imposent le dépôt dématérialisé, d'autres acceptent le papier. Un service en ligne (service-public.gouv.fr/mademarche/DAUA) vous accompagne dans le remplissage de votre dossier.
Demander une DP ou un PC pour une reconstruction différente
Pour reconstruire un bâtiment différent, les mêmes autorisations d'urbanisme s'appliquent, en fonction de la surface du projet.
Vous devez déposer une DP (jusqu'à 20 m² de surface de plancher ou d'emprise au sol) ou une demande de PC (plus de 20 m²) en mairie, ou au Basu pour Paris.
Les formulaires sont les mêmes que pour une reconstruction à l'identique : CERFA n° 16702 pour la DP ; CERFA n° 13406 (PCMI) ou CERFA n° 13409 (autre que PCMI) pour le PC. Pour les établissements recevant du public (ERP), un document complémentaire permettant de vérifier la conformité aux règles d'accessibilité et de sécurité contre l'incendie et la panique doit être joint. Si plusieurs personnes sont concernées par un même projet, un document dédié doit être joint au permis de construire.
Règle
Les modalités de dépôt sont identiques : voie dématérialisée selon les dispositions de la commune, lettre recommandée avec accusé de réception, ou remise en main propre contre récépissé signé par la mairie. À Paris, dépôt uniquement dématérialisé via le Basu.
Contrairement à la reconstruction à l'identique, la reconstruction différente peut faire l'objet d'un sursis à statuer par la mairie (par exemple, en attente d'une modification du PLU). Ce point est à anticiper dans le calendrier de votre projet.
Recevoir la décision de la mairie
La décision de la mairie sur une demande de reconstruction (à l'identique ou différente) prend la forme d'un arrêté signé par le maire.
La décision prend la forme d'un arrêté signé par le maire. Pour une reconstruction à l'identique, il y a plusieurs cas possibles : autorisation ou absence de réponse ; autorisation avec prescriptions ; refus motivé par une disposition spéciale du PLU, de la carte communale ou du PPRNP.
Pour une reconstruction différente, les cas possibles sont : autorisation ou absence de réponse ; autorisation avec prescriptions ; refus ; sursis à statuer (la mairie diffère sa décision, par exemple en attente d'une évolution de son document d'urbanisme).
Règle
L'absence de réponse de la mairie dans le délai légal vaut, selon les cas, autorisation tacite ou refus (selon le type d'autorisation et le droit applicable). Il est recommandé de conserver l'arrêté d'autorisation et ses prescriptions : celles-ci sont opposables et doivent être respectées lors de la réalisation des travaux.
Les prescriptions d'un arrêté d'autorisation peuvent porter sur l'aspect extérieur, les matériaux, l'implantation ou d'autres caractéristiques du bâtiment. En cas de doute sur leur interprétation, contactez le service de l'urbanisme de la mairie avant de lancer les travaux.
Taxes et impôts de la reconstruction
La reconstruction d'un bâtiment différent est soumise à des taxes spécifiques ; la reconstruction à l'identique bénéficie, sous conditions, d'une exonération.
La reconstruction d'un bâtiment différent de celui qui a été détruit ou démoli engendre le paiement d'une taxe d'aménagement (TA) et d'une taxe d'archéologie préventive (TAP). Un simulateur en ligne permet d'estimer le montant de votre taxe d'aménagement (impots.gouv.fr/simulateur-des-taxes-urbanisme).
La reconstruction à l'identique d'un bâtiment détruit ou démoli depuis moins de 10 ans, sur un même terrain, est exonérée de taxe d'aménagement et de taxe d'archéologie préventive. Cette exonération conditionne directement le choix entre reconstruction à l'identique et reconstruction différente, en termes de coûts.
Règle
Si vous faites des modifications intérieures ou extérieures mineures (même lors d'une reconstruction à l'identique), il peut y avoir une incidence sur vos impôts fonciers. Pour plus de renseignements, contactez votre centre départemental des impôts fonciers (CDIF).
En cas de reconstruction différente, simulez les taxes d'urbanisme avant de déposer votre demande, afin d'intégrer leur montant dans votre budget. Le simulateur officiel des taxes d'urbanisme du ministère des finances est accessible sans inscription.
Textes applicables
- Code de l'urbanisme : article L425-1 (Légifrance)Texte légal
- Code de l'urbanisme : R425-1 et suivants (Légifrance)Texte réglementaire
- CJUE C-129/16 — reconstruction à l'identiqueDécision de justice
- Code de l'urbanisme : articles R421-9 à R*421-12Légifrance
- Code général des impôts : article 1635 quater DLégifrance
- Réponse ministérielle n°90267 du 21 décembre 2010 relative à la reconstruction à l’identique d’un bâtiment sinistréAssemblée nationale
- Réponse ministérielle du 7 novembre 2006 relative à la reconstruction à l’identique d’un bâtimentAssemblée nationale
- Code de l'urbanisme : article L111-14Légifrance
- Code de l'urbanisme : articles L424-1 à L424-9Légifrance
Sources officielles
- OuvrirService-Public.fr
Peut-on reconstruire un bâtiment après sa destruction ou sa démolition ?
Vérifiée le 2026-10-04
Voir aussi
- Assistance pour votre demande d'autorisation d'urbanisme (DAUA)
- CERFA n° 16702 — Déclaration préalable (DP)
- CERFA n° 13406 — Permis de construire maison individuelle (PCMI)
- CERFA n° 13409 — Permis de construire (autre que PCMI)
- Basu de Paris — guichet électronique unique d'urbanisme
- Simulateur des taxes d'urbanisme — impots.gouv.fr
- Annuaire des mairies — Service-Public
- Centre départemental des impôts fonciers — annuaire
- Service de la publicité foncière — annuaire
Les règles de reconstruction sont fixées par le code de l'urbanisme et les documents d'urbanisme locaux (PLU, carte communale, PPRNP). Vérifier les règles applicables auprès du service de l'urbanisme de votre mairie (ou du Basu pour Paris) avant toute démarche.