Vue d'ensemble
Ce qu'il faut savoir sur les autorisations nécessaires pour un changement de destination ou d'usage d'un bâtiment.
Ce qu'il faut savoir
- Un changement de destination (passer d'une destination à une autre, par exemple d'un local commercial à un logement) nécessite une déclaration préalable (DP) ou un permis de construire (PC) selon les travaux accompagnant le changement.
- Un changement de destination sans modification de la façade ni de la structure porteuse est soumis à déclaration préalable.
- Un changement de destination avec modification de la façade et/ou de la structure porteuse est soumis à permis de construire.
- Un changement d'usage (utiliser un logement pour autre chose que de l'habitation) est soumis à autorisation du maire uniquement dans certaines communes (zones tendues ou communes ayant pris une délibération).
- Dans certaines communes, le changement d'usage nécessite une compensation : la perte d'un logement doit être compensée par la transformation d'un autre local en logement.
- L'autorisation avec compensation est attachée au local et définitive ; l'autorisation sans compensation est personnelle et provisoire.
- En tant que personne physique, vous pouvez exercer une activité professionnelle ou commerciale dans une partie de votre résidence principale sans autorisation, sous conditions.
- Le changement de destination peut entraîner le paiement de la taxe d'aménagement et une incidence sur les impôts fonciers.
Conditions essentielles
- Identifier si votre projet constitue un changement de destination (modification de la destination cadastrale) ou un changement d'usage (utilisation différente d'un logement).
- Consulter le plan local d'urbanisme (PLU) de la commune pour connaître les règles locales sur la destination des bâtiments.
- Vérifier si votre commune fait partie du périmètre d'application de la taxe sur les logements vacants (TLV) ou a pris une délibération soumettant le changement d'usage à autorisation.
- Déposer le dossier complet en mairie (ou au Basu pour Paris) dans le respect des modalités de dépôt (dématérialisé, RAR ou main propre).
Les étapes
- Déterminer s'il s'agit d'un changement de destination ou d'un changement d'usage.
- Pour un changement de destination : consulter le PLU et déterminer si le dossier est une DP (sans travaux sur la façade/structure) ou un PC (avec travaux).
- Rassembler les pièces du dossier (CERFA 16702 pour la DP, CERFA 13409 pour le PC) et les plans.
- Déposer le dossier en mairie (dématérialisé, RAR ou main propre) ou au Basu pour Paris.
- Attendre le délai d'instruction (2 mois pour la DP, 2 mois pour le PC hors cases particulières).
- Pour un changement d'usage : vérifier si votre commune est concernée (TLV ou délibération municipale).
- Retirer le formulaire de demande d'autorisation de changement d'usage en mairie.
- Déposer le dossier (avec compensation le cas échéant) et attendre la réponse du maire (2 mois en général).
- Déclarer le changement de destination ou d'usage auprès du centre départemental des impôts fonciers.
Un changement de sous-destination à l'intérieur d'une même destination ne constitue pas un changement de destination et est dispensé de formalité d'urbanisme.
Cette synthèse ne remplace pas la fiche
Pour le détail des démarches, voir les sections « Quelle autorisation pour un changement de destination ? » et « Quand le changement d'usage est-il soumis à autorisation ? ».
Changement de destination : de quoi s'agit-il ?
Le changement de destination consiste à faire passer un bâtiment d'une destination cadastrale à une autre.
Il y a changement de destination de votre bâtiment lorsqu'il passe d'une des destinations suivantes à une autre : exploitation agricole et forestière (exploitation agricole, exploitation forestière) ; habitation (logement, hébergement) ; commerce et activités de service (artisanat et commerce de détail, restauration, commerce de gros, activités de services avec accueil de clientèle, cinéma, hôtels, autres hébergements touristiques) ; équipements d'intérêt collectif et services publics (locaux et bureaux accueillant du public des administrations, locaux techniques et industriels, établissements d'enseignement, de santé et d'action sociale, salles d'art et de spectacles, équipements sportifs, lieux de culte, autres ERP) ; autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire (industrie, entrepôt, bureau, centre de congrès et d'exposition, cuisine dédiée à la vente en ligne).
Dans tous les cas, vous devez consulter le PLU (plan local d'urbanisme) de votre commune, qui prévoit les règles locales concernant la destination des bâtiments. Sur décision de la mairie, il est possible de ne pas respecter cette règle pour transformer un bâtiment en bâtiment d'habitation.
Règle
Un changement de sous-destination à l'intérieur d'une même destination (par exemple, passer de « logement » à « hébergement » au sein de la destination « habitation ») ne constitue pas un changement de destination. Dans ce cas, le changement de sous-destination est dispensé de formalité d'urbanisme.
La destination du bâtiment figure dans les documents cadastraux et les autorisations d'urbanisme antérieures. En cas de doute sur la destination actuelle, il est conseillé de consulter le cadastre ou de se renseigner en mairie.
Quelle autorisation pour un changement de destination ?
L'autorisation d'urbanisme nécessaire dépend de l'existence de travaux sur la façade ou la structure porteuse.
Une déclaration préalable (DP) ou un permis de construire (PC) est nécessaire selon que vous accompagnez votre changement de destination de travaux sur la façade et/ou la structure porteuse du bâtiment.
Changement de destination sans modification de la façade ni de la structure porteuse : le dossier est soumis à déclaration préalable (DP). Changement de destination avec modification de la façade (par exemple, création, suppression ou agrandissement d'une fenêtre ou d'une porte) et/ou de la structure porteuse : le dossier est soumis à permis de construire (PC). Si votre aménagement entraîne une vue chez votre voisin, vous devez respecter des règles de distance vis-à-vis des limites de sa propriété.
Règle
Selon la commune où se situe votre projet, le dossier doit être déposé : par voie dématérialisée selon les dispositions prises par la commune (consulter le site de la mairie ou se renseigner sur place) ; par lettre recommandée avec accusé de réception ; ou en main propre contre récépissé signé par la mairie. À Paris, le dossier doit être rempli uniquement par voie dématérialisée via le guichet électronique unique (teleservices.paris.fr).
Les formulaires CERFA sont les suivants : CERFA 16702 pour la déclaration préalable (DP) et CERFA 13409 pour le permis de construire (autre que portant sur une maison individuelle ou ses annexes). Des documents complémentaires peuvent être exigés (ERP, plusieurs personnes concernées par un même projet).
Démarche : déposer un dossier de DP ou de PC
La démarche de dépôt d'un dossier de déclaration préalable ou de permis de construire suit des modalités précises.
Vous devez remplir et transmettre votre dossier de DP ou de PC par voie dématérialisée selon les dispositions prises par votre commune, ou sur un formulaire papier. Renseignez-vous sur le site de la mairie ou sur place pour connaître les modalités de dépôt applicables.
Le dossier comprend le formulaire CERFA correspondant (16702 pour la DP, 13409 pour le PC), les plans (situation, plan de masse, plans des façades et toitures), une notice descriptive des travaux, et éventuellement des documents complémentaires. À Paris, le dépôt se fait exclusivement en ligne via le guichet électronique unique.
Règle
Une fois le dossier déposé, la mairie dispose d'un délai d'instruction pour statuer : en général 2 mois pour une déclaration préalable et 2 mois pour un permis de construire (hors cases particulières prévues par le code de l'urbanisme). Passé ce délai sans réponse, l'autorisation est considérée comme acquise (silence administratif positif), sauf dans les zones protégées.
Le permis de construire doit généralement être mis en œuvre dans un délai de 3 ans à compter de son obtention. Ce délai peut être prolongé de 1 an par décision motivée du maire. La DP doit être mise en œuvre dans un délai de 3 ans. Information à vérifier auprès de la mairie.
Changement d'usage : de quoi s'agit-il ?
Le changement d'usage consiste à utiliser un bâtiment construit et dédié à l'habitation pour en faire autre chose que de l'habitation.
Il y a changement d'usage lorsque vous utilisez un bâtiment construit et dédié à de l'habitation pour en faire autre chose que de l'habitation : local professionnel, local commercial, local agricole, location de meublé touristique, etc. Toutes les catégories de logements et leurs annexes sont concernées : logements-foyers, loges de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial et locaux meublés.
Le changement d'usage se distingue du changement de destination : le changement de destination modifie la destination cadastrale du bâtiment (nécessite une autorisation d'urbanisme), tandis que le changement d'usage modifie l'utilisation effective du local sans nécessairement modifier sa destination cadastrale (nécessite une autorisation administrative dans certaines communes).
Règle
En principe, un changement d'usage est dispensé de formalité administrative. Toutefois, il est soumis à autorisation dans les conditions précisées ci-après.
Un même projet peut comporter à la fois un changement de destination (soumis à DP ou PC) et un changement d'usage (soumis à autorisation administrative). Dans ce cas, les deux démarches doivent être menées en parallèle ou successivement. Information à vérifier auprès de la mairie.
Quand le changement d'usage est-il soumis à autorisation ?
Le changement d'usage est soumis à autorisation du maire dans certaines communes, selon des critères précis.
Le changement d'usage est soumis à autorisation du maire quand la commune fait partie du périmètre d'application de la taxe annuelle sur les logements vacants (TLV), dite en zones tendues. Le changement d'usage est aussi soumis à autorisation dans les communes qui le décident par délibération du conseil municipal ou de l'EPCI.
Pour savoir si votre commune est concernée, vous pouvez utiliser le simulateur de la taxe sur les logements vacants disponible sur Service-Public.gouv.fr, ou contacter votre mairie (ou le Basu pour Paris). Les communes en zones tendues correspondent généralement aux communes de plus de 50 000 habitants et aux communes de l'Île-de-France, mais le périmètre exact doit être vérifié commune par commune.
Règle
Votre demande d'autorisation de changement d'usage est différente selon que vous êtes ou pas dans une commune où il faut compenser la perte d'un logement par le gain d'un autre logement. Si vous devez compenser, vous pouvez, par exemple, transformer un local commercial, professionnel ou un bureau en habitation. Pour savoir si votre autorisation est soumise à compensation et en connaître les conditions, vous devez contacter votre mairie (ou le Basu pour Paris).
Le formulaire de demande d'autorisation de changement d'usage est propre à chaque commune : il est à retirer auprès de votre mairie (ou du Basu pour Paris). Il n'existe pas de formulaire CERFA national pour cette démarche.
Démarche : demander une autorisation de changement d'usage
La démarche de demande d'autorisation de changement d'usage se fait auprès de la mairie, avec un formulaire spécifique à la commune.
Vous devez retirer le formulaire de demande auprès de votre mairie (ou du Basu pour Paris) et le remplir. Le dossier doit être transmis : par voie dématérialisée selon les dispositions prises par la commune ; par lettre recommandée avec accusé de réception ; ou en main propre.
Si vous devez faire un changement d'usage avec compensation, vous devez désigner le local proposé en compensation et prouver que son usage n'est pas de l'habitation. Par exemple, vous pouvez fournir une copie de l'autorisation d'urbanisme du changement de destination du local, ou son titre de propriété. À Paris, le dossier doit être transmis au Bureau accueil et service à l'usager (Basu) par voie dématérialisée. Si vous ne pouvez pas le faire par voie dématérialisée, vous pouvez l'envoyer en lettre recommandée à l'adresse suivante : Service de la protection de l'habitation et de l'encadrement des locations touristiques, Direction du logement et de l'habitat, 103 avenue de France, 75013 Paris.
Règle
En général, le délai de réponse est de 2 mois lorsque votre dossier est complet. Cependant, un règlement municipal de changement d'usage peut prévoir un délai différent. Pour le connaître, vous devez contacter votre mairie (ou le Basu pour Paris).
L'autorisation de changement d'usage peut être refusée par le maire si les conditions légales ne sont pas remplies (notamment l'obligation de compensation). Le refus doit être motivé et peut être contesté dans les conditions de droit commun (recours gracieux puis recours contentieux devant le tribunal administratif).
Autorisation avec ou sans compensation
L'autorisation de changement d'usage diffère selon qu'elle est accordée avec ou sans compensation de la perte d'un logement.
L'autorisation de changement d'usage sans compensation est accordée à titre personnel et provisoire. Elle prend fin définitivement en même temps que votre activité professionnelle. Elle ne peut pas être transmise à une personne exerçant la même activité ou à un acquéreur du local concerné.
L'autorisation de changement d'usage avec compensation est attachée au local et non à la personne. Elle est définitive. Les locaux offerts en compensation sont mentionnés dans l'autorisation, qui est publiée au fichier immobilier ou inscrite au livre foncier. La compensation consiste à transformer un autre local (commercial, professionnel, bureau) en logement, afin de ne pas réduire le parc de logements de la commune.
Règle
Pour savoir si votre autorisation est soumise à compensation et en connaître les conditions, vous devez contacter votre mairie (ou le Basu pour Paris). Le choix entre compensation et absence de compensation dépend de la réglementation locale et du type d'activité exercée.
L'autorisation avec compensation est plus protectrice du parc de logements : elle garantit que la transformation d'un logement en local d'activité est compensée par la création d'un nouveau logement. L'autorisation sans compensation est plus souple mais personnelle et révocable.
Exonération : activité dans sa résidence principale
Certaines activités peuvent être exercées dans la résidence principale sans autorisation de changement d'usage.
En tant que personne physique, vous pouvez exercer une activité professionnelle ou commerciale dans une partie de votre résidence principale sans autorisation de changement d'usage. Pour cela, votre bail ou votre règlement de copropriété ne doit pas s'y opposer, et vous ne devez pas recevoir de clientèle ou de marchandises.
Si votre logement se situe au rez-de-chaussée, votre activité ne doit pas causer de nuisances, de danger pour le voisinage ou de dégradations du bâti. Vous pouvez également louer votre résidence principale sans autorisation pour de courtes périodes (meublé de tourisme de courte durée), sous réserve du respect des règles locales (régulation des locations touristiques dans certaines communes).
Règle
L'exonération ne s'applique qu'aux personnes physiques : une personne morale (société, association) ne peut pas exercer son activité dans une résidence principale sans autorisation de changement d'usage. De même, l'accueil régulier de clientèle ou la réception de marchandises rend l'autorisation obligatoire.
Certaines communes (notamment Paris) ont adopté des règlements spécifiques encadrant strictement les locations touristiques de courte durée. Vérifier la réglementation locale auprès de la mairie avant de proposer une location meublée touristique.
Impact fiscal : taxe d'aménagement et impôts fonciers
Le changement de destination ou d'usage d'un local peut entraîner des conséquences fiscales.
Le changement de destination d'un local exonéré en un local soumis à la taxe d'aménagement engendre le paiement de celle-ci (par exemple, transformer un local agricole en logement). Le changement de destination d'un local peut également avoir une incidence sur vos impôts fonciers.
La taxe d'aménagement est due lors de la création ou de la transformation de surfaces taxables (logements, locaux commerciaux, etc.). Son montant varie selon la commune et le département. Vous pouvez faire une simulation du montant de votre taxe d'aménagement via le simulateur des taxes d'urbanisme disponible sur impots.gouv.fr.
Règle
Vous devez déclarer les éléments nécessaires au calcul de la taxe d'aménagement depuis l'espace « Gérer mes biens immobiliers » accessible dans l'espace sécurisé sur le site impots.gouv.fr. Vous devez également déclarer votre changement de destination ou d'usage en remplissant le formulaire modèle IL (changements de consistance ou d'affectation des propriétés bâties et non bâties), disponible sur impots.gouv.fr, ou via le téléservice « Gérer mes biens immobiliers ».
Pour plus de renseignements, vous pouvez contacter votre centre départemental des impôts fonciers (CDIF). Le non-respect de l'obligation déclarative peut entraîner des majorations d'impôts et des amendes.
Où s'adresser
La mairie est l'interlocuteur principal pour les demandes d'autorisation de changement de destination ou d'usage.
La mairie reçoit les dossiers de déclaration préalable et de permis de construire, ainsi que les demandes d'autorisation de changement d'usage. Pour Paris, le Bureau accueil et service à l'usager (Basu) est l'interlocuteur unique pour les démarches d'urbanisme.
Le centre départemental des impôts fonciers (CDIF) est compétent pour les questions relatives à la taxe d'aménagement et à la déclaration des changements de destination ou d'affectation. Le simulateur des taxes d'urbanisme sur impots.gouv.fr permet d'estimer le montant de la taxe d'aménagement.
Règle
Pour toute question relative à un changement de destination ou d'usage, il convient de se rapprocher de la mairie de la commune du lieu du bâtiment (ou du Basu pour Paris). Le PLU de la commune fait foi pour les règles locales sur la destination des bâtiments.
Les formulaires CERFA (16702 pour la DP, 13409 pour le PC) et les simulateurs sont disponibles sur service-public.gouv.fr et impots.gouv.fr. Vérifier les dernières évolutions réglementaires auprès de la mairie en cas de doute.
Textes applicables
- Code de l'urbanisme : article L152-6-5 (changement de destination)Texte légal
- Code de la construction et de l'habitation : articles L631-7 à L631-10 (changement d'usage)Texte légal
- Code de l'urbanisme : articles R151-27 à R151-29 (destinations)Texte réglementaire
- Code de l'urbanisme : article R*421-14 (opérations soumises à DP)Texte réglementaire
- Code de l'urbanisme : article R*421-17Légifrance
- Code de l'urbanisme : articles R*423-17 à R423-37-3Légifrance
- Code de l'urbanisme : article R*424-1Légifrance
- Code de l’urbanisme : articles R*424-2 à R*424-4Légifrance
Sources officielles
- OuvrirService-Public.fr
Quelle autorisation déposer pour faire un changement de destination ou d’usage d’un bâtiment ?
Vérifiée le 2026-10-04
Voir aussi
- Assistance pour votre demande d'autorisation d'urbanisme (DAUA)
- CERFA 16702 — Déclaration préalable (DP)
- CERFA 13409 — Demande de permis de construire
- Paris — Guichet électronique unique d'urbanisme (Basu)
- Simulateur des taxes d'urbanisme (taxe d'aménagement)
- Simulateur taxe sur les logements vacants (TLV)
- Formulaire modèle IL — Changements de consistance ou d'affectation
- Mairie — Annuaire officiel
- Centre départemental des impôts fonciers — Annuaire
Les autorisations (DP, PC, changement d'usage), les délais d'instruction (2 mois en général) et les obligations fiscales (taxe d'aménagement, déclaration IL) sont fixés par le code de l'urbanisme et le code de la construction et de l'habitation. Vérifier la réglementation locale (PLU, règlement municipal de changement d'usage) auprès de la mairie.
