Vue d'ensemble
La caution locative est une garantie personnelle donnée au propriétaire pour sécuriser le paiement des loyers et charges. Son régime juridique est précis : engagement écrit, choix entre caution simple et solidaire, durée d'engagement, conditions de résiliation et responsabilité en cas d'impayé.
Ce qu'il faut savoir
- La caution est une personne ou un organisme qui s'engage à payer les dettes locatives du locataire ; le dépôt de garantie est une somme d'argent — il ne faut pas les confondre.
- L'engagement de la caution doit obligatoirement prendre la forme d'un document écrit, fait soit par acte sous signature privée, soit par acte authentique.
- La caution simple oblige le propriétaire à d'abord s'adresser au locataire (commandement de payer) avant de réclamer à la caution ; la caution solidaire permet de s'adresser directement à la caution.
- Si l'acte de cautionnement prévoit une durée précise, la caution ne peut pas résilier son engagement ; sans durée, elle peut résilier par lettre recommandée, mais la résiliation ne prend effet qu'à l'expiration du bail.
- Au décès de la caution, si rien n'est indiqué dans l'acte, l'engagement se transmet automatiquement aux héritiers pour les dettes déjà faites au moment du décès (pas celles faites après).
- Si la caution ne rembourse pas les dettes locatives, ses biens personnels, ses revenus et son logement (s'il lui appartient) peuvent être saisis à la demande du propriétaire.
Conditions essentielles
- Rédiger un acte de cautionnement écrit (sous signature privée ou authentique), reprenant les obligations du locataire et, le cas échéant, la durée d'engagement.
- Pour la caution personne physique : fournir les justificatifs d'identité, de domicile, de situation professionnelle et de ressources demandés par le propriétaire.
- Pour Action Logement : fournir le Visa attestant de la garantie Visale.
- Respecter les règles propres aux étudiants et apprentis (caution interdite pour les étudiants boursiers lorsqu'une caution organisme est demandée).
- En cas de résiliation (si aucune durée n'est prévue), informer le propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception, en sachant que l'effet est repoussé à l'expiration du bail.
Les étapes
- Vérifier le type de location : bail d'habitation unique, colocation avec bail unique ou colocation avec baux multiples.
- Choisir entre caution simple et caution solidaire (et mesurer la portée de chaque option).
- Rédiger ou signer l'acte de cautionnement écrit, avec la durée d'engagement si elle est prévue.
- Fournir les justificatifs demandés (identité, domicile, situation professionnelle, ressources).
- En colocation, vérifier si le bail comporte une clause de solidarité entre colocataires.
- Pour résilier (sans durée prévue) : envoyer une lettre recommandée au propriétaire, en sachant que la résiliation produit effet à l'expiration du bail.
- En cas de décès de la caution, les héritiers sont informés de leur responsabilité pour les dettes existantes au moment du décès.
Cette synthèse présente les règles générales de la caution locative. Les détails — justificatifs par type de caution, garantie Visale, colocation, succession — sont traités dans les sections suivantes.
Cette synthèse ne remplace pas la fiche
Pour les justificatifs demandés à la caution personne physique et pour les règles de la colocation, voir les sections « Justificatifs demandés à la caution » et « Caution dans une colocation ».
Qu'est-ce qu'une caution locative ?
La caution locative est une garantie personnelle : c'est une tierce personne (parent, ami) ou un organisme (Action Logement, banque, entreprise) qui se porte caution pour le locataire.
La caution locative est une personne ou un organisme (par exemple Action Logement) qui s'engage par écrit (acte de cautionnement) à payer les dettes locatives dont est redevable le locataire mentionné dans l'acte de cautionnement. Elle intervient en garantie du propriétaire, qui peut ainsi se retourner contre elle en cas d'impayés du locataire.
Il ne faut pas confondre caution (personne ou organisme) et dépôt de garantie (somme d'argent versée par le locataire au bailleur à la signature du bail). Le dépôt de garantie sert à couvrir les dégradations et impayés en fin de bail ; la caution, elle, est un engagement de payer les dettes locatives en cas de défaut du locataire.
Règle
Les règles de la caution locative sont différentes selon qu'il s'agit d'une location avec un bail d'habitation, d'une colocation avec un bail d'habitation unique ou d'une colocation avec autant de baux d'habitation qu'il y a de colocataires.
La caution peut être une personne physique (parent, ami) ou une personne morale (Action Logement, banque, entreprise, société civile familiale). Chacun de ces statuts obéit à des règles spécifiques de justificatifs et d'engagement.
L'acte de cautionnement : un engagement écrit obligatoire
L'engagement de la caution n'est valable que s'il est écrit. Cet acte formalise les obligations reprises et, le cas échéant, la durée de l'engagement.
L'engagement de la caution doit obligatoirement prendre la forme d'un document écrit, fait soit par acte sous signature privée (signé par les parties), soit par acte authentique (reçu par un notaire). Un engagement verbal n'est pas opposable.
L'acte de cautionnement reprend les obligations du locataire au moment de la signature du bail : paiement des loyers et charges, respect des clauses du bail, restitution du logement en bon état. Il peut indiquer une durée d'engagement (déterminée) ou rester sans durée (engagement indéterminé).
Règle
La mention de la durée d'engagement est déterminante : elle fixe l'impossibilité ou la possibilité de résilier (voir section « Fin de l'engagement de la caution »). L'acte peut aussi prévoir par écrit que certains événements mettent fin à l'engagement de la caution (par exemple divorce des époux, décès du locataire).
Il est vivement conseillé à la caution de conserver un exemplaire signé de l'acte de cautionnement : il constitue la preuve de l'étendue de son engagement.
Caution simple ou caution solidaire ?
Le type d'engagement détermine la manière dont le propriétaire peut réclamer les impayés. La distinction est fondamentale pour la caution, car elle change l'ordre des recours.
La caution simple permet au propriétaire (ou à l'agence immobilière) de faire appel à la caution uniquement si le locataire n'est pas en mesure de payer ses dettes locatives. En cas d'impayé, le propriétaire doit donc d'abord s'adresser au locataire en lui envoyant un commandement de payer. Si, malgré cette démarche, le locataire ne parvient pas à payer ses dettes, le propriétaire doit s'adresser à la caution.
La caution solidaire oblige la caution à payer les dettes locatives directement, sans que le propriétaire soit tenu d'épuiser les voies de recours contre le locataire préalablement. Le propriétaire peut donc réclamer le paiement à la caution dès le premier impayé.
Règle
Dans les deux cas, il est conseillé au propriétaire de s'adresser à la caution par courrier recommandé avec accusé de réception : ainsi, il pourra prouver avoir fait la démarche auprès de la caution. Pour la caution solidaire également, le propriétaire doit s'adresser à la caution de préférence par lettre recommandée avec avis de réception.
- Caution simple : recours subsidiaire — commandement de payer au locataire d'abord, puis réclamation à la caution.
- Caution solidaire : recours direct — le propriétaire peut s'adresser à la caution dès le premier impayé.
- Forme de la réclamation : courrier recommandé avec accusé de réception (preuve de la démarche).
La caution solidaire est plus risquée pour la caution : avant de signer, elle doit mesurer sa capacité à assumer les loyers du locataire en cas de défaut.
Justificatifs demandés à la caution
Lors de la constitution du dossier de location, le propriétaire peut demander à la caution physique des justificatifs d'identité, de domicile, de situation professionnelle et de ressources, strictement encadrés par la loi.
Pour une caution personne physique (parent, ami), le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut exiger les documents suivants. Justificatif d'identité : 1 pièce d'identité en cours de validité parmi carte d'identité française ou étrangère (avec photo), passeport français ou étranger (avec photo), permis de conduire français ou étranger (avec photo). Justificatif de domicile : 1 seul justificatif parmi dernière quittance de loyer, facture d'eau, de gaz ou d'électricité de moins de 3 mois, attestation d'assurance logement de moins de 3 mois, dernier avis de taxe foncière ou, si nécessaire, titre de propriété de la résidence principale.
Justificatif de situation professionnelle : 1 ou plusieurs justificatifs parmi contrat de travail ou de stage ou, si nécessaire, attestation de l'employeur précisant l'emploi et la rémunération proposée, la date d'entrée en fonctions envisagée et, si nécessaire, la durée de la période d'essai ; copie de la carte professionnelle (profession libérale) ; copie du certificat d'identification de l'Insee comportant les numéros d'identification (travailleur indépendant) ; extrait D1 original du registre des métiers de moins de 3 mois (artisan) ; extrait K ou K bis du registre du commerce et des sociétés de moins de 3 mois (entreprises commerciales) ; toute pièce récente attestant de l'activité professionnelle (autres cas). Justificatif de ressources : 1 ou plusieurs documents parmi les derniers bulletins de salaire, avis d'imposition, etc.
Règle
Si la caution est une personne étrangère, elle peut fournir une copie du document original, mais le propriétaire (ou l'agence immobilière) a le droit d'exiger la présentation de l'original. La copie doit être rédigée ou traduite en français, et les montants inscrits sur la copie doivent être convertis en euros.
Les justificatifs demandés doivent être strictement proportionnés : le propriétaire ne peut pas exiger de documents excessifs ou discriminatoires (décret n° 2015-1437 listant les justificatifs acceptés).
Caution organismes : Action Logement et garantie Visale
Lorsque la caution est un organisme (Action Logement, banque, entreprise), les démarches et les pièces sont différentes de celles de la caution physique.
Lorsque le futur locataire a pour caution Action Logement, Action Logement lui fournit un Visa attestant qu'il bénéficie de la garantie Visale (visite pour l'emploi). C'est ce Visa que le futur locataire doit fournir au propriétaire du logement. Pour les autres personnes morales (banque, entreprise), le propriétaire peut exiger les documents prévus par le décret applicable (statuts, attestation de la personne morale, etc.).
La garantie Visale est une caution portée par Action Logement : elle garantit les impayés de loyer et les dégradations locatives du locataire, dans les conditions prévues par le dispositif. Le Visa en tient lieu pour le propriétaire.
Règle
Le propriétaire ne peut pas demander de caution si le locataire est un étudiant recevant une bourse de l'enseignement supérieur (sauf lorsque le propriétaire est une société civile constituée exclusivement entre parents jusqu'au 4ᵉ degré inclus et alliés jusqu'au 4ᵉ degré inclus).
La Visale est une alternative intéressante pour les jeunes actifs et étudiants qui n'ont pas de caution physique : elle remplace la caution par un dispositif public de garantie.
Règles particulières pour les étudiants et apprentis
La loi protège les étudiants et apprentis dans les rapports de caution : le propriétaire qui bénéficie déjà d'une assurance privée contre les risques locatifs est limité dans ses demandes.
Le propriétaire qui a déjà une assurance privée contre les risques locatifs peut demander une caution seulement si son locataire est étudiant ou apprenti. En d'autres termes, l'assurance risques locatifs couvre le propriétaire, mais la loi lui permet de demander en plus une caution lorsque le locataire est étudiant ou apprenti.
Le propriétaire ne peut pas demander de caution si le locataire est un étudiant recevant une bourse de l'enseignement supérieur. Cette interdiction vise à éviter qu'un étudiant boursier, déjà en difficulté financière, soit contraint de trouver une caution personnelle.
Règle
L'interdiction de demander une caution à un étudiant boursier ne s'applique pas lorsque le propriétaire est une société civile constituée exclusivement entre parents jusqu'au 4ᵉ degré inclus et alliés jusqu'au 4ᵉ degré inclus : dans ce cas familial, la demande de caution reste possible.
Les étudiants et apprentis peuvent également bénéficier de la garantie Visale (Action Logement), qui remplace la caution physique dans de nombreux cas.
Fin de l'engagement de la caution
L'engagement de la caution prend fin dans plusieurs situations : départ du locataire, fin du bail, résiliation par la caution. Les conditions dépendent de la durée prévue dans l'acte de cautionnement.
L'engagement de la caution locative peut prendre fin pour au moins l'une des raisons suivantes : le locataire quitte le logement (l'engagement du locataire prend fin à l'expiration du délai de préavis ; l'engagement de la caution cesse dans les mêmes conditions) ; le propriétaire met fin au bail (l'engagement du locataire prend fin à l'expiration du bail) ; la caution résilie son engagement (sous conditions).
Les règles de résiliation sont différentes selon que l'acte de cautionnement indique ou non la durée d'engagement de la caution. Quand une durée précise est indiquée dans l'acte, la caution ne peut pas résilier son engagement : elle reste obligée de payer les dettes locatives faites jusqu'à la date initialement prévue. Toutefois, il est possible de prévoir par écrit dans l'acte que certains événements mettent fin à l'engagement de la caution (par exemple, divorce des époux, décès du locataire).
Règle
Si aucune durée d'engagement ne figure dans l'acte, la caution doit informer le propriétaire qu'elle veut mettre fin à son engagement : elle peut utiliser un modèle de document (Institut national de la consommation) et doit envoyer sa lettre au propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception. La caution peut faire cette démarche à tout moment, mais cette résiliation ne prend effet qu'à l'expiration du bail. En pratique, la caution qui résilie son engagement reste donc obligée de payer les dettes locatives faites durant le bail.
- Départ du locataire : engagement fini à l'expiration du préavis du locataire.
- Fin du bail par le propriétaire : engagement fini à l'expiration du bail.
- Durée indiquée dans l'acte : pas de résiliation possible, sauf événements prévus par écrit.
- Sans durée dans l'acte : résiliation possible par LRAR à tout moment, mais effet qu'à l'expiration du bail.
- Décès de la caution : transmission aux héritiers pour les dettes existantes (voir section dédiée).
La distinction durée indépendante est cruciale : une caution qui signe un acte avec une durée déterminée est engagée jusqu'au bout, sans pouvoir se retirer.
Caution dans une colocation
La colocation multiplie les interlocuteurs : chaque colocataire peut avoir sa propre caution, et une clause de solidarité peut lier les colocataires entre eux. Les règles diffèrent selon le type de bail.
Les règles de la caution locative sont différentes selon qu'il s'agit d'une colocation avec un bail d'habitation unique (un seul bail signé par tous les colocataires) ou d'une colocation avec autant de baux d'habitation qu'il y a de colocataires (chaque colocataire a son propre bail). Dans le cas d'un bail unique, les colocataires sont souvent liés par une clause de solidarité.
La solidarité des colocataires prend fin à l'expiration du bail. En cas de bail avec clause de solidarité, la caution (si elle est solidaire) ne peut pas résilier son engagement : elle est obligée de répondre des dettes locatives jusqu'à la date initialement prévue. Mais il est possible de prévoir par écrit dans l'acte de cautionnement que certains événements mettront fin à l'engagement de la caution (par exemple, divorce des époux, décès du colocataire).
Règle
En cas de bail avec clause de solidarité, chaque colocataire (et sa caution) répond des dettes locatives de l'ensemble de la colocation. En cas de bail sans cette clause, chaque colocataire (et sa caution) ne répond que de ses propres dettes. Le départ d'un colocataire n'éteint pas la solidarité des autres (et de leurs cautions) jusqu'à l'expiration du bail.
Avant de se porter caution d'un colocataire, il est essentiel de vérifier si le bail comporte une clause de solidarité : elle peut étendre l'engagement de la caution aux dettes de tous les colocataires.
Décès de la caution et transmission aux héritiers
Le décès de la caution n'éteint pas automatiquement l'engagement : dans le silence de l'acte, l'engagement se transmet aux héritiers, mais seulement pour les dettes existantes au moment du décès.
Au décès de la caution, si rien n'est indiqué dans l'acte de cautionnement, son engagement se transmet automatiquement aux héritiers. Les héritiers doivent garantir le paiement des dettes locatives qui étaient déjà faites au moment du décès, mais pas celles faites après le décès.
Cette règle protège les héritiers : ils ne répondent que des dettes accumulées du vivant de la caution, pas des loyers courus après son décès. En revanche, si l'acte de cautionnement prévoit expressément une clause de transmission ou une durée déterminée, les règles peuvent différer.
Règle
Si la caution souhaite éviter la transmission de son engagement à ses héritiers, elle peut prévoir dans l'acte de cautionnement que certains événements mettent fin à son engagement (dont son décès), ou résilier son engagement si aucune durée n'est prévue (avec effet à l'expiration du bail).
Les héritiers qui acceptent la succession répondent donc, dans la limite des dettes existantes, de l'engagement de caution de leur auteur : vérifiez l'acte de cautionnement dans les papiers de la succession.
En cas d'impayé : saisie des biens de la caution
Si la caution ne rembourse pas les dettes locatives, le propriétaire peut obtenir la saisie de ses biens personnels. L'engagement de caution est un engagement patrimonial fort.
Si la caution ne rembourse pas les dettes locatives, ses biens personnels, ses revenus et son logement (s'il lui appartient) peuvent être saisis à la demande du propriétaire (ou de l'agence immobilière). La caution qui se porte solidaire s'expose donc directement à ces saisies.
Les saisies possibles incluent la saisie conservatoire d'un bien meuble corporel (compte bancaire, véhicule) et la saisie immobilière du logement de la caution. Le recours du propriétaire suit les procédures du code des procédures civiles d'exécution.
Règle
Pour la caution simple, le propriétaire doit d'abord avoir obtenu un commandement de payer resté sans effet auprès du locataire avant de se retourner contre la caution. Pour la caution solidaire, ce recours préalable n'est pas exigé.
Se porter caution est un acte patrimonial engageant : la caution doit mesurer sa capacité financière à assumer les loyers et charges du locataire, surtout en engagement solidaire.
Qui peut aider ?
Des structures gratuites d'information juridique accompagnent les locataires et leurs cautions dans la compréhension de l'acte de cautionnement et des litiges locatifs.
L'Agence départementale pour l'information sur le logement (Adil) fournit une information juridique gratuite sur les rapports locatifs, y compris la caution locative, le dépôt de garantie et les impayés. Chaque département dispose de sa propre Adil, rattachée au réseau de l'ANIL.
Règle
L'Institut national de la consommation (INC) propose des modèles de lettres (notamment pour résilier un engagement de caution sans durée prévue) et des fiches pratiques. En cas de litige, un conciliateur de justice ou la commission départementale de conciliation (CDC) peut intervenir à l'amiable ; au-delà, le juge des contentieux de la protection est compétent.
- Adil : information juridique gratuite sur la caution et les rapports locatifs (anil.org).
- INC : modèles de lettres pour la caution et les litiges locatifs (institut national de la consommation).
- Conciliateur de justice / CDC : démarche amiable en cas de litige (gratuite).
- Juge des contentieux de la protection : juridiction compétente pour les litiges locatifs.
- Action Logement : garantie Visale pour les étudiants, jeunes actifs et salariés éligibles.
Avant de signer un acte de cautionnement (surtout solidaire), demandez conseil à une Adil ou à un professionnel du droit : l'engagement est patrimonial et durable.
Textes applicables
- Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 22-1Légifrance
- Décret n° 2009-1659 du 28 décembre 2009 pris pour l'application de l'article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifsLégifrance
- Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 8-1Légifrance
- Décret n°2015-587 du 29 mai 2015 sur les contrats types de location de logement à usage de résidence principaleLégifrance
- Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 22-2Légifrance
- Décret n°2015-1437 du 5 novembre 2015 listant les justificatifs pouvant être demandés au futur locataire et à sa cautionLégifrance
- Code civil : articles 1174 et 1177Légifrance
- Code civil : articles 2288 à 2320Légifrance
- Code civil : articles 1372 à 1377Légifrance
- Code civil : articles 1310 à 1319Légifrance
Sources officielles
- OuvrirService-Public.fr
Caution du locataire ou du colocataire dans un logement privé
Vérifiée le 2026-10-04
Voir aussi
- Trouver votre Adil (agence départementale pour l'information sur le logement)
- Site officiel de l'ANIL — réseau des Adil
L'engagement de caution est régi par le code civil (articles 2288 et suivants) et par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs. Vérifier la durée d'engagement et le type de cautionnement (simple ou solidaire) dans l'acte avant de signer. Information à vérifier auprès de l'organisme compétent.
